房地产百问百答

一、房地产常识1、商品房的使用年限是多长?（住宅、商业）我国国有土地使用年限规定为，1)居住用地70年2)工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；3)商业、旅游、娱乐用地：40年，(土地使用权出让年限也是如上）2、什么是商品房的五证？五证为国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程开工证，商品房预售证.3、什么是土地所有权?土地所有者是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。

这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。

4、什么是土地使用权?土地使用权指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。

土地使用权可以依法转让。

5、什么是土地使用权出让？其形式？土地使用权出让指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为.6、什么是建筑面积？指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。

层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。

7、什么是房屋实用率？实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面积.8、什么是容积率？其意义？建筑容积率=小区内总建筑面积之和（平方米）/小区总占地面积（平方米) ，容积率越高说明该物业较稠密；容积率越低说明该物业居住档次越高。

底下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。

高层容积率一般为3-4；多层容积率一般为1.5；联排别墅容积率一般为0。

7 左右；独立别墅容积率一般为0.5以下.顶级豪宅容积率一般为0.1左右.9、什么是建筑密度?其意义？居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积（平方米）/小区居住总用地（占地面积)(平方米）╳100％，建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、建筑物分布等。

建筑密度越低说明该物业居住档次越高。

10、什么是绿化率？绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。

绿化用地面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等，为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和.11、什么是套内建筑面积？套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积12、什么是实用面积？实用面积=建筑面积－公摊面积.即套内建筑面积13、什么是使用面积？使用面积=建筑面积－公摊面积－套内墙、柱面积.即净面积14、计算全部建筑面积有哪些？1)使用面积和墙体所占面积，以及墙体所占的面积，以及其他共用配套部分所占的面积。

2)电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。

3)建筑物内的技术层层高超过 2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

4)封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。

5)建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积;15、计算一半的建筑面积有哪些？1)不封闭阳台按其水平投影面积的一半计算。

2)室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

16、什么是公用建筑面积？电梯井、楼梯间、垃圾道、普通电讯主、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙）水平投影面积的一半。

17、公用建筑面积分摊原则？按栋分摊，原则上是谁用谁分摊。

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。

18、公用分摊面积包括什么？共用建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

注：用于营业性可售可租的公共设施则不能用于分摊。

19、什么是合同约定面积？商品房的建筑面积未经具有房产测绘资格单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格单位实施测绘，但未经房地产行政主管部门审核通过，而临时由合同暂时约定的面积。

20、什么是产权登记面积?商品房的建筑面积已经由具有房产测绘资格单位实施测绘，测绘结果已经行政主管部门审核通过的，登记在房屋产权证上的面积.21、什么是面积误差比？在什么范围内双方不退不补？根据《商品房销售管理办法规定》面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积X100％当面积误差比绝对值在3%以内（含3％）的，据实结算房价款。

如合同另有约定的，依据合同.22、面积误差在什么范围内双方多退少补？1)面积误差比在0％～3％之间双方多退少补2)面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权选择退房。

买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并付给利息。

买受人选择不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）的部分房价款由买受人补足;超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同登记面积时，面积积差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

因设计变更造成面积差异,双方不解除合同，应当签署补充协议。

以上是《商品房销售管理办法规定》如合同另有约定的，依据合同.23、什么是层高？房屋的下层地板面或楼板面到上层楼板面的高度.24、什么是净高？房屋的层高减去房屋的楼板厚度就是房屋净高。

25、什么是玄关？其意义？指房屋进门和客厅之间的缓冲地带。

玄关能够起到避免一进门就将房间一览无余的情况。

26、什么是隔断？指分割室内空间的不到顶的半截立梁。

27、什么是过道和走廊？过道指住宅套内使用的交通空间；走廊指住宅套外使用的交通空间。

28、什么是阳台？其分类？供居住者进行室外活动的有顶层空间。

分为凹、凸阳台。

29、什么是露台?是否计算面积？供居住者进行室外活动的无顶层空间，不计算面积。

30、什么是地下室？房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2的空间.分为全地下室和半地下室。

31、什么是混凝土？主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。

32、什么是砖混结构？建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。

这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。

33、什么是现浇钢筋混凝土框架结构？建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。

（将混凝土浇注在钢筋之上）梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构.墙只起围护作用，用砖砌筑。

此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。

34、什么是底框架结构？指建筑的底部一层或二层是框架结构，上层是砖混结构；吸取了框架和砖混的优点.35、什么是框架剪力墙结构?剪力墙是承受垂直及水平力设计的墙体，起承重的主力，改间隔时不能打墙及随意开洞。

以免破坏剪力墙的整体性。

36、什么是建筑朝向？建筑物主要立面和主要功能房面对的的方向成为建筑朝向。

良好的朝向可以保证大量的阳光通过窗户直射入室外，改善住宅室内环境，对居住者的身心非常有利。

传统观念上，以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示.通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次.37、什么是建筑间距?两栋建筑外墙之间的水平距离38、什么是标高？指底层地面的标准高度.39、建筑墙体的分类？按其在平面中的位置可分为内墙和外墙.凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙.凡位于房屋内部的墙称为内墙。

外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。

按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。

直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。

40、建筑高度分类？建筑物可根据其楼层数量分为以下几类1)低层:2层及2层以下2)多层：2层以上，8层以下3)小高层：8层以上，16层以下4)高层：16层以上，24层以下5)超高层:24层以上41、取得商品房预售的条件？房地产开发商首先要取得一定的开发资质，对项目进行立项后,通过取得《建筑用地规划许可证》后,交纳土地出让金,签订《国有土地出让合同》,取得《国有土地使用证》，根据项目经济指标，进行项目的规划设计，对项目设计进行报建，并取得《建筑工程规划许可证》后，进行施工报建，并取得《建筑工程施工许可证》,在房屋建至规定的进度（多层项目建至封顶、高层项目要求为主体结构的2/3，别墅项目建至封顶)时便可办理《商品房预售许可证》，取得商品房预售资格。

42、什么是三书一表？交楼条件：1）交楼通知书2)商品房质量保证书3)商品房使用说明书4)竣工验收备案表43、什么是按揭？消费者在购买大宗商品（如房产等）时，通过与银行签订《抵押贷款合同》，消费者提供抵押物，由银行提供贷款，消费者按合同还款方式(一般为每月付款）偿还银行本金和利息的方式。

44、银行贷款，有几种还款方式？其区别？目前常用还款方式?有等额本金还款法和等额本息还款法.其中等额本金还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多,而在随后的时间每月递减,这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭.等额本息还款法是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

常用还款方式是等额本息还款法.45、等额本息还款法的计算方式？贷款总利息的计算？根据等额本息还款法，向银行贷款N万元,就用N乘其贷款年限对应的月还款额，得出每月连本带息还款额。

贷款总利息＝每月连本带息还款额×贷款年数＋首付款－房屋总价46、什么是专项维修资金？收取标准?根据财政部、建设部《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部和国财政部令第165号文)规定：业主须交纳专项维修资金；物业专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

维修47、安装电话，接通宽带网、光纤、管道煤气的费用是多少？电费、水费各是多少？以上所有费用皆为政府定价.其价格的控制权在于政府物价部门,其价格的确定及调整变动主要由政府有关部门规定。

对以上有关费用的收取，物业公司仅按照政府规定，依照法规按原价代收代缴。

三、物业管理(一）物业收费类1、从什么时间开始计收业主的物业管理费？按约定日期办理收楼手续的,从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的,以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费,另，从遗漏工程整改完成之日起计收管理费，具体以各项目的实际操作为准（请根据项目实际情况补充）。