第一章物业管理绪论概要
物业管理规范服务方案
物业管理规范服务方案第一章绪论一、背景与意义物业管理是指对小区、写字楼、商业综合体等不同类型的房地产物业进行合理、有效的管理与运营，包括日常维护、设施设备管理、安全保障、环境卫生、服务管理等多项工作内容。
物业管理对于提高房地产的使用价值、保护业主权益、促进社区和谐、提升城市形象等方面具有重要的意义。
由于物业管理的复杂性和多样性，物业管理服务往往需要依托于专业化的公司或机构来进行。
因此，规范物业管理服务，明确服务内容和标准，确保物业管理服务质量和效果，对于提高物业管理水平、保障业主利益、促进城市建设和社区和谐具有重要的现实意义。
二、本方案的编制目的为了提高物业管理服务水平，明确物业管理服务规范，促进业主权益保障和社区和谐发展，特制定本物业管理规范服务方案。
本方案内容丰富，制度完善，为物业管理服务提供了具体的操作指南和标准要求，可有效指导物业管理公司、业主委员会等相关部门和个人开展规范化的物业管理服务工作。
三、适用范围与依据本方案适用于各类房地产物业的管理服务，包括小区、写字楼、商业综合体等不同类型的物业管理服务。
方案内容依据国家相关法律法规及政策要求、国家标准和规范要求、物业管理实践经验等进行编制。
第二章物业管理服务内容与标准一、物业管理服务内容（一）房屋及设施设备维护管理1. 对小区、写字楼、商业综合体等不同类型的房屋建筑物进行定期检查、维护和保养，确保房屋结构、外观、设施设备等的完好无损。
2. 对小区、写字楼、商业综合体等不同类型的建筑设施设备进行定期维护和保养，确保设施设备运行正常。
（二）环境卫生管理1. 对小区、写字楼、商业综合体等不同类型的物业进行日常环境卫生清洁工作，包括街道、楼道、公共区域、绿化带等的清洁和保洁工作。
2. 对小区、写字楼、商业综合体等不同类型的物业进行垃圾分类收集、处理和清运工作。
（三）安全保障管理1. 对小区、写字楼、商业综合体等不同类型的物业进行安全隐患检查和整治，消除安全隐患，确保居民和办公人员的人身和财产安全。
物业管理组织方案范本
物业管理组织方案范本第一章绪论一、项目背景现代社会的快速发展和城市化进程，使得物业管理工作愈发重要。
物业管理不仅仅是一个简单的房地产维修行业，更是对人们生活质量和社区和谐的维护。
在这样的背景下，我们需要建立一个综合性的物业管理组织，以满足不同社区的需求，提供高效的物业管理服务。
二、项目目标本项目的目标是建立一个专业化、规范化、高效率的物业管理组织，为物业业主提供优质的管理服务，致力于营造一个宜居、和谐的社区环境。
我们将通过提供全面的物业管理服务，包括维修、保洁、安保、绿化等多方面的服务来实现这一目标。
第二章组织架构一、总体架构物业管理组织将设立总部和各个分部，总部负责统筹策划和监督各分部的运营工作。
各分部分别负责所在社区的日常管理工作。
总部将设立综合办公室、维修保养部、安全管理部、环境卫生部、客户服务部等多个部门，以满足不同服务需求。
二、领导班子物业管理组织将由总经理负责整体管理，设立副总经理、各部门经理、各中层干部组成领导班子。
确保各个部门的协调合作，以达到高效率的管理工作。
第三章人员配置一、人员规模物业管理组织将配备一支高效的管理团队和专业的技术人员，以及充足的保洁、安保人员。
根据社区规模和需求，适时进行人员调整和增减。
二、岗位设置根据具体工作需要，设立项目经理、保洁工、维修工、排水工、客服人员、保安员等多个岗位，确保各项工作有序进行。
第四章服务内容一、物业维修定期对房屋建筑结构、电路设备、供水排水系统等进行维修保养，确保房屋安全使用。
二、环境卫生对社区环境进行定期清扫、绿化养护，维护社区整洁、宜居的环境。
三、安全管理提供24小时安保服务，加强对社区安全隐患的巡查和治理，确保业主生命财产的安全。
四、客户服务建立业主服务中心，提供业主关怀、投诉处理、服务咨询等服务，提升业主满意度。
第五章财务管理一、资金管理建立完善的资金管理制度，做好资金预算、审核、使用和监督，确保物业管理的正常运营。
二、费用收支对业主收取的物业费进行合理使用和发放支出，确保物业维修和管理的持续性和稳定性。
物业管理自行管理方案范本
物业管理自行管理方案范本第一章绪论一、背景与意义自行管理是指物业管理公司或者业主委员会为了减少费用、提高管理效率和满足业主需求，通过自主管理和自行协调服务的一种管理模式。
目前，随着社区物业管理行业的不断发展，越来越多的物业公司和业主委员会希望能够尝试自行管理的模式，以实现更高效、更灵活、更个性化的管理服务。
本方案旨在探讨自行管理方案的建立和实施，为物业管理公司和业主委员会提供可行的管理模式与方法，使其在保障物业安全、提升业主居住体验、减少管理成本等方面获得更好的效果。
二、研究目的本方案的研究目的主要包括：（一）分析自行管理的优势和特点，并总结自行管理的可行性和可操作性；（二）探讨自行管理运营模式，包括服务内容、服务范围、管理机制等；（三）提出自行管理的实施步骤和方法，指导物业管理公司和业主委员会如何实施自行管理模式。
三、研究内容本方案的研究内容主要包括以下几个方面：（一）自行管理的背景和发展现状分析；（二）自行管理的优势和特点；（三）自行管理运营模式的构建；（四）自行管理实施步骤和方法。
第二章自行管理的背景和发展现状分析一、自行管理的背景随着社区居民生活水平的不断提高和业主对物业管理要求的不断提升，传统的物业管理模式已经不能满足居民的需求。
传统的物业管理模式通常由物业管理公司负责全面的管理工作，而业主的参与度较低，难以深入了解和掌握物业管理的具体情况。
自行管理作为一种新型的管理模式，其主要特点是由业主委员会或者物业管理公司与业主共同参与管理决策，充分发挥业主的作用，更好地满足业主的需求。
这种模式下，业主可以更直接地了解物业管理的情况，更好地参与管理活动，保障自身的合法权益。
自行管理的出现，对于促进社区和谐、提高管理效率、降低管理成本等方面有着积极的意义。
二、自行管理的发展现状当前，自行管理模式在一些社区已经得到了广泛的应用和认可，尤其是一些高端小区，已经开始尝试自行管理的方式。
业主委员会成为了对物业管理公司的监督者和协调者，负责制定物业管理规定和相关政策，对物业管理公司的服务进行评价和监督。
高校物业管理方案范本
高校物业管理方案范本第一章绪论一、高校物业管理概述高校物业管理是指对学校所有的房地产资源、设备设施、环境卫生等进行全面的管理和维护工作。
物业管理工作是高校的后勤保障工作之一，它直接影响到学校的教学、科研和生活环境。
随着高校规模的扩大，物业管理工作日益繁重，管理工作的难度和复杂度也在不断加大。
因此，建立科学有效的高校物业管理方案，对于改善校园环境，提高学校综合管理水平有着十分重要的意义。
二、高校物业管理的意义1. 保障师生的基本生活需求。
高校物业管理直接关系到师生的生活环境和基本生活需求的满足，保障师生的学习和生活质量。
2. 保障教学科研活动的正常进行。
高校的教学和科研活动需要良好的学习和科研环境才能进行，而物业管理是提供这一环境的重要保障。
3. 促进校园形象的提升。
高校的形象直接关系到学校的声誉和吸引力，而良好的物业管理是塑造学校形象的重要基础。
4. 促进学校综合管理水平的提高。
高校物业管理工作是学校综合管理的一个重要组成部分，提高物业管理水平有利于提高学校的整体管理水平。
三、高校物业管理的现状和存在问题1. 现状：随着高校规模的不断扩大，学校的房地产资源、设备设施和环境卫生的管理工作日益繁重，物业管理的难度和复杂度也在不断加大。
2. 存在问题：高校物业管理在管理体制、管理机制、人员素质等方面都存在着一定的问题，如管理不规范、效率低下、人员素质不高、服务水平不稳定等。
第二章高校物业管理方案一、高校物业管理的总体要求1. 高效规范。
建立高效规范的物业管理机制和管理体系，提高物业管理的效率和管理水平。
2. 全面综合。
对学校的房地产资源、设备设施、环境卫生等进行全面综合的管理和维护工作，保障学校的正常教学和科研活动的顺利进行。
3. 以人为本。
关注师生的需求，提高服务水平，促进师生的满意度和校园文化氛围的提升。
4. 创新发展。
在物业管理工作中不断创新管理理念和管理手段，促进物业管理的科学化、专业化和信息化发展。
小区物业管理现场管理方案
小区物业管理现场管理方案第一章绪论一、背景与意义小区物业管理是指对小区内的公共设施和服务进行管理和维护的工作，是保障居民生活质量的重要保障。
作为小区物业管理的重要组成部分，现场管理是保障小区日常运营的重要环节。
小区物业管理现场管理方案的制定和实施，不仅有助于提高小区物业管理的效率和质量，还能促进居民的满意度和幸福感，对小区的整体建设和提升具有重要意义。
二、研究目的本方案旨在从小区物业管理现场管理的实际情况出发，结合小区特点和管理需求，系统性地研究现场管理的关键内容及其实施方法，明确现场管理的目标与任务，提出科学合理的管理方案，以保障小区物业管理工作的顺利实施。
第二章现状与问题小区物业管理的现场管理工作，主要包括小区环境卫生的清洁、绿化及草坪维护、设备设施的维护和保养、安全巡逻、安防设备的使用与维护等内容。
通过对小区现场管理的实际情况进行调研与分析，可以得出以下问题：1. 现场管理人员素质不高。
小区现场管理的工作人员大多属于临时性工作人员，缺乏专业的技能和管理经验，对于现场管理的要求和标准认识不清。
2. 管理手段单一。
目前，小区现场管理主要依靠人力，缺乏科学的管理手段和技术支持，缺乏自动化和信息化管理，效率低下。
3. 安全隐患多发。
由于小区现场管理工作不到位，存在一些安全隐患，如电力设施老化、消防设备不全等问题。
4. 环境卫生问题突出。
小区环境卫生工作，存在清洁不彻底、垃圾处理不及时等问题，影响了小区的整体形象和居民的生活品质。
第三章管理目标与任务为了解决上述问题，明确小区物业管理现场管理的目标及任务，以提高小区物业管理的效率和质量，促进小区的良好发展。
本方案制定以下管理目标与任务：1. 提升现场管理人员素质。
通过培训和考核，提高现场管理人员的专业技能和管理水平，使其能够熟练掌握相关管理知识和技能，提高服务水平和履行管理职责。
2. 建立科学的管理手段。
引入先进的管理技术和设备，建立科学规范的管理流程和系统，提高管理工作的效率和可控性。
物业管理及物业管理法概述
绪论物业管理及物业管理法概述第一节物业概述一、物业的含义1、物业的本意：汉语中的“物”、“业”二字是多义词①“物”作为名词主要有两种含义：一是指东西，即由自然生成和人工形成、占有一定空间、可被人感触的有形体和有内容的客观存在体；二是指“我”以外的人、事物或环境，即特定主体以外的周围客体。
②“业”作为名词主要有两种含义：一是指人们所从事劳作的社会经济部门、职务领域或需付出劳动的岗位，如工业、就业；二是指归属于一定主体所有的、体力劳动和智力劳动的成果，亦即财产，如业主、家业。
③在中国古代法律中：宋代立法即对动产与不动产作了区分，一般称动产为物、或财物，称不动产为业、或产业。
称动产所有权为物主权，称不动产所有权为业主权。
(《宋刑统·名例律》规定：“器物(动产)之属，须移徙其地……地(不动产)即不离常处，理与财物有殊”)而且宋代已经将“物”、“业”二字连用形成统称动产和不动产的“物业”一词。
（《宋会要辑稿·食货》卷六一中有“应有已经正典物业……”之规定）因此，就汉语“物业”一词本意而言，物业是指人们居住劳作活动所依赖和所利用的地理环境条件及归属人们个体或群体的、包括动产和不动产在内的财产。
2、“物业管理”术语中的“物业”由来①“物业管理”术语中的“物业”一词是从英语词汇property及estate翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入大陆。
②按照英国法律，财产分为两类：动产(personal property)，包括可实际占有的有体物和可依法主张的无体物；不动产(real property)，包括土地及其附着物和附设其上的财产权利；estate概念源自英国早年的封建土地制度。
自从1066年诺曼底人征服英国以来，所有土地都被认为属于国王所有，英王一直是惟一的绝对的土地所有人，英王把土地附加一定的条件授予其他人，于是这些人就成了持有人或租借人。
持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”(tenures)，持有人所保有的有关其土地的土地权利的总和，就叫做他的产业权(estate)。
单位自营物业管理方案范本
单位自营物业管理方案范本第一章绪论一、项目背景随着社会的不断发展，单位自营物业管理已经成为了一个重要的课题。
作为一家单位，拥有自己的物业管理团队，不仅可以降低单位的运营成本，提高管理效率，更能够提供更加便捷、舒适、安全的工作生活环境，为单位的发展提供有力的支持。
二、管理目标为适应单位自身管理需求，提高单位自营物业管理水平和服务质量，本物业管理方案主要旨在：合理规划和组织单位物业管理工作，提高管理效率和服务质量，保障单位员工和客户的舒适与安全。
三、管理原则1.依法合规：遵守相关法律法规，保障单位和员工的合法权益；2.综合管理：通过科学、综合的管理手段，提高物业管理的综合效益；3.以人为本：以员工和客户的需求为导向，提供优质的物业管理服务；4.创新发展：不断创新物业管理模式，提高管理水平和服务质量；5.诚信守约：坚持诚信原则，保障业主和其他相关利益者的合法权益。
第二章组织管理一、单位自营物业管理组织结构为了保证物业管理工作的顺利进行，本单位特设立物业管理委员会，由单位相关部门的领导和专业物业管理人员组成，负责统筹和协调单位内部的物业管理工作。
具体组织结构如下：1.物业管理委员会：负责制定物业管理策略和规划、协调各相关部门和单位之间的工作关系、监督和检查物业管理工作的落实情况等工作；2.物业管理部门：负责具体的物业管理工作，包括物业保洁、保安、绿化、设备维护等；3.物业管理专业团队：由具备相关专业资格和经验的专业人员组成，负责具体的物业管理工作。
二、物业管理工作职责分工1.物业管理委员会（1）制定单位自营物业管理策略和规划；（2）协调各相关部门和单位之间的工作关系；（3）监督和检查物业管理工作的落实情况。
2.物业管理部门（1）保洁工作：负责单位内部的日常清洁工作，包括办公区域、公共区域、卫生间等的清洁和卫生管理工作；（2）保安工作：负责单位内部的安全保卫工作，包括门卫、巡逻、警卫和安全巡查等；（3）绿化工作：负责单位内部的绿化管理工作，包括植物的养护和绿化环境的美化；（4）设备维护：负责单位内部的设备、设施的维护和保养工作。
房管局物业科物业管理方案
房管局物业科物业管理方案第一章绪论一、管理方案的背景随着城市化进程的加快，房地产业的迅速发展，物业管理已成为城市生活中不可缺少的一个重要环节。
作为房产局物业科，我们肩负着监督和管理物业业务的责任，需要制定科学合理的物业管理方案，保障住户的生活质量，维护社区的和谐稳定。
二、管理方案的意义本管理方案旨在规范物业管理工作，提高管理效率和服务质量，完善管理机制，保障居民的合法权益。
通过科学全面的管理方案，可以有效地解决社区管理中存在的问题，提升物业科的管理水平，为社区居民提供更好的生活环境。
三、管理方案的指导思想本管理方案的指导思想是以人为本，服务为先。
坚持以居民需求为导向，提供高质量的物业管理服务，让居民满意、放心、舒心。
通过改进管理方式，加强监督机制，实现科学、规范、民主的管理目标。
第二章物业管理机构建设一、物业管理主体1. 房产局物业科是负责监督和管理物业业务的主体，需要明确工作职责和权责。
物业科应当建立健全的管理团队，拥有专业化的管理人才，提升管理水平。
2. 物业管理公司作为承担具体管理工作的主体，应具备良好的信誉和管理经验，能够提供高质量的服务。
对物业管理公司的选择应严格把关，确保其符合相关资质要求。
二、管理机构设置1. 物业管理机构应合理设置，包括物业管理部门、客服中心、维修保养部门等。
各部门之间应协调配合，形成有机的管理体系。
2. 物业管理机构应建立健全的管理制度和工作流程，确保管理工作有章可循、有法可依。
同时，加强内部培训和监督，提高工作效率。
第三章物业管理服务内容一、物业管理范围1. 日常清洁保洁：包括公共区域的清洁保洁工作，保持社区环境整洁。
2. 绿化养护：保养社区绿化景观，提升社区整体环境质量。
3. 安全巡检：定期进行安全巡检工作，确保社区安全。
4. 应急维修：处理紧急维修事件，保障居民生活安全。
5. 设施设备管理：对社区设施设备进行维护保养，延长使用寿命。
二、物业管理服务1. 服务准则：坚持服务为先的原则，时刻以居民需求为导向，倾听居民意见，定期开展满意度调查。
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4、按所有权性质划分，可划分为如下几种：
1）、国有产权：属于国家的不动产所有权； 2）、集体产权：属于集体性质的不动产所有权； 3）、私有产权：属于自然人的不动产所有权。 住宅小区私有产权中又有：区分所有、部分公有、两 方互有、全体共有。
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（三）物业管理权的由来 首先，物业管理企业的管理权来源于“业 主承诺”。所谓业主承诺，是指物业管理 企业接受业主委托，签定委托管理合同。 这份以业主公约为依据，体现业主集体意 志的委托合同，就物业管理企业承担该项 物业管理有关的权利义务关系逐项作出明 确规定。
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第一章 绪 论
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第一节 物业管理的基本概念
一、 物业 （一）物业的含义 : 物业是指人工形成、有使用 价值和价值、有业主的建筑物与场地，包括为发 挥其功能而配置的设施设备等。 其中建筑物、场 地，既可以是居住的住宅区， 也可以是商业中心、办公大 楼、工业厂房、仓库， 还可以是学校、医院、码头、机 场、海关、俱乐 部和运动场所等。附属设备、设施和等则指建筑 物、场地内外各类设备、设施等。
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二、物业管理
（二）物业管理概念的内涵： 1.物业管理是业主及物业使用人、物业建设 单位、物业管理企业等多个责任主体的共 同活动。各责任主体在物业管理活动中依 法享有各自的权利，同时承担相应的法定 义务与责任。 2.必须依照法律法规的规定以及合同约定， 从事物业管理活动。
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人的管理
所谓人的管理，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的 社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理，对建筑物不 当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。 1．对建筑物不当毁损行为的管理 是指区分所有权人在使用部分或改造专有部分时所产生的危及 建筑物整体安全或影响整栋建筑物外观的行为，如将阳台或前院 扩充为室内部分擅自添设铁窗、栅栏、改变建筑物外貌，或室内 装修时随意更改承重墙等影响建筑物安全的结构等。 2．对建筑物不当使用行为的管理 是指改变房屋性质，如住宅改变为舞厅、餐厅、小型加工厂等 ，此种对建筑物的不当使用，不只带来噪音、振动，降低居住生 活品质，甚至于使居家安全蒙上阴影。 3．对生活妨害行为的管理 是指一栋区分所有建筑物上的区分所有权人，由于生活习惯、 嗜好，对建筑物的用途等并非完全一致，所以在建筑物使用上的 所产生的一些行为影响到他人的生活，如饲养宠物、大声喧哗， 不合时宜的大声播放音乐妨碍邻居安宁，任意堆放垃圾或物品， 或妨碍公共安全的行为，都应在管理和禁止之列。
3.物业管理的范围是指一个特定的物业管理 区域内，物业的共同部分和共同事务。 4.物业管理所提供的产品是服务。这种服 务能够使物业处于一种正常的使用状态， 满足物业的使用功能，延长物业的使用寿 命是物业保值、增值的重要因素。 5.物业管理对公共秩序的作用是提供协助 性 管理服务，属于安全防范性质。
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2.按主辅划分,物业可以划分为主体物业和 辅助物业。例如，一幢高层建筑物的主体 是办公，但辅助物业可能是商业用房、餐 饮或其他。
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3.按空间高度划分,物业可分为单层、双层、多层、 中高层、高层、超高层等。高层建筑物还可划分 为四类： 第一类：高层建筑9-16层（最高到50米）； 第二类：高层建筑17-25层（最高到75米）； 第三类：高层建筑26-39层（最高到100米）； 第四类：高层建筑40层以上（高度为100米以上）。
其次，物业管理企业的物业管理权来源于 “政府授予”。所谓“政府授予”，是指 任何一个功能齐全的小区或大厦内一般都 包括了各种基础性的设施设备。这些设施 设备原本都属于市政工程或垄断经营事业， 是由政府设立或授权的专业部门来管理， 由于物业管理企业的进入与存在而以分割 管辖范围的方式作了移交。
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应当注意是，不管是业主还是政府，授权 都必须明确、具体，防止发生因职责不清 而引起民事纠纷，也防止物业管理企业滥 用权利损害业主的利益。
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（四）物业管理的内容 按照《物业管理条例》的规定，“物业管理企业 应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服 务”。合同约定的范围，一般应在“对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护相关区域内的环境卫生和秩序”之内。所以， 物业管理服务的内容一般包括物的管理和人的管 理两个方面，见课本8页的图
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（三）物业的分类 物业的分类可以从几种角度划分： 1. 按物业功能划分 , 一般可以划分为十大类 物业：1）居住；2）办公；3）厂房（仓库、 货场）；4）商业；5）交通运输；6）邮政、 通讯、广播、电视；7）宾馆、餐饮、旅游、 服务； 8 ）文化、教育、科研； 9 ）卫生； 10）体育等。
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二、物业管理
（一）物业管理的定义 我国2003 年 9 月 1 日实施的《物业管理条例》对物 业管理下了这样明确的定义：“物业管理是指业 主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相 关区域内的环境卫生和秩序的活动。” 通过物业管理活动，为业主和物业使用人提供高 效、周到的服务，以提高物业的社会价值、经济 价值和使用价值，创造一个安全、舒适、方便的 居住和工作环境
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第一节 物业管理的基本概念
一、 物业 （二）物业的特征： ◆ 物业的构成主体是建筑物与相关场地； ◆ 因为建筑物是人工形成，所以，应具有使用价 值和价值。 ◆ 物业作为不动产，应有明确的产权所有人。 此外：物业具有位置的固定性、使用的耐久 性、个体的差异性( 功能的多样性) 、价值的高额 性。( 价值的投资性,增值或贬值）
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物的管理
所谓物的管理，是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、 改良、利用以至处分等所为的物的管理，原则上仅限于建筑物的 共用部分。 （1）建筑物。建筑物分为专有和共有两大部分、共用部分是管理 的主要内容。除此之外，专有部分相互间或专有部分与共有部分 间的墙壁、地板、天花板、柱等所谓境界壁，以及为维护建筑物 的安全与外观所必要的支柱，屋顶、外壁等建筑物基本构造部分 ，也视为共用部分，纳入管理内容之中。 （2）基地包括：①立体重叠上去的专有部分下的基地；②共用部 分的基地；③建筑物至市政道路的基地；④其他基地。 （3）附属设施。附属于建筑物的一切设施。如建筑物的附属物， 附属的建筑物，非属专有部分建筑物的附属物，如供电系统、供 水系统、煤气管道、空调系统、紧急报警系统、中央监控系统， 电梯及屋顶的贮水槽等共用部分。