第一章物业管理法规概述

【引导案例】
• 奉天房地产开发公司在北京市房山区开发了某住宅 小区，并委托某物业管理公司对该小区进行管理， 双方签订了3年的管理合同。业主们陆续入住小区后， 发现物业管理公司的服务并不到位，而且给小区的 居民带来极大不便。例如，门口的保安执勤很不严 格，致使小区多次发生失窃事件；小区的下水管道 经常坏掉，雨天，居民出行受阻；电网总是隔三岔 五地出故障，物业维修不及时；物业管理公司几乎 没有公布过收支账目……于是，业主们集体决定拒 绝给付物业管理费，直到物业公司改善服务。 物业 公司也不善罢甘休，直接切断了小区的水电，双方 的矛盾迅速升温。
三、物业管理法律关系的产生、变更和终止
• (一)物业管理法律关系的产生、变更和终止的含义 • 1．物业管理法律关系的产生 物业管理法律关系的产生指在物业管理法律关系主体之 间形成了某种物业法律上的权利和义务关系。 • 2．物业管理法律关系的变更 物业管理法律关系的变更是指物业管理法律关系的主体、 客体或内容发生部分变化。它包括三种情况：权利主体的改变、 权利客体的改变、法律关系内容的改变。 • 3．物业管理法律关系的终止 物业管理法律关系的终止指物业管理法律关系主体间的权 利义务终止。
• 【思考】物业管理法律关系的主体、 客体、和内容三要素之间关系如何？
【引导案例】
• 业主林先生认为自己所居住的小区物业企业 服务不到位，多处地方管理不善，没有达到 物业合同中约定的服务标准，拒绝缴纳物业 费。物业公司则认为林先生没有正当理由，以示惩罚。双方遂发生了纠纷。请分析 此案例中物业法律关系的主体、客体、和内 容。
（二）物业管理法律关系的客体
• 物业管理法律关系法律关系的客体，指法律关系主 体权利义务共同指向的对象，包括物、行为和非物 质财富。 • 是物业管理法律关系主体所需合法利益的外在表现 载体，它直接反映了人们在物业管理法律关系中最 核心的利益关系。 • 一般来说，物业管理法律关系的客体可分为物、非 物质财富、权利和行为结果四大类。
【实训案例】
• 城管宿城分局项里大队执法人员在日常巡查中发现， 位于黄河南路亚方小区内较脏，生活垃圾等污物满 地，严重影响了市容环境卫生，执法队员多次上门 宣传教育并下发整改通知书，仍不能按标准履行保 洁义务。为维护执法的严肃性，保证市容市貌的整 洁、有序，执法人员依法对其作出立即整改并处罚 款500元的处罚决定。请分析此案例中物业法律关系 的主体、客体及内容。
【引导案例分析】
• 首先，物业企业提供的物业服务质量差，小区居民的基本生活 条件不能保障，侵害了业主的合法权益。 • 其次，业主有权监督物业企业的管理及物业费的使用情况，根 据物权法的规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委 托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监 督。 • 第三，物业企业提供的物业服务质量虽然不够标准，但其并未 根本违约，业主拒交物业费的行为欠妥。 • 第四，物业企业并不是供水、供电合同的主体，无权对小区居 民断水断电。 • 最后，业主可以通过合法途径更换物业企业，《物权法》规定： 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依 法更换；《物业管理条例》也规定，业主大会成立后，可以经 专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业 主同意，作出解聘前期物业企业，聘请新的物业企业的决议。
一、法律的概述
• 法律规范是由国家制定和认可，反映掌握国 家政权阶级的意志、具有普遍约束力、以强 制力保证实施的行为规则。 • 其特征为： 第一，法律是调整人们关系的特殊的社 会规范； 第二，法律是统治阶级意志的表现； 第三，法律是由国家制定或认可的； 第四，法律是以国家强制力来保证实施 的。
二、物业管理法的概念
第二节 物业管理法律关系
• 学习目标 了解物业管理法律关系的基本概念，掌握物业 管理法律关系的三要素，学会分析实践中物业管理 法律关系的主体、客体、和内容，并为日后的学习 打下基础。 • 主要内容 一、物业管理法律关系的概念及种类 二、物业管理法律关系的构成要素 三、物业管理法律关系的产生、变更和终止
21世纪高职高专规划教材· 物业管理系列 物业管理法规与案例教程 主编 佟晓晨 杨永杰 副主编 胡基学 中国人民大学出版社
第一章 物业管理法规概述
• 第一节 物业管理法律规范 • 第二节 物业管理法律关系
第一节 物业管理法律规范
• 学习目标 本节介绍了物业管理法规的基本概念、物业管 理法律规范的调整对象、表现形式，旨在使学生对 物业管理法律规范形成初步的认识，并为日后的学 习打下基础。 • 主要内容 一、法律的概述 二、物业管理法的概念 三、物业管理法的表现形式 四、我国物业管理的立法现状
• (一)物业管理法的概念 • 物业管理法是指由国家权力机关或其授权的 行政机关制定的，调整国家物业主管部门、 物业开发建设单位、物业服务企业和业主等 物业主体之间在物业管理活动中发生的各种 社会关系的一系列物业法律规范的总称。 • (二)物业管理法的调整对象 • 1．物业管理行政管理关系 • 2．物业管理活动中的民事关系
三、物业管理法的表现形式
• • • • • • • • • • • • • • （一）宪法 《中华人民共和国宪法是由全国人民代表大会经过特定的立法程序制定和修改的规范性 文件，是国家的根本大法，具有最高的法律效力。 （二）法律 如《民法通则》、《物权法》、《土地管理法》、《公司法》、《合同法》、《担保 法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》。 （三）行政法规 如：《物业管理条例》、《城市绿化条例》、《消防条例》、《环境噪声污染防治条 例》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》。 （四）部门规章 如：《高层居民住宅楼防火管理规则》、《住宅物业专项维修资金管理办法》、《建设 工程质量管理条例》、《物业服务收费管理办法》等。 （五）地方性法规 包括：《北京市物业管理办法》、《广东省物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、 《上海市住宅物业管理规定》等。 （六）地方政府规章 如：《广州市物业管理办法》、《北京市住宅物业管理服务标准》、《北京市物业服务 收费管理办法》等。 （七）司法解释及国家政策 与物业管理相关的司法解释有：《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意 见》、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》等。
二、物业管理法律关系的构成要素
• 物业管理法律关系由法律关系的主体、内容、客体三要素构成。 • （一）物业管理法律关系主体 • 物业管理法律关系主体是物业管理法律关系的参加者，即在物 业管理法律关系中，一定权利的享有者和一定义务的承担者。 我国物业管理法律关系的主体可以分为以下几类： • 1 ．业主 • 业主是物业的所有权人。业主可分为: 自然人业主、集体业主、 国家； • 2 ．非业主的物业使用人； • 3 ．物业服务企业 • 4 ．物业建设单位 • 5 ．国家行政管理机关。
（二）物业管理法律关系产生、变更和消灭的 条件
• 物业法律规范 物业法律规范是物业法律关系形成、变更和消 灭的法律依据，没有一定的物业法律规范就不会有 相应的物业法律关系。 • 法律事实 所谓法律事实，就是物业法律规范所规定的、 能够引起物业法律关系产生、变更和消灭的客观情 况。法律事实包括法律事件及法律行为
（三）物业管理法律关系的内容
• 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的 主体享有的权利和承担的义务。物业管理法律关系 的实质即物业管理主体间的权利和义务关系。 • 物业管理法律关系内容中的权利是指物业管理法律 关系主体依法在一定的条件下，按照自己的意志， 作出或者不作出某种行为，以及要求他人作出或者 不作出某种行为的资格。 • 物业管理法律关系的内容中的义务是指物业管理法 律关系的主体按照法律规定或合同约定，必须作出 或不作出某种行为的负担。
一、物业管理法律关系的概念及种类
• 法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特 殊的社会关系，即法律上的权利与义务关系。 • 物业管理法律关系是在物业管理法律规范调整之下的物业管理 主体之间的社会关系。它是物业管理社会关系的法律调整形式， 是物业管理法律规范在现实社会经济生活中发生调整作用的体 现。 • 按照物业管理法律关系主体间的地位，物业管理法律关系可以 分为平权的物业管理法律关系与隶属的物业管理法律关系两种 类型。 平权的物业管理法律关系，即法律关系主体之间是平等的，没 有相互隶属的关系。 隶属的物业管理法律关系，是指在不平等的法律主体即行政管 理机关与行政管理对象之间所建立的关系。