2019年东莞市金湾花园高层公寓营销策划报告
金海湾花园营销策划方案共44页
金海湾花园营销策划书第一部分市场分析一、黄岐总体楼市概况黄岐地区位于广州的珠江大桥的西侧，与荔湾、海珠、芳村、白云区四区紧密相连，珠江从西向东贯穿而过，形成了“一河两岸”的环境优势。
黄岐镇整体面积19.8平方公里，共有4.4万居住人口。
静态分析1985年，南海县就根据黄岐最近邻广州的地理优势，将黄岐定位于南海县的开发区，计划在黄岐大力开发房地产。
1989年底，黄岐由乡升级为镇后，更加加大力度开发房地产，但售价均较低，买家也都是来自广州做生意的四乡客。
近年来，随着房地产业越来越成熟，黄岐的房地产也不断改变，取得了不菲的成效，现如今黄岐的楼盘知名的有名雅花园、白天鹅花园、珠江半岛花园等。
它们具有以下一些共性特点：1、市场前景由于紧靠广州市区，黄岐素有“中山九路”之称，随广州楼市的迅速发展，黄岐的楼市也有长远发展。
镇政府也越来越重视黄岐镇的房地产行业，专门请来中大的教授对黄岐的规划进行重新的布局和修改，规划将对楼宇与环境的协调越来越重视，市政的参与将使黄岐的房地产行业在市场化的基础上朝着良性、健康的方向发展，对整个房产行业有着促进作用。
也因此黄岐的楼盘将在房市上扮演越来越重要的角色。
2、环境黄岐的一个自然特点是珠江从西向东贯穿而过，现如今大多在售楼盘在江边建立，如名雅花园、珠江半岛花园、白天鹅花园，江景成为这些楼盘的一大卖点，同时小区也因江景而使得环境清新怡人，当然仅有江景是不够的，发展商也越来重视小区内的环境建设。
例如建设亮丽的景观，铺种大面积的绿化，这些措施使得环境不断美化，从而使居住不仅仅是住宿而成为一种享受。
3、交通状况由于黄岐与广州相连，黄岐与广州间的交通十分方便。
现在黄岐陆路已有286、281、132、205、81、127等线路公交车往返广州，同时水上巴士昼夜穿梭于两地之间。
水路、陆路的交通便利在很大程度上有利于在黄岐居住在广州工作或去广州游玩的居民。
现如今，在整个交通情况不断得到改善的情况下，每个知名小区都会针对自身情况开通屋村巴士或设私家码头，这些更方便了买家。
某住宅项目营销策略报告doc 88页
某住宅项目营销策略报告(doc 88页)紫檀营销策略报告市场分析片区市场简要分析由于片区内住宅项目主要以高层物业为主，以及本案的高层电梯物业形态，针对性的选择高端电梯物业为片区市场分析的切入口。
成都高档住宅市场价格变化情况□成都市主城区房价变化情况2002—2007上半年五城区价格分别为：2563元/平方米、2923元/平方米、3242元/平方米、3775元/平方米、4084元/平方米、4501元/平方米。
从近几年成都市五城区住宅价格走势来看，住宅的交易价格呈逐年攀升的趋势，但涨幅时大时小，其中2005年的涨幅最大，达16.44％，2006年、以及2007年上半年都有所回落。
目前住宅市场仍处于供不应求的卖方市场，价格上涨是必然的发展，但国家不断出台的房地产新政对房价的上涨幅度必定会起的一定抑制作用，从而使房价的上涨保持一个稳定的态势。
□成都主城区5000元/平方米以上的高价房市场交易情况成都主城区5000元/平方米以上的高价住宅，在2007年上半年中的成交情况。
因主城区的范围，其5000元/平方米的产品主要为高层电梯公寓。
2007年上半年，成都市5000元以上的高价位住宅的成交面积不断逐月增加，且其环比增幅也在不断上升。
2006年5000元以上的高加价位住宅供应250.46万平方米，成交188.35万平方米。
这表明成都的住宅市场正在由逐步向“质”的市场发展，人们对高品质住宅的需求和接受度正在很快地提升，虽然高品质住宅的价格也相应地很高，但人们仍愿意为其买单。
可以预见，成都5000元/平方米以上的高档住宅供需比例都将增加。
□ 城南房价变化情况 □0 1000 2000 3000 4000 50002002 2003 2004 2005 2006 2007(2002---2007上半年成都五城区价格走势力单位：元从上图可以看出，城南的住宅均价变化较大，城南均价6300元/平米，还比上月增长32.24%，仅2007年第一季度就比2006年全年上涨了1195元/平方米，涨幅达26.8%，高于成都整体同期涨幅的11个百分点。
东莞酒店式公寓营销策略案
其他
独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统
3、功能配套
酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。这是 因为多数酒店式公寓一般所在地段都是繁华成熟地段，周边交 通、餐饮、娱乐、休闲、购物十分方便。
此外，为拉高自身档次，酒店式公寓在自身配套上也深层挖掘， 突出个性，或营造卖点。
高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家具，单体空调等
高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家具；
入户门—高级防盗实木门；阳台—高级不锈钢加白玻栏杆、高级防滑地砖等高级 木质住房门、厨浴门
（2）公共部分装修 公共部分装修的好坏直接影响酒店式公寓的档次。目前东莞、深圳正 在销售的楼盘的高级装修主要为：
项目位置 户型及面积 公共配套 室内装修及配套来自综合评价文锦中路
单身公寓——31；一房一厅——38-45；两房两厅——61-69
园林、泳池、会所、按摩
精装修：宽带上网，带空调。独立厨卫； 厨房： 高级橱柜、大森抽油烟机、美的燃气灶、普林西斯消毒柜；洗脸盆及水龙 头。（铝质吊顶天花及欧普节能灯、地、墙高级面砖及低砖） 浴室 洗脸盆、座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、 毛巾架、换气扇 电视、电话、网络插座、报警器按钮；家具、空调、热水器；
置地·逸轩户型比
单房
二房
21%
32%
一房 70%
国际市长中心户型比
二房 20%
一房 47%
京基·御景华庭户型比
三房
单房
20%
15%
一房 80%
二房 40%
一房 25%
从图表可以看出，目前酒店式公寓的户型，以一房为市场主导，其 次是两房、单房。而东莞地区的四个项目则以有厨卫配套的单房为 主，配有少量一房单位。
世联_东莞蓝山锦湾别墅项目营销策略及销售执行报告_173PPT
蓝山锦湾2008年营销策略 及销售执行报告
东莞世联地产蓝山锦湾项目组 2008年1月21日
08年营销需要重点解决的问题：
08年淡市市场背景之中，本项目应该如何应对？ 楼盘全年营销既有别墅又有洋房，两种差异很大的产品如何同时进行推广？ 本项目的由于位处深圳和龙岗边缘，客户群来源非常分散，
面积 396.24 374.89 376.62 368.45 494.74 490.25 374.69 374.7 374.59 491.06 396.24 374.89 376.62 368.45 494.74 484.95 387.12 397.01 379.03 483.71 398.77
421 474.78 479.92 419.07 420.22 397.45
深圳投资客大规模退 场，成交量直线下滑， 客户以周边区域自住 需求为主
1.1 二期别墅推广背景分析
07年平湖/中心城别墅市场特征分析:
平湖市场07年及以前别墅供应量很少；平湖高端客户以前主要选择在中心城或凤 岗等周边区域进行购买 中心城市场07年别墅供应量很少;中心城客户有前往凤岗购买别墅,追求投资/性价 比
1.1 二期别墅推广背景分析 1.2 别墅产品与营销小结 1.3 别墅08年推广竞争分析 1.4 关于别墅的竞争出路思考
07年东莞别墅 凤岗/雁田市场 平湖市场 龙岗中心城市场
1.1 二期别墅推广背景分析
07年东莞别墅市场发展特征回顾:
07年9.27新政前深圳投资客户大量涌入/别墅价格快速上扬/销售速度快;
1-01 1-02
17-04 17-05
套均面积408.99㎡ 销售率24%
2-01 2-02 14-01 14-02
世联-东莞金众金兰溪谷营销策略总纲-75PPT
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解题思路
项目及问题定性
市场分析 竞争分析 项目分析 客户分析
大盘营销策略
一期营销总策略
本报告是严格保密的。
5
项目及问题定性
市场分析 竞争分析 项目分析 客户分析
本报告是严格保密的。
6
市场分析
宏观市场分析 片区分析
本报告是严格保密的。
7
东莞房地产市场趋势判断
2500
700000
金众地产
深联地产 生态生活区
御花苑
本报告是严格保密的。
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地段分析
配套：
项目周边主要以工厂为主， 生活配套缺乏；教育配套： 新建的阳光五小、六小满 足本项就学，中学配套缺 乏；医院：康华医院为目 前珠三角最大的医院。
交通：
项目三面临路，交通通达 性强，距高速入口仅5分钟 车行距离，临近新中心区、 厚街；公交系统不发达。
本项 目
东峻 凯旋 国际 景湖 豪苑 城3期 公馆 春晓
2期
星河 御花 传说 苑
格林 小城
小高层
200平米以上 180平米
160平米 140平米 120平米
本项 东峻 凯旋 国际 目 豪苑 城3期 公馆
2期
景湖 春晓
星河 御花 传说 苑
格林 小城
主要竞争对手 次要竞争对手
本报告是严格保密的。
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本项目VS竞争对手——外部指标对比
凯旋城三期
东城 1.5
约10万
06年中上 旬
4600～4800
600
格林小城3期
南城 1.9
约4.5万
2006上半 年
4300～4500
400
星河传说（聚星岛、 旗峰天下）
中海地产营销策划报告书
中海花园营销策划报告一．项目定位 (3)1、项目评判2、市场形象定位3、目标客户定位4、目标客户分析二．推广策略·····························································P 121、策略概述2、推广阶段3、推广费用预算三．广告企划·····························································P 191、广告总精神2、阶段广告执行计划3、媒体计划四．工作进度表·····························································P 43序本案营销企划的基本思想●以中海集团整体发展的战略眼光，对待本案的全程营销企划；●将本案理解为中海品牌运作的一部分，充分考虑对中海品牌已有影响力的继承和发展；●充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”。
XXX年东莞常平新鸿基地产金湾半岛项目营销策划案
客户购房特征 一、港台人士
高档住宅消费者，注重安全、交通、 配套资源；也购买投资型物业！
工业园区的外资企业高级管理人员和 企业主，拥有较强的经济实力！
购房主要集中在有血缘、工作缘、 生活缘的区域 ！
有部分香港中低层收入阶层来常平 养老/居住 ！
客户购房特征 二、本地户籍人口
本地人物质经济充裕，购买力较强，生活 水平已步入后小康时代 ！
90%以上住宅 带装修销售！
别墅除外！
四、 高密度 住宅
港人不排斥高密度住宅 , 高密度住宅带来高利 润!
五、 精致 园林
超大泳池
精致园林充斥各高档楼盘！
鸟语花香 小桥流水
价格分析
外销促使房价走高
04年均价
高40% 高40%
相差微弱
全市 常平 樟木头
项目名称 金美花园 东田丽园 新天美地 碧湖花园 紫荆花园 山水雅居
2004年1-9月常平批准预售
17个项目 总面积308，313平米 住宅253，151平米、3387套 别墅9140平米、50套
开发火热 需求旺盛 2004年常平房地产消化
31.4万平米 3808套房
11.7亿港元
常平房地产市场供求关系保持基本平衡
外销市场庞大
过去： 丽景花园、玫瑰花园、阳光山庄、紫荆花园、聚富花园、隐贤山 庄、金地利广场等楼盘外销比例较大！
世纪康城 月湖湾
规模
在售主力户型
占地：20多万㎡ 建面：32多万㎡ 占地：24.5万㎡ 建面：40万㎡ 占地：20多万㎡ 建面：40多万㎡
占地：37万㎡ 建面：37多万㎡
占地：90多万㎡ 建面：100多万㎡
二房：75—80㎡ 三房：91—114㎡
二房：72㎡ 三房：100—108㎡
港湾公寓营销策划书3篇
港湾公寓营销策划书3篇篇一《港湾公寓营销策划书》一、前言二、市场分析1. 目标客户群体：主要包括城市白领、单身贵族、小家庭等，他们注重生活品质，追求便捷与舒适。
2. 竞争对手分析：了解周边公寓项目的情况，分析竞争对手的优势和不足，以便在营销中突出港湾公寓的特色。
3. 市场需求趋势：研究市场需求的变化趋势，把握消费者的心理，为营销策略的制定提供依据。
三、产品定位1. 项目优势：强调港湾公寓的地理位置、配套设施、物业服务等方面的优势。
2. 产品特色：打造独特的产品特色，如智能化家居系统、绿色环保建筑等。
3. 目标定位：确定港湾公寓在市场中的定位，如高端、中端或经济型等。
四、营销策略1. 定价策略：根据市场需求和成本，制定合理的价格策略，包括起价、均价和最高价等。
2. 销售渠道：选择合适的销售渠道，如售楼处、网络平台、中介机构等，并制定相应的销售计划。
3. 促销活动：策划一系列促销活动，如开盘优惠、团购优惠、付款方式优惠等，吸引客户购买。
4. 品牌建设：通过广告宣传、公关活动等方式，提升港湾公寓的品牌知名度和美誉度。
五、宣传推广1. 广告宣传：制作精美的宣传资料，包括海报、手册、视频等，在目标客户群体集中的区域进行投放。
2. 网络推广：利用社交媒体、网站等网络平台，进行线上宣传和推广。
3. 活动营销：举办开盘仪式、样板房开放日等活动，吸引潜在客户的关注。
六、销售执行1. 销售团队组建：招聘专业的销售人员，进行培训，提高销售团队的业务水平。
2. 销售流程优化：制定科学合理的销售流程，提高销售效率和客户满意度。
3. 销售数据分析：定期对销售数据进行分析，及时调整营销策略和销售计划。
七、售后服务1. 交房服务：提供周到的交房服务，确保客户顺利入住。
2. 售后服务：建立售后服务体系，及时解决客户在使用过程中遇到的问题。
3. 客户反馈：定期收集客户反馈，不断改进产品和服务质量。
八、风险评估与应对1. 市场风险：分析市场变化对销售的影响，制定相应的应对措施。
[研究报告]广州东莞房地产项目市场营销代理推广策划方案-图文PPT
>>户型特点：
户户观江，家家赏景； 三房为主，紧凑空间，方正实用； 一房灵活多变，可拆可合； 高赠送率，入户花园、飘窗设计 主卫衣帽间配臵
项目整体户型素质较高，局部优化建议详见后篇。
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SWOT分析总结
优势strength 劣势weak
轻轨R2线
新火车站
轻轨、新火车站，双线拉动
新火车站与R2线实现无缝接驳，东莞将崛起一 个集国铁、城轨、公路交通为一体的综合交通 枢纽。
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尴尬的东莞 ——我们发现，东莞的人居发展很慢
>>X镇住宅市场发展特点：
新城区：发展迅猛，前期受世纪地产 等成功项目带动，后期在品牌开发 商—房地产的引领下，区域价值逐渐 增强，开发量逐年增多，形成X镇人 心目中的高尚住宅密集区； 老城区：以商业旧改项目为主，住宅 项目供应较少； 东莞区：近期仅有聚豪名轩在售，现 已基本售罄，后期有本项目及房地产 本项目 房地产东莞项目 聚豪名轩 中央豪门 聚龙湾 世纪地产 龙城国际 新鸿基项目
广州东莞房7年2月
[东莞地产事业二部荣誉出品] [Dongguan.12.2009]
标杆房地产专业营销团队
[营销中心案场业务管理制度]
针对楼盘项目，联合销售多盘竞争中制定各类执行制度，在人多，事多， 固定环节和特殊环节同时出现时，仍然保障一切业务顺利流畅进行。
东莞区
专业市场群聚，百年商贾旺地
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成长的东莞 ——我们发现，未来的东莞会更繁华
>>X镇新火车站/轻轨r2线
X镇新火车站位于东莞区，占地14万平方米，预 算总投资8亿元 ； 车站预设两层，地上一层为为火车站，与广深铁 路连接，地下一层为东莞轨道交通R2线起点站； 车站与轻轨线路实现无缝接驳，建成后预计年发 送旅客1000万人次，相当于每日3万人次，远期 设计规模为2000万人次，将成为东莞最大的运输 枢纽。 两个项目建成后，城区前往X镇仅需12分钟，前 往广州仅需20分钟，前往深圳仅需30分钟，另外， 车站还专设直通口岸，前往香港也仅需40分钟， 届时，一个以X镇东莞为原点的真正意义上的1小 时国际都市生活圈将快速形成。 新火车站与轻轨站都于今年4月份同时动工，预计 将于2016年投入使用，这将极快地拉动X镇经济 的发展，尤其对东莞区而言，将成为繁华的又一 次升级 起始站：X镇
世联东莞金众金兰溪谷营销策略
03
营销策略制定
产品策略
定位
金众金兰溪谷项目定位为高端住宅，注重居住体验和品质，目标 客户为中高收入家庭和投资者。
差异化
在产品设计和功能上，强调与竞品的差异化和特色，如园林景观、 配套设施等，以满足客户对高品质生活的追求。
创新
关注市场趋势和客户需求变化，不断推出创新的产品，如智能家居 、绿色建筑等，以保持竞争优势。
强化客户关系管理
建立完善的客户关系管理体系， 加强与客户的沟通和互动，提高 客户满意度和忠诚度。
THANKS
谢谢您的观看
改善型购房者
这部分客户已有一定经济基础， 希望购买更舒适、更宽敞的住房
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投资客
这部分客户看重房产的增值潜力 ，希望通过购买房产实现财富增
值。
客户需求分析
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价格
客户在选择房产时，价格是一 个重要的考虑因素。
地理位置
客户通常会选择地理位置优越 、交通便利的房产。
配套设施
完善的配套设施，如学校、医 院、商业等，也是客户考虑的
法律风险
在营销过程中，应遵守相关法律法规，避免因违规行为引发法律风险。为控制法律风险 ，应加强法律意识和合规管理，确保营销活动合法合规。
持续改进与优化
定期评估营销策略
效果
通过数据分析和市场反馈，定期 评估营销策略的效果，以便及时 调整和优化。
创新营销手段
随着市场的变化和消费者需求的 变化，不断创新营销手段，提高 营销效果。
世联东莞金众金兰溪谷营销 策略
汇报人： 2023-12-24
目录
• 项目介绍 • 目标市场分析 • 营销策略制定 • 营销执行与监控 • 营销预算与资源需求 • 营销策略效果预期与风险控制