第10章成本法在企业价值评估中的应用
成本法在房地产评估中的应用
关键词：房地产评估；成本法；应用 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 收录日期：2017 年 6 月 6 日
随着房地产行业逐渐壮大，人们的渴求愈演愈烈，交易频 繁发生，交易过程中的矛盾激化已成为常态。从销售方角度来 看，销售人员希望售价越高越好，增加其赚取利润的机会。从购 买方角度来说，则是希望买价越低越好，降低购买的成本。两方 不同的立场注定了矛盾的产生，房地产真正的价值却难以评 定。为了公正、合理、客观、精确地计算房地产真正的价值，就需 要专业的房地产评估人员来进行估价，因此房地产评估人员所 接受的评估工作变多，房地产评估行业业务量也随之增多。本 文则是选择了使用较广泛的成本法，提出成本法应用的不足， 使得评估值更准确。
No.8x 圆园17
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管理 / 制度
成本法在房地产评估中的应用
□文 / 郁 锐 杨景海
（辽宁对外经贸学院会计学院 辽宁·大连）
［提要］ 房地产评估方法主要有成本法、收益法和市场法。本文主要浅析使用较广泛的成本法在房地产评估中的应用，通过 描述房地产评估成本法的概念、范围、公式和评估程序，了解成本法的原理和运用过程，着重剖析房地产评估中成本法存在的问 题，提出改进建议。
一、成本法概述 （一）成本法的概念。成本法是评估对象在评估基准日的重 置价格或重建价格扣减掉折旧的部分，得到价格或价值的方 法。成本法也可以说成是将房地产开发过程中的开发成本、建 设费用、管理费用等必要支出价格的汇总，组成房地产价值或 价格方法。 （二）成本法的范围。成本法不同于收益法，可以评估不以 营利为目的或没有经济利益或潜在经济利益的房地产；同样也 异于市场法，不需要有相似的可比交易。成本法适用如下：（1） 将要开发或是新开发的房地产；（2） 公益或是公用为目的的房 地产，例如公园、医院等；（3）设计独特或是针对特定使用的房 地产，例如工厂、机场等；（4）处于保险和损害赔偿状况下房地 产。 （三）成本法的基本公式。成本法是站在购买者的角度，重 新构建房地产评估值是投资者从获取土地开始购买到房屋出 租出售过程发生的必要支出、税费和开发利润的总和。 公式一：房地产价格 = 土地取得成本 + 建设成本 + 管理成 本 + 销售成本 + 投资利息 + 销售税费 + 开发利润
目标成本法在企业应用
拓展市场
目标成本法可以帮助企业更好地 了解市场需求和消费者行为，为
拓展新市场提供有力的支持。
加强企业的成本控制
1 2
精细化成本管理
目标成本法通过精细化成本管理，将成本控制贯 穿到企业运营的全过程，提高企业的成本控制能 力。
减少浪费
目标成本法强调在产品设计、生产、销售等环节 中消除浪费现象，从而降低成本。
目标成本法在产品设计阶段，就考虑成本因素，通过跨部门 团队协同合作，以实现从产品开发到生产制造、销售及售后 服务的全流程成本控制。
目标成本法的特点
关注客户
目标成本法以市场和客户需求 为导向，以满足客户需求为首 要任务，并在产品设计和生产
中考虑到客户反馈和意见。
跨部门协作
目标成本法需要跨部门协作，包括 研发、生产、销售、采购等部门， 共同参与产品设计和生产制造过程 。
目标成本法在企业 应用
2023-11-10
目 录
• 目标成本法概述 • 目标成本法在企业的应用 • 目标成本法在企业中的优势 • 目标成本法在企业中的问题与对策 • 目标成本法在企业应用的案例分析 • 总结与展望
01
目标成本法概述
目标成本法的定义
目标成本法是一种以市场为导向的成本管理方法，它通过在 产品或服务开发过程中，以目标售价减去期望利润来计算目 标成本，从而实现成本控制和价值创造。
确定目标成本，之后开展产品研发、平台运营、市场推广等环节，严格控制成本不超过目标成本。 • 案例分析：通过目标成本法的应用，该企业成功降低了运营成本，提高了运营效率，增加了客户满意度。 • 总结：目标成本法可以帮助企业更好地了解市场需求，优化资源配置，降低运营成本，提高运营效率。
资产评估成本法的适用范围
资产评估成本法的适用范围以资产评估成本法的适用范围为标题，本文将详细探讨该法在不同领域的应用情况。
一、房地产行业在房地产行业中，资产评估成本法是常用的评估方法之一。
该法通过计算建筑物的建造成本、土地购买成本以及其他相关费用，来确定房地产资产的价值。
这种方法适用于新建房产或改建项目，能够提供相对准确的资产估值，为投资者和开发商提供决策依据。
二、制造业在制造业中，资产评估成本法常被用于评估企业的固定资产。
通过计算设备、机器等生产资产的采购成本，结合折旧、维修和更新费用，可以得出资产的价值。
这种方法适用于制造企业的资产评估，有助于企业了解其资产配置情况，并为决策提供参考。
三、金融行业在金融行业中，资产评估成本法常用于评估证券投资组合的价值。
通过计算证券的购买成本、交易费用以及其他相关成本，可以得出证券投资的总成本。
该方法适用于基金管理公司、证券公司等金融机构对投资组合进行估值，有助于监控投资风险和评估投资绩效。
四、能源行业在能源行业中，资产评估成本法常用于评估发电设备和输电设备的价值。
通过计算设备的采购成本、安装费用、运营和维护费用，可以得出设备的总成本。
这种方法适用于电力公司、能源设施运营商等对能源设备进行估值，有助于了解设备的价值和投资回报情况。
五、交通运输行业在交通运输行业中，资产评估成本法常用于评估船舶、飞机、铁路等交通工具的价值。
通过计算交通工具的购买成本、维护费用、燃料费用以及其他相关成本，可以得出交通工具的总成本。
该方法适用于航空公司、船运公司等对交通工具进行估值，有助于资产管理和决策。
六、农业领域在农业领域中，资产评估成本法可以用于估算农田、农作物、农机具等农业资产的价值。
通过计算农田的购买成本、农作物的生产成本、农机具的采购成本等，可以得出农业资产的总成本。
这种方法适用于农业企业、农场主等对农业资产进行估值，有助于决策和经营管理。
资产评估成本法在房地产、制造业、金融、能源、交通运输和农业等领域都有广泛的应用。
成本法的概念及其应用原理
成本法的概念及其应用原理1. 成本法的概念成本法是一种用于确定资产价值的评估方法，它基于购买或开发资产所需的成本来确定资产的价值。
成本法假定，在理性市场中，资产的价值取决于购买或开发该资产所需的成本。
成本法的核心原则是资产的价值应当与其成本相关联。
这意味着成本法不关注资产的市场价值或其他因素，而是通过考虑资产的建设和维护成本来确定其价值。
2. 成本法的应用原理2.1 资产分类成本法适用于不同类型的资产，包括物质资产和无形资产。
物质资产包括土地、房屋、机器设备等有形资产，而无形资产包括专利权、商誉等。
2.2 编制资产清单在应用成本法时，首先需要编制资产清单，列出所有相关资产及其相关的成本信息。
资产清单应该包括资产的名称、建设或购买成本、使用寿命等信息。
2.3 计算折旧成本法需要考虑资产的使用寿命，因此需要计算资产的折旧。
折旧是指资产价值随着时间的推移而减少的过程。
通常使用直线折旧法来计算资产的折旧，即将资产的原值减去其估计残值，然后将结果按照资产的使用寿命进行分摊。
2.4 汇总资产价值在计算了折旧后，需要将所有相关资产的价值进行汇总，从而得出总资产的价值。
这包括计算每个资产的建设或购买成本以及折旧值，然后将其相加以获得总资产价值。
2.5 比较成本和市场价值在得出资产的总价值后，需要将其与市场价值进行比较。
如果资产的市场价值高于成本法计算出的价值，说明该资产有可能被低估。
相反，如果资产的市场价值低于成本法计算出的价值，说明该资产有可能被高估。
3. 成本法的优势和局限性3.1 优势•成本法是一种直观且简单的资产估值方法，不需要复杂的市场分析和预测。
•成本法对于无法在市场中找到可比较资产的情况非常有用。
•成本法可以提供一个相对保守的估值，避免对资产价值的过高估计。
3.2 局限性•成本法不考虑市场需求和供应的影响，无法反映资产的市场价值。
•成本法无法捕捉到资产的潜在价值增长，例如地理位置或未来可能的研发创新。
成本法评估在房地产业成本核算与控制中的运用
土地费用 的测算 若购买获得的是生地 ， 土地购置 费用 ＝ 则 生 地地价款 ＋ 土地 的前期开发 费用 。其 中 ， 土地前期开 发费用和 前述含义相 同 ， 场地整治费用是指虽然获得 的土地 已具 备熟地 条件 ， 但仍未达到或不符合未来开发项 目所需用地条件 的具体 要求 ， 而必须投入的场地整 治和清理费用 ， 道改线 、 铺管 如管 加
道等。
实现房地产开发企业的成本管理和控制， 从而增强房地产开发
企业的核心竞争力。
房地产估价的三大方法为比较法、 成本法和收益法 ， 而成
本法是房地产估价的最基本方法 ， 它是以重建或重置 的思路 求
得房 地产价格 的一 种评估方 法 ， 其评估原理建 立在 重置成本的
理论基础之上 。 成本法是以假设重新复制待估房 地产所需要的 成本 为依据而评估房地 产价格的一 种方法 ， 以重置 一宗 与待 即 估房地产有 同等效用 的房地产所需投 入的各项费用 ， 上一 再加
【 摘要 】成本法是 我们在 日常估价 中较 常用的方法之一 ， 是
一
算， 再考虑房地产开发的正 常开发利润和转让过程 中的各 种税 费， 汇总得 出房地产评估价格 。应用该公式评估房地产价格时 ，
要注重以下三点。
１ 购 置 土地 费用 的 测 算 、
种 求 取 估 价 对 象 在估 价 时 点 重 新 购 建 价 格 ，然 后 扣 除折 旧 ，
用 ＋正常利税 。 该评估公式中的房地产价格是指“ 房地合一” 的 的价 值记入建造的建筑物 费用之中 ； 建工程不能利用必须拆 在
除重建的， 土地购置费＝ 房地转让价格 ＋ 拆除在建工程的费用 一
在建工程残值 回收 。
价格，评估时常常是购置土地费用和建造建筑物费用分开测
课件 收益法在企业价值评估中的应用
主要内容第一节企业价值评估概述第二节收益法在企业价值评估中的运用第三节市场法在企业价值评估中的运用第四节成本法在企业价值评估中的运用一、收益法应用的操作步骤（一）确定评估思路和模型（二）分析和调整历史财务报表（三）确定和划分收益期（四）预测未来收益（五）确定折现率（六）测算经营性资产及负债价值（七）识别和评估溢余资产、非经营性资产及负债（八）得出评估结果二、收益法的计算公式及其说明（一）企业持续经营假设前提下的收益法1.年金法年金法的公式为：P=A/r式中：P——企业评估价值；A——企业每年的年金收益；r——资本化率。
【例】待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、110万元、130万元、120万元，假定本金化率为10%，试用年金法估测待估企业价值。
2.分段法分段法是将持续经营的企业的收益预测分为前后两段。
(1)假设以前段最后一年的收益作为后段各年的年金收益，分段法的公式可写成：(2)假设从（n+1）年起的后段，企业预期年收益将按一固定比率（g）增长，则分段法的公式可写成：【例】待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，并根据企业的实际情况推断，从第六年开始，企业的年收益额将维持在200万元水平上，假定本金化率为10%，使用分段法估测企业的价值。
【例3】承上例资料，假如评估人员根据企业的实际情况推断，企业从第六年起，收益额将在第五年的水平上以2%的增长率保持增长，其他条件不变，试估测待估企业的价值。
（二）企业有限持续经营假设前提下的收益法1.关于企业有限持续经营假设的适用。
2.企业有限持续经营假设是从最有利于回收企业投资的角度争取在不追加资本性投资的前提下，充分利用企业现有的资源，最大限度地获取投资收益，直至企业无法持续经营为止。
3.对于有限持续经营假设前提下企业价值评估的收益法，其评估思路与分段法类似。
式中：P n －第n 年企业资产的变现值其他符号含义同前。
成本法在房地产评估中的应用
成本法在房地产评估中的应用2011评估师《资产评估》讲义：房地产评估(5)第五节成本法在房地产评估中的应用一、基本思路建立在重置成本的理论基础之上，成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。
二、适用范围(掌握)1.一般适用于无收益(不能使用收益法)，房地产市场发育不成熟，成交实例不多(不能使用市场法)，无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。
2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制：由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。
3.房地产评估使用成本法主要对象政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。
三、土地评估的成本法操作步骤(掌握)成本法的基本公式为：土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(5-19)(一)计算待开发土地取得费用1.土地取得费是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。
根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。
2.征用集体土地的费用⑴征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用。
⑵这些费用包括：①安置补助费：Ⅰ.每一个需要安置的农业人口，为该耕地被占用前3年的平均产值的4-<>6倍，但是每公顷的安置补助费，不超过被征用前3年平均年产值的15倍。
Ⅱ.需要安置的农业人口数量，按照被征用的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量。
Ⅲ.按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，不能够保证被安置农民原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加，但是土地补偿费和安置补助费之和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。
资产评估师 cpv 《评估实务二》-分章节讲义-成本法在无形资产评估中的应用
第02讲成本法在无形资产评估中的应用第二节成本法在无形资产评估中的应用【知识点】成本法的评估技术思路被评估资产的评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值或：被评估资产的评估值＝重置成本×（1－贬值率）【提示】在使用成本法评估无形资产价值时，不存在实体性贬值（一）无形资产的重置成本及其测算1.无形资产成本的特征（1）不完整性大量的前期费用，如培训、基础开发或相关试验等往往不计入该无形资产的成本。
（2）弱对应性无形资产成果的出现带有较大的随机性、偶然性和关联性。
开发无形资产的费用测算比较困难。
还有研究阶段可能会产生一系列无形资产，进行成本分摊也很困难。
（3）虚拟性（象征性）。
①无形资产的成本具有不完整性、弱对应性的特征，因而无形资产的成本往往是相对的；②某些无形资产的内涵已经远远超出了其外在形式的含义。
如商标，其成本核算的是商标设计费、登记注册费、广告费等。
而商标的价值内涵是标示商品的质量信誉，商标的价值是很难用这三种成本度量的，所以商标核算的成本只具有象征性。
③无形资产的实际价值与重置成本之间可能严重脱节，会导致在评估一些无形资产时成本法不适用。
2.无形资产重置成本的测算测算无形资产的重置成本，要分清是自创无形资产还是外购无形资产。
（1）自创无形资产的重置成本①重置核算法将无形资产开发的各项支出按现行价格和费用标准逐项累加核算，注意将资金使用成本和合理利润考虑在内。
重置成本＝直接成本＋间接成本＋资金成本＋合理利润【提示】直接成本不能按现行消耗量计算而按实际消耗量计算，因为无形资产是发明创造，无法模拟现有条件的成本费用。
②倍加系数法对于投入智力比较多的技术型无形资产，考虑到科研劳动的复杂性和风险，可以利用以下公式测算重置成本：C——无形资产研发中的物化劳动消耗；V——无形研发中活劳动消耗；β1——科研人员创造性劳动倍加系数；β2——科研的平均风险系数；L——无形资产投资报酬率。