第四章土地估价方法——成本法总结
资产评估地方法成本法
第三章 资产评估地方法——成本法成本法地理论基础:生产费用价值论资产地价值取决于购建时地成本耗费一,成本法意义成本可以按不同地标准划分成若干类型,但与资产评估有关地成本主要有两种:历史成本与重置成本。
（一）历史成本指过去发生地成本,它又分成两种类型:1,原始成本原始成本是指资产取得时实际所发生地成本,也称为实际成本。
这部分资料可以从会计核算资料取得。
2,家统一清产核资时地评估成本这是对资产地一种特殊地价值评估,故称为评估成本。
22023/2/6（二）重置成本财务会计地重置成本是指重新购置或建造同样功能地资产所要花费地全部支出。
重置成本地基本涵义是指资产地现时成本。
3年前,买一个A型号地电脑要10 000元,现在买一个同型号地电脑只要4 000元。
重置成本分类:复原重置成本,更新重置成本;（1）复原重置成本:在评估基准日,在现行市场条件下,采用原来相同地材料,建筑,制造标准,设计方案,技术等,复原购建全新资产,所发生地全部耗费成本;即完全复制全新评估资产;这种重置成本强调原样复制全新资产！如古建筑！（2）更新重置成本:在评估基准日,在现有技术条件下,重新购建与估价对象相同功能地全新资产,所耗费地全部成本;（材料不同,工艺不同,功能同地重置）。
这种重置成本强调功能相同下地重置！复原重置成本,更新重置成本区别;（1）两种方法确定地重置成本,都是全新状态下资产价值;（2）复原重置成本:强调用"复制"（包括材料,设计,工艺等完全相同）;更新重置成本:强调功能相同下,现行技术条件下,购建资产地成本;（3）一般来说,复原重置成本要大于更新重置成本。
因为前者没有考虑市场变化,技术进步等使复原重置成本较高;如电脑重置！（4）一般优先选择更新重置成本;体现技术进步等,节约成本;52023/2/6（三）成本法在评估时,按被评估资产（评估对象）地现时重置成本,扣减其各项损耗价值,其余额即为评估对象价值。
土地估价之成本法讲义
关于开发利息计算
1、计算方式 复利 2、计息期 分别考虑
利润计算
投资的目的是为了获取相应的利润，作 为投资的回报，对土地投资，当然也要 或获取相应的利润。成本法中利润计算 的基数包括土地取得费和土地开发费。
关于开发利润
在测算开发利润时应把握几点：
① 开发利润是在正常条件下土地开发商所能 获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得 的实际利润。
几个概念
1、生地 是指不具有城市基础设施的土地。 2、毛地 是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆
迁房屋的土地。 3、熟地 是指具有完善的城市基础设施、土地平整，
能直接在其上进行房屋建设的土地。
1、求生地价格的公式
（2）生地→熟地 生地价格＝
开发完成后的熟地价格－ 由生地开发成熟地的开发成本－ 管理费用－投资利息－ 销售税费－开发利润－ 投资者购买生地应负担的税费
土地增值收益
土地增值收益＝成本地价×土地增值收益率 成本地价＝土地取得费+土地开发费+税费+投
资利息+利润
第二节 成本法的评估步骤
一、搜集整理资料 二、估算土地取得费、土地开发费、税
费、利息、利润、增值收益 四、求取积算价格
第三节 成本法应用举例
eg：某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每 亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩 为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元， 当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地 完成后，土地开发周期平均为2年，且第一年 开发投资额一般占全部开发费用的30%，开 发商要求的投资回报率一般为15%，当地工 业用地出让增值收益率为10%.采用成本法估 算上述土地价格。
（二）现金流量折现法和传统方法的区别
房地产评估-成本法
房地产评估-成本法引言概述：房地产评估是指对房地产资产进行价值评估的过程，其中成本法是一种常用的评估方法。
成本法是基于房地产资产的重建成本来确定其价值的方法，通过考虑土地和建筑物的成本，以及折旧和修复等因素，来评估房地产的价值。
本文将详细介绍房地产评估-成本法的五个主要部分。
一、土地成本1.1 土地价值评估：评估土地价值是成本法的第一步，可以通过比较法、收益法和折现法等方法进行。
比较法是根据类似土地的市场交易进行比较，收益法是根据土地的潜在收益进行评估，折现法是通过将未来的土地收益贴现到现值来确定土地价值。
1.2 土地改良成本：土地改良成本是指对土地进行开发或改造所需的费用，包括土地平整、道路建设、排水系统等。
评估土地改良成本需要考虑土地的特征、地理位置和市场需求等因素。
1.3 土地折旧：土地折旧是指土地价值随时间的流逝而减少的情况。
一般来说，土地的折旧率较低，因为土地是一种稀缺资源，其价值通常会随着时间的推移而增加。
二、建筑物成本2.1 建筑物重建成本：建筑物重建成本是指将房屋完全重建所需的费用，包括建筑材料、劳动力和建筑工程费用等。
评估建筑物重建成本需要考虑建筑物的类型、规模和建筑材料的价格等因素。
2.2 建筑物折旧：建筑物折旧是指建筑物价值随时间的流逝而减少的情况。
建筑物折旧通常由物理折旧和功能折旧两部分组成。
物理折旧是指建筑物的物质磨损和老化，功能折旧是指建筑物的功能降低或过时。
2.3 建筑物修复成本：建筑物修复成本是指对建筑物进行维修和修复所需的费用。
评估建筑物修复成本需要考虑建筑物的状况、维修材料和劳动力成本等因素。
三、其他成本3.1 建设期利息：建设期利息是指在房地产项目建设期间所产生的利息费用。
评估建设期利息需要考虑项目的融资成本、建设周期和利率等因素。
3.2 管理费用：管理费用是指对房地产项目进行管理和运营所需的费用，包括物业管理费、维修费和保险费等。
评估管理费用需要考虑项目的规模、物业类型和市场需求等因素。
土地使用权评估的成本法
1、基本思路 成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费⽤，包括正常的利润、利息和税费，⽽评估待估对象价格的⽅法。
利⽤成本法评估⼟地使⽤权的价格，就是以开发⼟地所耗费的各项费⽤之和为主要依据，再加上⼀定的利润、利息、应缴纳的税⾦和⼟地所有权收益来确定⼟地价格。
2、适⽤范围 成本法⼀般适⽤新开⼟地的估价，特别适⽤于⼟地市场不发育，⼟地成交实例不多，⽆法利⽤市场⽐较法等⽅法进⾏⼟地的估价。
同时，对于既⽆收益⼜很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的⼟地估价也⽐较适⽤。
3、⼟地评估的成本法操作步骤 公式：⼟地价格=⼟地取得费+⼟地开发费+税费+利息+利润+⼟地增值收益 （1）计算⼟地取得费⽤ ⼟地取得费是为取得⼟地⽽向原⼟地使⽤者⽀付的费⽤，分为两种情况： ①国家征⽤集体⼟地⽽⽀付给农村集体经济组织的费⽤，包括⼟地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。
关于征地费⽤各项标准，《中华⼈民共和国⼟地管理法》有明确规定：征⽤耕地的补偿费⽤包括⼟地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征⽤耕地的⼟地补偿费，为该耕地被征⽤前3年平均产值的6－10倍；征⽤耕地的补助费，按照需要安置的农业⼈⼝数计算，需要安置的农业⼈⼝数，按照被征⽤的耕地数量除以征地前被征⽤单位平均每⼈占有耕地的数量计算。
每⼀个需要安置的农业⼈⼝的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。
但是，每公顷被征⽤耕地的安置补助费，不得超过被征⽤前3年平均年产值的15倍。
征⽤其他⼟地的⼟地补偿费和安置补助费标准，由各省、⾃治区、直辖市参照征⽤耕地的⼟地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征⽤⼟地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、⾃治区、直辖市规定。
征⽤城市郊区的菜地，⽤地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基⾦。
按照以上规定⽀付⼟地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有⽣活⽔平的，经省、⾃治区、直辖市⼈民政府批准，可以增加安置补助费。
第四章成本逼近法
例2：某企业于2000年12月31日以出让方式取得 了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地 总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方 米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平” 。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价 格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为 10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在 土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行 贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率 为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地 于2001年12月31日的单位地价和总地价。
第四章成本逼近法
解题思路： 分步计算土地取得费、土地开发费、利息、利润 计算无限年期土地成本价格 计算49年期土地成本价格和土地增值收益（出让
金） 计算49年期土地价格
第四章成本逼近法
常见难点与问题
新增建设用地有偿使用费不能计入成本！是国 家向市、县政府征收的，不是对用地者。
特别注意：开发费若以基础设施配套费标准计 算，计息期为整个开发期。因为需在土地开 发前一次性支付
第四章成本逼近法
土地增值收益= 出让金×[1-l／(1+r)m]/ [1-l／(1+r)n]
m—待估宗地剩余使用年期； n—法定最高使用年期。
第四章成本逼近法
待估宗地价格＝ (土地取得费及税费+土地开发费+利息+利
润 )×[1-l ／ (1+r)m] + 出 让 金 ×[1-l ／ (1+r)m]/ [1-l／(1+r)n]
为主要依据，再加上一定的利润、利息、 应缴纳的税费和土地增值收益来推算土 地价格的估价方法。
第四章成本逼近法
土地估价中的权益分析和成本法评估
土地估价中的权益分析和成本法评估在土地估价中，权益分析和成本法评估是重要的方法之一。
本文将探讨土地估价中的权益分析和成本法评估的基本概念、应用过程及其在实际中的作用。
一、权益分析的基本概念和应用过程权益分析是指通过对土地权益的综合分析，对土地价值进行评估的方法。
它主要包括对土地使用权、开发权和收益权等方面进行综合考虑，以确定土地的价值。
权益分析通常涉及的要素有土地的位置、规划、用途、法律限制等。
权益分析的应用过程通常包括以下几个步骤：1. 收集土地相关信息：包括土地位置、土地用途、土地规划、土地法律限制等信息。
2. 评估土地权益：对土地使用权、开发权、收益权等方面进行综合分析。
3. 确定土地的价值：通过权益分析的结果，确定土地的价值范围。
4. 提出评估报告：将评估结果整理成报告，包括土地价值的综合评估、评估方法和数据分析等。
通过权益分析，可以综合考虑土地的各种权益，使土地的估价更全面、准确。
二、成本法评估的基本概念和应用过程成本法评估是指根据土地的实际开发成本，来评估土地价值的方法。
它主要以土地开发的成本和维护成本为基础，通过计算土地的折旧和改善费用等，来确定土地的价值。
成本法评估的应用过程通常包括以下几个步骤：1. 收集成本数据：包括土地开发的成本、维护费用等相关信息。
2. 计算土地折旧：根据土地的实际使用年限和折旧率，计算土地的折旧。
3. 评估改善费用：根据土地改善的费用，计算土地的改善费用。
4. 确定土地的价值：通过计算土地的折旧和改善费用，确定土地的价值。
5. 提出评估报告：将评估结果整理成报告，包括土地价值的计算过程、评估方法和数据分析等。
成本法评估主要以土地的实际开发成本为基础，能够较为准确地评估土地的价值。
三、权益分析和成本法评估在土地估价中的作用权益分析和成本法评估在土地估价中发挥着重要的作用。
权益分析能够综合考虑土地的各种权益，使土地的估价更全面、准确。
通过对土地的位置、规划、用途、法律限制等方面进行综合分析，可以全面评估土地的潜在价值和投资价值，为土地买卖、租赁、开发等提供支持。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法成本逼近法是土地估价中的一种重要方法，该方法主要是通过对土地的成本进行估算来确定其估价。
这种方法适用于对新建项目的土地估价，它基于土地的重建成本、建设费用等因素进行估计，能够较为准确地反映出土地的实际价值。
成本逼近法主要包括以下几个步骤：第一步，确定土地的基本用途。
土地的基本用途是指土地所具备的功能，例如农业用地、工业用地、商业用地等。
不同用途的土地在成本估价上存在一定的差异，需要通过确定基本用途来区分。
第二步，确定土地的位置和规模。
土地的位置和规模是评估其成本的重要因素，不同地理位置和规模的土地对建设费用、基础设施等方面会有不同的要求和差异。
第四步，考虑土地的经济补偿费用。
在确定土地估价时，还需要考虑土地所具备的经济价值和补偿费用。
例如，如果土地能够用于商业用途，可产生一定的经济效益，那么需要考虑这一因素对土地估价的影响。
第五步，综合考虑其他因素。
土地估价还需要考虑其他一些因素，例如土地的市场需求、土地的购买途径、土地的产权状况等。
综合考虑这些因素可以更加准确地确定土地的估价。
成本逼近法的优点在于其相对简单易行，能够提供较为准确的估价结果。
它是建立在土地重建成本的基础上，能够较好地反映出土地的实际价值。
而且，成本逼近法在土地估价的过程中，还能够考虑到土地的其他一些因素，能够对土地进行全面的评估。
但是，成本逼近法也有其局限性首先，成本逼近法无法考虑到土地的市场供需关系以及市场价格的波动。
土地的供需关系和市场价格是影响土地价值的重要因素，而成本逼近法无法完全反映这些因素。
其次，成本逼近法通常适用于新建项目的土地估价，对于已有建筑或土地改造、拆迁等情况，该方法的适用性较差。
再次，成本逼近法忽略了土地的特殊性和独特性。
不同地段的土地，其特殊性和独特性会对其估价产生重要影响，而成本逼近法无法考虑到这些因素。
最后，成本逼近法在估价过程中存在一定的主观性，依赖于专业评估师的经验和判断，因此结果可能存在一定的误差。
土地评估中采用成本法应注意的事项
土地评估中采用成本法应注意的事项一、引言土地评估是确定土地价值的过程，其中成本法是一种重要的评估方法。
本文将探讨土地评估中采用成本法时需要注意的事项。
二、成本法概述成本法是一种基于土地重新建设成本来评估土地价值的方法。
它假设土地的价值等于购买土地并重新建设所需的成本。
在进行土地评估时，采用成本法可以提供一个相对准确的估值。
2.1 成本法的基本原理成本法的基本原理是根据土地的重新建设成本来确定其价值。
这包括土地购买的成本、规划和设计的成本、建筑物的建设成本等。
2.2 成本法的适用范围成本法适用于土地没有交易记录或交易记录不完整的情况。
它还适用于土地用途发生变化或土地市场不稳定的情况。
三、采用成本法的注意事项在采用成本法进行土地评估时，需要注意以下几个方面。
3.1 成本的确定在进行土地评估时，准确确定土地重新建设所需的成本至关重要。
这包括购买土地的成本、规划和设计的成本、建筑物的建设成本等。
成本的确定应基于可靠的数据和合理的假设。
3.2 折旧的考虑土地的价值随着时间的推移会发生变化，因此在采用成本法进行土地评估时，需要考虑土地折旧的因素。
折旧可以通过考虑土地的使用寿命、市场需求变化等因素来确定。
3.3 土地用途的变化土地的用途可能会发生变化，这会对土地的价值产生影响。
在采用成本法进行土地评估时，需要考虑土地用途变化的可能性，并对其进行合理的估计。
3.4 土地市场的波动土地市场的波动是评估土地价值时需要考虑的一个重要因素。
市场的供求关系、经济环境等因素都会对土地的价值产生影响。
在采用成本法进行土地评估时，需要对土地市场的波动进行合理的估计。
3.5 土地附加价值的考虑土地的附加价值是指土地上的附加设施、配套设施等对土地价值的增加。
在采用成本法进行土地评估时，需要考虑土地的附加价值，并进行合理的估计。
四、总结成本法是土地评估中常用的一种方法，它基于土地重新建设成本来确定土地的价值。
在采用成本法进行土地评估时，需要注意成本的确定、折旧的考虑、土地用途的变化、土地市场的波动以及土地附加价值的考虑等因素。
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㈡计算土地开发费用
1、土地开发费用项目
⑴基础设施配套费
对于基础设施配套概括为：“三通一平”、 “五通一平”和“七通一平”
⑵公共事业建设配套费用
这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一， 不统一规定，视各地实际情况而定
3、小区开发配套费
同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情 况确定合理的项目标准
第四章 成本法
第一节 成本法简述 第二节 成本逼近法 第三节 重置成本法
第四节 成本法的综合应用
第一节 成本法简述
一、成本法的概念 二、成本法的理论依据 三、成本法适用的对象和条件 四、不动产价格的构成
五、成本法的基本公式
一、成本法的概念
成本法是先分别求取估价对象在估价时 点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购 建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理 价格或价值的估价方法。
2、土地开发程度的确定
⑴应准确区分宗地内和宗地外的开发程度 ⑵宗地红线内外的开发程度不一致的情况 ①红线外开发程度比红线内低 ②红线外开发程度比红线内高
③某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的
设施并不是依赖于红线外的设施
㈢计算投资利息
1、原因 计算投资利息就是在评估土地时要考虑资金的时 间价值。 在土地评估中，投资者贷款，需要向银行偿还贷 款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入， 等于将自己的银行存款取出，损失了利息，也属投入，
㈤计算土地增值收益
1、原因 ⑴农地转变为建设用地，新用途土地的收益将远高 于原用途土地的收益 ⑵土地经投资开发后，变成了真正的城市建设用地， 土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，
从而使土地收益能力增加。
2、计算公式
以土地取得、土地开发费、税费、利息、利润
之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即 为土地增值收益 土地增值收益=（土地取得+土地开发费+税费+ 利息+利润）×土地增值收益率
㈢管理费用
是指为组织和管理开发经营活动所必需的费 用 包括：管理人员工资及福利费、办公费、差
旅费
按土地取得成本与开发成本的一定比率确定
（2%-5%）
㈣投资利息 开发期间所产生的利息 ㈤销售税费 销售所发生的费用和税
㈥开发利润
成本利润率、销售利润率
五、成本法的基本公式
㈠新开发土地（成本逼近法）
地价=（土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增 值收益）×修正系数
4、适用于工业用地的价格评估
㈡应用成本法的条件
1、自由竞争的市场
2、可以大量重复生产
四、不动产价征收农地发生的费用和出让金）
2、城市房屋拆迁（拆迁中发生的费用和出让金）
3、“购买”取得（购买的价款和应由买方缴纳的税费）
㈡开发成本
1、勘察设计和前期工程费
2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发建设过程中的税费
该方法所求得的价格称为成本价格或积
算价格。
二、成本法的理论依据
成本逼近法的理论依据是生产费用价
值论——商品的价格是依据其生产所必需
的费用而决定
三、成本法适用的范围和条件
㈠适用范围
1、适用于不动产市场不活跃、缺乏市场交 易实例的区域 2、适用于既无收益又很少进入市场交易的 不动产 3、适用于单纯的建筑物估价
⑷征地税费
①征地管理费（征地三费的1.5%～4%）
②征地劳务费（按各地方规定）
③耕地占用税（15～30元/m2）
④耕地开垦费（水田30～80元/m2，旱地20～50元
/m2）
在估价过程，税费项目和标准的确定，应依
据国家和地方的有关规定确定，应有明确的法律
和文件依据。
2、城市房屋拆迁
⑴拆迁补偿费
⑵安置补助费 ⑶其它费用
3、土地增值收益率的确定 土地增值收益率理论上等于“增值地租”占 总地价的比例，或开发完成后的土地市场价格与 成本价格的比例
一般在10%～35%左右
㈥计算、修正和确定估价结果
1、根据上述各步的计算结果，采用下列公式计算 土地价格： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土
地增值收益
2、对结果进行修正 ⑴进行个别因素修正（同市场法） ⑵进行土地使用年期修正，年期修正公式为： K=1-1/(1+r)n 式中：K—年期修正系数； r—土地还原率； n—土地使用权年期。
也应计入成本
2、计算公式 ⑴单利=基数×利率×计息期 ⑵复利=基数×[（1+利率）计息期-1]
3、计算参数的确定
⑴土地取得费（含税费）的利息是以整个取得费为基
数，计息期为整个开发期
⑵土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期为开
发期（或资金投入期）的一半
⑶土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发
1、新开发的土地 2、工业用地 3、特殊土地
四、成本逼近法的估价程序
㈠计算土地取得的费用
1、征用集体土地
⑴征地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的 6～10倍 ⑵安置补偿费，按需要安置的农业人口数计算。为 该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍 ⑶青苗和地上附着物补偿（标准由省、自治区、直 辖市规定）
㈡新建不动产（重置成本法）
不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格 建筑物价格=直接成本（开发成本）+间接成本 （管理费、利息、税费）+正常利润
㈢旧有不动产
不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格建筑物折旧
第二节 成本逼近法
一、成本逼近法的概念 二、成本逼近法的计算公式 三、成本逼近法的适用范围 四、成本逼近法的估价程序
的难易程度确定
⑷利率可选用评估期日的银行贷款利率
㈣计算投资利润
1、原因 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资 的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润 2、计算公式
利润=基数×利润率
3、计算参数的确定
⑴基数包括土地取得费（含税费）和土地开发费
⑵确定利润率或投资回报率
投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素： ①开发土地的利用类型 ②开发周期的长短 ③开发土地所处地区的政治经济环境
五、成本逼近法的应用
一、成本逼近法的概念
以估价时点重新开发土地所耗费的各项客 观费用之和不基础，加上正常的利润、利息、
应缴纳的税费和土地增值收益来推算土地价格
的估价方法
二、成本逼近法的计算公式
土地价格=土地成本价格+土地增值=土地取得费 （含税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值 收益
三、成本逼近法的适用范围