房地产估价方法的比较
房地产估价市场比较法房地产估价市场分析法
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以下是小编为大家整理的关于房地产估价市场分析法，一起来看看吧!房地产估价市场分析法篇1随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。
本文将从市场比较法估价的整个过程——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的!市场法概述市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。
市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。
交易案例的收集市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。
交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。
第一，直接来源。
直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。
房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。
房地产估价三大基本方法
房地产估价三大基本方法一、市场比较法。
市场比较法呀，就像是给房子找“小伙伴”来对比定价呢。
想象一下，你要给你的房子估价，那就去找找周围差不多的房子呗。
这些房子就像是你房子的小伙伴，它们最近卖了多少钱，那可就很有参考价值啦。
比如说，同小区同户型的房子，装修也差不多，人家上个月卖了100万，那你的房子大概也在这个价位上下波动咯。
不过呢，这当中也有很多小细节要注意。
像房子的朝向呀，如果一个房子朝南阳光充足，另一个朝北有点阴暗，那价格肯定就会有差别啦。
还有楼层，中间楼层可能就比底层或者顶层更受欢迎，价格也会高一些。
这就像是在一群小伙伴里，虽然大家都差不多，但总有一些小特点会让这个比那个更值钱一点。
市场比较法就是这么个有趣的办法，通过比较周围类似房子的成交价格，来给你的房子定个合适的价。
二、成本法。
成本法就像是算一笔关于房子的大账。
你想啊，盖这个房子花了多少钱呢？从买地开始，那可是一大笔钱，就像给房子打基础的第一步。
然后是建筑材料，一砖一瓦都是成本呀，好的材料肯定花费就高。
还有人工成本，那些建筑工人辛辛苦苦把房子盖起来，他们的工钱也都要算进去呢。
就好比你做一个蛋糕，面粉、鸡蛋、糖这些材料都有成本，再加上你花费的时间精力，这就是整个蛋糕的成本价。
房子也是一样，把土地成本、建筑成本、加上一些合理的利润和税费，最后得出来的就是房子的价值啦。
不过成本法也有它的小缺点哦，有时候它可能会高估房子的价值，因为它没有完全考虑到市场的供求关系这些复杂的情况。
但总体来说，这也是一个很重要的估价方法呢。
三、收益法。
收益法就像是从房子的赚钱能力来判断它的价值。
如果你的房子是用来出租的，那它能给你带来多少收益就很关键啦。
比如说，一套房子每个月能租3000元，那按照一定的收益率计算，就可以算出这个房子大概值多少钱。
就像你投资一个小生意，你会根据这个生意每年能赚多少钱，然后按照一定的回报率算出这个生意值多少一样。
不过呢，这个方法也有点麻烦，要准确预估房子未来的收益可不容易。
房地产的估价方法
房地产的估价方法房地产的估价方法通常有多种，下面将介绍一些常见的估价方法。
1. 直接比较法：直接比较法是最常用的估价方法之一。
它通过比较某个房地产物件与其他类似物件的价格来估算其价值。
这需要对市场上类似房地产的价格进行调研，并考虑到衡量价值的因素，比如房地产的面积、位置、建筑结构、装修水平等。
通过比较价格和因素，就可以得出房地产的估价。
2. 收益法：收益法是应用于商业物业的一种估价方法。
它通过评估物业所能产生的未来收入来估计其价值。
这种方法通常适用于投资房地产，比如出租房屋或商业房产。
评估者需要考虑租金、租约期限、租赁利率等因素，并根据这些因素计算出未来产生的现金流，从而确定房地产的价值。
3. 成本法：成本法是一种基于物业重建或替代成本的估价方法。
按照这种方法，估价者需要确定重建或替代一个房地产物件所需的成本。
这些成本包括土地购买成本、建筑物建造成本、装修和设备成本等。
然后通过调整这些成本来考虑物业的磨损、损坏和折旧等因素。
最终，估价者将计算出物业的重建或替代成本，并以此来确定房地产的估价。
4. 市场回报法：市场回报法是一种基于市场上其他类似物件的投资回报率来估价的方法。
它要求估价者收集并分析市场上的投资数据，比如房地产物件的租金收入和售价。
然后通过计算投资回报率，并与其他类似物件的回报率进行比较，来确定房地产物件的价值。
以上仅仅是房地产估价方法的一些常见例子，实际上，估价的方法还有许多其他的变种和衍生方法，不同的估价目的和情境可能会需要不同的方法来进行估价。
此外，估价过程中还需要考虑一些因素的调整，比如市场趋势、地区性差异、经济环境等。
对于精确估价，需要综合运用多种方法进行评估，以确定最为合理的房地产估价。
关于房地产估价方法比较分析
关于房地产估价方法比较分析摘要：房地产价格评估是国家为了确保房地产价格的合理性和公平性，通过控制房地产估价来干预和管理房地产市场价格的一种监督和管理制度。
顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
笔者主要针对几种常用的房地产估价方法进行比较分析。
关键词：房地产；估价方法；比较法；成本法；收益法；一、三种常用的房地产估价方法分析1、比较法比较法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的价格进行修正，以此得出待估房地产的客观合理价格的估价方法。
比较法适用的对象是具有交易性的房地产如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等则难以采用比较法估价。
采用市场比较法有三个必要条件: 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。
也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。
如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么比较法可能出现较大的随意性或偏差。
有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。
如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。
假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准；第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争；第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。
在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。
如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。
房地产估价方法总结
房地产估价方法总结房地产估价方法总结一、相比估价法相比估价法是指将被估计物的价值与其他同类物的价值作比较，以此来确定被估物的价值。
优点：1.准确性高：它可以与实际市场情况进行比较，因此更适合用来估价那些受到市场供需压力的物业。
2.评估迅速：由于使用同类物件比较，因此评估迅速。
缺点：1.难以预测性：因为它只是对现有物件的比较，所以难以反映未来物件的价值。
2.受环境影响大：由于比较的物业价值受到现有环境的影响，所以价格有时会受到影响。
二、收益法收益法是按照一定的投资和回报率来估计房地产价值的方法，通常估算的是现金收益。
优点：1.准确度高：它可以反映当前物业的价值，也可以准确反映未来的收益。
2.容易计算：由于收益法的计算只需要现金收益，因此计算较为容易。
缺点：1.成本不可预测：收益法的成本不可以预测，或者说他们有可能发生变化，因此估价结果不能完全反映实际价值。
2.风险高：收益法的风险较高，因为它仅适用于低风险的物业。
三、市场通量法市场通量法是指根据当地市场的价格通量来估计房地产价值的方法，通常情况下，该方法会受到地段价格、市场变动、经济发展、物业类型等因素的影响。
优点：1.准确性高：它可以准确反映当前的市场价格变动，因此更适合用来估价那些受到市场供需压力的物业。
2.快速评估：由于使用当地市场价格通量，因此可以快速评估物业价值。
缺点：1.受环境影响大：市场通量法的估计结果受到当地市场环境的影响，因此价格可能会有所偏差。
2.难以预测性：因为它只是对现有的市场情况进行比较，所以难以反映未来市场变动影响的物业价值。
房地产市场的房地产估价方法与技巧
房地产市场的房地产估价方法与技巧在房地产市场中，房地产估价是一项至关重要的任务，它用于确定房产的价值，为买卖、投融资以及其他房地产相关交易提供依据。
本文将介绍几种常用的房地产估价方法和技巧，以帮助读者更好地了解房地产估价的过程和要点。
一、市场比较法市场比较法是一种常见的房地产估价方法，它基于类似物件之间的比较来确定房产的价值。
该方法通常适用于相对成熟的市场，其中存在足够多的类似物件供作比较。
在市场比较法中，估价人员会调查和分析已售出的类似物件，并根据它们与待估价房产的特征进行比较。
要注意的是，比较物件应尽可能接近待估价房产，如地理位置、建筑结构、土地面积等。
通过分析这些比较物件的交易价格、市场需求和供应情况等信息，估价人员可以得出一个相对准确的市场价值范围。
二、收益法收益法是另一种常用的房地产估价方法，它适用于投资性房产，如商业物业和租赁房产。
该方法基于预期收益来确定房产的价值，考虑到租金收入、资本增值和投资产生的其他收益。
在收益法中，估价人员首先需要计算待估价房产的潜在租金收入，这可以通过市场租金水平和物业可租面积来估算。
接下来，需要考虑资本增值，即房产价值随时间的增长。
最后，通过将租金收入和资本增值相加，再考虑其他收益和费用，可以得出一个近似的房产价值。
三、成本法成本法是一种用于确定新建或重建房地产价值的方法，它基于房产的建造成本和维护费用来进行估算。
在成本法中，估价人员首先需要计算待估价房产的建造成本，这包括土地购买、建筑材料、劳动力和其他相关成本。
接下来，需要考虑房产的维护费用、折旧和功能降低等因素。
最后，通过将建造成本和维护费用相加，并做适当的调整，可以得出一个合理的房产价值。
四、专家判断法专家判断法是一种基于专业经验和专家意见的房地产估价方法，它适用于无法使用其他估价方法的情况。
在专家判断法中，估价人员会请教业内专家，他们通常具有丰富的行业知识和经验。
专家可以根据自己的专业判断和对市场趋势的了解，提供一个房产的估价范围。
房地产估价的基本方法
房地产估价的基本方法
房地产估价是确定房屋或土地的市场价值的过程。
这是购房、销售、投资和贷款等房地产交易中非常重要的一步。
房地产估价的基本方法包括以下几种：
1. 市场比较法：市场比较法是最常用的房地产估价方法。
它通过比较类似房地产的销售价格来确定估价。
这个方法需要考虑到房屋的位置、大小、年龄、建筑质量和附加设施等因素。
2. 收益法：收益法主要适用于商业房地产。
它基于房产的收入潜力来估算价值。
通过考虑租金收入、运营成本、资本化率等因素来确定房产的价值。
3. 成本法：成本法主要适用于新建房屋或特殊用途房地产。
它基于房地产的建设成本来估价。
这种方法需要考虑到用地成本、建筑材料和劳动力成本等因素。
4. 投资价值法：投资价值法主要应用于房地产投资。
它基于投资者对风险和回报的需求来确定价值。
这个方法需要考虑到投资者的预期回报率和风险水平等因素。
此外，还有一些其他的房地产估价方法，如综合法、替代成本法和地价法等。
每种方法都有其适用的情况和局限性，具体选择哪种方法取决于房地产的类型、目的和市场条件等因素。
需要注意的是，房地产估价是一项复杂的任务，需要考虑到众多因素。
因此，寻求专业的房地产估价师的帮助是明智的选择。
他们可以利用其丰富的经验和专业知识为您提供准确可靠的房地产估价。
房地产市场中的房屋估价方法
房地产市场中的房屋估价方法房地产市场一直是社会经济中的重要部分，房屋估价则是房地产交易中的关键环节。
准确地估价可以帮助卖方合理定价，也可以帮助买方做出明智决策。
在房地产市场中，房屋估价的方法多种多样，下面将介绍几种常见的房屋估价方法。
一、比较法估价比较法估价是最常见也是最直观的估价方法。
该方法通过对市场上类似房屋的成交价格进行对比，确定一个参考价值范围。
具体而言，比较法估价依赖于以下两个原则：1. 替代性原则：根据市场上成交的同类型房屋的价格，找到最接近的替代物，并通过比较它们的差异来判断要估价房屋的价值。
2. 就近性原则：选择距离要估价房屋相对近的房屋作为参考，因为地理位置通常是影响房屋价值的重要因素。
比较法估价的优点是简单易懂，但也存在诸多局限性，例如可能存在样本数量不足、市场环境波动等问题。
因此，在实际应用中，需要结合其他方法进行综合考量。
二、收益法估价收益法估价是一种从投资回报的角度来估价房屋的方法，主要适用于商业房地产。
根据该方法，房屋的价值等于其未来所产生的净现金流的折现值。
具体而言，我们需要考虑以下几个因素：1. 净年租金：房屋每年的净租金收入。
2. 预期增长率：预测未来净年租金的增长率。
3. 贴现率：用于将未来净现金流折现回现值。
4. 残值：在房屋租期结束后，根据其预计的残值（例如通过转售或再出租）来计算其价值。
收益法估价的优点是可以考虑到房屋的投资回报，能够给出一个较为全面的价值评估。
然而，该方法的有效性也取决于投资者对未来租金和贴现率的准确预测。
三、成本法估价成本法估价是基于重建或替代成本来确定房屋的价值。
该方法适用于市场中缺乏可比较的房屋或投资回报数据的情况。
成本法估价主要考虑以下几个要素：1. 土地价值：根据土地面积、地段等因素来估计。
2. 建筑成本：考虑到建筑材料、劳动力成本等因素，以确定重建该房屋所需的成本。
3. 折旧和残值：考虑房屋使用寿命和磨损程度，来计算折旧值和残值。
房地产评估三大基本方法
房地产评估三大基本方法房地产评估是指对房地产进行价值评估的过程，以确定其市场价格。
评估房地产的方法有很多种，其中三大基本方法是市场比较法、收益法和成本法。
一、市场比较法市场比较法是最常用的房地产评估方法之一，它通过比较同类房地产的市场交易数据，来确定被评估房地产的市场价值。
这种方法适用于市场上存在大量同类房地产的情况，其基本原理是“一物降一物”，即以相似的房地产作为参照物，找到市场上最为相似的交易记录，通过比较交易价格、面积、位置等因素，给被评估房地产确定一个合理的市场价值。
市场比较法的优点是直观、简便，容易理解和接受；但同时也存在一些限制，如市场上同类房地产数据不足、参照物与被评估房地产存在差异等问题。
二、收益法收益法是一种以房地产产生的经济收益为基础，来评估房地产价值的方法。
它通过计算房地产的租金收益、未来的现金流量等因素，来确定房地产的价值。
这种方法适用于商业地产、出租房产等可以直接产生租金或收益的房地产。
收益法的核心是计算房地产的未来现金流量，并根据市场的风险与回报关系，将未来现金流量折现到现在，从而得出房地产的现值。
这种方法的优点是能够考虑到房地产的长期收益，具有较高的科学性和准确性；但同时也需要掌握相应的经济学和金融学知识，对市场的预测也要有一定的准确性。
三、成本法成本法也是评估房地产常用的方法之一，它是以房地产的重建成本或代替成本为基础，来确定房地产的价值。
成本法的核心是根据房地产的重建成本，考虑到折旧、磨损等因素，来确定房地产的市场价值。
成本法适用于新建房地产、独特性较强的房地产等情况，它的优点是相对简单、直观，能够较为准确地评估房地产的价值；但同时也存在一些限制，如未考虑房地产的收益、市场需求等因素。
市场比较法、收益法和成本法是房地产评估的三大基本方法。
每种方法都有其适用的情况和限制，评估人员在实际操作中需要根据具体情况选择合适的方法，以确保评估结果的准确性和科学性。
同时，评估人员还需要不断学习和研究，提高自身的专业素养和评估能力，为房地产市场的健康发展提供有效的支持。
三种房地产估价方法对比分析
制条件上 的差异进行分析 ， 房地产评估工作有一定的参考价值。 对
关键 词 ： 场 比较 法 市
一
房 地 产 业 的 繁 荣 和 房 地 产 市 场 的进 步完善 ，迫切需要做好房 地产估价工
作 。房 地 产 估 价 是 指 房 地 产 专 业 估 价 人 员， 根据待估房地产 的估价 目的， 遵循 房 地 产 的 估价 原则 和 程 序 ， 充 分 了 解和 掌 在
市场 比较法 的理论依据 是市场供求 论 ， 用 商 品 交 易 的替 代 原 理 来 评估 房 地 运
产 价格 。
法， 是一种以建造房地产所必须而且正常的 成本 为基础 估算 待估房 地产 在一 定时 点、 一 定产 权 状态 下 的价 格 的一种 方 法 。这 里 的 成本是指现实的、 正常的、 完全的成本 。
用 、 益性 房 地 产 。 公
、
为可能会因各种 原因而导致交 易价格偏 离 正常 的市场价格， 因此正确选择 比较案 例 和 合 理 修 正 交 易 价 格 是 保 证 评 估 结 果 准 确 性 的关 键 。 以市 场 比较 法 适 用 于 有 所 广泛 市场交 易的房地产类 型，如普通住 宅、 商铺、 写字楼 、 厂房、 空地等 。 这些房地 产 由于数量众 多、 交易频 繁 ， 可搜集到大 量 的交 易 实 例 ， 市 场 比较 法 具有 使 用 基 使 础 。同时， 市场 比较 法 还 要 求 用于 房 地 产
比较案 例需修正项 主要有交易情 况 修正 、 交易 日期修 正、 区域 因素修正 以及 个 别 因 素 等 四项 。 设上 述 四项 修 正 项 目 假 修正系数分 别为 ａ， ， ｐ Ｙ入 ， 则式 （） １ 可
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房地产估价方法的比较
作者：徐子衿
来源：《财讯》2016年第16期
我国的房地产行业在国民经济中的支柱地位表现的越来越明显。
房地产估价的作用也日益受到来自各方的关注，有关房地产估价的理论研究也日益受到重视。
然而，由于我国房地产估价的理论研究时间不长，几大常用的估价方法中有关参数的确定都较大地依赖估价师的主观经验。
鉴于在进行房地产估价的实际操作中，对采用不同估价方法所得出的结果存在差异及采用什么估价方法存在困惑的缘故，文章将市场比较法、成本法、收益法进行比较，找出其差异与关联性，有助于更好地理解房地产估价的原理，把握房地产估价的实质。
房地产估价市场法成本法
收益法
绪论
房地产估价活动以房地产为对象。
房地产通常被认为是一种良好的投资品，上世纪20年代以来，西方一些发达国家的经济得以快速发展，房地产业也出现了前所未有的繁荣景象。
以此同时，房地产估价的理论研究也获得了较大的发展。
以此同时，房地产估价的理论研究也获得了较大的发展，大致可划分为以下三个阶段。
第一阶段是土地经济学派的兴起，这一时期的代表著作人物有：巴比科克。
第二阶段是国外房地产价值理论的发展时期，代表人物有：摩茨科（Arthu.J.Mertzke）。
他于1927年发表的《房地产估价过程》这一著作在房地产评估界具有划时代的意义。
著作中，作者将马歇尔的思想体系进一步发展了，首次将价值理论和评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的市场条件下，资本效益价值和长期成本、正常价值之间可互为等值，正是这一思想的存在使得房地产评估中不同估价方法有了相互验证的理论基础。
第三阶段是国外房地产估价理论的完善与发展时期。
这一时期是房地产估价市场上三大估价方法（市场法、成本法、收益法）得以迅速发展及推广的时期。
代表人物有利昂·埃尔伍德（LeonE Uwood）和理查德·拉特克利夫（Richard Ratcliff）。
英国的房地产评估方法主要有六种：比较法、剩余法、利润法、投资法、成本法和现金流量法。
美国的评估方法主要有三种：市场法、成本法、收益法。
收益法又称收益还原法，是求取估价对象在估价时点之后的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的
局限性在于应用上技术要求高，一是在求取纯收益时，较难准确计算各种总费用，因此很难准确估算纯收益；二是资本化率的大小对房地产价格十分敏感，资本化率的选取稍有偏差，评估出的房地产价格将产生巨大的差距，而且在统计资料不全的情况下，很难确定客观的资本化率。
（1）收益法的理论依据
收益法是建立在预期原理的基础之上的，即收益法认为决定房地产当前价值的，重要的不是过去的收益而是未来的收益。
虽然过去的收益与未来的价值无关，但过去的收益却是预测未来收益的主要参考依据之一。
通俗地讲，收益法的基本原理就是假定估价时点是现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。
（2）收益法估价需要具备的条件
收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和奉献都能较准确地量化，而对未来的预期通常是基于历史经验和对现实的认识作出的，必须对此进行广泛、深入的市场调查和分析。
我国房地产估价理论研究主要经历了以下几个发展阶段
（1）初步研究阶段：20世纪30年代，这一时期的代表人物主要有章植、张辉、高信、王丙勋以及张丕介等，他们均在自己的代表作中对房地产价格及相关理论做了一定的研究。
（2）逐步探索阶段：十一届三中全会以后，我国的房地产估价理论伴随着房屋商品化、城镇住房制度的改革和城市土地使用制度改革的不断推进，学术氛围日益浓厚。
1980年11月成立了中国土地学会，并召开了学术讨论会，探讨了社会主义地租地价问题，同时在整个土地价格理论研究领域全面接受了马克思主义的地租理论，即地价是地租的资本化，为进一步推动我国的土地使用制度的改革奠定了坚实的基础。
（3）迅速发展阶段：1999年我国出台了《房地产估价规范》，该规范自1999年6月1日起开始执行。
自此我国的房地产估价行业内部的方法有了统一的认定，各估价方法的适用对象、适用条件及操作步骤也有了清晰的界定。
从此我国的房地产估价方法的理论研究也得到了迅猛的发展。
三大房地产估价方法的差异性分析
（1）理论依据和经济属性的差异
成本法认为整体房地产的价值等于房地产各组成部分的价值之和，或等于房地产建造过程中阶段投入的价值之和；市场比较法则认为房地产作为一个整体，其价值根据替代原理等价于市场上能带来同效的房地产的价值；而收益还原法则把价值与未来的收益相挂钩。
三者不同的价值观念根源于立足在不同的房地产经济属性上。
成本法立足于房地产的产品属性；市场比较法发掘的则是房地产的商品属性；收益还原法从房地产的收益出发，发掘了房地产的投资品属性。
（2）时间着眼点的差异
从时间准度角度考虑，虽然在房地产评估时，待估房地产价值是在某一时点上的价值，但三种评估方法的时间着眼点不同，成本法的着眼点在于过去，市场比较法看重现在，收益还原法瞄准未来，体现出三种方法在时间上的差异。
三大房地产估价方法的关联性分析
由于实际情况的复杂性和个别性，评估某一宗房地产的价格，我们不能寄希望于某一种估价方法可以统揽评估的全过程，有时需要交替使用上述3种估价方法来评估。
一般认为，3种方法各自从成本、比较、收益等不同角度出发，评估的结果、采用的资料、所依据的理论都不同，评估结果出现差异是正常的，如果差异比较小，这时估价结果基本可以接受，或采用其中某一个结果，或取其平均值。
如果差异比较大，就不能简单地取其平均值，只能通过分析，确定采用一种方法下的结果并参考其它方法的结果综合确定评估值。
为了使房地产估价更接近真实的市场价格，可以从以下两方面进行解决：一是寻找能综合各种估价结果并能得到较准确估价值的方法。
二是要不断完善各种估价方法，使其理论更具有说服力，克服其缺点，使其估价结果更准确。