关于静安区城市更新的思考与建议
上海市中心城区零星旧里更新研究——以静安区为例的开题报告
上海市中心城区零星旧里更新研究——以静安区为例的开
题报告
题目：上海市中心城区零星旧里更新研究——以静安区为例
一、研究背景与意义
随着城市的不断发展，许多旧的居住区逐渐被废弃，这些旧区不仅是城市的历史文化
遗产，也是城市社区发展的重要组成部分。
然而，由于老旧的房屋、设施、环境等问题，这些旧区的维护和更新成为了亟待解决的问题。
静安区作为上海市中心城区之一，拥有大量的零星旧里，但其更新与改造工作尚未得到有效地实施和推进，因此，在静
安区进行旧里更新的研究，对于静安区及其他中心城区的城市更新工作具有重要的参
考意义。
二、研究目的与方法
研究的主要目的是探索中心城区零星旧里更新的问题及其解决方法，加深对城市更新
的理论和实践的认识，促进中心城区旧里更新工作的顺利实施。
本研究将采用文献调
研法、实地调研法、访谈法等多种研究方法，综合分析静安区零星旧里的现状和问题，提出可行的更新方案并对其进行评估。
三、研究内容
1. 静安区零星旧里的现状及问题。
2. 中心城区旧里更新的相关理论和政策。
3. 探索静安区零星旧里的更新模式和可行方案。
4. 对更新方案进行评估和改进建议。
四、预期结果
通过本研究，将得出针对静安区零星旧里的更新模式及其可行性分析结论，为静安区
及其他中心城区的零星旧里更新提供一定的参考借鉴。
同时，对于中心城区的城市更
新工作及城市更新理论的深入研究也有积极的推动作用。
2024年静安区拆迁规划
2024年静安区拆迁规划背景随着城市化进程的加速和土地资源的有限，拆迁成为一种常见的城市发展手段。
而拆迁规划则是保障城市更新和发展的重要环节。
本文将探讨2024年静安区的拆迁规划，为读者了解该区域未来的发展方向提供参考。
静安区简介静安区位于上海市中心，是上海的一个重要城区。
静安区拥有丰富的历史文化资源和独特的城市风貌，同时也面临着城市发展进程中的挑战。
为了实现可持续发展和提升居民生活品质，2024年静安区将进行一次拆迁规划。
拆迁目的与原则目的2024年静安区拆迁规划的目的是为了实现以下目标：1.实现土地资源的合理利用，提升静安区整体经济发展水平；2.改善老旧、拥堵的城市区域的居住环境和基础设施条件；3.加强城市更新，提高社区公共服务水平；4.保障拆迁户的权益。
原则拆迁规划将遵循以下原则：1.公平公正原则：拆迁工作必须遵循公平公正原则，确保拆迁户的合法权益不受损害；2.依法依规原则：拆迁工作必须依法依规进行，确保拆迁程序的合法性和规范性；3.科学规划原则：拆迁工作必须依据科学规划，充分考虑人口、土地、交通、环境等因素；4.公众参与原则：拆迁工作将积极引导居民参与，听取民意，征求意见。
拆迁范围2024年静安区拆迁规划将针对以下区域进行拆迁：1.老旧住宅区：对于建筑老旧、安全隐患较大的住宅区，将进行拆迁重建，提供更安全、舒适的居住环境；2.工业园区：部分不符合城市发展需要或者环境治理困难的工业园区将进行拆迁，用于开发新的商业、居住或公共服务项目；3.交通拥堵区：针对容量不足、交通瓶颈较为突出的区域，将进行交通拆迁，扩大道路宽度，优化交通状况；4.城市更新区：对于城市功能较弱、公共服务设施欠缺的区域，将进行城市更新，提升社区整体发展水平。
在拆迁过程中，相关部门将充分考虑拆迁户的意愿和需求，并提供相应的安置补偿措施，确保拆迁户的正当权益得到保障。
实施措施为了顺利实施拆迁规划，相关部门将采取以下措施：1.加强宣传：通过各种渠道向拆迁户宣传拆迁政策、安置补偿等信息，提高居民的知情率和参与度；2.安置补偿：对于被拆迁户将给予合理的安置补偿，包括经济补偿、住房安置和就业安置等；3.项目管理：设立专门的项目管理机构，负责拆迁项目的规划、实施和监督，确保拆迁工作的顺利进行；4.社区建设：加大基础设施和公共服务设施的投入，提升社区的整体发展水平，改善居民的生活品质；5.绿化美化：在拆迁区域进行绿化美化工作，提升城市环境质量，创造宜居的城市环境。
关于城市更新的思考
关于城市更新的思考
城市更新是城市建设和管理的重要一环，目前已经成为各地政
府和社会一致关注的问题。
在此背景下，我认为应该思考以下几点：
1.重视社会参与
城市更新涉及到广大市民的利益，应该在更新前充分听取、了
解市民的意见和需求，鼓励社会各界积极参与城市更新规划的制定
与实施。
同时，政府应该加强信息公开，提高透明度，切实保障市
民的知情权和参与权。
2.综合考虑历史文化和自然环境
城市更新需要充分考虑城市历史文化和自然环境的保护和利用，不能只追求经济利益和现代化。
应该尊重历史、保护文化遗产，保
护城市的自然资源和生态环境，让城市得到可持续发展。
3.注重规划和设计
城市更新的规划和设计应该注重功能性和美观性的统一，考虑
到城市的整体性和可塑性，建立科学合理的城市更新规划制度和市
场机制，以有效规范城市更新的发展。
4.加强监管和奖惩机制
城市更新需要建立健全的监管和奖惩机制，意味着加强政府的
监管和市场的约束。
应该加强城市更新的监督和管理，及时发现和
解决问题，对违规行为严肃处理，维护城市更新的法制性和秩序性。
总之，城市更新是重要的民生工程，需要充分考虑各方面的因素，既要满足城市的现代化需求，又要保护城市历史文化和生态环境，实现城市的可持续发展。
上海市静安区人民政府对市十六届人大二次会议第1200号代表建议的会办意见
上海市静安区人民政府对市十六届人大二次会议第1200号代表建议的会办意见文章属性•【制定机关】上海市静安区人民政府•【公布日期】2024.08.15•【字号】静府督复〔2024〕30号•【施行日期】2024.08.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文上海市静安区人民政府对市十六届人大二次会议第1200号代表建议的会办意见虹口区人民政府：在收悉王颖代表提出的“关于推进北苏州路商业业态发展的建议”后，我区政府高度重视，积极组织区功能区推进办、苏河湾功能区、区商务委、区公安分局、区规划资源局、区建设管理委、区文化旅游局等部门专题研究代表工作建议，目前已形成会办意见并函告如下：一、针对代表建议中“明确北苏州路商业定位，整体统筹与规划”的会办意见北苏州路是东西连接虹口、静安两区的重要滨河通道，位于苏河湾功能区东部区块。
苏河湾功能区作为静安“一轴三带”发展战略的重要组成部分，对标世界级滨水区，大力促进苏河湾区域商业能级提升，努力实现商业、商务、人文、生态等多领域协同高质量发展，是苏河湾滨水商务集聚带建设的重要内容，也是静安推进国际消费中心城市示范区建设的重要载体之一。
早在2021年，静安区便出台形成了《苏河湾区域商业“十四五”规划》。
该规划根据苏河湾区域发展战略目标和定位，立足于不同空间特点和基础优势，提出了“一带三湾”的总体空间布局。
随着《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）》、夜间经济专项规划以及《上海市商圈能级提升三年行动方案（2024-2026年）》等政策措施的出台和推进落实，依托城市更新与功能再造，苏河湾商圈成为打响“上海购物”品牌的新兴承载区，被列入上海市级商业中心和世界级水岸苏州河夜生活集聚区重要组成区域。
通过前期调研，我区认为苏河湾区域同北苏州路虹口段同样面临着区域及周边人口对商业的支撑有限、沿河商业发展需要环境支撑、商业发展节奏不尽统一、商业未形成良好集聚氛围等问题，制约了高水平标杆功能的发挥。
上海市静安区发展和改革委员会对区政协一届七次会议第26号提案的答复
上海市静安区发展和改革委员会对区政协一届七次会议第26号提案的答复文章属性•【制定机关】上海市静安区发展和改革委员会•【公布日期】2021.05.20•【字号】•【施行日期】2021.05.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文上海市静安区发展和改革委员会对区政协一届七次会议第26号提案的答复经济委员会：你们提出的《静安要做大循环中心“核心节点”，双循环战略链接的“关键链接”》提案收悉，现将办理情况答复如下：我委认为该建议基于对静安区域现状和未来发展的深刻认识和判断，所提建议具有建设性和参考价值。
加快构建新发展格局，是中央着眼于我国长远发展作出的重大战略部署，也是我们谋划未来发展的重要战略基点。
上海提出要打造成国内大循环的中心节点、国内国际双循环的战略链接。
静安服务经济发达，国际化程度高，有基础、也有责任为大局作出更大贡献。
区委、区政府积落实中央要求、市委部署，在静安区“十四五”规划中提出：静安要努力成为上海“中心节点”的重要平台、“战略链接”的重要通道，当好现代经济体系中的“超级联系人”，在危机中育先机、于变局中开新局。
着眼于“十四五”及未来更远发展时期，为努力在主动服务和融入新发展格局上打好组合拳、抢占制高点，综合我委“十四五”规划推进实施等重点工作情况和各部门会办意见，具体推进开展以下工作：一是总部集聚。
增强全球资源配置能力，重点是要大力实施全球服务商计划。
集聚跨国公司总部，实现“聚静安、为世界”。
对标GaWC175、财富500、福布斯1000名录等开展战略招商，围绕细分领域龙头企业实施精准招商，大力集聚具有国际影响力的旗舰型、枢纽型、专业型机构，持续提升城区全球资源配置功能。
加快跨国公司地区总部引进步伐，大力提升总部经济能级，支持具有总部特征的企业升级为总部、中国区总部升级为亚太总部或全球总部。
支持现有单一功能总部升级为集管理决策、采购销售、研发创新、供应链管理、资金结算等多种职能于一体的综合型总部。
上海城市更新思考与探索
（二）工作原则
注重品质，公益优先。注重城市有机更新，坚持以人为本，重点提 升城市品质和功能，在空间和土地资源有限的情况下，优先保障公益性 设施和公共开放空间等公共要素落地，改善人居环境，增强城市吸引力。
规划引领，有序推进。坚持积极实践和稳妥有序相结合，注意与现 有法规政策的衔接，发挥规划的引领作用，做到范围可控，强度可控， 操作可控，试点先行，有计划推进更新。
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3、方案确定（第六条、第七条） 规定了区域评估和实施计划相结合的工作制度。 一是开展区域评估，结合区域发展现状和总体规划要求，明确各行政区 范围内需要开展城市更新的地区，统筹居民意愿，梳理具体需求，评估”缺 什么“，明确“补什么”，将公共要素的“补缺”作为适用更新政策的前提。
500mX500m 芝加哥 卢500普M 区
一、上海城市发展的新形势
（一）中心城面临的主要问题 （二）城市更新既有的实践
（一）中心城区功能与环境存在的主要问题
浦东开发以来，上海中心城区城市面貌
有较大改善，但对比世界先进城市，在城市功
能品质上还存在一定差距。
一是城市功能难以提升。商办量大效低，
城市功能活力不足，目前上海市中心城商业办
公总量虽大但绩效不高，在空间复合度、功能
改造后景观
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二是要重视分类施策，有针对性地给予政策支持。如台湾按权 利再分配原则确定了征收、区段征收、市地重划等类型。
新加坡牛车水地区
新加坡政府对城 市住宅统一实施 租金管制。牛车 水将旧住宅按规 划更新为商业设 施，允许取消租 金管制。
新加坡牛车水地区
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三是要重视差异化的改造方式。如伦 敦针对公共中心区、复兴区、机遇区等政策 区，分别采用修缮、整治、重建为主等不同 的更新模式。
关于上海市静安区公共空间治理策略的思考
关于上海市静安区公共空间治理策略的思考摘要：公共空间是城市治理的重要资源载体，上海市静安各片区在城市更新进程中，经过了不同发展路径和策略，公共空间的经济价值、社会价值迥异。
本文从深入践行“人民城市人民建，人民城市为人民”理念出发，针对城区公共空间的顶层设计，公共空间治理样本的设计，实施公共空间高品质、高效能治理工作进行探研，提出可行的各项举措。
关键词：公共空间；治理；策略举措上海市国土空间近期规划（2021-2025）目标人文之城战略任务有“四项行动”，即住有所居行动、15分钟社区生活圈行动、城市“文化+”行动、公共空间塑造行动。
上海静安区“十四五”发展规划和2035年远景目标明确了公共开放空间专项目标。
静安作为特大型城市中心城区，在城市更新进程中，深入践行“人民城市人民建，人民城市为人民”理念，推进高效能治理，以高品质公共空间的静安样本引领全球城市核心功能发展，势在必行。
一、静安区公共空间的存在问题及现状静安各片区在城市更新进程中，经过了不同发展路径和策略，公共空间的经济价值、社会价值迥异：经济发展不均衡，公共空间资源均等化不佳；在大规模成片开发地块，公共空间更新设计缺失；在零星更新开发地块，碎片化公共空间遗存多；在规模化公共空间，同质化现象多；在居民自发使用需求的公共空间，使用规则和使用美学尚需提升；部分公共空间存在闲置消极现象，经济开发潜能较大。
近二年静安区政府对公共空间治理成效显著，人民评价好，对于不同的公共空间予以不同的活化策略，有四类空间颇具特色：一是复合多元的户外空间。
如更新提升了蝴蝶湾公园，将整个公园开放，打造成宜乐宜游的公共空间。
横向连通与昌平路桥、恒丰路桥下沿河步道贯通，形成约360米长的滨河步道，同步升沿河步道品质。
纵向拓展打造全龄友好型的蝴蝶湾驿站，将市民休憩、党建服务、科普基地、爱心公益、便民服务等多种功能整合一体，同步新增约1100平方米的景观绿化“樱花园”及“荫生墙”。
上海城市更新的理念和基本方法
上海城市更新的理念和基本方法我折腾了好久上海城市更新的理念和基本方法，总算找到点门道。
说实话吧，刚接触上海城市更新这事儿的时候，我也是瞎摸索。
最开始我就只想着把那些老房子全拆了重建，觉得这样最简单。
那时候看那些老旧的街区，就想啊，拆了盖新的多好，又整齐又漂亮。
结果呢，发现完全不是这么回事儿。
有一次去那种老弄堂考察，我跟居民一聊才知道，那里有太多的回忆和故事，大家并不想自己住的地方就这么没了。
这就是我犯的第一个错，只想着外表的更新，没考虑到人的感受和城市的历史文化，这是很重要的一点理念哦。
后来我就开始重新思考，城市更新应该像给一个人治病似的，是一个慢慢调理的过程，而不是直接换个人。
比如说像保护一些历史建筑，不能仅仅把建筑保留下来就行，还要让它活起来啊。
我记得有个老仓库改造的成功例子。
一开始他们也面临很多问题，仓库破破旧旧的，但是他们发现原来仓库独特的空间结构很有艺术感。
于是他们就保留了这种结构特色，把它改造成了创意园区。
这里面引进了很多文创的产业，像艺术家工作室小型博物馆之类的。
这就既保留了建筑原来的韵味，又让这个地方重新有了活力。
这种对历史建筑进行合理利用的做法就是上海城市更新的一个很棒的基本方法。
再来说功能的更新。
上海很多老社区的功能都比较单一，像以前就有那种全是居民区的地方，周围啥商业设施都少得可怜。
那怎么让它能像一个健全的小型社区呢？我试过很多方法。
比如说在规划的时候，看看哪里有一些闲置的小地块或者小房子。
这就像是找乐高积木的零散小块儿，然后把它们拼成我们想要的东西。
把这些零碎的空间整合起来改造成小型的商业点。
比如增加一些小超市，便民药店之类的。
就像给一个光有骨架的人慢慢添加器官似的，让社区的功能变得齐全起来。
还有公共空间的打造。
像以前很多老小区都没什么休闲区域。
那我们就要想办法腾出来一些地方。
我之前不确定哪些地方适合改造为公共空间。
后来我发现其实有很多地方是被忽略的，像那种楼与楼之间比较宽敞的过道。
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关于静安区城市更新的思考与建议
摘要：城市更新是一个重要的城市政策范畴，是藉由维护、整建、拆除等方式使城市土地得以经济合理的再利用，并强化城市功能，增进社会福祉，提高生活品质，促进城市健全发展的综合举措。
本文从上海静安区为范例，对区域现状及问题、政策目标进行探究，提出实施建议。
关键词：城市更新；现状问题；实施举措
静安区作为上海市中心城区，地理位置优越，经过建设和发展，目前已形成全方位、宽领域、多层次的开放型经济格局。
但随着经济的快速发展，经济、建筑、人文、社会环境的不断演绎，区域经济平衡、协调、可持续性增长的需求日益突，亟待城市更新战略的实施。
一、静安发展现状及问题
1. 静安地处中心城区的地利位置，具有文化交流、经济发展集聚的天然优势，但同时存在土地等资源禀赋稀缺的劣势，自然生态环境的先决条件不足。
2. 以楼宇经济为主导的经济发展格局，在各中心城区发展中极易复制，功能布局同质化现象严重。
在商业楼宇增量较多的情况，静安楼宇经济的先发优势弱化，需差异化战略部署规划；
3. 静安南京路辟筑于1862年，是上海第一条西式大马路，静安城区建筑、市政基础设施均存在自然寿命及经济寿命老化的现象，政府面临城区更新的问题已不可回避。
鉴于上述，发展静安亟待针对城区形象、居住、交通、功能、产业、土地再利用进行研判，提升城区发展力。
二、静安城市更新的目标
城市更新，早期于1954年美国住宅法法案中正式使用这一名词，援引英国《城市更新手册Urban Regeneration: a Handbook》提出的定义为：试图解决城
市问题的综合性和整体性的目标和行为，旨在为特定的地区带来经济、物质、社
会和环境的长期提升。
在英国城市更新是一个重要的城市政策范畴。
总体来说，
静安的城市更新目标可界定如下：
1.通过城市更新，在形成区域核心竞争力的同时，更加强调静安可持续的发
展力形成，形成静安城区政策发展。
通过经济动力提升、社会和谐、文脉延续、
提高公共管理水准、优化建筑景观五个维度提升静安、发展静安。
2.全面确立静安平衡的系统规划，遵循一贯性原则，制订相对长期、连贯而
全面的方案，避免零星改造、单项替换、零散发展的覆辙，防止强硬件、弱管理、轻文化的表象繁荣。
3.重新思考定位静安的空间区域经济，中心城区楼宇经济的二次开发载体实
质为区域地域，既包括地上部分，也包括地下空间。
大力发展垂直经济带，以调整、完善、补充地上楼宇经济。
4.疏理现有零星地块、弱经济地块，调整功能定位，大力增加城区居民的公
共空间，发展、完善城区功能，弥补中心城区“不透气”问题，让弹丸之地“疏
可走马”。
5.以城市更新为契机，形成静安地标性的城区新空间，提炼静安的文化脉圈
并予以保护、传承，将文化与经济融合，打造生态、智慧、文化新城区。
三、静安城市更新的实施建议
1．科学选取城市更新的方式。
城市更新的方式通常有拆除重建、整旧复新、保存维护三种，静安城市更新
应该避免采取第一种方式，而多采用后二种方式。
整旧复新是施行于结构上尚可继续使用，但因维护不当或设备未予换新而成
为建筑物使用品质不良的区域。
静安大量的老建筑均是此类情况，大部分建筑的
建筑本体尚且完好，但安全、舒适、健康功能已不能满足要求，或是建筑的生命
周期未到但经济周期已到，面临不得不改造提升的境遇。
政府实事项目所实施的
旧小区、直管公房、20年以上的房龄的建筑均属此类改造性项目。
建议尽快对全
区的老旧小区、建筑进行专项疏理，针对不同的房龄、房状的建筑，拟定策略性
改造规划方案，以利于分期、分批实施。
保存维护是适用于建筑物机能有健全机能或具有历史文化价值的建筑物及地区，依据民情及地理环境，加以适当维护，使其免于因放任而遭受破坏或恶化。
此方式实质上预防性措施。
城区的公共管理、物业管理则更多的是侧重策略性保
养措施，以预防城区及建筑的加速退化。
2．城市更新要实施充分的改造研究及论证。
作好规划设计研究及可行性研究二项工作，对项目的背景条件、公众意愿、
典型经验、经济平衡性、交通影响等作全面深入的研究论证。
针对各街道、各板
块的现有风貌特征作比较归纳、规划，明确各区域的主要特征、目标定位、改造
模式、功能等，建议拟定《静安区城市更新控制性规划》，成立城市更新领导小组，以协调跨部门工作，科学、正确部署交叉项目、工期长项目，避免间接经济
损失。
3．城市更新过程中，要重视文脉延续及人文环境关联性。
城市更新过程中，社会、环境、文化是非常重要的灵魂，应注重承继社会结构、人文脉络、历史风貌、民居人文、商业街区、保护建筑等。
静安区现有上海市优秀近代建筑保护单位共57家，市级文物保护建筑7处，这些建筑的语言传承了静安的文化精髓。
目前静安已经形成“一圈一街一谷五片”，即十分钟公共文化圈、陕西北路中国历史文化名街、现代戏剧谷、五个文
化创意园。
“十三五”规划是“一核一带一谷三园”，即南京西路核心商圈外延
十分钟；江宁路与陕西北路一带；现代戏剧谷；张园、蝴蝶湾、雕塑公园三园。
建议结合城市更新课题，扩大、深化静安优秀建筑、保护建筑、名人故居的文化
脉圈，植入到建筑、经济、社会圈层。
4．打造静安城市新空间，形成中央活动区（CAZ）
城市新空间作为静安地标性中心，作为上海的灵魂空间代表，更具有开放性、互动性、代表性。
静安区因始建于公元247年的静安古寺而得名，悠久的历史文
化的传播更加彰显静安的文化底蕴，建议以静安寺地块为核心，规划静安标志性
的新空间。
静安寺中央活动区有不可多得的先发优势，集艺术、会堂、民族宗教
文化于一体，具备成熟商业综合体、高端商务楼宇、高端酒店，又辅以静安寺交
通枢纽中心、航站楼等便捷的交通设施，稍远移步可与静安雕塑公园联动，每二
年的国际雕塑展，是静安国际窗口的极大优势。
历史深远的文化沉淀集聚让静安
的新空间极具高贵性，是静安不可复制的宝贵财富。
对于城市新空间建议如下：
1）以静安寺地块为核心，将原来的商业商务区CBD升级为以人为本的文旅
商娱活动中心，将文化作为推广核心要素，策划、包装、推广静安新空间，以提
供互动、体验、娱乐等居民公共活动空间的功能。
2）大力加强各类文化艺术交流，开放合作。
以新空间进行艺术对接，如：
与法国香榭丽大街的“文化风情节”，与国际雕塑公园融合的“艺术视觉盛宴”等。
3）重视过渡空间的设计和管理。
如航站楼的出入口装饰及导示、静安寺地
下连通走道的艺术装饰、下沉式广场的下行通道安全便捷等，这些过渡空间往往
是管理衔接处，不被重视，艺术设计、视觉导入、品质管理都有待提高。
5．建立开放、合作的城市资金筹备机制，是撬动城市更新的关键因素，单
靠市场本身不可能带来环境的改善。
静安可采取完整的政府预算制度、创新的融
资模式、经济政策杠杆的运用，促进形成生态的“城市更新合作伙伴关系”，同
时建立更新后的预防性修缮机制，确保更新成果及品质保持。
6. 社区居民的参与和共识、城区服务人员的服务意识掺入更新计划中，也
是更新计划成败的关键。
商品销售人员、交警、接待等各类服务者，均是城市形
象符合，加强规范化的管理，诚信的理念、规范的服装、礼仪、用语等，都是软
实力的培育。
7. 强调秩序性，疏理交通。
现有的静安寺交通枢纽中心是基于TOD发展理念，以公共交通为导向，但地下连通性欠缺，建议统筹规划新空间的地面、地下交通。
大力发展地下空间，形成地下商业综合体及地下交通动线，以轨道交通为核心的常规公交、非机动车、步行等多种交通方式一体化发展的交通设施规划策略。
8. 在信息化革命的时代下，将信息化、科技创新、生态需求融入到城市更新升级中，主动改革、主动选择、快速转型，城区经营保持高品质的定位，打造智慧城区、文化城区、生态城区。
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