房地产开发项目的成本跟利润测算模板文档
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房地产项目投资收益测算模板
商业兼中高层住宅项目投资收益测算模板
项目类型 容积率 序号 建筑面积（万m2） 占地面积（m2） 指标
一 土地及大配套费 5.85800
地上住宅(28层）
地上商业（6层）
2.68 3.93600 36571.00
地下车库（含地下商业）
5.15200
备注
建筑单方 （元/m2）
1800.00
总投资 （万元）
16,246.98
2900.73
11,111.86
九 1 十 十一 十二 十三 十四 十五 十六 十七 十八 十九 二十 二十一
资金成本 贷款利息等 销售费用 管理费用 营业税 土地增值税 销售收入 利润额 所得税 净利润额 建筑面积单方总成本 总投资额 项目总投资净利率(%) 项目总投资年净利率(%)
七
其他
36.30
213
59.78
235
40.73
210
按照建筑面积分摊
1 2
物管、商管开办费 不可预见费
2.00 34.30
12 201
2.00 57.78
8 227
2.00 38.73
10 200
按照建筑面积分摊 按照建筑面积分摊
八
直接成本合计（建筑面积）
4126.30
24,362.36
5323.78
10,544.40
建筑单方 （元/m2）
1800.00
总投资 （万元）
7,084.80
建筑单方 （元/m2）
0.00
总投资 （万元）
-
二
前期费用
188.00
1,157.00
180.00
529.00
176.00
项目类型 容积率 序号 建筑面积（万m2） 占地面积（m2） 指标
一 土地及大配套费 5.85800
地上住宅(28层）
地上商业（6层）
2.68 3.93600 36571.00
地下车库（含地下商业）
5.15200
备注
建筑单方 （元/m2）
1800.00
总投资 （万元）
16,246.98
2900.73
11,111.86
九 1 十 十一 十二 十三 十四 十五 十六 十七 十八 十九 二十 二十一
资金成本 贷款利息等 销售费用 管理费用 营业税 土地增值税 销售收入 利润额 所得税 净利润额 建筑面积单方总成本 总投资额 项目总投资净利率(%) 项目总投资年净利率(%)
七
其他
36.30
213
59.78
235
40.73
210
按照建筑面积分摊
1 2
物管、商管开办费 不可预见费
2.00 34.30
12 201
2.00 57.78
8 227
2.00 38.73
10 200
按照建筑面积分摊 按照建筑面积分摊
八
直接成本合计（建筑面积）
4126.30
24,362.36
5323.78
10,544.40
建筑单方 （元/m2）
1800.00
总投资 （万元）
7,084.80
建筑单方 （元/m2）
0.00
总投资 （万元）
-
二
前期费用
188.00
1,157.00
180.00
529.00
176.00
最全面房地产项目成本利润测算表6678
40.40 40.40 40.40 40.40 40.40 40.40
2 市政配套费
51.65 51.65 51.65 51.65 51.65 51.65
3 报批报建增容费
20.41 20.41 20.41 20.41 20.41 20.41
4 三通一平费
7.15
7.15
7.15
7.15
7.15
7.15
地下室
合计
31,490.40 238,094.50 31,490.40 228,627.73
3,056.54 22,191.20
3,056.54 22,191.20
381.69 2,771.13
127.22 923.62
162.66 1,180.92
64.28 466.69
22.51 163.45
5.02 36.45
5 室外智能化系统
6.11
6.11
6.11
6.11
6.11
6.11
6 其他
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
六 园林环境费
54.96 54.96 54.96 54.96 54.96 54.96
1 绿化建设费
7.82
7.82
7.82
7.82
7.82
7.82
2 建筑小品
29.67 29.67 29.67 29.67 29.67 29.67
4,957.87 6,131.29 1,706.66 4,261.45 2,077.38
619.11 206.35 263.84 104.27
36.52 8.14
3,871.26 645.21 628.34 217.14 379.99 31.21 280.73 39.95 151.57 31.00 33.78 13.57 10.86 74.74 33.92
最全面房地产项目成本利润测算表
规 划 指 标
总占地面积 建筑物占地面积 计容积率面积 道路广场用地合计 7500 绿化用地合计 39732 产品构成 小高层 住 高层 宅 小计 公 商铺 共 青山区 配 公寓酒店 套 建 会所 筑 辅助用房 小计 半地下室 地下自行车库 人防地下室 地下室 地下车位 停 地面车库 车 屋顶车位 小计 合计 m2 m2 113195.68 建筑用地面积 113195.68 总建筑面积 建 筑 密 度 m2 33619.12 29.70% 绿 地 率 容 积 率 m2 211675.9 1.87 可售单价 沥青路面车行道 砼路面车行道 硬质铺装车行道 硬质铺装广场 重要公共绿地 组团宅间绿化 底层私家花园 体育(游乐)设施占地 m2 242,975 35.1%
元/平米
硬质铺装人行道 水景占地面积
建筑面积 53767.5 66493.1 120260.6 18315.7 45733.5 22294.3 1168 1660.9 89172.4 建筑面积 15201.3 6881.7 9407.4 31490.4
可售面积 51,079 63,168 114,248 17,583 43,904 2 7,100 7,000 7,000 4,000
可售总额 16,856 24,004 40,860 12,308 30,733 8,561
产品比例 0.95 0.95 0.95
平均每户面积
单元数
户数
需分摊所有八大类费用
82,890 车位数 可售单价
51,602 可售总额
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
240923.4
446 400 444 1,290 197,137
80,000
总占地面积 建筑物占地面积 计容积率面积 道路广场用地合计 7500 绿化用地合计 39732 产品构成 小高层 住 高层 宅 小计 公 商铺 共 青山区 配 公寓酒店 套 建 会所 筑 辅助用房 小计 半地下室 地下自行车库 人防地下室 地下室 地下车位 停 地面车库 车 屋顶车位 小计 合计 m2 m2 113195.68 建筑用地面积 113195.68 总建筑面积 建 筑 密 度 m2 33619.12 29.70% 绿 地 率 容 积 率 m2 211675.9 1.87 可售单价 沥青路面车行道 砼路面车行道 硬质铺装车行道 硬质铺装广场 重要公共绿地 组团宅间绿化 底层私家花园 体育(游乐)设施占地 m2 242,975 35.1%
元/平米
硬质铺装人行道 水景占地面积
建筑面积 53767.5 66493.1 120260.6 18315.7 45733.5 22294.3 1168 1660.9 89172.4 建筑面积 15201.3 6881.7 9407.4 31490.4
可售面积 51,079 63,168 114,248 17,583 43,904 2 7,100 7,000 7,000 4,000
可售总额 16,856 24,004 40,860 12,308 30,733 8,561
产品比例 0.95 0.95 0.95
平均每户面积
单元数
户数
需分摊所有八大类费用
82,890 车位数 可售单价
51,602 可售总额
成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
240923.4
446 400 444 1,290 197,137
80,000
新开发建设项目投资成本及效益测算模板
交接费
街道
环卫
派出所
城管
物业
售楼处费用
前期工程费小计
三
规费
城市基础设施配套费
人防易地建设费
教育地方附加费（住宅10元/㎡）
教育地方附加费（商业20元/㎡）
新墙体专项费
散装水泥专项费
质监费
档案费
白蚁防治费
排水管理费
本页小计
新开发建设项目投资成本及效益测算
项目名称：单位
建筑面积：住宅㎡、办公室㎡、商业㎡、公建㎡（其中人防地下室㎡）、总计㎡。测算基准面积㎡（即扣除幼托、会所、人防和单独地下室的面积）。
道路
沥青、水泥、宅间人行道
园林绿化
邮电
信报箱、电信管线
智能化
安防、物业、信息管理系统
路灯
燃气
小区住宅工程
办公楼和广场用气工程
有线电视
环卫设施
垃圾筒、果壳箱、收集车
一
工程成本合计
二
三
管理费用
四
销售费用
五
财务费用
六
维修基金
项目成本
建安工程
配套公建
基础设施
本页前期工程费小计
新开发建设项目投资成本及效益测算
项目名称：单位
建筑面积：住宅㎡、办公室㎡、商业㎡、公建㎡（其中人防地下室㎡）、总计㎡。测算基准面积㎡（即扣除幼托、会所、人防和单独地下室的面积）。
序号
项目
名称
内容
计算公式
分项合价
单价元/㎡
合价万元
二
前
期
工
程
费
图纸审核
消防建审
防雷设计审核
新开发建设项目投资成本及效益测算
项目名称：单位造价：元/㎡
街道
环卫
派出所
城管
物业
售楼处费用
前期工程费小计
三
规费
城市基础设施配套费
人防易地建设费
教育地方附加费（住宅10元/㎡）
教育地方附加费（商业20元/㎡）
新墙体专项费
散装水泥专项费
质监费
档案费
白蚁防治费
排水管理费
本页小计
新开发建设项目投资成本及效益测算
项目名称：单位
建筑面积：住宅㎡、办公室㎡、商业㎡、公建㎡（其中人防地下室㎡）、总计㎡。测算基准面积㎡（即扣除幼托、会所、人防和单独地下室的面积）。
道路
沥青、水泥、宅间人行道
园林绿化
邮电
信报箱、电信管线
智能化
安防、物业、信息管理系统
路灯
燃气
小区住宅工程
办公楼和广场用气工程
有线电视
环卫设施
垃圾筒、果壳箱、收集车
一
工程成本合计
二
三
管理费用
四
销售费用
五
财务费用
六
维修基金
项目成本
建安工程
配套公建
基础设施
本页前期工程费小计
新开发建设项目投资成本及效益测算
项目名称：单位
建筑面积：住宅㎡、办公室㎡、商业㎡、公建㎡（其中人防地下室㎡）、总计㎡。测算基准面积㎡（即扣除幼托、会所、人防和单独地下室的面积）。
序号
项目
名称
内容
计算公式
分项合价
单价元/㎡
合价万元
二
前
期
工
程
费
图纸审核
消防建审
防雷设计审核
新开发建设项目投资成本及效益测算
项目名称：单位造价：元/㎡
房地产开发项目成本测算自动模板
总建筑面积 （元/m2)
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2 #DIV/0!
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64,092 30,000
3,849
31,436 32,656
600 30
271,612,116
0 8,734,598 209,888,573 46,980,321
922,711 5,085,912
科目内容
编制依据
合院别墅
独栋（双拼）别墅
总建筑面积（元 /m2)
地上可售面积（元/m2)
成本金额(元)
计价系数
动态资金合计
拿地当月
拿地当月付土 地款
第2个月
第3个月
开工
第4个月
0.00
271,612,116
0
468,359
2,371,907 2,732,486
8,734,598
0
468,359
2,371,907 2,476,120
209,888,573
0
0
0
0
46,980,321
0
0
0
0
922,711
0 2,426,798
116 4,164
243 0
105
汽车库 人防地下汽车库
独立公建配套（物管、社区 、幼儿园、配电站）
成本金额(元)
房地产开发投资测算模板(自动计算、独家奉献,开发企业必备!)
A 区 投 资 测 算问题及建议：123456 789商业综合体部分是否有自用面积，如有，可考虑以不同项目公司拿地，建成自用后出租、联营形式减少土增税税负。
测算后，不考虑融资成本，项目综合利润率为23%，若考虑融资成本，综合利润率在20%左右，相对目前市场来说属中等偏上，投资可行性较强。
测算依据的销售单价是否在实际市调基础上考虑了地产市场宏观趋势？谨慎起见，建议按照最差、平稳、最优市况分别进行多套方案测算，结合盈亏平衡点分析，将项目风险控制在可接受范围内。
精装公寓造价每平米比住宅高3350元，售价增加仅2000元，尚不足弥补增加的成本，如无其他特殊考量，此方案不妥。
建议提高售价、削减成本或车库不可售，分摊成本不妥，影响成本费用在各开发类型中的合理准确计算。
其相应成本应在可售面积中分摊计入，本测算中已经修改。
考虑到日后可以取得一定的经营收入，按照18平米/个车库计算，42000平米约得车库2300个，预计年租金1200，出租率70%计，每年收入193万元，10%永续年金折现率计算出其综合收益现值为1932万元。
售楼处是另行建造还是在建筑体内未说明，若在建筑体内则可将部分成本分摊为建造成本，减少土增税税负。
独立商业和底商增值率较高，需争取土增税综合清算。
项目体量较大，资金周转需求量大，可考虑分期滚动开发模式，结合住宅商业等不同业态，合理安排开发次序及进度，节约融资成本。
商业部分可以考虑引进战略投资者、未来业主联合开发，给予其价格或其他形式的优惠，缓解资金压力的同时还可以减少土增税税负。
商业综合项目是否可以争取地方政府的扶持优惠政策？。
房地产开发成本测算.doc
房地产开发成本测算
在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。
情感语录
1.爱情合适就好，不要委屈将就，只要随意，彼此之间不要太大
压力
2.时间会把最正确的人带到你身边，在此之前，你要做的，是好好的照顾自己
3.女人的眼泪是最无用的液体，但你让女人流泪说明你很无用
4.总有一天，你会遇上那个人，陪你看日出，直到你的人生落幕
5.最美的感动是我以为人去楼空的时候你依然在
6.我莫名其妙的地笑了，原来只因为想到了你
7.会离开的都是废品，能抢走的都是垃圾
8.其实你不知道，如果可以，我愿意把整颗心都刻满你的名字
9.女人谁不愿意青春永驻，但我愿意用来换一个疼我的你
10.我们和好吧，我想和你拌嘴吵架，想闹小脾气，想为了你哭鼻子，我想你了
11.如此情深，却难以启齿。
其实你若真爱一个人，内心酸涩，反而会说不出话来
12.生命中有一些人与我们擦肩了，却来不及遇见；遇见了，却来不及相识；相识了，却来不及熟悉，却还要是再见
13.对自己好点，因为一辈子不长；对身边的人好点，因为下辈子不一定能遇见
14.世上总有一颗心在期待、呼唤着另一颗心
15.离开之后，我想你不要忘记一件事：不要忘记想念我。
想念我的时候，不要忘记我也在想念你
16.有一种缘分叫钟情，有一种感觉叫曾经拥有，有一种结局叫命中注定，有一种心痛叫绵绵无期
17.冷战也好，委屈也罢，不管什么时候，只要你一句软话，一个微笑或者一个拥抱，我都能笑着原谅
18.不要等到秋天，才说春风曾经吹过;不要等到分别，才说彼此曾经爱过
19.从没想过，自己可以爱的这么卑微，卑微的只因为你的一句话就欣喜不已
20.当我为你掉眼泪时，你有没有心疼过。
房地产开发测算模型
金额单位：万
商业 年度利润体现 第二年 第三年 第N年
面积单位： M 2
说明2
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0%
0%
0% 项目利润/销售面积
0%
0%
0% 税后利润/销售面积
0%
0%
0% 项目利润/销售收入×100%
0%
0%
0% 项目净利润/销售收入×100%
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 项目净利润/项目总投资× 100%
0%
0%
25 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! 项目净利润/项目总投资× 100%
#DIV/0! #DIV/0!
1、开发周期在3年内（含3年）的项目，应分上半年和下半年列示利润体现情况 2、本表税后利润合计数≤现金流量表的累计净现金流量，其差额应等于非付现成本（见现金流量表说明） 1、灰色底色部分无须填写，自动链接【若已添加行或列导致公式变化，请自行修订】； 2、白色
18
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20
0%
0%
0%
0%
0%
0% 项目利润/销售面积
0%
0%
21
房地产项目开发全成本测算模型
237,136 万元 9,378 元/m2 218,051 万元 234,471 万元 8,623 元/m2 131,235 万元 119,845 万元 0.00 年 -3,617 万元 -1.66% 1.12% 1.69% -0.79% -48,054 万元 I=15%
融资前 融资后
三、投资估算汇总表
3 三
财务费用 项目总投资
6,267 218,051
194 6,753
248 8,623
约占销售收入的号 1 2 3 4 5 6 7 8 独立别墅 联排别墅 花庭美墅 多层洋房 酒店式公寓 高层 临街商业 车位 销售总收入合计 扣除成本及税费 税后净利润 项目 可售面积(m2) 190,596 25,000 1,730个 8,500 7,500 25,000 8万元/个 单价(元/m2) 合价(万元) 142,947 62,500 13,843 219,290 234,471 含投资成本/营业税及附加 /土地增值税/企业所得税 -15,182 备注 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 毛坯房 车位按个计算收入
-
m2 m2 m2 m2
-
m2 m2 m2 m2
0.4/户 m2 0.7/户 m2 m2 m2
5,799 m2 38,913 m2 24,500 m2 69,213 m2
市政配套等不计容面积
二、 主要经济指标：
1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 15 项目销售收入 可售单位销售均价 项目总投资（销售前投资） 项目总支出（含所得税） 可售单位投资成本 最大资金占用额1 最大资金占用额2 静态回收期 税后净利润 税后总投资利润率 销售净利率 全投资税后IRR 自有资金税后IRR 自有资金税后净现值 盈亏平衡点销售率
房地产项目成本测算模版
本
第 3 页，共 6 页
第 4 页，共 6 页
第 5 页，共 6 页
第 6 页，共 6 页
第 1 页，共 6 页
房地产项目成本测算模版 序 号 2 3 4 5 6 7 8 四 1 2 3 4 5 建筑方案设计费 施工图设计费 景观设计费 施工图审查费 小计 项目 供电 燃气 技防 有线宽带电话 绿化景观、道路、路灯 排污 小计 图纸设计、审查费用 单价（元/平方米） 面积（平方米） 合计
五
1 2 3 税金 土地及契税 财务成本 小计 销售综合税 率
土地、契税及财务成本
第 2 页，共 6 页
房地产项目成本测算模版 序 号 项目 管理费用 销售佣金 销售费用 广告费 财务成本 11 合计 单价（元/平方米） 面积（平方米） 合计
序 号 1 2 3 4
房型 多层住宅 高层住宅 地下车库 商铺
房地产项目成本测算模版 序 号 一 1 2 3 4 5 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 三 1 自来水 框架 房地产综合开发管理费 营销策划广告 造价咨询 防雷 招标及代理 监理服务费 工程建安 多层住宅、 费用 商业 小计 配套费用 项目 城市基础设施配套费 住宅 非住宅(商业） 墙改 散装水泥 小计 工程质量监督 单价（元/平方米） 面积（平方米） 合计
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房地产项目成本测算模版 序 号 2 3 4 5 6 7 8 四 1 2 3 4 5 建筑方案设计费 施工图设计费 景观设计费 施工图审查费 小计 项目 供电 燃气 技防 有线宽带电话 绿化景观、道路、路灯 排污 小计 图纸设计、审查费用 单价（元/平方米） 面积（平方米） 合计
五
1 2 3 税金 土地及契税 财务成本 小计 销售综合税 率
土地、契税及财务成本
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房地产项目成本测算模版 序 号 项目 管理费用 销售佣金 销售费用 广告费 财务成本 11 合计 单价（元/平方米） 面积（平方米） 合计
序 号 1 2 3 4
房型 多层住宅 高层住宅 地下车库 商铺
房地产项目成本测算模版 序 号 一 1 2 3 4 5 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 三 1 自来水 框架 房地产综合开发管理费 营销策划广告 造价咨询 防雷 招标及代理 监理服务费 工程建安 多层住宅、 费用 商业 小计 配套费用 项目 城市基础设施配套费 住宅 非住宅(商业） 墙改 散装水泥 小计 工程质量监督 单价（元/平方米） 面积（平方米） 合计
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2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;
3.30层以上建筑;
4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.
一级: 1.高级大型公共建筑;
2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;
3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑.
二级: 1.中高级,大中型公共建筑;
2.技术要求较高的中小型建筑;
小型<3000平米
(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.
(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.
3.规划条件,可行性研究费
依据:建设部(1991)第425号文
标准: (1)按现行规划收费定额计算:工日定额*85元/工日
用地规模(公顷)工日定额
<=390
10300
20500
30780
40920
501000
>50面议
(2)施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰
三.基础设施费
1.红线内基础设施费
依据:京政发[1993]34号文
标准: 1).根据项目的实际情况定.
管线延长米*管线单方造价.
2).根据经验,基础设施费一般为建安工程费的2% - 10%.
说明: (1)一般该项费线单方造价:
自来水管线600元/米
雨水管线700元/米
污水管线800元/米
煤气管线1000元/米
热力管线2000元/米
供电管线700元/米
电信管线1500元/门
道路80元/平米
绿化20元/平米
(3)经验数据:
环卫费5元/平米
照明费5元/平米
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃一级│2.0│1.9│1.8│1.7┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃二级│1.8│1.7│1.6│1.5┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃三级│1.6│1.5│1.4│1.3┃
四.房屋建安工程费
1.建安工程费
依据:现行建安费定额计算单方造价.
标准:
(1)普通住宅多层900-1000元/平米
高层1600-1800元/平米
(2)公共建筑
A.公寓,写字楼3000-4500元/平米
其中:结构1000-1500元/平米
装修800-1000元/平米
设备1200-2000元/平米
B.别墅3000元/平米
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃四级│1.4│1.3│1.2│┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃五级│1.2│1.1││┃
┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛
备注:
特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;
房地产开发项目的成本和利润测算模板
(
一.征地补偿费
(一).土地出让金
1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积
2.上交部门:市财政局
3.依据: (1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文.
4.说明:
(1)各区类地价取值详见附件;
(2)城近郊区土地出让金的60%返还区财政;
(3)远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;
(4)市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进
行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其中的60%返还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.
(5)在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,而且周围环境至关重要,所
┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃工程│工程概算投资(万元)┃
┃├─────┬─────┬─────┬─────┨
┃等级│ 300以下│ 301-1000 │1001-3000 │ 3001以上┃
┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨
┃特级│2.2│2.1│2.0│1.9┃
(二).征地及拆迁补偿费:
详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.
说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.
二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)
1.临时水,电,路,场地平整费
依据:1992年建安工程定额;
标准:按实际发生工程量计算;
说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.
2.规划,测量,勘察,设计费:
依据:原国家建委(79)建发设字第315号文,国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价
局,建设部[1992]价费字375号.
标准: (1)勘察费:概算价*0.30-0.80%
(2)民用建筑设计费
民用建筑工程设计费率收费标准 单位: %
(4)该项费用一般范围150-400元/平米
普通住宅150元/平米
高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米
2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)
依据:设计方案和集资协议;
标准:根据项目的实际情况定;
说明: (1)热力,煤气,自来水,污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.
(2)若自己修建,测算依据同红线内基础设施费.
以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定
基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4),在测算地价时加入"操作系数"概念,以准确
测算必须交纳的土地出让金比例.
附件: (1) 1-10类地区土地出让金标准价;
(2)土地出让金修正系数表
3.16层以上29层以下住宅.
三级: 1.中级,中型公共建筑;
2.7层以上(含7层)15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;
四级: 1.一般中小型公共建筑;
2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.
五级:一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.
说明: (1)民用建筑大型>10000平米
中型3000-10000平米
说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,
市政公用.
(2)依据:京政发[1985]149号文;
3.30层以上建筑;
4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.
一级: 1.高级大型公共建筑;
2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;
3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑.
二级: 1.中高级,大中型公共建筑;
2.技术要求较高的中小型建筑;
小型<3000平米
(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.
(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.
3.规划条件,可行性研究费
依据:建设部(1991)第425号文
标准: (1)按现行规划收费定额计算:工日定额*85元/工日
用地规模(公顷)工日定额
<=390
10300
20500
30780
40920
501000
>50面议
(2)施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰
三.基础设施费
1.红线内基础设施费
依据:京政发[1993]34号文
标准: 1).根据项目的实际情况定.
管线延长米*管线单方造价.
2).根据经验,基础设施费一般为建安工程费的2% - 10%.
说明: (1)一般该项费线单方造价:
自来水管线600元/米
雨水管线700元/米
污水管线800元/米
煤气管线1000元/米
热力管线2000元/米
供电管线700元/米
电信管线1500元/门
道路80元/平米
绿化20元/平米
(3)经验数据:
环卫费5元/平米
照明费5元/平米
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┃一级│2.0│1.9│1.8│1.7┃
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┃二级│1.8│1.7│1.6│1.5┃
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┃三级│1.6│1.5│1.4│1.3┃
四.房屋建安工程费
1.建安工程费
依据:现行建安费定额计算单方造价.
标准:
(1)普通住宅多层900-1000元/平米
高层1600-1800元/平米
(2)公共建筑
A.公寓,写字楼3000-4500元/平米
其中:结构1000-1500元/平米
装修800-1000元/平米
设备1200-2000元/平米
B.别墅3000元/平米
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┃四级│1.4│1.3│1.2│┃
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┃五级│1.2│1.1││┃
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备注:
特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;
房地产开发项目的成本和利润测算模板
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一.征地补偿费
(一).土地出让金
1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积
2.上交部门:市财政局
3.依据: (1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文.
4.说明:
(1)各区类地价取值详见附件;
(2)城近郊区土地出让金的60%返还区财政;
(3)远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;
(4)市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进
行开发,利用,经营,应补交土地出让金,其中的60%返还企业,由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.
(5)在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,而且周围环境至关重要,所
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┃工程│工程概算投资(万元)┃
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┃等级│ 300以下│ 301-1000 │1001-3000 │ 3001以上┃
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┃特级│2.2│2.1│2.0│1.9┃
(二).征地及拆迁补偿费:
详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.
说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.
二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)
1.临时水,电,路,场地平整费
依据:1992年建安工程定额;
标准:按实际发生工程量计算;
说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.
2.规划,测量,勘察,设计费:
依据:原国家建委(79)建发设字第315号文,国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价
局,建设部[1992]价费字375号.
标准: (1)勘察费:概算价*0.30-0.80%
(2)民用建筑设计费
民用建筑工程设计费率收费标准 单位: %
(4)该项费用一般范围150-400元/平米
普通住宅150元/平米
高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米
2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)
依据:设计方案和集资协议;
标准:根据项目的实际情况定;
说明: (1)热力,煤气,自来水,污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.
(2)若自己修建,测算依据同红线内基础设施费.
以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定
基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4),在测算地价时加入"操作系数"概念,以准确
测算必须交纳的土地出让金比例.
附件: (1) 1-10类地区土地出让金标准价;
(2)土地出让金修正系数表
3.16层以上29层以下住宅.
三级: 1.中级,中型公共建筑;
2.7层以上(含7层)15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;
四级: 1.一般中小型公共建筑;
2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.
五级:一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.
说明: (1)民用建筑大型>10000平米
中型3000-10000平米
说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,
市政公用.
(2)依据:京政发[1985]149号文;