万科房地产成本测算模板(超级详细_直接套用表格)
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式 销售额×3.00% 营业税×2.00% 营业税×7.00% 销售收入×1％(2%) 销售收入×1.4*0.3‰ 销售收入×15.00%*33％
2 设备用房 3 其他 八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销设施建造费 4 物业完善费 5 不可预见费 开发成本 九 期间费用 1 管理费用 2 销售费用 3 招商费用 十 流转税费 营业税 教育附加税 城市建设税 土地增值税 印花税 十一 企业所得税 项目总投资 净利润
分摊标准说明
表中公式把地价按可售面 积进行分摊。若按占地面 积分摊地价，请修改公式 。若地价不是在所有产品 表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
万科产品类型成本汇总表
序 号 成本项目 建筑面积 可售面积 一 土地获得价款 1 政府地价及相关费用 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 2 市政配套费 3 报批报建增容费 4 三通一平费 5 临时设施费 三 主体建筑工程费 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 1 室外给排水系统 2 室外采暖系统 3 室外燃气系统 4 室外高低压线路 5 室外智能化系统 6 其他 六 园林环境费 1 绿化建设费 2 建筑小品 3 道路广场建造费 4 围墙建造费 5 室外照明 6 室外零星工程 7 其他 七 配套设施费 1 会所 可售面积单位成本 总成本（万元） 合计
房地产开发项目总成本测算表
冀建城【1994】6号文；冀建城【 1995】174号
廊价经费字【2003】第258号
冀政办函【2008】57号
冀政办函【2008】57号
冀政办函【2008】57号
冀价经费字［１９９７］第１１４号
目统计表
备注
城中村改造80﹪的出让金用于用于拆迁补偿 没有证载面积的按土地使用证证载面积70﹪-75﹪计算，同时有两证的以计算大 的为准 被拆迁人或者被拆迁房屋承租人自行过渡或者由其单位安排过渡的，从逾期之 日起以规定标准为基数，按被拆除房屋建筑面积，增加临时安置补助费；逾期 不满半年的增加25%；逾期满半年不满1年的增加50%；逾期满1年不满2年的增加 75%；逾期满2年以上的增加100%。增加的临时安置补助费按上述时间分段计算 。 冀政办函（2008）57号：按现行标准标准减半收取
税率万分之五 22.5元/平方米
停收 停收
国土局 国土局
23
规划费
3公顷20000元/公顷、3-10公顷 15000元/公顷
24
设计费
25
施工图审查费
用地规模≤3公顷90个工日定额；10 公顷300个工时定额 工程概（预）算金额m（万元） 设计合同所载设计费a%；m＜500a≤ 6.5%；500≤m＜1000a≤6%；1000≤ m＜5000a≤5%；5000≤m＜10000a≤ 自愿 4.5%；10000≤m＜30000a≤4%； 托 30000≤m＜80000a≤3.5%；80000≤ m＜200000a≤3%；200000≤ma≤ 2.5%
购销合同万分之三贴花;加工承 揽合同( 印刷、广告、测绘、测试等 合同) 按万分之五贴花;建设工程勘 察设计合同 (包括勘察、设计合同) 万分之五贴花; 建筑安装工程承包合 同按承包金额万分之三贴花；产权 转移按所载金额万分之五缴纳；许 可证照每件贴花五元
房地产开发成本、利润测算表
成本
66857.48
1-1
主楼，平方米
63000.32
1-2
车库，平方米
3857.16
2
前期费用
按主楼建筑面积计算 14901.09
2-1
市场调研及策划费
10.00
360.00
2-2
规划设计费
20.00
720.00
2-3
勘察费
3.00
108.00
2-4
水土保持费
2.00
72.00
2-5
墙改费
10.00
46.80
2-20
监理费
建安费1%
668.57
2-21
消防审核费
2-22
避雷审核费
2-23
弱电
2-24
通信、网络、电视
3
基础设施建设费
建安费*15%
10028.62
1.80 20.00% 售价（元/平方米） 6200.00 3200.00
车库
1500.00
均方费用
（元/平方米）
备注
1733.33
386.32
多层按建筑面积*25元/平方 900.00
2-14
劳动保障金
工程造价的2.6%
1738.29
2-15
定额管理费
工程造价的0.09%
60.17
2-16
质量监督费
建安费*0.07%
46.80
2-17
竣工图费
规划设计费的10％
72.00
2-18
标底编制费
建安费0.4%
267.43
2-19
招投标管理费
中标价0.07%
第 1 页，共 2 页
万科天津房地产开发收费及成本构成明细表
文件
小区 建设： 住（含危改） 水12元/㎡， ㎡， 水20元/㎡ 公建按定 及工程量测定收 小区 气量按定 设 ： 测定计收 住宅（含危改）28元/㎡，别
水15元/ 津价房地（2000）705号 续三P98
燃气 40
设 费
建设 文件
公
40元/㎡公建按设计用 津价房地（1998）103号 续
P65
住宅按20元/㎡计收，公建按设计用气量600元/㎡计收 41 气 文件 天燃气按600元/㎡的2.5倍，液化气按3倍计收 锅炉房建设费40元/㎡，不包括锅炉房征地费（约13—17元/㎡）， 42 供热工程费 文件 外网费25元/㎡，热力公司供热80元/㎡（含热交换器）， 公建：一热150元/㎡，陈、杨热130元/㎡ 号 43 电力工程建设费 83—92元/㎡ ㎡ ：按1280元/ 44 三 ) 市环保局23051672 工 程 及 45 环 响评 费 文件 依 地 建 功能，环 要求， 周 目前，一 0 5—1元/㎡ 环 的 响进 监测评价， 价 有 的 设 费 建设 文件 住宅 、公 ( 46 47 工 48 49 50 小区道路 路灯工程 有线电视 5—10元/㎡ 5—10元/㎡ 300元/户 应按设计测定，目前标准约5—10元/㎡ 按设计要求测定，目前每根约10000—12000元/根 (约2—4元/㎡)+(工程费3—4元/㎡）=（5—8元/㎡） 磁卡：5—10A 618元/户 51 一户一表（ 目） 项 7—10元/㎡ 5—30A 858元/户 5—40A 929元/户 新装 磁卡表 5（10）A 1093.20元/户 机械：5—20A 608元/户 5—30A 653元/户 5—40A 684元/户 机械表 5（20）A 983元/户 注： 过户费：10元/户 费： 表30元/户 装70元/户 52 53 54 A，工程费按设计收 6元/㎡，别 12元/㎡，公建18元/㎡ ： 住宅按50w/㎡ 计 收费83元/㎡ 电 按92元/㎡ 按92元/ 号 危改按50%计收
万科房地产项目详细成本与收益测算表
80040000 13502748
7 电视、通讯 8 燃气基础设施 9 供热管道建设 10 其它 五 大配套费 1 城市基础设施建 设费 2 非经营性公建 3 供热设施建设费
2.7 28.0 30.0 10.0
80040 410.0 32816400
165.0 70.0 92.0 83.0
80040 80040 1676.30 261.78 46.41 33.53 8.38 4.20 0.30 57.66 52.50 3.00 0.80 1.36 20.12 33.53 260.19 196.00 13.72 5.88 7.84 35.00 1.75 110.03 134171052.00 20952599.06 3714456.30 2683421.04 670855.26 336168.00 24012.00 4615106.40 4202100.00 240120.00 64032.00 108854.40 1610052.62 2683421.04 20825607.60 15687840.00 1098148.80 470635.20 627513.60 2801400.00 140070.00 8806959.28 13845945.51 41537836.54
/M )
2
金
额 （元)
备 注 地价30万/亩
57296 57296
338.3 97.6
10.0 4.0 25.0 10.0 0.1 0.5 0.7 1.0 0.6 3.0 1.0 1.0 1.0 3.5 25.0 10.0 1.2
19832308 5592109
57296
6107 51189
860.0
4 电力配套工程 六 直接费合计 七 期间接费 1 管理、销售费 1.1 管理费 1.2 销售推广费 1.3 前期物业管理费 1.4 物业招标服务费 2 产权交易费 2.1 公共维修基金 2.2 房产交易费 2.3 总登记费 2.4 房产测绘费 3 财务费 4 不可预见费 八 税金
(整理)万科集团房地产开发成本核算.
精品文档1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。
4. 方法和过程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。
4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。
4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。
4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
4.2 成本核算对象的确定4.2.1 成本核算对象的确定原则4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。
精品文档4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。
房地产成本测算表(万科参考)
银建房地产业主要会计科目和主要账务处理1主要会计科目序号编号会计科目名称序号编号会计科目名称资产类成本类1 1121 应收票据12 5001 开发成本—银行承兑汇票—土地征用及拆迁费2 1122 应收账款前期工程费—应收销售账款基础设施建设费应收租赁账款建筑安装工程费应收其他账款公共配套设施费3 1123 预付账款开发间接费用—预付工程款损益类预付备料款13 6001 主营业务收入预付购货款—商品房销售收入4 1405 开发产品配套设施销售收入5 1406 发出商品14 6051 其他业务收入6 1409 库存物资—租金收入—专用材料处置投资性房地产收入专用设备15 6402 其他业务成本工器具16 6403 营业税金及附加7 1521 投资性房地产—营业税城市建8 1522 投资性房地产累计折旧（摊销）城市维护建设税负债类教育费附加9 2202 应付账款土地增值税—应付购货款防洪保安费应付工程款房产税应付其他账款土地使用税10 2203 预收账款17 6601 销售费用—预收购房定金—职工薪酬预售收入展览费11 2221 应交税费差旅费—应交营业税代销手续费应交城市维护建设税销售服务费应交教育费附加经营性租赁费应交防洪保安费通讯费应交房产税诉讼费应交土地使用税广告费应交个人防洪保安费现金短缺应交个人所得税其他可计入的费用应交土地增值税应交所得税2主要账务处理资产类1121 应收票据1本科目核算因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票。
2本科目会计分录：编号交易或事项会计分录借方科目贷方科目001 收到因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票本科目—银行承兑汇票（付款人）预收账款—预售收入（购房人）002 背书转让银行承兑汇票预付账款—预付工程款（××单位）预付购货款（××单位）本科目—银行承兑汇票（付款人）003 持未到期的汇票向银行贴现按实际收到的金额银行存款按贴现息财务费用按汇票的票面金额本科目—银行承兑汇票（付款人）004 汇票到期按实际收到的金额银行存款按汇票的票面金额同上3本科目按开出的银行承兑汇票的单位进行明细核算。
房地产成本测算表(全面)
产品构成 住宅 类型1 类型2 小计 商业 商业 小计 合计 商业 幼儿园 会所 公共配 物业用房 套建筑 市政公用 学校 其它
占地面积
容积率
建筑面积
可售面积 1 1 2 1 1 3
产品比例
平均每户面积
单元数
户数
如商业单独可售且可独立核算，需分摊所有八 大类费用
如不可售，成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本
车位数 地下车位 架空层单独保留成本 本 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 核 算 说 明
见填表指引第13项说明
停车
说 明
停车 地面露天 小计 合计
不单独留成本
0
××项目 规 划 指 标
总占地面积 建筑物占地面积 计容积率面积 道路用地合计 绿化用地合计 m2 m2 m2 沥青路面车行道 重要公共绿地 建筑用地面积 建 筑 密 度 容 积 率 砼路面车行道 组团宅间绿化 硬质铺装车行道 底层私家花园 m2 总建筑面积 绿 地 率 围墙长度 硬质铺装广场 体育(游乐)设施占地 m2 m 硬质铺装人行道 水景占地面积
万科目标成本测算表
3
幼儿园建设及引 入
4 学校建设及引入
高层住宅 * * *
万科XXX项目分产品类型成本汇
可售面积单位成本
公寓
会所
车位
*
*
*
*
*
*
*
*
*
5 球场
6 市政设施用房
7 物业管理用房
8 架空层
9 人防地下室
10 专用临时停车位
11
公交站场建设及 引 红入 线内外共享景
12 观
13 车库公共面积
14 其他
八 开发间接费
1 工程管理费
2 资本化利息
3 营销设施建造费
4 物业完善费
5 风险费
开发成本
九 期间费用
1 管理费用
2 销售费用
3 财务费用
项目总投资
XX项目分产品类型成本汇总表
总成本（万元）
平均
高层住宅
公寓
会所
车位
*
*
*
合计
分摊标准 说明
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
序 号
成本项目
占地面积
建筑面积
可售面积
一 土地获得价款
1
政府地价及相关 费用
2 合作款项
3 红线外市政设施
4 拆迁补偿费
二 开发前期准备费
1 勘察设计费
2 报批报建增容费
3 三通一平费
4 临时设施费
三 主体建筑工程费
1 基础工程
2 结构及粗装修 3 门窗工程
4 公共部位装修
5 室内装修
四地面积 占地面积 占地面积 占地面积
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积
万科房地产开发模板及详细的投资估算取费
. 万科深圳建筑研究院资料第一部分项目总论1.项目概况1.1项目名称1.2项目建设单位1.3项目位置（四周范围）1.4项目周边目前现状1.5项目性质及主要特点1.6项目地块面积及边界长1.7研究工作依据1.8研究工作概况2.可行性研究结论2.1市场分析预测2.2项目地块分析2.3项目规划方案2.4项目工程进度2.5投资估算及资金筹措2.6项目财务与经济评价2.7项目综合评价结论3.主要技术经济指标表4.项目存在问题与建议第二部分项目背景1.项目提出背景1.1项目所在区域商业发展情况1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由2.项目发展概况2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程3.项目投资的必要性第三部分市场研究1.市场供给1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究2.市场需求2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3其他替代性产品租售情况调查3.市场价格3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查4.市场预测4.1未来该区域内商业用房需求预测4.2销售及租赁价格预测5.市场推销5.1推销方式及措施5.2产品推销费用预测第四部分项目研究1.地块特征分析1.1项目区位分析1.2项目交通分析1.3项目人流分析1.4项目周边规划2.项目SWOT分析2.1项目优势分析2.2项目劣势分析2.3项目机会分析2.4项目威胁分析3.项目定位方案3.1项目产品方案3.2主要功能建筑规模3.3主要技术经济指标第五部分投资估算房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：1.土地费用2.前期工程费用3.建筑安装工程费用4.基础设施建设费用5.公共配套设施建设费用6.管理费用7.销售费用8.财务费用9.各种税金支出10.其他成本支出估算第六部分开发进度第七部分资源供给1.资金筹集与使用计划2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式3.施工力量组织计划4.项目施工期间的动力、水电等供应5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应第八部分财务评价1.获利性评价1.1成本利润率1.2销售利润率2.效率评价2.1经营比率2.2资金利用率3.信誉评价3.1流动比率3.2杠杆比率4.静态获利分析4.1投资收益率(R)4.2投资回收期(Pt)5.动态获利分析5.1财务净现值（FNPV）5.2财务净现值率(FNPVR)第九部分风险评价1.盈亏平衡分析2.敏感性分析2.1变动因素一2.2变动因素二第十部分综合评价1.经济评价（定性）2.社会评价（定性）3.环境评价4.存在问题与建议5.总体结论及建议通用估算情况，请大家辨别使用！估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金×3%二建安费用810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2-100元/M2 别墅约1 80元/M21 规划设计费建安费×3%2 设计招投标管理费总投资×0.02%3 勘查费设计概算×0.5%4 设计监理规划设计费×2%5 施工监理建安费×1.4%6 施工证费7 规划证费建安费×0.6%四配套费用190元/M2-230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等五其它费用1 管理费用（建安+前期+配套）×3%2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计3 不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上六营业税费销售收入×6.1%1 营业税销售收入×5%2 城市维护建设税营业税×7%3 教育附加税营业税×4%4 印花税销售收入×0.05%5 交易管理费销售收入×0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95%七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格×3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。
万科房地产成本测算模板(超级详细
万科房地产成本测算模板(超级详细范本一：成本测算模板1. 概述本模板旨在为万科房地产公司提供成本测算的指导和依据。
包含了房地产开发过程中各个环节的成本测算方法和步骤，以及涉及的法律名词和注释。
2. 土地成本2.1 土地价值评估2.1.1 市场调研及评估方法2.1.2 土地估价方法2.2 土地转让及开发费用2.2.1 土地转让费用计算2.2.2 土地开发费用计算3. 建筑成本3.1 建筑面积及单价计算3.2 施工成本计算3.2.1 人工费用计算3.2.2 材料费用计算3.2.3 设备购置费用计算4. 设计及规划成本4.1 设计费用计算4.1.1 建筑设计费用计算4.1.2 环境设计费用计算4.2 规划费用计算5. 市政及配套设施成本5.1 市政设施建设费用计算5.1.1 道路及交通设施费用计算5.1.2 水、电、气等公用设施费用计算5.2 配套设施成本计算5.2.1 公共设施费用计算5.2.2 商业设施费用计算6. 销售及运营成本6.1 销售费用计算6.1.1 销售人员薪酬计算6.1.2 广告宣传费用计算6.2 运营费用计算6.2.1 物业管理费用计算6.2.2 小区维护费用计算7. 法律名词及注释7.1 土地转让费用：指将土地所有权从出让人转移到土地使用权取得人手中所需支付的相关费用。
7.2 建筑面积：指建筑物各个楼层的面积之和。
7.3 施工成本：指建筑施工所需的人工、材料和设备购置等费用。
7.4 设计费用：指为项目进行设计所需支付的相关费用。
7.5 市政设施：指城市基础设施，如道路、桥梁、排水系统等。
7.6 配套设施：指用于提供社区基础设施及生活服务的设施，如公园、商业中心等。
7.7 销售费用：指进行房地产销售所需支付的相关费用。
7.8 运营费用：指房地产项目运营过程中所需支付的相关费用。
附件：附件一：土地估价报告附件二：建筑设计合同附件三：施工合同附件四：市政设施建设协议附件五：配套设施运营协议附件六：销售合同法律名词及注释：1. 房地产开发管理条例：指中华人民共和国国务院颁布的房地产开发管理方面的法律法规。