个人住房按揭贷款风险防范对策研究

个人住房按揭贷款风险防范对策研究

作者：施允丽

来源：《商情》2017年第06期

住房按揭按揭贷款是银行风险系数较低的资产业务，降低贷款风险、提高审批效率、扩大市场占有，能够有效提高商业银行的资产质量和盈利能力。银行信贷经营，经营的就是风险。信贷业务发展时时刻刻伴随着风险事件的发生，既然风险不可避免，就只能采取相关措施将风险降到最低。每一笔贷款的风险与借款人还款能力、抵押物抗风险能力、合作机构的专业程度、贷款审批流程自动化程度息息相关。

一、防范合作单位风险

合作机构的准入，是把控贷款风险的第一关。优质房地产开发商能够为借款人提供有效的阶段性担保和如期交房办证，优质的中介机构则能够做好二手房买卖双方的第一次调查。相反，资金实力较弱的开发商在经济周期中，由于资金链的紧张，难以抵御政策风险，工期未能达逾期，将对贷款本身产生一定的风险。因此，与合作机构开展业务合作时，银行要深入了解合作单位的背景情况，选择实力强、信誉好的业务合作伙伴；在日常合作办理业务过程中，要加强对合作伙伴工作监管，确保其行为合法，避免因合作伙伴违法犯罪或侵害客户权益给银行带来风险。

要实现个人住房贷款领域业务市场与信贷安全的有机统一，就必须规范人员管理、严格办事审批流程、完善规章制度，从根本上降低乃至消除个人住房按揭贷款风险。重点做好以下四个方面：一是突出源头把关，摸清项目底数。要通过资料审查、实地走访、调查研究、询问交流等形式，摸清开发商的风险底数以及按揭楼盘的详细资料，掌握“第一手资料”，保证贷款审批准入阶段的万无一失。对信誉差、实力弱、材料不全、提供虚假信息、刻意隐瞒等情况，要立即向上级领导汇报，中止贷款审批，并通知开发商按要求整改。二是突出程序为王，严格审批流程。要严格按照个人住房按揭贷款审批程序，对照审查审批程序，一步不能少、一步不能漏，层层把关、层层审查，从程序上确保审批项目的合理合法。对违反程序的审批，应为无效审批，对当事人还应采取相应的处罚措施。三是突出跟进审查，确保资料完善。要进一步明确工作人员责任意识，常态化跟进了解正在销售的项目情况，详细审查楼盘项目的台账资料，确保楼盘项目“五证”齐全。四是突出监督管理，及时消除隐患。在贷款发放过程中，对有“假按揭”特征出现的批量贷款，要重点监控，详细核实，对有疑点的项目进行“会诊”和评估，对确有问题的房地产开发企业要及时退出，立即终止合作。

二、抵押物风险防范

一手住房按揭贷款在调查时，应重点审查：商品房销（预）售合同是否按照当地规定办理了备案手续，商品房销（预）售合同填写是否完整、有效，成交价格是否合理，首付款缴付凭

证是否完整、有效，首付款比例是否符合政策规定，首付款金额是否与购房合同约定的金额一致，对首付款缴付存在疑点的，要重点核实借款人首付款资金的具体来源及支付情况，其中要特别加强对首付款由开发企业统一代缴情况的审查，切实防范假按揭风险，对于购买首套住房首付款比例达到40%（含）以上的，在判断借款人所购房产价格的基本合理和借款人的偿债能力较为充足的前提下，可适当简化对其他情况的审查。

针对期房，应当核实预抵押登记，并未获得抵押权。在预登记房屋交付借款人后，预登记权利人就该房屋办理正式抵押登记享有在先顺位，但如果借款人最终未取得房屋产权，则预登记办理正式抵押登记存在障碍。尚不具有物权法项下的优先受偿权，须在法律规定的期限内主动向登记机关申请办理正式登记手续，预抵押登记后房屋被法院查封，预抵押登记转正式抵押登记存在困难。

现房抵押时，应当慎重考虑：抵押房产物权利是否存在瑕疵，抵押房产的合法性，抵押房产毁损、灭失风险，借款人的告知义务，以及抵押房产是否购买相应的保险。

贷款发放后，仍然要风险防控：是否落实贷后管理，跟踪房屋办理房产证的进度，对于期房预告抵押、开发商阶段性担保的贷款，强化阶段性连带责任保证，同时明确借款人/抵押人义务：配合办理正式登记、违约责任、委托贷款人办理正式抵押登记手续，与登记机关和法院协调沟通。

三、借款人风险防范

建立健全个人信用体系，加强贷前调查及贷后管理，将来自借款人的风险降至最低。随着社会诚信联网制度的逐步形成，金融、通讯、税务等等社会服务部门，要实现资源共享，制定统一的个人信用等级咨询评定系统。银行要从自身实际出发，找准找实自身的优势特色，具体问题具体分析，制定符合规范、切实可行、行之有效的个人信用评价体系。要建立完善个人信用评价体系数据库，为贷款发放、减少信贷风险提供有力保障。

贷前调查时，主要审查第一还款来源——借款人主体资格：借款人年龄要求（具有完全民事行为能力），对借款人资格的政策性限制，特定身份要求（如在校学生、学员、特定企业在职雇员、商会会员等），借款人的职业证明和薪酬收入证明是否真实，借款人薪酬收入证明与当地的职业收入水平是否相符，借款人薪酬收入与借款人“两龄两历”（年龄、工龄、学历、简历）是否一致，借款人的投资性收入是否真实，借款人从事经营的净收入是否与其经营规模和现金流入相匹配，借款人从事经营的净收入是否具有稳定性，借款人家庭的房租收入是否真实合理，以可出售的金融资产覆盖到期债务本息的，是否符合期限和金额双履盖，对收入合理性存在疑点的，需调查工资单、银行往来流水、纳税证明或个人资产情况，借款人全部债务情况和贷款期限内全部到期债务情况，测算本笔贷款收入偿贷比和综合收入偿贷比，对国家以及地方公务员、机关事业单位、参公管理、行政附属、在编教师、国企在编人员等收入稳定的工作人员，可适当简化调查审批流程。

在贷款调查阶段，除了要对借款人的诚信状况进行查询和了解之外，要加强其他资料的核实。核实购房的真实性、抵押物状况位置，借款人家庭状况，尤其对收入要进行全面分析和综合测算，对进城务工人员不仅要考虑打工收入，其在农村的承包地数量、年租金收入等都要有所知晓，通过详尽的贷前调查，全面掌握借款人的真实家庭现状、当前收入及未来预期，做好贷前保险。

贷款发放后，要严格贷款管理，按月监测借款人还款情况，一旦出现违约要及时催收，对多次出现违约的借款，贷后管理人员要及时上门了解情况，如果借款人或其家庭出现不利于还款因素，要时刻关注，防范裂变风险。

四、强化人员及营销管理，防范银行操作风险

围绕提升业务工作人员的职业素质以及业务水平，以高标准、高水平、严要求的培训理念，通过多渠道、多形式的教育模式，全方位锻造干部职工的大局意识、创新能力、落实本领，实现广度与深度的协调统一。首先，要加强日常培训，以业务素质的提高带动业务能力的提升。其次，要对从业人员进行风险案例警示教育，树立各岗位人员正确的人生观、价值观，爱岗敬业，远离诱惑，远离风险案件.最后，注重学用转化，在理论培训的基础上，联系实际业务操作，找准贷前调查、贷中审查、贷后检查的重要节点中，提高工作效率和贷款质量。建立健全全面从严的营销管理制度，以制度管人，按流程办事。严格执行商业银行个人住房按揭贷款管理办法。要求房地产开发企业及时办理预售商品房预告登记，银行要指定专人负责抵押预告登记的清理，核查预售商品房是否竣工、是否具备办证条件、是否已办理房地产权属证书、是否已办理正式抵押登记。

进一步强化贷款调查岗工作，虽然简化审批，但并不放松管理。在简化手续、分类审批、自动审批的同时，更加强化贷款调查阶段相关工作，用业务素质较高的客户经理担任调查岗，并注重日常培训学习，提高一调二调等相关岗位工作人员的工作责任感和使命感，同时对这两个岗的工作人员进行定期轮换，防范风险事件发生。

同时加强贷后管理工作，对商业银行来说，按揭贷款发放后，如果因延期交房，房地产开发企业与按揭贷款人选择解除住房买卖合同，为了防范风险，我行需要及时要求按揭贷款购房人提前归还剩余贷款，或者在开发商的阶段性担保保证金账户中按约定扣划归还剩余贷款，并要求开发企业按未办理产权证的按揭贷款余额的一定比例补足保证金。

引导员工树立正确的营销理念，用高效优质的服务赢得客户，进行同业良性竞争，而不是通过降低门槛增大风险的不正当手段赢得客户。

目前中国经济步入“新常态”：城镇化进程仍有空间，住房金融深化仍有较大空间。在当前形势下个人住房贷款业务是商业银行资产业务增长的主力军，商业银行应提高认识，整合资源，抓住机遇，加快发展。