成本法计算土地估价计算表
成本法的基本计算公式
1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取
海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%
2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价
国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右
3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价×关税税率
三、建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率
或：经济性贬值=
Ri----第i年的建筑物年收益净损失额；r—折现率；n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位
㈤市场法：评估值= （交易实例i×交易行为的修正系数×交易日期的修正系数×区域因素的修正系数×个别因素的修正系数）/n
进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）
三、规模经济效益指数法
x指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法
当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系
人工费调整数=工日时×价差额/工时； 价差额/工
易实例同等环境成熟程度所需要的年度
四．残余估价法B=a-Lr1/(r2+d)=a2/(r2+d)
a---建筑物及其基地所产生纯收益；L—土地价格；r1---土地的还原利率；r2---建筑物的还原利率
B---建筑物的收益价格；d—建筑物的折旧率；a2—建筑物的纯收益
4）消费税的计税基数：关税完税价+关税
消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率）
成本法(旧房)
成本法Ⅰ、基本原理求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其基本公式如下：旧房积算价格＝土地的重新取得价格或重新开发成本＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧Ⅱ、测算过程（一）土地的重新取得价格或重新开发成本采用基准地价系数修正法、市场比较法或成本逼近法等（二）建筑物的重新购建价格1、建筑物的重新购建价格（1）勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。
根据对武汉市房地产开发有关税费标准及同一供需圈建筑市场的调查与分析，该项费用共计为建安工程费的5.52%。
（详见表1）表1 勘察设计及前期工程费一览表房屋建筑安装工程费×5.52%＝※（万元）（2）基础设施配套费包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的建设费用（详见表2），按建筑面积计为122.25元/平方米。
表2 基础设施配套费一览表122.25×建筑面积×10-4＝※（万元）（3）房屋建筑安装工程费有多栋房屋时，取第※栋为典型工程，计算过程如下：A、参考重置价时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市现行房屋重置价格标准其建筑安装工程费为※元/平方米（标准层高3.0米）。
由于估价对象层高为※米，故需进行层高调节，调节系数详见表3：表3 房屋重置价格层高调节系数则，层高调节后第※栋房屋建筑安装工程费为※×（※－3.0）×10×※=※（元/平方米）B、参考武汉市造价指数时估价对象中第※栋房屋结构为※，按武汉市※年※季度工程造价指数，参考※※，其土建造价为※元/平方米，另加桩基100～120元/平方米，水电安装30～50元/平方米，合计为※元/平方米。
估价对象房屋建筑安装工程费计算结果见表4：表4 房屋建筑安装工程费一览表（4）设备设施费估价对象安装有电梯、中央空调等，参考武汉市同类档次设备设施费造价水平，取※元/平方米（按建筑面积计）。
成本法的基本计算公式
综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数×100％
综合价格指数=（1+a1）（1+a2）…（1+an)×100％(a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数）
4.建筑物实体性贬值率及成新率的估算：
1)使用年限法：
我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3％
9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税
车辆购置附加费=(到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率
2.非标准设备重置成本：
P=（Cm1÷Km+Cm2)×（1+Kp）×（1+Kt)×（1+Kd÷n）
P—非标准设备重置成本Cm1—-—-主材费（不含主
一.成本法的基本计算公式:
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值
—功能性贬值—经济性贬值
被评估资产评估值+重置成本x成新率
二、重置成本的估算：
1重置核算法：
（1)按人工成本比例法计算：
间接成本=人工成本总额x成本分配率
成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%
（2)单位价格法：
间接成本=工作量(按工日或工时）x
7)外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在1％-1.5%
8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币
对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率
对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率
适用于房地合估模式下的成本法
第21讲适用于房地合估模式下的成本法（四）适用于房地合估模式下的成本法1.确定重置成本房地合估模式下成本法评估的基本公式为：不动产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费对于在建不动产：【方法一】上述各项均为已实际发生的成本。
【方法二】在建不动产价值也可以按照已建成不动产的价值乘以完工率来确定，即：不动产价值＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋开发利润＋销售税费）×完工率这时，上述各项成本均为假设不动产已建成的成本。
（1）土地取得成本。
土地取得的途径有征收、拆迁改造和购买等，根据取得土地的不同途径，分别测算取得土地的成本，包括有关土地取得的手续费及税金。
（2）开发成本。
开发成本主要由五个方面构成：①勘察设计和前期工程费，包括临时用地、水、电、路、场地平整费，工程勘察测量及工程设计费，城市规划设计、咨询、可行性研究费，建设工程许可证执照费等。
②基础设施建设费，包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明等建设费用。
③房屋建筑安装工程费，可假设为开发商取得土地后将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应当付给建筑商的全部费用，包括建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。
④公共配套设施建设费，包括由开发商支付的非经营性用房，如居委会、派出所、托幼所、自行车棚、信报箱、公厕等的费用；附属工程，如锅炉房、热力点、变电室、开闭所、煤气调压站的费用和电梯费等；文教卫系统，如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。
而商业网点，如粮店、副食店、菜店、小百货店等经营性用房的建设费用应由经营者负担，按规定不计入商品房价格。
⑤开发期间税费指政府或其他部门收取的费用，如工程招标管理费、城市道路占用费、市容环保费、建筑工程规划许可证费等。
（3）管理费用，指为组织和管理不动产开发经营的必要支出，包括开办费、开发单位企业的人员工资、办公费及差旅费等。
成本法、收益法、市场比较法计算流程
三种估价方法的具体运用一、成本法成本法的运用分为两类：（一）新建好的房地产基本思路为：评估价格=土地取得成本+土地开发成本+建安成本+管理费+销售费+财务费（投资利息）+销售税费+开发利润。
如果是新建房屋不包括土地，则土地取得成本、土地开发成本去除。
该方法类似制作房地产投资估算表，运用较为繁琐，一般需要工程结算资料、报建规费收费文件等，实际操作中主要运用于当地无房屋重置价格规范文件，周围无可比销售案例、租赁收益案例等情况下。
（二）旧房地产基本思路为：评估价格=土地重置价格+建筑物（地上房屋）重置价格-建筑物折旧1、建筑物（地上房屋）重置价格建筑物（地上房屋）重置价格的计算方法有三种：（1）单位比较法：即每平方米多少元乘以房屋建筑面积。
我们常用的房屋重置价格文件即采用该方法。
该方法运用简单，是较为常用的方法，但需要重置价格文件经常更新，否则往往计算出来的价格差距较大，这时需要估价员有艺术的进行技术处理，把部分修正系数调高或者调低。
另部分大都市由于房屋交易及其活跃，当地估价师协会也不建议采用重置价格，要求多采用收益法和市场比较法。
长沙也属于此类情况，但湖南省其他地市仍广泛使用房屋重置价格。
（2）分部分项法：该方法把建筑物每部分的工程费用估算出来并累计计算总的工程造价，具体是：评估价格=基础工程+墙体工程+楼地面工程+屋面工程+给排水工程+供暖工程+电气工程+绿化工程+承包商间接费+开发商管理费、财务利息、税费等，如还有其他分部分项工程可在继续添加。
该方法同样必须获得工程结算资料，否则估价人员面对房屋无法有理有据的计算分布分项工程费，同时由于承包商间接费、开发商管理费、税费种类繁多，也很难去一一计算，按照某一比例计提又相当不准确，所以该方法因为很难获得有理有据的资料而经常无法运用。
（3）工料测量法：即把所有的工程用料如水泥、沙石、木材、钢铁等的用量乘以价格得到材料费用+加上人工费+机械台班费+税费+其他=房屋重建价格，该方法同样需要工程结算资料，否则无法运用，能够获得结算资料还要调整时间价差，使用比较繁琐，较少采用。
土地评估各方法综合测算表
b.公共配套设施建设费
0
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施，故取值为0。
0
4、其他费用
102
元/平方米
包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%-3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方米
c.设备安装和装饰工程费用
1000
元/平方米
3、室外工程费
340
元/平方米
基础设施建设费+公共配套设施建设费
——
a.基础设施建设费
340
元/平方米
以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10%
元/平方米
基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用
——
a.基础工程费用
400
元/平方米
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行《北京市建设工程预算定额（2001年）》，建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。
——
b.结构工程费用
土地评估各方法综合测算表
成本法
成本逼近法
项目
单价
单位
备注
取费标准
一、土地取得成本
5846
元/平方米
（土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）×年期修正系数
土地使用权评估
要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。
一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。
同时参照物应选择三个以上。
1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。
2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。
5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。
地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。
a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。
土地成本法计算表(excel表)
30000 水田：5元 旱地：3元
2 3
土地取得费及税费合计（元/平方米） 土地开发费（元/平方米） 投资利息（元/平方米） 利息率 开发周期（年） 投资利润（元/平方米） 利润率 土地增值收益（元/平方米） 土地增值收益率 土地成本价格（元/平方米） 剩余土地使用年期（年） 土地还原利率 年期修正系数k 有限年期土地价格（元/平方米） 区位因素修正系数 单位面积地价（元/平方米） 土地面积 总地价
120.00
4 5 6
120.00
7 8
出让金 54.168 15.42
注:桔色部分为手动输入
水田：5元 旱地：3元
18
137.5
1 (1)Байду номын сангаас(2) ① ② ③ ④ ⑥
土地取得费及有关税费 土地取得费 有关税费 征地管理费 耕地占用税 耕地占补费 征地劳务费 开发劳务费 测量制图费 小计有关税费
45.00 1.26 3.00 20.00 2.00 1.35 0.50 28.11 73.11 30.00 6.58 7.47% 1.00 10.31 10.00% 18.00 15.00% 138.00 70.00 7.00% 0.9912 136.79 -0.01 135.42 2205.48 298666
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征地比例
16012
15%
征用土地面 耕地面积为征 耕地面积为征地
积
地面积10%
面积的85%
18413.8
2762.07
16572.42
耕地亩数 4.14
序号
项目
1
土地补偿费 安置补助费
失地农民养
2
老保险等补
助
3
青苗补偿费
4
地上附着物 补偿费
5
征地管理其 他费用
费用 827073 910000 3563 593893 58363
Hale Waihona Puke 费率 3400.002.50% 广府发[2010]10号
房屋补偿标 准
610.00
5000.00 广府发[2009]10号
不超过 35000/亩 土地管理法及地方配套政策
20.00 22.00 2.00
国 土 资 发 〔 2008 〕 308 号 、 广 府 函〔2009〕108号
四川省耕地占用税条例<川府发 [2008]27号>、广府函[2008]239 号
川 价 字非(1991)116 号 、川 价费 [2001]157号
元/亩 元/人 4295710.489
标准
耕地
52073
非耕地
26036
计算方法
耕地年产值 按1720元/亩
年 按耕地半计
算
失地农民失业 养老保险等
65000
大春
60.00%
小春
40.00%
耕地
人均失业保 险人数*参保
人数
按耕地年产 值的百分比 确定大春、 小春作物确
定为50%
30000.00
非耕地
（土地补偿安置费+失业养老费+ 青苗费+地上附作物）
倍数
倍数
1720.00
广府发[2010]7号、川办 函【2008】73号、广国 土资函【2008】46号
10.00
6.00
65000.00
川 办 发 [2008]15 号 ， 广 就 函 (2010)08 号 、 广 劳 社 函 [2009]19 号 及 2012 年有关配套文件
50.00%
广府发[2009]10号、广 国土资函〔2008〕46号
十二等：20元/M2
22元/M2 2元/M2
按实际征地 面积计算
12
测量费
13
农转非公证 费
14
合计
6822 1400
247.00 100.00 4295710.489
人均耕地人/ 亩
0.30
农转非人数 14
拆迁户数3人 一户
非耕地亩数
实际征地亩 数
5
23.48
27.62
参数元/亩
备注
土地补偿费 安置补助费
20000.00 2334529
6
住房安置费 1367100
35
上年平均商品房价格减去现行砖混甲等房 屋最低补偿标准的差，乘以35㎡/人
7
农民搬迁奖 励金
25000
8
耕地开垦费
41431
9
土地有偿使 用费
368276
10 耕地占用税 60766
11 土地管理费 32024
不超过5000/户
10000