房地产投资信托基金风险问题研究
目前我国房地产信托状况与风险分析
目前我国房地产信托状况与风险分析摘要：2009年房地产公司开发投资扩张，其后国家实施房地产调控，致房地产公司资金紧张，资产负债率上升。
民间资金、国企低成本贷款、上市公司巨额融资在寻求高收益投资，于是房地产公司与信托投资一拍即合，各得其所。
本人对各方面进行分析研究后，得出房地产信托总体风险可控，但系统风险犹存；个体信托产品有违约风险可能，但行业风险较低的结论。
关键词：房地产；信托；状况；风险中图分类号：f3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）12-0-02一、房地产企业资金链紧张1.房地产企业资产负债率高据中国指数研究院等机构对主要包括125家沪深上市房地产公司和35家内地在香港上市房地产企业截至2011年末的研究后发布的《2012中国房地产上市公司top10》报告，显示公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金入不敷出，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，较2010年提高0.24个百分点；内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，较上年提高1.12个百分点；15家企业的资产负债率超过80%，近70%的房地产上市公司经营现金呈现入不敷出状况。
行业整体风险加速累积，随着调控持续深入，房地产上市公司的成本压力还在明显增大。
2.房地产开发投资扩张致资金紧张在08年金融危机时期，国家4万亿投资刺激下，房地产公司在09-11年间大举拿地。
据齐鲁证券研究显示，鲁商置业2010 年开始进入快速扩张期和加速开工期，三季度末净负债率达到125%，比期初的43%显著提高。
其高资产负债率是由扩张带来的，10 年至11年中，鲁商置业土地储备翻番，未付地价款88亿元，其中11年需支付30亿-40 亿，全年资金需求达150 亿元。
3.房地产贷款政策收紧致资金紧张2010年以来，央行已多次加息和上调存款准备金率。
各大商业银行的贷款规模受限，房地产贷款更是受到了严格限制，贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。
我国房地产投资信托基金的风险管理
PRAcTIcEDIscussIoNE圃
我国房地产投资信托基金的风险管理■戴卉
摘要：本文对房地产投资信托基金(REITs)的相关概念进行了详细地论述和分析，并就REITs的基本特征进行了提炼和总结，最后总结出了几点REITs可能存在的风险和不合理之处，并简要地提出了一些解决方法。关键词：房地产投资信托基金风险
房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts．REITs)是从事房地产的收购、开发、管理，经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。RETs通过发行基金证券的方此，企业不管遇到什么样的风险都应该建立可以辨认．分析和管理风险的机制．并确认高风险领域以加强风险管理．但由于我国企业缺乏这样的机制而往往出现盲目扩张等。(四)风险管理机构缺乏真正独立性作为企业内部审计的～部分．风险管理机构存在独立性不足的问题。尤其是中国大多数企业风险管理部门设立不完善的系统．审计人员的职责不明确，企业风险管理责任归属不清晰．都造成了风险管理工作不可能起到真正的监督作用。根据内部控制的要求．单位在确定和完善组织机构的过程中．应当遵循不相容职务相分离的原则。如会计工作中的会计和出纳就属不相容职务，需要分离。其中，应当加以分离的职务通常有：授权与执行某项经济业务的职务要式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资．投资期限较长．追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。不同于一般的投资基金．RElTs是专分离；执行某项经济业务的职务与审核该项业务的职务要分离；执行某项经济业务的职务与记录该项业务的职务要分离；保管某项财产的职务与记录该项财产的职务要分离等等。五、总结在我国，风险管理是企业管理中一个相对薄弱的环节．风险意识不强、风险管理工作薄弱，是导致内部控制失效以及企业发生重大风险事件的重要原因。为此．从以风险管理为核心的角度看．企业必须明确自身进行风险管理的职责及其管理的重点，并通过制定相关的制度和建立相关的体系来确保内部控制的到位和有效。参考文献[1]刘丽秦，黄英维．企业内部控制若干问题探析[J】．2006年9月．[2]李连华，聂海涛．我国内部控制研究的思想主线及其演变：1985—2005．会门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金．投资范围限于房地产领域．是集众多的分散资金于一体．同时采用专家经营、专业化管理的～种投资体制。其设立的目的是集聚资金、分散风险、获得较高的规模效益．促进房地产市场的健康发展。
信托风险及风险规避问题探讨
信托风险及风险规避问题探讨信托是一种特殊的财产管理工具，它可以帮助个人或机构保护财产并实现财富增长。
然而，信托也存在一定的风险，特别是在投资方面。
本文将探讨信托风险的特点，并提出一些规避风险的建议。
一、信托风险的特点1. 市场风险：信托投资的收益受到市场波动的影响。
例如，股票市场的价格波动、利率的变化以及经济形势的不确定性都可能导致信托投资的价值下降。
2. 信用风险：信托产品通常涉及借贷交易或购买有价证券，而借款人或发行者可能无法按时偿还债务或提供足够的担保，从而导致信托资金无法得到保障。
3. 流动性风险：信托往往是长期投资，资金的流动性有限。
如果投资者需要提前变现，可能会面临到成本高昂或者无法变现的情况。
4. 法律风险：信托的设立和管理需要遵循相关的法律法规。
如果管理人或托管人违反法律规定，可能导致信托合同无效，从而使投资者面临法律风险。
二、规避信托风险的建议1. 完善的尽职调查：投资者在选择信托产品时应进行充分的尽职调查，了解信托公司的信誉度、管理团队的经验和绩效，以及投资策略的合理性。
只有在充分了解之后，才能做出明智的投资决策。
2. 分散投资风险：投资者可以将资金分散投资于不同类型的信托产品，不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里。
这样可以降低单一信托产品带来的风险，并增加整体投资组合的稳定性。
3. 注意投资期限和流动性：投资者在购买信托产品之前应该了解产品的期限和提前赎回的规定。
如果投资者需要在短期内变现，应选择具有较好流动性的产品，以避免流动性风险。
4. 了解交易对手的信用状况：在购买信托产品时，投资者应该了解交易对手的信用状况，确保其具有足够的偿债能力。
同时，可以选择由信誉较好的金融机构发行的信托产品，以降低信用风险。
5. 定期回顾和调整投资组合：投资者应定期回顾自己的投资组合，及时调整投资策略。
如果某个信托产品的风险增加或者收益下降，可以考虑削减或转移投资份额，以保护自己的财产。
三、结论信托是一种有风险的投资方式，但通过合理的风险规避措施，投资者可以降低风险并获得稳定的投资回报。
reits的风险等级
reits的风险等级房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种在房地产领域进行投资的金融工具，通过以特定法定要求分散投资于各种不动产，如住宅、商业、办公等地产，以及相关贷款和证券，从而获得稳定的现金流和资本增值。
REITs作为一种投资工具，既有着较高的收益潜力，也存在着相应的风险。
下面将就REITs的风险等级进行阐述。
1. 市场风险：市场风险是指REITs投资所面临的整体市场波动和不确定性，例如经济周期的变化、利率波动、政府政策调整等因素。
经济下行周期中，房地产市场可能受到影响，导致REITs的房产租金收入和资本增值受到压力。
2. 租金收入风险：REITs的主要收入来源是从房地产租金中获取的。
因此，若房租价格下跌或出现租金空置，都会对REITs的收益产生不利影响。
这种风险将取决于REITs所投资的物业类型、地理位置和市场需求情况。
3. 贷款和融资风险：REITs通常以借贷方式进行融资，其债务水平可能会对其风险水平产生重大影响。
如果一个REITs过度负债，其信用评级可能会降低，从而导致融资成本上升并限制其融资能力。
同时，利率上升也会使REITs面临债务服务成本上升的风险。
4. 法律和监管风险：房地产行业通常受到地方政府的法律和监管审查。
REITs需要遵守相关的法律法规，如公司治理、财务披露和交易规则等。
如果REITs未能遵守这些规定，可能面临罚款、法律纠纷和监管处罚等风险。
5. 资本市场风险：REITs作为上市公司，其市值可能会受到资本市场的影响。
投资者对房地产市场和经济前景的看法可能会导致REITs股价的波动。
此外，REITs的股票流动性可能相对较低，投资者可能面临难以快速买卖股票的风险。
6. 经营风险：REITs的经营风险包括管理风险、物业管理风险、租户违约风险等。
REITs的管理团队的经验和能力、房产的管理和维护、租户的信用状况等因素将直接影响REITs的运营情况和收益。
我国房地产投资信托计划问题与对策研究
【 关键词 】 房地产投资 信托计划 融资
一
、
引 言
２０ ０７年 ７月 ， 国内第一个基金型房地 产信托计划——联信 精瑞房地产私募股 权基 金型信托计划在海南 ２ ０ ０７博鳌房地产 论坛正式签约 。招商局地产控股股份有限公司 、ＯＨＯ 中国有 Ｓ 限公 司等多家 实力地产企业成为 该基金信托 首批发起 委托人。 业内人士表示 ， 该基金信托计划意味着 国内房地产金融创新迈
经 营 战 略
■ｒ
ｃＮ Ｔ
【 摘要 】 央行 １１ ２ 号文件 出台使 得众 多中小房 地产开发 商
面 对银 行 严 格 的房 贷 政 策 所 表 现业 来 的惶 恐 ， 出反 映 了 中 国 突
二、 房地产投资信托 基金与集合投资信托计划的比较
房地 产融 资 渠道 及 单 一 及 脆 弱 的现 状 。 房产 商们 不 得 不 寻 求银 行 信 贷 以外 的 融 资 渠 道 ， 市 融 资 、 资 银 行 信 贷 等 融 资 方 式 上 外
“ 第二银行” 见图 １。 （ ） ‘
还 的安排 ， 设定了偿还期限。 第三 ， Ｅ Ｔ 发行 后 ， Ｒ ＩＳ 将产权与 资产管理权进行彻底分 开，
真正实现了所有权与经营权 的分离 ， 并且 Ｒ Ｔ ＥＩＳ设立后 ， 由 将 专 业的基金管理 人管理 。而信托计划则是房地产开发商通过信
出了标志性一步 ， 也代表中 国本土资金开女介入一直 由境 外资 台 金唱主角的房地产 资本运作领域 。房地产投资信托计划 Ｒ Ｔ ＥＩ
（ ａＥｔｅＩｖｓ ｎ ｒｓ ） ＲｅＩ ｓ ｔ ｎｅｔ ｔ ｕ ｔ 是指信托公 司通过 制定信托投 资 ａ ｍｅ Ｔ ｓ 计划 ， 与投资者 （ 委托人 ） 签订投 资合同 ， 通过发行信 托受益凭
房地产投资信托基金的若干基本理论问题研究
｛占 Ｉ 社会 ｝ Ｊ Ｉ
己１年 月上 口０ 己 （ ）
房地产投资信托基金的 若干基本理论问 题研究
周欣 欣
摘 要 本文认 为在 当前 国际 国 内背景下 ， 必要从 法律 角度 理清 房地 产投 资信托 基金 中存 在 的法律 关 系， 有 并在 借 鉴相 关 国 家和地 区关 于房地 产投 资信托 基金 的立 法经验 的基础 上 ， 我 国的现 实 国情 ， 结合 在我 国已有 的法律框 架 内 ， 出房 地产投 指 资信托 基金 在 我 国生存 的 法律 土壤 。 关键 词 房地 产 投 资信 托基 金 法律 框 架
券 化 为基 础 的， 涉及房 地产 抵押 贷款 债权 的证 券化 。 不
二 、 地产 投 资信 托基 金的概 述 房
私 募 交付不 动产 投 资信托 受益 证券 ， 以投 资不 动产 、 动产 相关 不
权 利 、 动产相 关有 价证券 及其 他经主 管机 关核 准投 资标 的而成 不 立 之信 托 。０ 国香港 地 区 ２ ０ 年 ６月 １ ”我 ０５ ６日修订 的 《 房地 产投 成 立且主 要投 资于房 地产 的集合 投资计 划 ， 汁划 的 目的在 于 向 该 持 有人 提供 来 自房地 产租 金 收入 的 回报 。房 地产 投 资信 托应 根
融创 新 ， 更是全 球 性经 济 民主化运 动 的重要 组 成部分 。
品融 入各 自经济 、 法律 发展 体 系， Ｒ １ｓ 了一 些 改变 。例 如 对 ＥＴ 作
４条规 定 ： 依本 条例制 规定 ， “ 向不特 定人 募集 发行 或者 向特 定人
本文 中探 讨 的房 地产 投 资信 托基 金是 以房 地产 投 资权 益证 我 国台湾地 区 ２ ０ 年 ７月 ２ ０３ ３日公布 的 《 不动 产 证券化 条 例》 第
浅论我国房地产投资信托问题
浅论我国房地产投资信托问题摘要：本文分析了我国房地产投资信托发展的现状，并指出了其中存在的一些问题，主要有：信托产品模式单一且规模小；信托公司业务中的道德、法律以及税收中存在的问题、风险问题等等。
之后对我国发展房地产投资信托提出了提高信托产品流通性、培养机构投资者并完善信托投资公司法人治理和内控制度等一系列对策。
关键词：房地产投资信托；道德问题；税收问题；流动性问题近年来，央行逐步提高了房地产业的融资门槛，房地产企业开始积极寻求创新的融资方式，于是房地产投资信托以其融资的优势和灵活性获得了投资者的认可，并逐步在我国房地产市场发展起来。
一、我国房地产投资信托的现状(一)房地产投资信托的概念房地产投资信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司以公司或信托基金的组织形式经营。
对外发行受益凭证，向投资大众募集资金。
并以委托人的名义，由具有专门知识经验的人，按照委托者的要求进行管理、处分和收益。
并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者。
所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。
(二)我国房地产投资信托的发展现状从本质上来说，房地产投资信托是一种资产证券化的形式。
从已有的经营模式来看，都是收购已有的商业地产并出租，靠租金回报投资者。
2003年6月，央行出台的“121文件”促使商业银行加强了对房地产信贷的控制。
于是开发商纷纷利用信托填补资金缺口，当年9月，房地产信托发展到30亿元，12月达到60亿元。
从2003～2008年，5年间房地产信托一直保持良好的发展势头。
2004年，银监会启动REITs基础制度的研究。
全年资金规模达到将近120亿；2005年，商务部提出打通内地REITs融资渠道的建议，当年信托资金达到约160亿：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。
共有51只房地产融资类信托成立，产品规模17.35亿元，占集合信托资金比例为47.74％。
信托公司房地产信托市场风险评估
信托公司房地产信托市场风险评估随着中国经济的快速发展，房地产市场一直是投资者关注的焦点之一。
而信托公司作为房地产信托市场的参与者之一，也承担着风险评估的重要任务。
本文将对信托公司在房地产信托市场中所面临的风险进行评估，以期能够为相关机构提供一定的参考。
一、市场风险1. 宏观经济风险宏观经济风险是影响房地产信托市场的重要因素之一。
经济周期的波动会直接影响市场的供求关系，从而导致房地产市场价格的波动。
信托公司在投资房地产项目时，需要对宏观经济的变化进行准确的判断，以避免投资风险。
2. 政策风险政策风险是指政府在宏观层面对房地产市场进行干预的可能性。
政策的调整可能会直接影响到房地产项目的投资收益。
政府可能会通过调整房地产税收政策、土地出让政策等手段来影响房地产市场的供求关系，从而对信托公司的投资项目产生影响。
二、信托公司自身风险1. 资产质量风险信托公司作为投资者，需要关注所投资的房地产项目的资产质量。
房地产项目的质量和价值直接影响到信托公司的投资收益。
信托公司需要对项目的资产质量进行认真评估，以避免因为资产质量问题而导致的投资风险。
2. 资金流动风险信托公司的资金流动性是影响投资风险的重要因素。
如果信托公司的资金流动性不足，可能会导致投资项目的无法及时进行资金的注入和退出，从而影响投资收益。
信托公司在投资决策时需要对自身资金流动性进行评估，以确保能够满足投资项目的资金需求。
3. 债务风险信托公司在参与房地产信托市场时，通常会借贷来进行资金投入。
债务风险是信托公司面临的重要风险之一。
信托公司需要对债务风险进行评估，并制定合理的债务管理策略，以避免因为债务问题而导致的投资风险。
三、风险评估工具1. 使用统计分析工具信托公司可以通过使用统计分析工具来对房地产市场进行风险评估。
可以使用金融模型来对市场供求关系进行分析，并结合宏观经济指标来判断市场的变化趋势。
通过统计分析工具，可以更准确地把握市场的风险情况，从而指导投资决策。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产投资信托基金风险问题研究
随着中国房地产市场的快速发展，房地产投资信托基金已成为一种比较受投资人青睐
的理财工具。
但是，房地产投资信托基金也存在着风险问题，这些风险问题主要表现在下
面几个方面。
一、投资风险
房地产投资信托基金的收益主要来自于投资房地产项目所带来的租金收入和资本收益。
但是，房地产市场投资存在着市场风险和项目特定风险。
市场风险表现在市场需要和供给
关系的变化，而项目特定风险则表现在项目的管理、租赁、维护和更新等方面。
投资人需
要了解基金在不同市场环境和不同项目中的投资收益表现及风险评估情况，选择适合自己
的投资组合。
二、信托风险
房地产投资信托基金是以信托形式发行的基金，发行人作为信托财产的管理人，需要
维护投资人的利益。
但是，如果信托发行人管理不善，拖延资金的投资时间，选择不良的
投资标的，或是经营出现问题，都会对投资人的收益造成影响。
因此，对发行人的信誉度
和管理水平的评估就成为投资人在选择投资房地产投资信托基金时的必要考虑。
三、流动性风险
房地产投资信托基金是一种长期的理财工具，其投资期限通常在3年以上。
在投资期间，投资人很难按照自己的意愿将投资资金提取出来。
当投资人需要资金时，只能通过基
金管理人提供的二级市场或是委托贷款等方式来实现资金回收。
由于二级市场交易存在价
格波动，因此也会使得投资人在赎回时有一定的流动性风险。
四、监管风险
房地产投资信托基金是受到监管的投资工具，而监管的变动也会带来风险。
例如最近
推行的《资产管理新规》，规范了基金公司和信托公司的业务范围和投资标准等方面，这
些规定给房地产投资信托基金的投资带来了一定的影响。
同时，监管政策也随时可能发生
变化，投资人需要在投资前就评估监管政策对信托基金的影响，以及可能带来的风险和机会。
房地产投资信托基金投资存在着一定风险，每个投资人都需要对自己的投资行为负责，做好风险评估和资产配置管理。
在选择房地产投资信托基金时，投资人还需要根据自己的
理财需求、风险承受能力和投资期限等因素，选择风险与回报比较匹配的投资策略和组
合。