成都高档写字楼市场分析报告

三. 成都高档写字楼市场分析（附件：成都高档写字楼调查详表）

基于对成都市办公物业发展背景的了解，针对本案市场定位，尺度此次对市中心城市主干道沿线的18个典型的甲、乙级办公物业进行了市场调研，基本上涵盖了成都80%的高档写字楼项目，以求得到关于成都市甲级办公物业市场更全面、完善、有效的信息。18个典型竞争楼盘名单：开行国际广场、城市之心、威斯顿联邦大厦、天府中心、川信大厦、天府绿洲、锦江宾馆〃锦苑楼、时代广场、世都大厦、皇冠假日酒店、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、四川国际大厦、绿洲大酒店、罗曼大酒店、世代锦江、中银大厦。

1.成都高档写字楼分布图

从上图可以看出，成都高档写字楼主要分布在市中心和人民南路延线。

2. 成都高档写字楼物业类型

从下表可以看出，写字楼+商业或纯写字楼项目是写字楼供给最主要的物业类型。其中写字楼+商业的供给个数最多，为城市之心、威斯顿联邦大厦、川信大厦、天府绿洲、时代广场、世都大厦、冠城广场7个项目，占总量的38.89%；

其次为纯写字楼项目，包括开行国际广场、天府中心、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、四川国际大厦、中银大厦6个项目，占总量33.33%，；

商务酒店内的写字楼仅有锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店、罗曼大酒店4个项目，占总量的22.22%；酒店+写字楼项目仅有世代锦江1个，占总量的5.56%。

3. 成都高档写字楼总建筑面积比较平均数分析

成都高档写字楼总建筑面积主要集中在5-6万平方米，包括开行国际广场、威斯顿联邦大厦、城市之心、天府绿洲、川信大厦、绿洲大酒店、中银大厦7个项目，占总量的42%；其次为10万平米以上的项目仅有时代广场、世代锦江2个项目，占总量的18.05%；8-9万平米的写字楼仅有民兴金融大厦（四川建行大厦）和冠城广场2个项目，占总量18.05%；5万平米以下的写字楼项目仅有天府中心和世都大厦2个，仅占总量6.97%；6-7万平米的写字楼仅有四川国际大厦1个项目，仅占总量的6.66%；金俪大厦、锦江宾馆、罗曼大酒店、皇冠假日酒店的建筑面积不详。如果本案容积率全部做满，本案地上建筑面积为4882.58平方米，再加上地下的建筑面积，本案的总建筑面积约为50000余平米，是目前成都高档写字楼最佳的体量。

4. 成都高档写字楼层数、建筑高度分析

成都高档写字楼的层数来看，普遍在40层以下，高层建筑高度中30层、35层、40层是分水岭，成都最高的写字楼项目为中银大厦其层数为39层，建筑高度为165米。成都高档写字楼中26-30层的最多，共7个项目，占个数的38.88%；其次为36-40层的写字楼，包括中银大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、川信大厦4个项目，占35.69%；其次为31-35层和20层以下的电梯公寓，分别为3个项目，分别占个数的16.61%。成都高档写字楼建高度主要集中在98-100米、118-121米、153-165米这三个高度区间内相对应。层数在30层以上，高度在100米以上的写字楼主要为冠城广场、川信大厦、中银大厦、民兴金融大厦、绿洲大酒店等项目，这些项目均代表了成都高档次写字楼的形象，为了凸现本案的地标性，尺度建议本案的层数至少在30层以上，建筑高度应超过100米。

5. 成都高档写字楼售价、租金分析

1）成都高档写字楼售价、租金一览表

2）成都高档写字楼销售情况、售价分析

从上表可看出，纯写字楼大多数采取既租且售的政策，占64％比例，完全不卖的占36%的比例。在整个调查楼盘中，只租不售的楼盘占整个比例50％。

酒店和国家政策性企业投资的写字楼都只租不售，如四川省邮政局投资修建的天府绿洲、由中国银行投资修建的中银大厦、中国人寿保险公司投资修建的绿洲酒店、建设银行投资修建的民兴大厦等。

在整个调查楼盘中，可以看出成都高档写字楼整体均价为8622元/平方米，人民南路沿线的超甲级写字楼价格最高，其次为市中心区域的高档写字楼，超甲级写字楼市场需求旺盛，销售周期相对较短，乙级或部分甲级写字楼销售周期相对较长。从下表可以看出，仅有开行国际广场1个项目的均价在10000元/平方米以上，占总量的8.77%，是成都目前超甲级写字楼典范，其销售周期仅为11个月，销售率已达75%，从开行国际广场的旺销可以看出成都市场对超甲级写字楼的需求很旺盛；均价在10000元/平方米的仅有城市之心和冠城广场2个项目，占总量的22.07%，城市之心和冠城广场的销售周期均较长，分别为36个月和5年多，销售率分别为80%和60%；均价为9100元/平方米的仅有四川国际大厦1个项目，占总量的10.06%，其是1999年开盘，销售周期至今已5年多时间，销售率仅为50%；均价在8000-9000元/平方米的项目为威斯顿联邦大厦和时代广场2个项目，占总量的25.91%；均价在7000元/平方米的项目为天府中心和世都大厦2个项目，占总量的

10.53%，它们基本代表了成都乙级写字楼水平；均价最低的项目为世代锦江，

均价仅为6200元/平方米。

建筑面积——均价比较平均数分析

3）成都高档写字楼租金分析

总体看来，市中心的写字楼租金普遍要高于城区内其他方向、区域的写字楼，这与其交通、地理、配套、环境等方面因素不无关系。人民南路沿线的租金比顺城大街沿线高，总府路又比人南路稍高。这与地价和市场对项目的区位认可度相关。

纯写字楼的租金主要集中在75-100元/平方米之间，超过101元/平方米的有6个，最高平均租金为130元/平方米。在酒店内的写字楼租金以总府假日最高，达300元/平方米；由此得到这样一个结论，高档纯写字楼因为其配套设施及物业管理都具有高水准，因此，其价格会达到较高的水平。而酒店式管理或酒店内的写字楼，则因为其优良的物业管理水平，而提升其租金。

从上表可以看出，租金越高的相反越好租，出租率均达到80％以上。而出租率与区域没多大关系，相反表现在产品特征上。其次人南沿线的写字楼要比市中心的销售理想，这与人南沿线的商业气氛和未来升值潜力密切相关。可以这么说，写字楼的类型并非完全是决定其租金高低的标准，最重要的是写字楼内的配套设施、物业管理水平。

6. 成都高档写字楼建筑特征分析

1）成都高档写字楼建筑外立面分析

从建筑外观来看，高档写字楼的立面风格越来越趋向现代、简约、时尚。绝大部分的写字楼外墙都采用的是玻璃幕墙，其比例达到了60%；而使用的普通磁砖作为外墙装饰的比例也达到了21%；42%的写字楼使用大理石与玻璃幕墙作为外墙装饰材料，使用铝合板和花岗石作为写字楼装饰材料的比例为

5.3%。这可能与玻璃幕墙能给人一种比较现代、档次高的感觉有关。

写字楼建筑外立面已成为影响客户决定租售核心因素之一，在受调查的18个典型楼盘中，四川国际大厦虽然位于市中心顺城大街，内部装饰极尽豪华，但立面较呆板，缺乏层次感和活力，市场反应不强。其次，租售情况理想的写字楼外立面均采用中空镀膜钢化玻璃幕墙，目前成都最好的超甲级写字楼开行国际广场还采用了“会呼吸生态幕墙”，通过建筑设计及新材料使用解决了玻璃幕墙导致的空气流通缓慢的矛盾，“会呼吸生态玻璃幕墙”将是今后高档写字楼的发展方向。

2）成都高档写字楼层高分析

写字楼的层高是硬件要求的核心考核标准，国际标准甲级写字楼室内净高在

2.6米以上。成都高档写字楼层高主要为

3.6米，共8个项目，占总个数的

44.44%；层高为3.7米的写字楼仅有开行国际广场1个项目，开行国际广场

也是成都目前最高档的写字楼项目。作为甲级写字楼，3.6米的层高是成都甲级写字楼最基本的要求，由于本案适合打造超甲级写字楼，本案的层高应突破3.6米，建议与开行国际广场一样做到3.7米。

3）成都高档写字楼单层面积分析

成都高档写字楼的单层面积主要集中在1001-1200平方米、1601-1700平米及801-1000平米这三个区间内。建议本案的单层面积控制在1300-1600平米，略比主流1001-1200平方米大。

4）成都高档写字楼大堂面积、层高分析

写字楼的大堂是体现项目档次、品质的核心组成部分，成都高档写字楼的大堂面积普遍在300-500平方米，层高普通在9.1-10米。从本次调查楼盘来看，大堂面积在301-400的写字楼最多，共5个项目，占总数的27.77%；其次为大堂面积201-300平米的写字楼，共4个项目，占总数的22.22%；大堂面积在401-500平米及200平米以下的项目，各为2个，分别占总数的11.11%；

大堂面积在901平米以上的项目最少，仅有威斯顿联邦大厦和中银大厦2个项目，占总数的11.1%。

从下表可以看出，大堂的层高在9.1米—10米及5.5-6米的写字楼最多，分别为5个项目，分别占总数的27.78%，其中写字楼的层高在10米的项目有4个，包括中银大厦、绿洲大酒店、民兴金融大厦、川信大厦。建议本案的大堂挑高至少应在8米以上，尽量做到10米的层高。

5）成都高档写字楼公摊率分析

从下表可以看出，成都高档写字楼公摊率主要在26-30%，共10个项目，占总数的55.56%；公摊率在31%以上的项目仅有2个，占总数的11.11%。成都高档写字楼的公摊应控制在30%以内，尽量不要超过30%。

6）成都高档写字楼停车位分析

绝大多数的办公物业都是采取地下停车位的方式，达到了95%的比例；有5个写字楼采取地面不停车方式，其比例为26%；地面停车与地下车位结合的办公物业占此次调查样本的63%。也有的采取的是地下车库与立体车库结合的方式。需要说明的是，基本上所有的纯写字楼和酒店内的写字楼都是采用地面停车与地下车位相结合的方式，地下车位的开发量及使用程度占主要地位。

从车库收费情况来看，多数采取按一个标准车位收费，也有的采取灵活收费方式，如按排气量。从调查得知，车位租金在300元以下的4个，占21％；

300-400元/月的7个，占36.8％的比例；400-500元的9个，占47％的比例。

在配套上，90％都采用了IC卡智能化管理系统，开行国际广场的停车场还采取了一卡通计费系统。

另外从总建面和车位数量来看，按照国际上写字楼标准每200平米配备一个车位的标准，只有21％的写字楼达标，16％的勉强达标；而53％的都不达

标。按照国际甲级写字楼标准每60-90平米出租面积配一个车位的标准，成都没有写字楼达标，开行国际广场的车位配臵最高按108平米配臵一个车位。

7. 成都高档写字楼裙楼分析

1）成都高档写字楼裙楼业态分析

成都高档写字楼裙楼业态主要以金融业+配套为主，共6个项目，占总数的

33.33%；其次为高档百货和纯配套的裙楼业态，分别为4个，分别占总数的

22.22%，如川信大厦美美力诚百货、威斯顿联邦大厦仁和春天百货、天府绿

洲华励百货等。成都高档写字楼裙楼业态主要是以金融业+写字楼配套为主，本案所在的提督街与顺城街交汇处现已聚集了建设银行、工商银行、深圳发展银行、兴业银行四大银行，以西沟头巷为界，提督街西侧已与顺城大街形成了“金融一条街”，金融业+配套的裙楼业态也是本案的发展方向。

2）成都高档写字楼裙楼层数分析

成都高档写字楼裙楼层数主要为5层，共8个项目，占总数的44.44%；其次6层裙楼，共4个项目，占总量的22.22%；裙楼层数为3层项目仅有2个，占总数的11.10%。

8. 成都高档写字楼配套分析

1）成都高档写字楼会所及配套设施分析

从以上楼盘的配套设施来看，成都高档写字楼配套主要为会议中心、商务中心、银行、邮局、员工餐厅、健身房、美容美发、茶楼、咖啡吧、高档餐厅。其中会议中心、商务中心、员工餐厅、银行、邮局、茶楼或咖啡吧是必备的配套设施，美容美发、健身中心则可以提升写字楼档次和品质，时代数码大厦还配备了空中游泳池。

从上表可以看出，具有国际化水准的高档会议室已成为甲级写字楼的必然趋势。以上7个楼盘中，只有4家装有与国际接轨的4+1同声传译系统，在空间和功能上都能兼顾大中小型企业的需要。其中只有5个设臵了全数码功能。

在调查中发现，客户对多媒体会议的使用率较高，如投影、幻灯、电子白板等，对同声传译的使用率普遍不高。4+1同声传译系统等高档设施配臵主要是提升写字楼档次和形象。

3）成都高档写字楼电梯分析

按国际甲级写字楼标准电梯服务面积3300-3900平方米／吨·台的配臵标准来看，成都的高档写字楼全部不达标。但开行国际广场采用瑞士迅达原装进口的Miconic10智能电梯，其智能分层的功能保证平均候梯时间不超过27秒，比国际甲级标准40秒还快，智能电梯也是本案需要借鉴的配套之一。

在电梯品牌中，79％的写字楼都选择的是外资品牌，如三菱、日立、德国帝森、美国多快、瑞士迅达等，15％选择的是合资品牌。电梯进深普遍较小，

1.2米宽的占31.5％；近68％的写字楼电梯进深只有1.5米宽，1.8-2米宽

的很少。受调查的写字楼中，电梯运行速度普遍在2.5米/秒之间，而货梯则要求速度相对慢一点。

从上表可以看出，实行5A智能化管理的写字楼共8个项目，占44%比例，而在国外5A级智能化是非常普通的一种标准。其次写字楼中90％都装有中央空调，而且几乎全是烧的柴油，对环境污染较大。有36％都没有送新风系统，99％都是外资品牌。在信息节点上，95％都是10-15平米一个信息节点。在安防方面，客户满意度基本保持在70％左右。通讯设施普遍是五类综合布线，都铺设了宽带网。开行国际广场的智能化系统是成都目前最好的，其配臵了一卡通系统，即在大楼内所有的消费通过一张卡即可完成，还有智能管家等先进智能化系统。

10.成都高档写字楼装修标准分析

从交房标准来看，80％以上的都是清水房，这可能与客户的需求有关，不喜欢千律一篇的风格，一般都进行了简单粉刷，水泥地面、乳胶漆墙面或石灰墙面、天花吊顶。而装修过的办公物业，则主要是酒店内的商务写字楼。

11.成都高档写字楼物业管理分析

从上表看出，有22%的写字楼聘请了著名外资物管公司提供管理服务，有16％的写字楼聘请了著名外资物管公司提供顾问，有11%的写字楼聘请了国内著名物管公司提供管理服务。我们可以看出成都高档写字楼的物业管理已由外资物管公司提供顾问服务向直接管理服务过渡，未来外资物业管理公司直接管理写字楼项目将成为成都高档写字楼项目发展趋势，并通过外资物业管理公司的品牌来加强高档写字楼的租赁和投资客户增强了信心。

从物业管理费用来看，目前成都市的各类中高档办公物业所执行的物业管理收费标准较高，且在15元/平方米上下波动。甲级写字楼普遍在15元/平米，最贵的物管费为威斯顿联邦大厦的17元/平米。

小结：

?从市场供需情况来看，超甲级写字楼市场表现较好，市场接受度很高，销售

周期相对较短；从租赁市场来看，租金较高的甲级或超甲级写字楼租赁情况较好；

?成都高档写字楼在硬件、软件上仍然无法达到国际甲级写字楼标准，成都缺

少按国际甲级写字楼标准打造的顶级写字楼项目；

?原生态、高科技、高智能化将成为未来写字楼的发展趋势，成都缺少原生态、

高科技、高智能化的顶级写字楼项目；

?本案发展机会：

准国际标准打造的原生态、高科技、高智能化超甲级写字楼