余荫山房中窗户类型的解析
房地产评估案例市场法
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
房地产估价案例分析
我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估
价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………
18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下
门窗简介
1、多锁点密封，可以使窗子的密封性大大增强。密封性增强以后，它的保温性和隔音性也 将随之得到提升。 2、多锁点配合蘑菇头锁头的设计大大增强了窗的防盗性能。使盗贼通过撬压窗扇进入 室内的可能几乎降为零。 3、内倒状态的使用，可以使室内自然通风，风不直接吹人身体，尤其是早晚和冬天在 卧室需要改善室内空气质量时，不易感冒。 4、避免了雨天忘记关窗往屋里潲雨的问题。 5、利用内倒不占室内空间的特点避免了平开窗与窗帘（最为常见）热水器，吸油烟机， 橱柜等互相干扰打架的弊端。 6、解决了卫生间需要长时间自然通风又需防盗的问题。 7、解决了家里没人继续通风换气的问题，尤其是刚刚装修完需要开窗放味（注：窗在 内倒状态下，也具有防盗功能。） 8、另外，对于一些小区物业不让安防护栏或业主不喜欢防护栏的牢笼感，内倒状态的 安全通风也不失为一个好的解决办法。 9、有些业主住的是高层，春秋两季风大时窗在平开时风太大，内倒状态可使空气交换 柔和顺畅，且没有吹人感. 作用之一: 窗：通风、采光（关景眺望的作用）—大小、形式、开启、构造。 门：室内、室内外交通联系交通疏散（兼起通风采光的作用）—尺度、位置、开启、构造。 门窗按其所处的位置不同分为围护构件或分隔构件，有不同的设计要求要分别具有保温、隔热、隔声、防水、防火等功能，新的要求节能，寒冷地区由门窗缝隙而损失的热量，占全部采暖耗热量的25%左右。门窗的密闭性的要求，是节能设计中的重要内容。门和窗是建筑物围护结构系统中重要的组成部分。 作用之二: 门和窗又是建筑造型的重要组成部分（虚实对比、韵律艺术效果，起着重要的作用）所以它们的形状、尺寸、比例、排列、、色彩、造型等对建筑的整体造型都要很大的影响。 门，是家与外界的区隔，也是家的颜面。房屋建筑在地面之上，气从门口进入，就好像一个人的嘴巴、鼻子一样，是饮食呼吸之处，它的重要性可想而知，门户的方向也是进气的方向，方向会影响到居室的吉、凶、衰、旺。至于大门、房门的大小也应适当，屋大门小称之闭气，主病，屋小门大称为泄气，退财。不论房主是否生病、退财，这两种居住起来都不舒适。 大门是住宅纳气之口，宜整洁明亮，不易堆积杂物，以免阻碍气运。两扇门可直接互为相对，但不应重叠。两扇门相对，稍有出入就会损害健康、事业和家庭和平。两扇门想咬，会使家人常常发生争吵。
余荫山房介绍(选自南方都市报)
余荫山房“小家碧玉”储藏半个岭南 南方报业新闻时间: 2010年04月23日来源: 南方都市报 作者：赛芊芊邓婧辉许晓蕾 卧瓢庐的满洲窗 “四蝠捧寿”照壁深柳堂是园主用以会客的场所 八角形的玲珑水榭掩映在绿荫 里。虽是园中一角,已能看出整 个余荫山房“缩龙成寸”的建筑 特色 园内逢景必有联园中还有一盘“没下完的棋”门洞如画,景色如画在广州看见世界让世界看见广州广州名片经典建筑系列总第149期候选名片148期余荫山房
提名辞：余荫山房以其“藏而不露,缩龙成寸”的建筑特色,展现了岭南园林开放、多元、务实的特点,被誉为岭南园林的经典之作。 索引 建成于清同治十年(1871年)的余荫山房,距今已有140年历史,与佛山梁园、东莞可园、顺德清晖园合称为广东四大名园。余荫山房是四大名园中面积最小的,也是其中唯一能基本保存原貌的。余荫山房以其“嘉树浓荫,藏而不露,缩龙成寸,小巧玲珑”的建筑特色,展现了岭南园林开放、多元、务实的特点,被誉为岭南园林的经典之作。1990年国家建设部、国家文物局、中国建筑学会核定余荫山房为全国近代优秀建筑单位。2001年6月25日国务院公布余荫山房为全国重点文物保护单位。 唯心 隐显之间 往日难以尽览。虽有亭台楼榭春花秋月作为证据,但尤为不可追者,毕竟还是人的内心。或者可以从诗文的辏辐间推究导引出部分开杈的真相,问题却还在于,诗文本身也未必就是真相。 邬彬先生是一个标准的十大杰出青年。富绅家世(先天充足)；十九岁中举而列乡试第一(后天强悍)；在刑部找到工作(堂堂京官)；后获诰封通奉大夫(理论上属行政五级高干)。用经过艺术加工的唐伯虎母亲痛心疾首的话说,就是:伯虎啊,你现在是年少有为,事业有成,家财万贯,这妻妾成群啊,你应该是世界上最快乐的人了,不是吗? 电影里的唐寅唐解元属于“被富裕”,现实中的邬彬邬解元真是“不差钱”,否则他也不能让这座最终得享大名的园子封顶,更别说装修了。不过,邬解元是否自认“世界上最快乐的人”,风流云散,已经找不到证据了。可是他没当几年官,就炒了老板爱新觉罗的鱿鱼,回了番禺。这一点确凿无疑到无需考证,倒让人不得不疑心,这个杰出青年与生俱来的使命,便是构筑打磨番禺这座园子了。 余荫山房。 深柳堂、临池别馆、卧瓢庐、玲珑水榭,再加一个后来的瑜园。 这些楼堂馆所大都富丽精美,而邬解元为之冠名,似有乖建设理念。诸如“深柳”、“别馆”、“卧瓢”之类,总是牵扯了某些特异的情绪。祖国古代的读书人都自命为“士”(现在一般不这样了),一不高兴了,就爱隐逸,“玲珑”地把自己藏起来。但是,邬解元又十分高调地把咸丰老师免费赠送给他的圣旨制成木匾,大喇喇地展示给熟人,童叟无欺。 余荫山房区区三亩之地,偏于南国一隅,历凡一百四十载而未湮没,反而益发健旺,总归有它的原因吧。 这园子精巧、深邃、匠心独具,表面上很合泉林隐士邬解元的口味,否则他也不能这么去布局。然而,除了把圣旨高挂之外,再以目下的观点来继续考量邬解元,首先没有任何争议的是,他是广东人,是广州番禺人。 广府人务实,勇于任事也相信命运,细腻而包容,往往很能挣钱。挣钱之后,他们愿意坚守传统,清明插柳重阳放灯。他们颇低调,这是他们性情中的一面。另一面,他们也有一颗高企的心,希望呵护自己的尊严和传递自己的气节。 邬解元邬彬是上天赐给岭南的“士”,他的生命便是余荫山房的生命。邬解元只圈了一小块土地,就存住了半个岭南。这园子如此之小,遮蔽在南国浓郁的绿荫中庶几无迹可寻。这园子如此磅礴,在被印刷的典籍中,或者无法计量的心路上,都是那么炫目而无可抹杀。
如何选择合适的窗户样式和类型
为您的家庭选择合适的窗户样式和类型 很难想象，一个家庭没有窗户。它们提供了自然光，温暖，通风和可以帮助确定你家的风格。购买窗户前，了解你的一些选择以及它们如何满足您的需求。双悬窗，它有两个框格（即板），该上下滑动，并且可以从顶部或底部打开。大多数制造商使这些窗口，以便在窗框倾斜，便于清洗，而不必到外面去。 单鸿 -双悬窗，其中顶框是固定的，不会上下滑动，所以窗框上必须从外部清洗。窗扇 -外晃悠窗口对外开放。图像 -即不能被打开大窗口。你可以把它作为排序为户外的照片一帧。百叶窗 -窗用玻璃的窄，横带，通常使用一个曲柄开业。 固定 -窗户不能被打开，其作用是有限的，以允许光线进入。天窗 -在沐浴的房间自然采光屋顶的窗口。一旦你已经确定窗口你想要
的风格在你家，你就那么需要确定窗口你想要的类型。木材，塑料，玻璃纤维和铝对于窗户来说的最常见的选择，因为它们补充传统建筑，也可以通过油漆或染色，因为木材提供了无限的可能性，整理的方式- 木材。 乙烯 -，低维护业主的最佳选择。乙烯基窗口是非常耐用，节能，几乎免维护。玻璃纤维 -像乙烯基窗户，玻璃钢窗户都非常耐用，高效节能，几乎免维护。是什么让这些窗口房主非常有吸引力的是，不像乙烯基窗户（这进来的颜色数量有限），玻璃钢窗户都上漆，因此可提供色彩选择丰富。铝–为了表现一个更现代的美感，铝合金窗提供他们喜欢，因为他们最大限度地享有纤薄，简约的轮廓。这些类型的窗口和结实耐用为引导。我们装修设计的时候，一旦你已经确定窗口
在你家的风格和类型，你的下一个决定将是选择适合你的个人风格的窗帘，并反映你家的时代。 来源：艾逸网（业主装修好帮手）
苏州可园导游词范文介绍
苏州可园导游词1 江苏省苏州市可园风景区位于人民路48号(园门朝南，与沧浪亭隔水相望)，1963年被列为苏州市文物保护单位。可园基址五代时属吴越中吴军节度使孙承右别墅，北宋时系沧浪亭的一部分，南宋时为“韩园”宅邸，元、明时其地入大云庵。清乾隆三十二年(1767年)，在此筑园，名为近山林。再取“仁者乐山，智者乐水”意，又名“乐园”。沈德潜曾读书于此。有人误以为是行乐之乐，说是“行乐不可训也”，于是易名“可园”。园曾为大宪行台宴集之地。道光七年(1820_年)，江苏巡抚梁章钜重加修葺，划归正谊书院。当时可园占地20余亩，有挹清堂、坐春舻、濯缨处诸胜。 咸丰、同治年间，可园受到兵火破坏。光绪十四年(1888年)，江苏布政使黄彭年重修，成立“学古堂”，建“博约楼”，藏书八万卷。临池筑一小亭，取名“浩亭”。园内广种梅花，杂植桃、李、杏等佳果。三十一年，巡抚陆春江停办学古堂，改设游学预备科。三十三年，又改存古学堂。辛亥革命时期，张默君女士在此创办《大汉报》。1920_年，设江苏省立苏州图书馆(初名第二图书馆)于此。园中增植梅树逾百。“铁骨红”古梅有“江南第一枝”之誉。 可园现存面积5000平方米，水池居中，建筑疏朗，槛曲廊回，水木明瑟，庭宇清旷。数十年来曾几度维修。 苏州可园导游词2 今天就由我来带领大家游览典型的私家园林--可园，可园始建于清朝道光三十年(1850年)，其始建者为东莞博厦村人——张敬修。他是一名武将，官至江西按察使署理布政使，相当于现在的省长，而他又是一介文人，琴棋书画样样精通。 大家请看，正门口“可园”两个大字是张敬修的亲笔书法，每字都是一笔写成，写得苍劲有力，显示了他的艺术功底。 为什么叫可园呢?园子本来张敬修起名叫做“意园”，因为园林修好了以后，园主人经常邀请文人雅士过来聚会，并且会问他们，自己修建的园林大家感觉怎样啊?朋友都说“可以，可以啊”。园主听多了觉得可以的以字和意义的意字相谐音，那可字在意字之前就更胜一筹了，就把意园改成了可园。 我们首先进入的是草草草堂，可能你会问，怎么会有这么奇怪的名字啊?草堂就草堂，还来个草草草，其实啊这个是园主人做人格言!因为张敬修认为：“用
房地产估价方法及案例分析
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
余荫山房介绍
余荫山房 余荫山房位于广州市番禺区南村镇。余荫山房为清代邬彬的私家花园，建于清代1866年，距今已有145年历史。园占地面积1598平方米，以小巧玲珑、布局精细的艺术特色著称。 余荫山房的布局十分巧妙。园中亭台楼 阁、堂殿轩榭、桥廊堤栏、山山水水尽纳 于方圆三百步之中。园中之砖雕、木雕、 灰雕、石雕等四大雕刻作品丰富多彩，尽 显名园古雅之风。更有古树参天，奇花夺目，顿使满园生辉。 而园中“夹墙竹翠”、“虹桥印月”、“深柳藏珍”、“双翠迎春”等 四大奇观，使游人大开眼界。 在面积并不大的山林里分别建筑了深柳 堂、榄核厅、临池别馆、玲珑水榭、来薰亭、孔雀亭和廊桥等，，浓缩了园林的主要设施和景致，使有限的空间注入了幽深广阔的无限佳景。余荫山房园地虽小，亭桥楼榭，曲径回栏，荷池石山，名花异卉等，一应俱全。西半部以长方形石砌荷池为中心，池南有造型简洁的临池别馆；池北为主厅深柳堂。堂前庭院两侧有两棵苍劲的炮仗花古藤，花儿怒放时宛若一片红雨，十分绚丽。深柳堂是园中主题建筑，是装饰艺术与文物精华所在，堂前两壁满洲窗古色古香，厅上两幅花鸟通花花罩栩栩如生，侧厢三十二幅桃木扇
格画橱，碧纱橱的几扇紫檀屏风，皆为著名的木雕珍品，珍藏着当时名人诗画书法。隔莲池相望，有临池别馆呼应，夏日凭栏，风送荷香，令人欲醉。东半部的中央为一八角形水池，池中有八角亭一座，名“玲珑水榭”，原是赋诗把酒、吟风弄月之所，有丹桂迎旭日、杨柳楼台青、腊梅花盛开、石林咫尺形、虹桥清晖映、卧瓢听琴声、果坛兰幽径、孔雀尽开屏之八角玲珑。水榭东南沿园墙布置了假山；水榭东北点缀着挺秀的孔雀亭和来薰亭。周围还有许多株大树菠萝、腊梅花树、 南洋水杉等珍贵古树。“来薰亭”半身倚墙 而筑，“卧瓢庐”幽辟北隅，“杨柳楼台” 沟通内外，近观南山第一峰，远接莲花古 塔影。东西两半部的景物，通过名叫“浣红跨绿”的拱桥有机地结合在一起。此外，余荫山房南面还紧邻着一座稍小的瑜园。瑜园是一住宅式庭院，建于1922年，是园主人的第四代孙邬仲瑜所造。底层有船厅，厅外有小型方池一个，第二层有玻璃厅，可俯视山房庭院景色。现已归属余荫山房，两园并在一起，起到了辅弼作用。 雨天是赏园最佳时间，那浠浠沥沥的小雨洒在碧绿的睡莲塘中，在深绿的莲叶上滚着，在淡绿的睡莲花瓣上沾着，满园都是淡淡的睡莲香气，几条红色锦鲤在花间穿行，周围都是如竹叶在雨中沙沙地响着。 余荫山房真不愧是园林之宝，如果要寻找历史文化的根源，余荫山房就是一所不可不游的岭南庭院！
房地产估价师案例分析真题
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
常用窗的分类
常用窗的分类 根据开启方式的不同分为：固定窗、平开窗、推拉窗、横转旋窗、立转旋窗、倒窗等。 1、固定窗 固定窗不能开启，一般不设窗扇，只能将玻璃嵌固在窗框上。有时为同其它窗产生相同的立面效果也设窗扇，但窗扇固定在窗框上。固定窗仅作采光和眺望之用，通常用于只考虑采光而不考虑通风的场合。由于窗扇固定，玻璃面积可稍大些。 2、平开窗 平开窗在窗扇一侧装铰链，与窗框相连。有单扇、双扇之分，可以内开或外开。平开窗构造简单，制作与安装方便，采风、通风效果好，应用最广。平开窗：是一种传统的窗型，应用范围最广，分内开、外开两种。内开启便于擦窗，但开时占据室内空间，制作不当，雨天会向内渗水。向外开的窗扇防水性能好，开启时不占室内空间，但大风雨天易受损，对五金件强度要求较高。平开窗最大特点是密封性能好，窗扇能全部打开，便于通风，结构简单。 3、推拉窗 分类：左右推拉、上下推拉 推拉窗有不占据室内空间的优点，外观美丽、价格经济、密封性较好。采用高档滑轨，轻轻一推，开启灵活。配上大块的玻璃，既增加室内的采光，又改善建筑物的整体形貌。窗扇的受力状态好、不易损坏，但通气面积受一定限制优缺点 简洁、美观，窗幅大，玻璃块大，视野开阔，采光率高，擦玻璃方便，使用灵活，安全可靠，使用寿命长，在一个平面内开启，占用空间少，安装纱窗方便等。目前采用最多的就是推拉窗。缺点是两扇窗户不能同时打开，最多只能打开一半，通风性相对差一些;有时密封性也稍差。
4、射窗 射窗的结构与平开窗相似，只是铰链(合页)安装的位置不同，安装在顶部。 射窗较适合厨房、卫生间等小窗户或有中央空调的宾馆、写字楼，有时是与平开窗、推拉窗配套使用的。 5、上悬窗 是在平开窗的基础上发展出来的新形式。它有两种开启方式，既可平开，又可从上部推开。平开窗关闭时，向外推窗户的上部，可以打开一条十厘米左右的缝隙，也就是说，窗户可以从上面打开一点，打开的部分悬在空中，通过铰链等与窗框连接固定，因此称为上悬式。 上悬窗优点 既可以通风，又可以保证安全，因为有铰链，窗户只能打开十厘米的缝，从外面手伸不进来，特别适合家中无人时使用。最近，这种功能已不仅局限于平开的窗子，推拉窗也可以上悬式开启。 (1)横转旋窗 根据转动轴心位置的不同：有上悬窗、中悬窗、下悬窗 上悬窗和中悬窗用于外窗时，通风与防雨效果较好，但也常作为门窗上的气窗形式;下悬窗使用较少 (2)立转旋窗 立转旋窗转动轴位于上下冒头的中间部位，窗扇可以立向转动。这种窗通风、挡雨效果较好，并易于窗扇的擦洗，但是构造复杂、防止雨水渗漏性能差，故不多用。 平开窗与推拉窗的比较 平开窗在性能上要优于推拉窗，但推拉窗在加工制作与操作使用上要优于平开窗。正因为这方面的原因，平开窗大量的应用于城市的商住楼、写字楼、高档住宅、别墅等中高档建筑，而推拉窗则广泛的用于工业厂房、乡村住宅等中低档
《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)
2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金
房地产估价案例分析报告
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
门窗的分类及各自的主要特点
门窗的分类及各自的主要特点 如何辨别木门的材质 购买木门的注意事项 居室门安装时需注意哪些问题 :在说有关门与窗的种类之前,我还想说一说关于门这个大家既熟悉又陌生的这么一个话题。因为自从人类定居以来就有了门的概念,但是经过几千年的演变,我们的门今天它已经不简简单单地是我们装修家庭里边的一个装饰材料,而现在它是融合了一些先进的科技,融合了先进的工艺,融合了先进的木材衔接技术等等,结合这些先进的东西来生产出一种档次非常高,从表面上看又没有漂亮,非常亮丽的商品。其实门里面融合了很多门的文化,包括我们成语里就有很多,像开门见山,门当户对,开门见喜等等,总之就是门这里面融合了中国几千年的传统文化,同时由于中国的开放,我们又吸引了国外很多现代的文化元素,所以就使我们今天的木门产品和过去的门起安全作用的不可同日而语了。所以我们今天这个木门既起到一个装饰作用,又有安全的功能,同时还有环保、节能的作用。 :刚才说到环保节能确实是这几年非常热门的话题,每个人开始慢慢重视起来,尤其是作为一户门有可能它的隔热效果,包括它的隔音效果方方面面都会起到重要的作用,门的演进历史。 :门按照现在我们市场上一些通俗的叫法可以分成一个由木材的,这里面一类叫原木门,所谓的原木门就是一扇门,包括门套,现在我们必须得引进一个成品套装门的概念,门不简简单单是一个门扇,而包括了门框,门套,这个就叫成品套装门。说回来纯原们就是用一种木材从里到外完全是一种木材制作成的这种木门,包括门套,我们这里面不采用任何的人造板,完全用一种木材,而且这种木材一般来说比较名贵,当然它的档次比较高,价位相对来说也是比较高,就供应我们这些高消费群体。
房地产估价常见错误案例分析
房地产估价常见错误案例分析 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间：2008-11-25 浏览量： 一、估价报告本身的不完善 、缺少规范中"估价报告的规范格式"所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 对估价对象的性质没有描述清楚 对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当 4、逻辑不严谨
前后不一致 5、写作有错误 评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 表达形式不科学 二、估价方法选用上的错误 、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 三、应用估价方法时的错误 、收益法 收益期限确定错误。 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 对于客观收益没有考虑到未来的变化。 收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
正常费用的测算错误 A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 c、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 资本化率确定错误
断桥铝合金门窗的种类简介
优点是开启面积大，通风好，密封性好，隔音、保温、抗渗性能优良。内开式的擦窗方便；外开式的开启时不占空间。缺点是窗幅小，视野不开阔。外开窗开启要占用墙外的一块空间，刮大风时易受损；而内开窗更是要占去室内的部分空间，使用纱窗也不方便，开窗时使用纱窗、窗帘等也不方便，如质量不过关，还可能渗雨。 推拉窗： 推拉窗优点是简洁、美观，窗幅大，玻璃块大，视野开阔，采光率高，擦玻璃方便，使用灵活，安全可靠，使用寿命长，在一个平面内开启，占用空间少，安装纱窗方便等。目前采用最多的就是推拉窗。缺点是两扇窗户不能同时打开，最多只能打开一半，通风性相对差一些；有时密封性也稍差。推拉窗：分左右、上下推拉两种。推拉窗有不占据室内空间的优点，外观美丽、价格经济、密封性较好。采用高档滑轨，轻轻一推，开启灵活。配上大块的玻璃，既增加室内的采光，又改善建筑物的整体形貌。窗扇的受力状态好、不易损坏，但通气面积受一定限制。 上悬窗这是后来才出现的一种铝合金、塑钢窗。它是在平开窗的基础上发展出来的新形式。它有两种开启方式，既可平开，又可从上部推开。平开窗关闭时，向内拉窗户的上部，可以打开一条十厘米左右的缝隙，也就是说，窗户可以从上面打开一点，打开的部分悬在空中，通过铰链等与窗框连接固定，因此称为上悬式。它的优点是：既可以通风，又可以保证安全，因为有铰链，窗户只能打开十厘米的缝，从外面手伸不进来，特别适合家中无人时使用。最近，这种功能已不仅局限于平开的窗子，推拉窗也可以上悬式开启。 上悬式： 上悬窗这是后来才出现的一种铝合金、塑钢窗。它是在平开窗的基础上发展出来的新形式。它有两种开启方式，既可平开，又可从上部推开。平开窗关闭时，向内拉窗户的上部，可以打开一条十厘米左右的缝隙，也就是说，窗户可以从上面打开一点，打开的部分悬在空中，通过铰链等与窗框连接固定，因此称为上悬式。它的优点是：既可以通风，又可以保证安全，因为有铰链，窗户只能打开十厘米的缝，从外面手伸不进来，特别适合家中无人时使用。最近，这种功能已不仅局限于平开的窗子，推拉窗也可以上悬式开启。 平开门：
门窗分类
门窗分类及选购技巧 门窗是装修建材中必不可少的主材之一，在家中的作用非同小可，保温、隔热、隔音、防水、防火、装饰等。无论从装饰性、功能性等各方面看，门窗的作用都是不容怀疑的，所以，在装修建材的购买中门窗的选择非常值得重视。如果把家比作人的一件衣服，那么门窗就是衣服上的纽扣。好的门和窗让人一见难忘，印象深刻，而室内的门则让居室的各个房间增添不同的感觉，在开合之间，让我们体会到那份触手可及的美。下面72炫家居网就来给大家说说门窗的分类及各自的性能特点，并教大家一些门窗的选购之法。 一、防盗门 防盗门是指在一定时间内可以抵抗一定条件非正常开启，并带有专用锁和防盗装置的门。 选购技巧： 1、消费者应根据居室的门洞尺寸、开启方向、颜色花纹等实际要求选择合适的防盗安全门。 2、防破坏功能是防盗安全门最重要的功能，在购买时可以要求销售商出示有关部门的检测合格证明，产品质量应符合国家标准GB17565-1998《防盗安全门通用技术条件》的技术要求。 3、合格的防盗安全门门框的钢板厚度应在2mm以上，门体厚度一般在20mm以上，应检查门体重量，一般应在40kg以上，并可通过拆下猫眼、门铃盒或锁把手等方式检查门体内部结构，门体的钢板厚度应在1.0mm以上，内有数根加强钢筋，使门体前后面板有机地连接在一起，增强门体的整体强度，门内最好有石棉等具有防火、保温、隔音功能的材料作为填充物，用手敲击门体发出“咚咚”的响声，消费者用手开启和关闭门应灵活。 4、检查工艺质量：应特别注意检查有无焊接缺陷，诸如开焊、未焊、漏焊等现象。看门扇与门框的配合是否密实，间隙是否均匀一致，开启是否灵活，所有接头是否密实，门板的表面应进行防腐处理，一般应为喷漆和喷塑，漆层表面应无气泡，色泽均匀，大多数门在门框上还嵌有橡胶密封条，关闭门时不会发出刺耳的金属碰撞声。 5、锁具检查：合格的防盗门一般采用经公安部门检测合格的防盗专用锁，同时，在锁具处应有3.0mm以上厚度的钢板进行保护。现防盗专用锁有许多是多方位锁具，其优点是不仅门锁锁定，上下横杆都可插入锁定，对门加以固定，大大增加了门的防撬性能。 6、品牌保证：品牌是产品质量与服务的标志。品牌主要指产品品牌和经销商品牌，在
门窗知识大全
1.木门窗 木门窗是一种传统的建筑制品，60年代以前曾是世界各国最主要的门窗材料。在不同的市场上，其用户是千差万别的，有高档的，也有一般的，加上民族差异、宗教信仰、生活习惯、审美观念不同，所以木门窗的选材、造型、色彩往往会影响消费者的行为。 实木门窗曾经被使用无数年代，目前在建筑门窗市场占有量较大的是高密度纤维压型门，这种门属中档产品，它的款式多样，适合各种类型的室内布置，有一定的阻燃性，质量轻，不变形，价格适中，在北美的住宅中普及率已达60%以上。蜂窝夹芯门在国外属节能型产品，因此销售市场很大。据有关资料介绍，英国每年生产的各种建筑用门中，蜂窝夹芯门约占总产量的2/3。在日本，由于传统习惯和建筑风格的关系，木门在建筑门市场的占有量达50%以上。 我国生产的木门种类是比较齐全的，高等级木门、中级木门、镶板门、夹板门、木制防火门、隔音保温门、木制防盗门、蜂窝夹芯门（多功能分户门）等都有专业厂家生产，其产量较大的有四五十家，加上其它一些企业生产的数量，年生产能力相当可观，几年前的统计就达到3000万樘以上。 尽管我国的森林资源少，木材短缺，但国家并没有因此而限制木门窗的生产，除了提倡发展新材料外，对木门窗基本上是开放价格，走入市场来控制。目前在建筑门窗材料方面木制品占很大比例，特别是广大的城镇和农村。 随着工业的发展和节能建筑的兴起，森林资源少和人类对保护环境、维护自然生态平衡的日益重视，发展新型材料已成为一种趋势，世界上一些工业发达国家已经形成了以塑料和金属门窗为主、木门窗为辅的门窗材料新格局，因此有关专家建议，今后实木门窗应向高档化方向发展，要以精加工和高艺术含量的方式提高木门的附加值，以适应高层次消费的需求。同时要努力开发和生产节能型木门窗，逐步提高其功能和作用，大力发展植物纤维复合材料门窗，缓解木材资源的不足。 2.钢、彩板门窗 在铝合金门窗问世之前的一个时期内，空腹钢窗成为很多高层建筑的首选产品。 这种以冷轧板为原料，经三合一液外理浸沾防腐底漆、人工涂刷面漆的门窗，一般都是由生产厂家提供窗框，在施工现场就位固定后再进行附件的装配，切割配装玻璃，并涂刷面漆。其做法不但效率低、浪费大，而且长期以来由于运输存储及安装不当造成的严重问题根本无法得到解决。 彩板组角钢门窗是在它之后于1987年相继投入生产的。 彩板组角钢门窗是在彩色钢板发展到一定阶段，具有相当产量的情况下，由意大利Secco 公司在原有镀锌板组角窗基础上发展起来的一种新型空腹钢窗。其产品系列除国外引进的46系列彩板平开窗及70系列推拉窗外，又先后开发出适合我国国情的30、35系列平开窗及80系列推拉窗。 该门窗内外框采用插接件（各种芯板）用螺丝组装成框。在生产厂，它以连续工业化生产方式完成了所有零、附件和玻璃的切割与密材条的装配，是以一个完整的建筑构件形式提供给建筑工地。这种门窗耐蚀性好，节能效果明显，装饰性强，隔音性好，其推拉系列填补了钢门窗的一项空白，很快便成为我国中高档建筑较适宜的产品。
房地产估价案例分析
房地产估价案例分析 This manuscript was revised by the office on December 10, 2020.
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。 该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海
建筑文化、园林文化(黑)(DOC)
建筑文化 一、建筑文化概述 中国建筑文化 地位：三大建筑体系之一( 内容：形象化、具体化的文化 形式：“土木的史书” (一)中国建筑文化的发展历程 1、雏形期(夏-春秋)： a.黄河流域及北方地区以穴居、半穴居为主，长江流域及南方地区以干阑式建筑为主 b.商代出现较具规模的城池和宫殿建筑 c.周代开始用瓦盖屋顶，以版筑法为主，已具一定法则 2、发展期(战国-南北朝)： a.秦汉统一，建筑规模更为宏大，组合更为多样，总体风格豪放朴拙;木结构趋向完善;类型以都城、宫殿、祭祀建筑和陵墓为主 b.魏晋民族文化融合，佛道普及，寺观大盛。 3、成熟期(隋-宋)： a.政治安定，经济繁荣，建筑风格雄浑壮丽，舒展大度 b.建筑类型以都城，宫殿，佛寺，陵墓，园林为主 c.宋代官方颁布《营造法式》，内容与秩序有了官方规范 4、总结期(元-清)： a.规模小于前朝，但序列更丰富、分布更广、数量更多 b.官方建筑完全定型，结构简化而装饰性加强，精细富缛 c.民间建筑与少数民族建筑大大充实传统建筑文化的内容 d.1840年后，中国现代新建筑体系 (二)中国建筑的总体特征 1、多样性特征与主流体系 多样性：各地建筑风格差异大 主流体系：木构架 2、文化艺术的精神特征 {掌握} 伦理观：皇权至上 布局观：群体组合 自然观：高度协同 审美观：中和含蓄 3、实体空间的物质特征 (1)木构架体系为主的实体建筑 木结构建筑在中国广泛应用的原因及其优点：{掌握} 取材方便、适应性强、抗震性好、施工快捷、便于修缮，适宜中国的地理环境和资源特征 主要结构体系{掌握} 由梁、柱、檩、枋等构件采用榫卯结合形成框架承重。主要有抬梁式和穿斗式两种结构体系。