2011年房地产市场分析报告

2011年房地产市场调查报告

发布日期：2011年12月26日

一、前三季度全国房地产市场的整体形势

（一）主要城市房地产市场回落较大。在20个主要城市中，有13个城市前三季度成交量同比2010有所下降下降；海口降幅最大，达49.27%。其余7个城市前三季度成交同比有所增长。主要城市中，过半城市成交均价同比上涨，部分城市涨幅较大。8个重点城市北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州、南京、成都中，仅天津和成都成交面积同比2010年前三季度略有上升，其余6城市皆低于去年同期水平。北京、深圳和天津成交均价同比下跌，重庆、上海和杭州同比上涨，其中重庆涨幅最大，达24.11%。

（二）一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。一季度成交量同比不断下降，特别本年度一二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。4月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于去年5、6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下跌，故本年度5、6两月成交量虽受调控影响依旧处于低位，但同比有所上涨。进入第三季度，单月成交量基本呈现持续下跌趋势，同比增长率亦逐月下滑。去年“金九银十”销售旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。

（三）对二三线城市的调控一步步收紧。去年9月新政以来，部分大中城市陆续出台了限购令。今年初的“国八条”后又有43个城市出台限购。而8月以来台州等城市限购措施的出台，更是则拉开了二三线城市限购的序幕，为调控政策继续加码。在货币政策方面，今年央行数次加息，银根不断收紧；更于8月末下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这使得银行更多资金被冻结，相当于上调两至三次存准金率，直接影响商业银行信贷资金的供应能力。信贷环境进一步收紧，对房地产开发企业而言，从银行贷款的可能性变得更小，融资渠道单一、融资能力较差的企业面临更大挑战。目前房地产市场调控正处在关键时期，而中央强调调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松，这也预示着后期房地产调控政策，特别是对二三线房价上涨过快的城市的调控，将会继续从紧。

（四）四线城市商品房市场逐步出现分化。尽管1-9月份，全国商品房总的成交量出现了一定幅度的上涨，其中四线中小城市的贡献率较大。但具体来看，四线中小城市中，商品房成交量下滑的也不在少数，有的城市下滑达到了30%以上。这说明，商品房品质因素（包括地理位置、气候条件、楼盘品质、经济背景等）在宏观调控的大背景下已经成为在市场上是否具有竞争力的关键因素。

二、我市房地产市场总体情况

（一）房地产开发情况

前三季度，共完成房地产开发投资20.7亿元，同比增长了46%；商品房开工面积257万平方米，同比增长了73.6%；商品房竣工面积58万平方米，同比下降了100%。

而据国家统计局统计，前三季度全国累计房地产开发投资总额44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落0.9个百分点。其中住宅投资总额31788亿元。我市房地产开发投资增速高于全国平均水平14个百分点。

（二）房地产交易情况

1、一至三季度，我市网上签约备案商品房11559套，108.67万平方米，成交金额35.01亿元，以比分

别增长了8%、5%和29%。但需要特别说明的是，由于受外地人限贷政策的影响，很多外地购房人都采取了一次性付款的方式购买商品房。而对一次性付款购房的，因为不需要办理抵押贷款手续，不少开发商未进行网上签约备案，保守估计至少还有1000套商品房未进行网签。如果将这部分成交的商品房计算在内，商品房成交面积的增长幅度估计应在10%以上。

2、三季度，我市网上签约备案商品房4611套，成交面积43.97万平方米，成交金额14.36亿元，同比分别增长了25%、18%和53%。7、8、9月份的成交量分别为1466套、15.03万平方米，1566套、14.69万平方米，1579套、14.25万平方米，总体上保持在较高水平。

3、三季度，共办理房屋抵押登记2645件，抵押面积113.09万平方米，抵押金额27.51亿元，贷款额14.52亿元，同比分别增长-10%、16%、34%和28%。其中个人住房抵押贷款1265 件，面积27.73万平方米，抵押金额5.18亿元，贷款额2.79亿元，同比分别增长38%、13%、27%和26%。个人住房贷款年内首次出现季度正增长。

（三）商品房成交价格

三季度，我市商品房平均成交价格为3991元/平方米，商品住房的平均成交价格为3796元/平方米。其中，南海商品房平均成交价格为4440元/平方米，商品住房的平均成交价格为4210元/平方米。而9月份，我市商品房平均成交价格为4073元/平方米，商品住房平均成交价格为3866元/平方米，比当季平均成交价格高出2%以上。

（四）商品房存销比

从我市房地产交易数字管理平台的统计情况来看，截止三季度末，商品房的可售房源为33136套。按照三季度楼盘实际月均销量1520套计算，目前我市商品房存销比约为20。也就是说，按照今年上半年的销售速度，在不增加市场楼盘供给的情况下，需要20个月才能消化目前所有的商品房房源。如果再考虑到已经成交但暂未签订合同部分的商品房，可将商品房存量比修正为17左右，这比上半年修正后的数字略高。

（五）商品房外销情况

一到三季度，共外销商品房5843套，其中南海外销2273套。三季度，共外销商品房2554套，23.33万平方米，成交金额8.37亿元，同比分别增长了97%、85%和117%。外销量占成交总量的比例为55%，比去

年三季度高出了19个百分点。外销量前10名的地市分别是：山东淄博196套；浙江宁波139套；浙江舟山117套；黑龙江哈尔滨107套；黑龙江齐齐哈尔70套；黑龙江大庆69套；山东东营67套；山东济南52套；北京45套；佳木斯44套。（超过30套的还有：内蒙古包头41套；黑龙江牡丹江39套；河北石家庄35套。）

（六）开发商资金情况

克服资金紧张局面、维持资金链的运转仍是开发商的工作重点之一。三季度，开发商以在建商品房抵押融资的共12笔，贷款额2.95亿元。而1-9月份，开发商共以在建商品房抵押融资39笔，共计贷款8.70亿元。也就是说，在1-9月份20.7亿元的房地产开发投资中，在建工程抵押贷款额占到了42%。如果再加上纯土地抵押贷款，估计这一比重还会有较大幅度上升。

三、威海其他地区商品房市场情况

1、据统计，前三季度，威海市区（含市直、高区、经区、工业新区、环翠区，下同）商品房成交量为19579套，180.16万平方米，同比分别上涨了11.91%和8.36%；荣成市商品房成交量为5154套，53.62万平方米，同比分别增长了-19.79%和-16.21%；乳山市商品房成交量为16407套，118.97万平方米，同比分别增长了-21%和-36%。横向来看，我市商品房市场增速要远远好于荣成、乳山两市。

2、9月份，威海市区商品房均价为5418元/平方米，商品住房平均价格为4911元/平方米；荣成市商品房均价为4837元/平方米，商品住房均价为4606元/平方米；乳山市商品房平均价格为3164元/平方米，商品住房均价为3167元/平方米。

四、房地产市场主要指标分析

（一）房地产开发投资：增幅下降

1-9月份，我市房地产开发投资增幅为46%，低于2010年同期增速。主要原因有：

1、在宏观调控政策收紧的情况下，开发商对市场保持着一种本能的谨慎，特别是在资金面较紧的情况下，其对开发速度的控制较调控政策收紧之前变得更为严格。

2、2011年前三季度房地产开发用地的供地规模较2010年同期的增幅大大缩小。2010年前三季度供地108宗、7322亩，而今年同期供地121宗、7933亩，增幅仅为8%。