不动产投资信托基金的运作模式分析
不动产投资信托基金的治理问题与建议
不动产投资信托基金的治理问题与建议发布时间：2023-03-06T03:56:40.870Z 来源：《中国科技信息》2022年第10月19期作者：吴卓锴[导读] 起源于美国的不动产投资信托基金已经逐步发展成熟吴卓锴（兰州财经大学金融学院。
甘肃兰州 730070）摘要：起源于美国的不动产投资信托基金已经逐步发展成熟，我国目前要推行公募REITs试点，但其存在以委托代理问题为主的公司治理缺陷，本文通过分析该治理问题，并以此为基础提出相关建议。
关键词：REITs、公司治理、管理一、不动产投资信托基金概述不动产投资信托基金又被称为房地产信托投资基金(REITs)，是一种房地产证券化的重要方式，其诞生在美国，于1960年由美国国会批准成立，目的是为散户投资者提供一个间接获取商业房地产收益的投资渠道。
REITs推出时点往往与其房地产行业发展所处阶段密切相关，第一个是在房地产行业处于低迷或者危机状态时，国家通过REITs筹措资金，使资金流入地产行业，从而刺激经济发展，第二个是可以通过REITs助长房地产发展，从而提高国家房地产整体竞争能力。
通过REITs的运作，使流动性较差、变现时间长且资金需求量大的不动产资产，经过证券化、公开上市交易，不仅增加了这些不动产的流动性，盘活了底层资产，还为投资者们提供了一种全新的投资工具。
REITs本身不仅具有股权性质，还拥有不动产这种实体资产支撑，它的双重属性造就了它具有很多优势与特点。
第一个就是税收优惠，国家对于这种重点支持行业提供相应的减免、递延纳税，且得益于REITs的高分红制度，使得大部分盈利都分发于投资者，对于企业层面来说可以免于纳税；第二个是高分红优势，通过REITs得到的大部分盈利都不会作为留存存在，而是通过利润分配的方式转交给投资者；第三个是高流动性，通过在二级交易市场的买卖，无论是买家还是卖家，都不用担心资产交易不出去的问题；第四个就是它相对风险较小，比起股票债券，REITs依靠底层资产进行盈利，如果底层资产为公寓式住宅，则它可以通过收取稳定的租金获得收益，这在很大程度上避免了由于不确定因素带来的风险损失。
不动产投资信托基金
运行模式
2003年7月，香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守 则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确 的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实 体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。
发展意义
发展意义
中国引入不动产投资信托基金有着非常重要的作用。 首先，引入不动产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既 参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进 房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对 以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出不动产投资信托基金，将大大地提高房地产金 融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。 其次，引入不动产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的 角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风 险化解能力，提高金融体系的安全性。 再次，引入不动产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。
发展政策
1
法律体系
2
人才培养
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道德风险
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信用制度
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披露制度
法律体系
房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的 市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开 和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单 一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此 目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发 展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些不动产投资信托基金的专项 管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使中国的不动产投资信托基金从一开始就以较 规范的形式发展。另外，还需对税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环 境。
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式
探究我国房地产信托投资基金(REITs)运营模式师瑞斌(东万共创(平潭)投资管理有限公司，北京100026)摘要：房地产信托投资是当前国际上的一种主流房地产市场交易模式，其对于增强房地产市场资本流通，扩大市场交易规模具有重要意义。
在这一方面，我国的发展则相对较晚，但却给了我国更多时间去研究国外的发展情况。
本文对房地产信托投资基金以及概念厘定进行了分析，进而结合国际上的REITs模式对我国在这一方面的发展提出了相关措施。
关键词：房地产信托；信托投资；房地产市场中图分类号：F293.3；F832.49文献识别码：A文章编号：2096-3157(2020)27-0072-03—、弓I言房地产作为一个重要的经济产业，对社会整体经济发展有着极大带动作用。
我国是一个人口基数十分庞大的国家，在近年来城市化建设进程不断推进的情况下，城市人口数量激增，这就使我国拥有庞大的房地产市场需求。
因此，我国改革开放之后的房地产事业发展极为迅猛，房地产更成为我国多年来国民经济持续增长的重要支撑点。
但在房地产业不断发展的同时，我国房地产业的发展模式也亟待进行优化完善。
在国际房地产投资市场上，信托投资是一个十分先进的投资形式，且在许多国家中证实了其对房地产金融市场发展的积极促进作用。
对此，在我国房地产市场的发展中，将这一投资形式引入房地产行业中，可以进一步健全我国房地产市场上的金融运作模式，刺激房地产市场的更高层次演进。
因此，在我国房地产业蓬勃发展的当下，加强信托投资基金(REITs)运营模式的研究就显得尤为关键。
二、房地产信托投资基金(REITs)概述就房地产投资而言，其本身具有较低的流动性，这在市场化运行过程中明显无法形成旺盛的市场活力。
而房地产信托投资基金(REITs)则为房地产投资提供了一种证券化的手段。
具体而言，房地产信托投资实际上就是利用公开发行股票、受益凭证等来募集投资者的资金，再通过专业化房地产投资或房产抵押贷款投资信托来将房地产投资证券化,使得房地产投资可以直接进入资本市场，进行各种证券资产形式的金融交易。
TS公司房地产投资信托基金模式探析
TS公司房地产投资信托基金模式探析2 房地产投资信托基金基础理论2.1房地产投资信托基金的概念房地产投资信托基金英文名为Real Estate Investment Trusts，简称REITs，它是于1960年在美国诞生，最早是为了避免管制而产生。
它主要是把投资信托作用于房地产，将产业投资基金证券化，建立专门的投资运营团队和金融机构，通过发行收益凭证，广泛吸收社会上多数人的资金来进行房地产领域直接或者间接的投资，如房地产开发、抵押贷款、房地产证券等多种区域和类型，再将这些收益进行按比例分配给投资者的一种中长期投资方式。
由于房地产投资信托实行的是集中管理和多方位的投资，能够有效的规避风险，从而获得较高的收益回报，可以说房地产投资信托基金是将房地产政券化的金融方式。
自从美国政府对REITs采取优惠的税收政策后，房地产投资信托基金一跃成为最为重要的投资金融方式之一，它的分红以达到可观的90%。
随着REITs的火爆，美国目前大约有300多家房地产投资信托基金机构，绝大部分都在证券所进行上市交易。
我国也有与REITs极为相似的房地产集合资金信托计划，但是它是由信托机构主要负责的一种信托关系，纯粹属于私募，与国际意义上的REIFs 有着一定的区别，有些类似我国的开放式和封闭式基金。
房地产投资信托早期的定义是：“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。
也就是将REITs明确为持有房地产或者抵押贷款等资产的封闭型基金，而后虽然随着美国政府对REITs的几次税收政策变化，REITs在各国的发展中都不一样，但是都没改变其产地产投资基金的本质。
不过与之不同的是，REITs往往在一定的条件范围内可以获得税收优惠。
REITs主要有两种运作方式，一种是载体公司通过向投资者发放收益凭证来募集资金，用于商业地产的投资，再将收益分配给投资者；另一种是物业公司将旗下的资产均等的分割，出售给投资者，类似于债券。
中国不动产投资信托基金研究
硕士研究生学位论文题目：中国不动产投资信托基金研究姓名：许良飞学号：19928199院系：光华管理学院专业：工商管理硕士研究方向：金融管理导师：于鸿君教授二零零二年五月声明任何收存和保管本论文各种版本的单位和个人，未经本论文作者授权，不得将本论文转借他人并复印、抄录、拍照、或以任何方式传播。
否则，引起有碍作者著作权益之问题，将可能承担法律责任。
中文摘要房地产业已成为我国的支柱性产业之一，公司与个人都纷纷把房地产作为主要的投资方向之一。
由于房地产投资相对复杂，需要非常广泛的专业知识，因此引导这种日益增长的投资需求，以降低投资风险，保护中小投资者的利益已是当务之急。
在美国，二十世纪60年代已出现了这样的投资需求，因此创立了不动产投资信托基金（REIT），并取得了成功。
本文正是从美国的REIT公司入手，分析其形成与发展、政策优惠和限制、以及公司运营机制等方面，从而提出我国现阶段发展不动产投资信托基金的必要性和可行性，以及在管理REIT时的建议。
信托是REIT的本质法律特征。
因此REIT的创立动机就应该是满足中小投资者的投资需求和保护他们的利益。
这也是本文在政策建议中的根本出发点。
由于目前我国的房地产业还不是很成熟，因而避免不动产投资信托基金炒作房地产也是政策建议的重点之一。
这种限制主要是对REIT的投资方向、运营机制、会计政策、利润分配等方面用法律的形式进行约束。
本文最后通过对比分析目前在北京的两家“类”REIT公司，提出了现阶段创立我国不动产投资信托基金的两种突破口模式，即资产管理公司模式和投资公司模式。
关键词：信托不动产投资信托基金投资需求收益性物业ABSTRACTReal estate has become our country’s supporting industry, and it has become one of the most important investment for both company and individual. Real estate is a complex and high-risk industry. So it is an urgent thing to lead this strong demand of investment to protect the smaller investors.The USA Congress created Real Estate Investment Trust (REIT) in 1960 to make investments in large-scale real estate accessible to smaller investors. In this paper, I analyse the creation of REIT and the REIT Act and five REIT companies. Based on this analysis, I explain the necessary and feasibility to create REIT in our country and suggest how to manage our REIT.One of the major suggestions is that the act of REIT must protect the smaller investors. Another one is how to make our REIT avoid speculating in real estate.In the end, two models, Asset Management Company Model and Investment Company Model, are put forward through the analysis of two similar REIT companies in Beijing.Key Word: Trust Real Estate Investment Trust (REIT)Demand of Investment Income-producing Real Estate目录第一节信托与投资基金 (1)一、信托 (1)㈠信托的起源 (1)㈡信托的功能与构造 (3)二、投资基金 (5)㈠投资基金的起源与发展 (5)㈡投资基金分类 (6)㈢投资基金与信托的比较 (7)三、不动产投资信托基金 (9)㈠不动产信托 (9)㈡不动产投资信托基金(REIT) (10)第二节美国不动产投资信托基金(REIT)介绍 (12)一、美国REIT上市公司宏观分析 (12)㈠REIT的创立与发展 (12)㈡REIT的优势分析 (13)㈢美国REIT上市公司的投资收益分析 (15)二、美国REIT上市公司微观分析 (23)㈠投资组合 (24)㈡资产负债分析 (25)㈢所以者权益分析 (26)㈣盈利能力分析 (27)㈤经营资金（Fund From Operation, FFO）分析 (28)第三节我国发展不动产投资信托基金的思路 (30)一、发展不动产投资信托基金面临的问题 (30)㈠对美国REIT业的总结 (30)㈡我国发展不动产投资信托基金面临的问题 (30)二、我国传统信托业的扬弃 (32)㈠我国传统信托投资业介绍 (32)㈡我国信托投资业的功绩 (33)㈢我国信托投资业存在的问题 (35)㈣我国信托投资业的前途 (35)三、我国不动产投资信托基金总体框架性建议 (36)㈠我国不动产投资信托基金的可行性和必要性 (36)㈡我国不动产投资信托基金的组织形式 (39)㈢我国不动产投资信托基金的主营业务 (41)㈣我国不动产投资信托基金的设立条件 (43)㈤我国不动产投资信托基金的会计政策和税收政策 (43)㈥我国不动产投资信托基金的主管部门 (44)四、我国发展不动产投资信托基金的突破口 (44)㈠两个具有不动产投资信托基金雏形的公司介绍 (45)㈡作为发展我国不动产投资信托基金突破口的两种模式 (48)附录：北京写字楼投资回报分析 (50)参考文献 (52)第一节信托与投资基金一、信托信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为1。
房地产信托是什么意思
引言：房地产信托是一种常见的投资工具，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产信托在中国的应用越来越广泛。
在上一篇文章中，我们已经介绍了房地产信托的基本概念和特点。
在本文中，我们将继续探讨房地产信托的各个方面，并分析其在中国的发展现状和未来的趋势。
正文内容：一、房地产信托的运作模式1.设立信托计划：房地产信托的第一步是设立信托计划，这是一个由信托公司或其他机构策划和管理的投资方案，其中包括了信托资产的种类、规模、投资期限等内容。
2.募集资金：信托公司负责向投资者募集资金，投资者可以通过购买信托产品来参与房地产信托。
资金募集的方式主要包括私募和公募两种形式。
3.投资运营：信托公司根据信托计划的要求，使用募集到的资金进行各类房地产项目的投资运营。
这包括了项目的选址、开发、销售等环节。
4.收益分配：房地产信托的收益来自于房地产项目的租金、销售收入等，信托公司按照设立信托计划的规定，将收益分配给投资者。
5.期限届满或提前终止：房地产信托的投资期限通常是有限的，在期限届满或其他约定的情况下，投资者可以选择退出，信托计划也会进入清算阶段。
二、房地产信托的风险管理1.项目选择的风险：信托公司在投资运营过程中需要进行严格的项目选择，包括对开发商的背景、项目可行性等进行全面评估，以规避项目开发风险。
2.市场风险：房地产市场的波动对房地产信托的投资回报会产生重要影响，信托公司需要根据市场情况调整投资策略，以降低市场风险。
3.流动性风险：由于房地产信托的投资期限有限，投资者需要在特定时间点退出。
信托公司需要合理管理资金流动，以满足投资者的需求。
4.法律合规风险：房地产信托业务涉及复杂的法律合规要求，信托公司需要遵守相关法律法规，否则将面临严厉的法律处罚。
5.利益冲突风险：信托公司在投资运营过程中可能会面临利益冲突的情况，需要建立健全的内部控制和管理机制，防止利益冲突对投资者利益产生不利影响。
三、房地产信托的发展现状1.市场规模：随着房地产信托市场的快速发展，其市场规模不断扩大。
不动产投资信托基金
提供稳定的现金流
不动产投资信托基金通常会定期向投资者分配收益，这些收 益主要来源于不动产租金收入。稳定的租金收入为REITs提供 了稳定的现金流，使得投资者可以获得持续、稳定的收益。
REITs的收益分配通常比较稳定，且具有增长潜力。投资者可 以通过REITs获得与不动产市场波动相关的稳定收益，同时也 可以分享到不动产市场的长期增长机会。
02
住宅地产的收益主要来源于租金收入和资产增值。
不动产投资信托基金通常投资于优质的住宅地产项目，以满足
03
不同层次和需求的租户需求。
工业地产
工业地产是指用于工业生产和物流目的的房地产，包括仓库、物流中心、 工厂等。
工业地产的收益主要来源于租金收入和资产增值。
不动产投资托基金通常投资于具有良好物流和交通条件的工业地产项目 ，以满足工业企业的需求。
不动产投资信托基金
汇报人：可编辑 2024-01-07
目录
• 不动产投资信托基金概述 • 不动产投资信托基金的运作方式 • 不动产投资信托基金的优势 • 不动产投资信托基金的投资领域 • 不动产投资信托基金的风险和挑战 • 不动产投资信托基金的未来展望
01
不动产投资信托基金概述
不动产投资信托基金的定义
总结词
不动产投资信托基金是一种集合投资者的资金购买、经营和管理不动产的金融工具。
详细描述
不动产投资信托基金（REIT）是一种金融工具，通过集合投资者的资金购买、经营和管理不动产，为投资者提供 与房地产相关的投资收益。REIT通常以基金的形式运作，由专业的管理团队负责投资决策和资产运营。
不动产投资信托基金的特点
不动产投资信托基金的起源和发展
总结词
不动产投资信托基金起源于美国，现已 成为全球范围内重要的房地产金融工具 。
不动产投资信托基金的治理、定价与投资_研究前沿与展望
不动产投资信托基金的治理、定价与投资：研究前沿与展望不动产投资信托基金的治理、定价与投资：研究前沿与展望一、引言不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）作为一种特殊的金融工具，旨在通过集合投资者的资金，进行不动产投资。
在过去几十年中，REITs市场发展迅速，吸引了广泛的关注和投资。
REITs的治理、定价与投资问题一直是学术界和市场上的热点话题，各种研究和实践创新也在不断涌现。
本文将通过对国内外相关研究的综述，探讨不动产投资信托基金的治理、定价与投资的研究前沿与展望。
二、REITs的治理问题REITs的治理问题对其运作和投资者的权益保护至关重要。
首先，REITs需要建立有效的公司治理结构，确保投资者的利益得到充分保护。
独立性董事的角色和职责、股东权益的保护、信息披露的透明度等都是REITs治理结构中需要注意的问题。
其次，REITs的内部治理机制需要完善，包括风险控制与管理、投资决策程序等。
此外，REITs还需要与监管机构进行有效的合作，定期报告业绩和运营情况，接受监管和审计。
针对REITs治理问题，未来的研究可以从以下几个方面展开：首先，进一步探讨REITs治理结构中的关键因素，如独立性董事的比例、董事会的规模等对REITs绩效的影响。
其次，研究REITs内部治理机制中的最佳实践，如合理的股权结构、高效的风险控制体系等，以提高REITs的运作效率和投资者保护水平。
最后，需要研究REITs与监管机构的互动关系，分析监管对REITs治理的影响，以促进REITs市场的健康发展。
三、REITs的定价问题REITs的定价问题是金融学领域的重要研究课题之一。
REITs的定价受到多种因素的影响，包括不动产市场的供需关系、利率水平、经济增长等。
基于资产定价模型（Asset Pricing Model）、市场多空因子（Market Neutral Factors）等方法，可以对REITs的定价进行研究。
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不动产投资信托基金的运作模式分析
随着经济的发展和人们财富意识的觉醒，投资已经成为了人们赚取财富的主要手段之一。
不动产投资信托基金（REITs）作为一种新兴的投资形式，吸引了越来越多的投资者。
那么，不动产投资信托基金是如何运作的呢？本文主要对这一问题进行分析。
一、不动产投资信托基金的定义和种类
不动产投资信托基金是指一种将投资者的资金集合起来，用于购买房地产资产并运营的基金。
由于不动产投资涉及到大量的资金和风险，因此需要采取一定的管理方式，不动产投资信托基金就是其中的一种。
目前，在世界各国都有不动产投资信托基金的存在，按照投资对象的不同，可以分为三类：商业不动产信托基金、住宅不动产信托基金和混合不动产信托基金。
商业不动产信托基金投资商业地产，住宅不动产信托基金投资住宅地产，而混合不动产信托基金则投资两种类型的不动产。
二、不动产投资信托基金的运作模式
不动产投资信托基金的运作模式通常分为以下几个步骤：
1、筹集资金
投资者通过购买基金份额的方式，将自己的资金投入到基金中。
基金管理公司也可以通过向银行贷款或债券发行等方式，获得一定额度的资金。
2、购买不动产资产
基金管理公司会根据基金的投资策略，选择合适的不动产资产进行购买。
购买不动产资产的方式有多种，例如直接购买现有的不动产物业，或者通过参与土地拍卖等方式获取不动产资产。
3、运营不动产资产
基金管理公司会聘请专业的不动产管理人员，进行不动产资产的管理、租赁、
维护等工作。
同时，基金管理公司也会制定不同的投资策略，例如购买不同类型、地点、成熟度的不动产物业，以期获得更高的回报率。
4、分配收益
基金管理公司会将收益分配给基金份额持有人，分配的方式有结转和派息两种。
结转是指将收益累计到基金份额中，不进行分配；派息则是指将收益分配给基金份额持有人，以现金的方式支付。
三、不动产投资信托基金的优势和风险
1、优势
（1）投资门槛低：投资者可以通过购买基金份额的方式，以较低的成本获得
房地产投资的机会。
（2）多元化投资：不同种类的不动产投资信托基金可以投资不同地点、类型、成熟度的不动产物业，可以实现多元化的投资分散风险。
（3）高度透明：基金管理公司负责管理和运营基金，投资者可以通过基金管
理公司的披露信息，了解基金的基本情况和投资风险。
2、风险
（1）宏观经济环境风险：房地产市场的投资环境取决于宏观经济情况，市场
风险是不可避免的。
（2）资产流动性风险：不动产投资具有资产流动性不足的特点，一旦需要迅
速出售不动产资产，可能会面临价格下跌等问题。
（3）租金收入风险：不动产资产的租金收入不稳定，可能存在租户逃租、空置等问题，从而影响投资回报。
四、总结
不动产投资信托基金是一种新兴的投资形式，可以帮助投资者以较低的成本获得不动产投资机会。
然而，投资者应该认识到不动产投资的风险，了解基金的投资策略和风险披露信息，谨慎投资。