论房地产估价中如何进行地价分摊
房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法本文档旨在提供房地产成本分摊办法的详细说明，以便相关人员能够了解和实施相应的成本管理措施。
一、引言房地产成本分摊办法是指在房地产项目开发过程中，将各项成本合理地分摊到相应的开发产品中，以确保开发项目的成本控制和效益最大化。
本文将从房地产成本分摊的原则、方法和步骤等方面进行阐述。
二、成本分摊原则1、公平原则：成本分摊应公平合理，均摊到每个开发产品中，避免形成利益倾斜的情况。
2、明确原则：成本分摊应明确具体，每个成本项目都应有明确的归属和分摊方式。
3、实际原则：成本分摊应根据实际发生的成本支出进行，确保成本的准确性和可靠性。
4、效益原则：成本分摊应基于项目的效益，将成本与效益相匹配，以保证成本的合理性。
三、成本分摊方法1、成本分类：根据成本性质和归属关系，将成本进行分类，如土地成本、建筑工程成本、装修成本、设备采购成本等。
2、成本核算：对每个成本项目进行核算，确定其具体金额，以便后续的成本分摊。
3、成本分摊基数确定：根据项目的规模和成本分配比例，确定各个成本项目的分摊基数。
4、分摊方式：根据分摊基数和分摊比例，计算每个成本项目的分摊金额，并将其按照各个开发产品的比例进行分摊。
5、成本分摊记录：对每个项目的成本分摊情况进行记录，确保分摊结果的透明和可查性。
四、成本分摊步骤1、确定成本分摊时间点：一般在项目开发过程中的特定节点，如项目启动、完工、交付等。
2、收集成本数据：收集项目开发过程中产生的各项成本数据，包括人力成本、材料成本、设备成本等。
3、分摊计算：根据成本分摊方法，对收集到的成本数据进行分类、核算和计算，得出每个成本项目的分摊金额。
4、分摊确认：与相关部门和人员进行确认，确保分摊金额的准确性和合理性。
5、记录和报表：将成本分摊情况进行记录，并相应的报表，以备后续管理和审计需求。
以上即是房地产成本分摊办法的详细说明，通过规范的成本管理和分摊措施，可以有效地控制开发项目的成本，实现经济效益最大化。
房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法房地产成本分摊办法简介房地产开发项目涉及多种成本，包括土地成本、建筑施工成本、工程管理费用等。
为了公平和透明地分摊这些成本，房地产行业普遍采用成本分摊办法。
本文将介绍房地产成本分摊办法的基本概念、主要内容和实施步骤。
1. 成本分摊的概念成本分摊是指将一个项目或业务所涉及的成本按照一定的规则和原则分给相关的参与方或相关单位，以实现成本的公平合理分配和共担责任。
2. 房地产成本分摊的原则房地产成本分摊的原则主要包括以下几点：- 公平原则：成本分摊应公平公正，不偏袒任何一方。
- 合理原则：成本分摊应基于合理的依据和方法，确保各方的合理权益。
- 透明原则：成本分摊过程应透明，各方应清楚了解成本分摊的依据和过程。
- 共担原则：各方应共同分担项目所涉及的成本，确保利益平衡。
3. 房地产成本分摊的内容房地产成本分摊的内容通常包括以下几个方面：3.1 土地成本分摊土地成本是房地产项目中重要的成本之一。
土地成本分摊主要涉及以下几个方面：- 土地购置成本：将土地购置费用按照规定的比例分摊给各参与方。
- 土地使用费用：将土地使用费用按照规定的比例分摊给各参与方。
3.2 建筑成本分摊建筑成本是指房地产项目中建筑物的各项工程造价。
建筑成本分摊主要涉及以下几个方面：- 施工成本：将房屋建设的施工成本按照规定的比例分摊给各参与方。
- 设备成本：将配套设备的采购和安装成本按照规定的比例分摊给各参与方。
- 装修成本：将房屋装修的成本按照规定的比例分摊给各参与方。
3.3 管理费用分摊房地产项目中的管理费用包括工程管理费、设计费、监理费等。
管理费用分摊主要涉及以下几个方面：- 工程管理费用：按照规定的比例将工程管理费用分摊给各参与方。
- 设计费用：将房屋设计的费用按照规定的比例分摊给各参与方。
- 监理费用：按照规定的比例将监理费用分摊给各参与方。
4. 房地产成本分摊的实施步骤房地产成本分摊的实施步骤通常包括以下几个阶段：4.1 确定成本分摊计划首先，确定成本分摊的原则和标准，明确各参与方的责任和义务。
房地产企业成本分摊方法(一)2024
房地产企业成本分摊方法（一）引言概述：房地产企业成本分摊方法是指在房地产项目中，如何合理、公正地分摊各项成本的一种方法。
合理的成本分摊方法可以确保房地产企业的盈利稳定，并能更好地满足客户需求。
本文将以房地产企业成本分摊方法为主题，从五个方面进行详细阐述。
1. 项目计划与预算1.1 确定项目目标与规模1.2 制定详细的项目计划1.3 建立精确的预算体系1.4 分析项目风险与机遇1.5 优化项目计划与预算2. 成本控制与分析2.1 识别与分类各项成本2.2 设置成本控制指标2.3 建立成本管控体系2.4 实施成本分析与决策2.5 加强成本控制与分析的监督与反馈3. 价格策略与销售分摊3.1 定价策略的确定3.2 分析市场需求与竞争3.3 确定销售分摊比例3.4 制定销售分摊方案3.5 监测销售分摊的执行效果4. 资金成本与融资管理4.1 确定资金成本计算方法4.2 进行融资成本评估4.3 选择合适的融资渠道4.4 管理融资风险4.5 优化资金成本与融资结构5. 成本分摊与利润分配5.1 制定成本分摊准则5.2 分配成本的计算方法5.3 考虑利润与风险因素5.4 确定利润分配机制5.5 审计成本分摊与利润分配情况总结：房地产企业成本分摊方法是项目成功的关键之一。
项目计划与预算的制定为成本分摊提供了基础，成本控制与分析的实施保证了成本的有效使用。
价格策略与销售分摊的合理安排确保企业的收入稳定增长，资金成本与融资管理的优化为成本分摊提供了充足的资金支持。
最后，合理的成本分摊与利润分配机制能够确保房地产企业的长期发展和盈利稳定。
石家庄土增税清算地价款分摊
石家庄土增税清算地价款分摊一、啥是土增税清算地价款分摊？土增税清算地价款分摊，简单来说，就是在计算土地增值税的时候，要把取得土地的成本合理地分配到不同的房产或者开发项目里。
比如说，一个房地产开发商在石家庄买了一大块地，这块地上要盖不同类型的房子，像住宅、商铺啥的。
那买这块地花的钱，就得按照一定的方法分到这些不同类型的房子上，这样才能准确算出每种房子该交多少土地增值税。
二、为啥要进行地价款分摊？这是为了公平、准确地计算土地增值税。
要是不分摊，就没法准确知道每个具体项目或者房产真正承担的土地成本。
就好比你买了一堆水果，有苹果、香蕉、橙子，你花的钱得合理分到每种水果上，才能知道每种水果的成本是多少，卖的时候才能定个合适的价，土地价款分摊也是这个道理。
如果不分摊，可能有的房产就会多交税，有的就会少交税，这对纳税人或者税务机关来说，都不公平、不合理。
（一）占地面积法。
这种方法就是按照不同房产或者项目实际占用的土地面积来分摊地价款。
比如说，一个小区里有A、B两栋楼，A楼占地1000平方米，B楼占地800平方米，整个小区的土地价款是180万元。
那A楼分摊的地价款就是180×（1000÷（1000 + 800）） = 100万元，B楼分摊的地价款就是180 100 = 80万元。
这种方法适用于土地成本和占地面积有直接关系的情况，像别墅项目，每栋别墅占地面积比较明确，就可以用这个方法分摊。
（二）建筑面积法。
这个方法是按照不同房产或者项目的建筑面积来分摊地价款。
比如一个商业综合体，有写字楼、商场、公寓等不同类型的房产。
写字楼建筑面积是2万平方米，商场建筑面积是3万平方米，公寓建筑面积是5万平方米，土地价款总共是1000万元。
那写字楼分摊的地价款就是1000×（2÷（2 + 3 + 5）） = 200万元，商场分摊的地价款是1000×（3÷（2 + 3 + 5）） = 300万元，公寓分摊的地价款是1000 200 300 = 500万元。
房地产企业的成本分摊方法
房地产企业的成本分摊方法房地产企业的成本分摊方法是指在房地产开发和销售过程中，将成本按照一定的方式分摊到不同的环节和参与方之间，以实现合理的成本管理和分配。
该方法主要包括直接成本法、间接成本法、单位面积法、单位建筑及占地面积法等几种形式。
直接成本法是指将各项直接与特定环节有关的成本按照实际发生的比例分摊到每个参与方。
这种方法适用于各个参与方的成本可以较为明确地确定，并与具体环节直接相关的情况。
例如，建筑工程中的材料成本、劳动力成本等可以按照实际使用的比例进行分摊。
间接成本法是指将各项间接成本按照一定的比例分摊到每个参与方。
这种方法适用于成本无法直接归属于特定参与方的情况，或者成本与特定环节之间的关系较为复杂难以确定。
例如，房地产项目的管理费用、营销费用等可以按照总体项目规模或者销售额进行分摊。
单位面积法是指将成本按照房地产单位面积或者单位土地面积进行分摊。
这种方法适用于房地产项目的成本与面积之间存在较为直接的关系。
例如，房地产开发过程中的土地成本、建筑成本等可以按照单位出售面积或者单位土地面积进行均摊。
单位建筑及占地面积法是指将成本按照房地产单位建筑面积和单位占地面积进行分摊。
这种方法适用于房地产项目的成本与建筑和土地占地之间存在较为明确的关系。
例如，房地产开发过程中的基础设施建设成本、土地开发成本等可以按照单位建筑面积和单位占地面积进行分摊。
房地产企业在选择成本分摊方法时，需要综合考虑项目特点、成本结构、参与方的权益等因素，并且要遵循成本可控、成本透明、公平公正的原则。
同时，还需要与参与方进行充分的沟通和协商，确保成本分摊方法的合理性和可行性。
最终实施的成本分摊方法应当能够满足项目的经济效益和成本管理的要求。
房地产成本分摊办法[1]
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房地产成本分摊办法
房地产成本分摊办法
一、概述
房地产项目的开发过程中，成本分摊是非常重要的一项工作。
本文档将详细介绍房地产成本分摊的办法，包括成本分摊的原则、具体操作流程等。
二、成本分摊原则
1.公平原则：成本应按照公平合理的方式分摊给相关方。
2.实际发生原则：成本分摊应基于实际发生的费用，确保准确性和可追溯性。
3.直接责任原则：成本分摊应由直接承担责任的方承担，确保责任清晰。
4.比例分摊原则：成本应根据相关方的权益比例进行分摊，确保权益平衡。
三、成本分摊的具体步骤
1.确定成本项目：将房地产项目的成本划分为不同的项目，包括土地费用、建设费用、管理费用等。
2.确定参与方：确定哪些方参与了房地产项目，并需要对相关成本承担责任。
3.确定权益比例：根据参与方的权益比例，确定各方应承担的成本比例。
4.计算分摊金额：根据成本项目和权益比例，计算各参与方应分摊的金额。
5.编制成本分摊表：将计算出的分摊金额按照参与方进行分类总结，并编制成成本分摊表。
四、附件
本文档涉及附件如下：
1.成本分摊表样板：包括成本项目、参与方、权益比例和分摊金额等信息。
五、法律名词及注释
1.土地费用：指购买土地或土地使用权所支付的费用。
2.建设费用：指房地产项目的建设过程中所产生的人工、材料、设备等方面的费用。
3.管理费用：指房地产项目的管理过程中所产生的费用，如项目管理人员工资、办公费用等。
六、全文结束。
房地产企业成本分摊方法
房地产企业成本分摊方法房地产行业作为一个重要的经济支柱，在经济发展中发挥着举足轻重的作用。
然而，房地产开发过程中涉及到大量的成本支出，如何科学合理地分摊成本成为了一个重要的问题。
本文将从房地产企业的角度出发，探讨房地产企业成本分摊的方法。
一、直接分摊法直接分摊法是最为常见也是最为直观的成本分摊方法。
按照这种方法，房地产企业将直接与项目相关的成本，如土地购买费用、建筑材料费用、劳动力费用等，按照各个项目的比例进行分摊。
这种方法的优点是简单易行，容易理解和操作。
然而，直接分摊法只考虑了直接与项目有关的成本，未能考虑到潜在的间接成本，可能导致成本分摊不够准确。
二、间接分摊法与直接分摊法相对应的是间接分摊法。
间接分摊法试图将所有间接成本按照一定的规则进行分摊，以更准确地反映实际成本。
这种方法首先需要将房地产企业的间接成本进行分类，如管理人员的工资、办公场地租金、行政费用等。
然后，根据各个项目的规模、利润贡献等因素，确定每个项目应分摊的间接成本比例。
这种方法的优点是能够更全面地考虑到企业的各项成本，准确地反映出项目的真实成本。
但是，这种方法需要较为复杂的数据计算和较高的信息披露要求。
三、成本基点法成本基点法是一种将成本分摊于不同环节的方法，通过选择适当的成本基点，将成本按照一定比例分摊于各个阶段。
这种方法常见的基点有建筑面积、销售面积、净利润等。
以建筑面积为例，房地产企业可以将成本按照建筑面积的比例分摊到各个项目上。
这种方法的优点是简单易行，成本分摊比较公平合理。
然而，成本基点法通常只考虑了一个因素，可能不能完全准确地反映出实际成本。
四、综合分摊法综合分摊法是一种综合考虑多个因素的成本分摊方法。
在这种方法中，房地产企业将直接成本和间接成本综合考虑，以及各个项目的规模、利润贡献、风险等因素，确定最终的成本分摊比例。
这种方法的优点是能够在保证简单易行的前提下，较好地综合考虑多个因素，使成本分摊更加准确合理。
综上所述，房地产企业的成本分摊方法有直接分摊法、间接分摊法、成本基点法和综合分摊法等。
小区土地使用权的分摊怎么进行？
dversity gives people precious opportunities for tempering.勤学乐施积极进取（页眉可删）小区土地使用权的分摊怎么进行？(1)、土地登记规则第五条规定:土地登记以宗地为基本单元。
两个以上土地使用者共同使用同一宗土地的,应当分别申请登记。
(2)、一步分摊法。
某户分摊面积=该户房屋建筑面积÷容积率，容积率=总的建筑面积÷总的用地面积(3)、两步分摊法。
市民所居住的房屋一般都是以小区为单位的建造的，但是小区的建设除了房屋以外还有公共使用的很多面积，而这些面积作为小区的一部分自然需要有居住在此地的居民进行合理承担，下面一起来看看小区土地使用权的分摊怎么进行？一、小区土地使用权的分摊怎么进行？分摊方法的选择楼房土地面积分摊的方法主要有面积分摊法、地份分摊法、楼价分摊法三种。
使用地价分摊法和楼价分摊法计算涉及的因素较多，不同的时期价格不尽相同，地价、房价之间的又没有固定的关系，而且操作起来也比较麻烦，因此虽然比较合理，在运用上并不多见。
面积分摊法遵循的原则公平公正、合理分摊原则。
对住宅小区内的所有权利人都要按照统一的标准进行合理分摊，让所有权利人公平分享楼房所在土地增值的收益。
当楼房发生毁损或者面临拆迁改建时，所有的权利人有权决定对楼房的处分事宜，并获得相应的补偿。
区别对待、分开分摊原则。
由于用途不同，地价、房价也不同，尤其是对多用途楼房，分摊时应分摊建筑占地面积，然后再分摊共有面积。
谁使用、谁分摊原则。
对住宅小区内的幼儿园、医院、市场等非单纯小区配套设施，已明示为个人所有的绿地花园，以及住宅小区权利人不能使用的其他部分，应单独划出，不参与分摊。
尊重历史、尊重现实原则。
对已经按契约分摊、由于历史原因造成分摊不尽合理等现实情况，不必苛求统一，应采取“老房老办法，新房新规定”的做法，保持面积分摊方法的基本稳定。
分摊计算的具体方法地上建筑物分摊土地使用权(地上)面积的计算。
土地成本出让金分摊公式
土地成本出让金分摊公式好的，以下是为您生成的关于“土地成本出让金分摊公式”的文章：在房地产开发和项目建设的领域里，土地成本出让金的分摊可是个相当重要的事儿。
就像我们分蛋糕一样，得有个合理的办法，才能让每个人都觉得公平满意。
先来说说这土地成本出让金到底是啥。
简单来讲，就是开发商为了拿到那块能盖房子或者搞建设的土地，给政府交的一笔钱。
这可不是个小数目，所以怎么把这笔钱合理地分摊到各个部分，就成了一门大学问。
比如说，有一个挺大的小区项目，里面有住宅、商铺还有配套的幼儿园。
这时候，我们就得想想，怎么把买地的钱，按照不同的用途和面积，公平地分到每一块地方去。
那这分摊公式到底是怎么个模样呢？咱们假设这个项目的土地出让金总额是 A 元，整个项目的总建筑面积是 B 平方米。
其中，住宅部分的建筑面积是 C 平方米，商铺的建筑面积是 D 平方米，幼儿园的建筑面积是 E 平方米。
那么，住宅部分分摊的土地出让金就可以用 A ×（C / B）来计算；商铺部分就是 A ×（D / B）；幼儿园部分就是 A ×（E / B）。
看起来好像挺简单的，是吧？但实际操作起来，可没那么容易。
我之前碰到过一个例子，那可真是让人头疼了好一阵子。
有个开发商在一个城市的新区拿了一大块地，准备建一个综合性的社区。
里面有高层住宅、别墅、商业街，还有一个社区公园。
在计算土地成本出让金分摊的时候，问题就来了。
因为别墅的单价高，占地面积又大，按照普通的建筑面积比例分摊，好像不太合理。
高层住宅虽然建筑面积多，但是单价相对低一些。
商业街的位置好，价值也不低。
开发商的财务团队和工程团队，为了这个分摊的事儿，争论不休。
财务觉得要按照预计的销售价格来调整分摊比例，工程团队则坚持按照建筑面积来算，说这样更公平。
我当时被邀请去给他们提提建议，我就跟他们说，咱们得综合考虑啊。
不能只看一方面，得把各种因素都放进来。
比如说，别墅虽然单价高，但是数量少啊，而且后期的维护成本也高。
第十一章 地价评估和地价分摊
V ( 单 价 ) = 路 线 价 平 均 深 度 价 格 修 正 率 V ( 总 价 ) = 路 线 价 平 均 深 度 价 格 修 正 率 临 街 宽 度 临 街 深 度
第二节 路线价法
七、计算临街土地的价值
计算公式： ➢ 以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均
第二节 路线价法
4、路线价法估价的操作步骤
划分路线区段 设定标准临街深度 选取标准临街宗地 调查评估路线价 制作价格修正率表 计算临街土地的价值
第二节 路线价法
二、划分路线价区段 1、路线价区段：是指具有同一个路线价的地段。 2、划分原则： 应将“通达性相当、位置相邻、地价相近”的临街土地划为同
地投入之外其它投入资本的利息（不包括土地 价值的资本的利息）。
第一节 地租租理论（地租与地租支付能力） 土地是在最佳集约利用下使用的—马克思级差地租Ⅱ理论，同一地块 上连续追加投资，边际投资效率递减 销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般 水平来扣除的 土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格＝ PQ
计算举例：
➢ 三角形土地的价值计算
一边临街直角三角形土地价值计算 按矩形土地计算价值，再乘以三角形土地价格修正率 土地单价=路线价×临街深度价格修正率×三角形土地价格修正率
×1/2 ×临街宽度×临街深度
计算举例：
➢ 其他三角形土地价值计算
先将三角形作辅助线，使其成为一边临街的直角三角形土地，然后计 算两个一边临街直角三角形土地的价值，再相减。
二需要补地价的情形3种改变土地用途容积率等土地使用条件延长土地使用期限转让出租抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产三测算方法对于改变土地用途容积率等土地使用条件的总体公式补地价新规划条件下的土地市场价格旧规划条件下的土地市场价格对于单纯提高容积率改变土地用途并提高容积率的补地价的计算补地价单价新楼面地价新容积率旧楼面地价旧容积率如果楼面地价不随容积率的改变而改变则一高层建筑地价分摊的意义解决在建筑物建成后地价如何合理分摊的问题以此确定建筑物各个所有者占有土地的份额明确他们在土地中的权利与义务
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为待分摊 的地价 ， 计算公 式如下 ：
Ｐ０ Ｐ—ｊ １ ） Ｓ ＝［ （ ＋口 ］ （） １
Ｐ ＝ Ｐ ×（ ＋ｑ ×Ｓ １ ）
（） ３
式 中 ： Ｐ ——各单元建筑应分摊的地价 ； Ｐ——各楼层所分摊的总地价 ； Ｓ —— 各楼层建 筑总面积 ； ｑ —— 朝向增减 率 ；
常 ０ ％， ２ 动态地价 。又称为真实地价 ， ） 它是 以开 发建成后 房地 产 的 劣 。在决定朝向对 地价 分摊 影响 时 ， 以朝 东为 １ ０ 朝 南为 １ ５ 朝北 、 ０ ％， 朝西各为 ９ ％和 ９ ％ ， ７ ８ 计算公 式如下 ： 实际或接近实际售 价扣 除有关 的成本 、 费及利 润后 的余额 ， 税 作
论 房地 产 估 价 中如何 进 行地 价 分 摊
张 梦 舟
摘 要： 针对建筑物地价分摊 问题 的必要性 ， 从静态地价和 动态地价 两方面对待分摊地 价的 内涵进行 了分析界定 ， 并对 地价分摊 时应考虑 的因素进行 了探讨 ， 最后介绍 了建 筑物地价 的分摊 方法， 从而为房地产评估人 员进行正确地估价提供
楼层和朝 向也在相 当程度上影响着价格 ， 因此在进 行地价分摊时
需要考虑房地产 的面积 、 楼层 、 向问题 。 朝 １面积。在其他 因素一定 的条件 下 ， ） 面积越 大 ， 自然 售价越
自然分摊 的地价就要 多。 售或出租 ， 再到房地产 的购买 者对 其所购 房地 产 的转 让 ， 这期 间 高 。所 以面积大 ， ２ 楼层 。由于不 同楼层对房物 的影 响极 大 ， 应将 地价平均 ） 不 的地价变化相当大。 以土地 开发 后地价 的不 同状态 可分 为静态 地分 配到各个楼 层 ； 同时 ， 高度 对于不 同用 途的建筑 物影 响又各 地价与动态地价。 所 楼层 １静 态地价。把 房地 产开发 商取得 土地 使用权 时所 支付 的 不 相同 ， 以 ， 在地价分摊 中作用极 大。对于居住用房 来讲 ， ） 中间大。而对 于商业建 筑来说 ， 则与居 价格作为待分摊的地 价 ， 此地价称为静 态地价 。它假定 地价从 土 其地价 分摊一 般两头小 ， 住用房不太一样 ， 些建筑 对高度 的敏 感性远 大于住 宅建 筑 ， 这 由 地使用权取得 到建筑物 的 出售 这一 时间段 内是静 止不 变 的。由 因而其地 价的分摊也就 于房地 产开 发建设周期一般会 比较 长 ， 发项 目决策 时预测售价 于这类 建筑越靠近地面其商业价值 越大 ， 开 越 高 ， 以商业建筑 的地价分摊就 自下 向上逐渐递减 ［ 所 。 与实际售价往往 相差很大 。因此这种 取法尽管 简单 ， 并不太符 但 ３ 朝向。一 般 房屋 朝 向 的差 异 ， 定 了采 光通 风条 件 的优 ） 决 合实际。
１按建筑面 积进行 平均分 摊 。这种 分摊方 式是 根据某 建筑 ）
物 每个所有 者拥有 的建筑 面积 来分摊 。如果某 人拥 有 的建 筑面
上述动 态地 价作 为待分摊 的地价 ， 虽然避免 了静 态地价 的缺 点 ， 仍存 在一些局限。 但
那么其所享有的地价份额 就为他拥有 的建 筑面 如任何投资都或多或少地承担投 资成本一利息 ， 并相应 地带 积为若 干平方米 ， 积乘 以总地价与建筑总 面积 的比率 。具体分摊方法如下 ： 来投资利润 ， 房地产开 发商所支付 的土地既然是其 总投 资的一部 ａ分摊 系数 ＝总地价 健 筑总 面积 。ｂ 某部分建 筑享有 的地 ． ． 分， 当然也应为其带 来利润 ， 土地开发 费也 应作 为待分摊 地价 的 价 ：分摊系数 ×该部 分 的建 筑面 积。Ｃ某部 分建 筑 占有 的土地 ． 部分 ， 管这 部分 费用是 在整个 房地 产开 发过程 中发 生的 ， 尽 但 份额 ＝该部分建筑享有 的地价 。总 地价 ＝该部分 的建筑 面积健 其成果 已成为土地 的一部分 ， 为整个 房地 产服务 的 ， 是 在实 际形
式中 ： Ｐ ——动态地价 ；
Ｐ ——建 筑物单位 售价 ；
卜～ 单位 建筑 面积上 的总投 资 ， 包括建 筑成本 、 土地 开发 费及 相关税 费 ；
ｓ——各单元 的建 筑面积。
口 —— 投资利润率 ；
Ｓ ——建筑物 的总建筑面积 。
பைடு நூலகம்
３ 建 筑物 地价 的分摊 方法
了依 据 。
关键词 ： 房地产 估价 ， 地价分摊 ， 待分摊地价
中图 分 类 号 ： Ｕ７ ３ ３ Ｔ ２ ． 文 献标 识码 ： Ａ
１ 待分摊 地价 的 内涵
由于估价 目的不同 ， 待分摊地价 的内涵也各不 相同 。因为从 房地产开发商取得土地的使用权开 始 ， 到开发建成 后建 筑物 的出
维普资讯
・
２ ２ ・ ６
第３ ３卷 第 ２ ６期 ２０ ０ ７年 ９ 月
山 西 建 筑
ＳＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨＩ ＴＥＣｒＵＲＥ
Ｖ０． ３Ｎｏ． ６ １３ ２ Ｓ ｐ． ２ ０ ｅ ０７
文章 编 号 ：０９６ ２ （０ ７ ２ ．２ ２０ １ ０ ．８ ５ ２ ０ ）６０ ６ ．２
等， 每单 位的价值并不一 定相等 ， 它完全 忽略了高度 、 向等对建 朝 筑物 的影响 ， 在同一幢建 筑物 中不 同用途对地价 分摊率 的影 响也
要对此进行调整 ， 计算公式如下 ：
Ｄ 一
只Ｓ—ｊＳ（ ＋口 ｌ １ ）
１ ＋Ｓ（ １＋口）
一
态 中同样不可分割 ］ 。
３ 调 整 后 的 动 态 地价 。 为 了 克 服 以上 动 态 地 价 的 局 限 性 ， ） 需
筑 总 面积 。
按建筑面积进行 分摊 的优点 是简单 、 可操 作性 较强 ， 但也 有 不太合理的一 面 ， 因为 一座 建筑 物 中 的每个 单位 的建 筑 面积 相