产业园区考察报告

产业园区考察报告

篇一：如何进行产业园区考察

如何进行产业园区考察

作为一个产业地产开发主体，总是需要对其他园区进行考察，以期学习到优秀的经验、借鉴相关的操作模式、指导自己园区的开发。具体考察园区的过程中，应该从哪些方面着手、应该如何咨询和观察，必须事前做好准备，个人认为概括为以下九大部分：

一、开发模式

开发模式包含盈利模式和开发阶段两部分。

1、盈利模式，根据开发主体自身情况和市场现状，主要有资本运作、开发售卖、保有租赁以期增值、物业持有获取服务收益、孵化投资等，每一种模式所要求的地产开发能力、资产管理能力、金融运作能力、项目特性不一样，要结合自己项目与考察项目的背景实力对比可行性及借鉴性。

甚至可以通过不同类型园区考察进行对比找到最适合自身的开发模式。

2、开发阶段，主要内容是考察项目分几期开发、分阶段开发内容（业态、体量、位置）、各阶段开发原因。这部分内容重点要了解清楚

而要考察开发模式内容必须通过与考察园区相关高层

沟通获取，所以要提前与考察项目做好对接，仅仅通过实地观察不能了解到。

二、政府关系

这项内容也要与考察项目相关高层领导进行沟通。

主要了解的内容包括所考察项目如何处理政企关系、如何最大化争取有利政策、如何迎合政府诉求以及在操作过程中有什么独到经验等。

一个园区开发运营成功，必然与良好的政府关系处理结合在一起，而很多项目开发过程中遇到很多困难也因为政府关系没有处理好导致。在做园区考察时这是很容易被忽视的一个内容，要着重强调。

三、公司架构

标杆园区能取得巨大成功，必然在很多方面都做到了精益求精，科学合理的公司组织架构设置就是一个重要方面，起到了非常关键的作用。

通过制定合理的人员架构、管理制度、薪酬制度，不仅仅能充分发挥每个人的优势及积极性、极大提高效率，还能有效节省成本，所以考察公司架构意义重大，特别是像营销、工程等重要部门。

具体内容包含：部门设置、人员配置、管理系统、绩效管理、筛选机制等。

四、调研开展

园区开发成功与前期的调研密不可分，即便是开发企业很有名、实力强、操作经验丰富，调研也是必不可少的一个环节，因为各地各时代的环境不一样，不可能采用完全标准化的模式。所以，关于考察项目在前期的调研是如何开展需要做深入的了解用于指导自己园区的开发。包含内容有：

1、自己调研还是外聘专业第三方公司；

2、如果没有外聘，自己是如何开展调研的；

3、过程中如何操作以保证信息全面有效；

4、调研对于项目开发成功的作用。

而在考察完之后，要根据自己项目的实际情况来制定合适的调研规划。

五、定位

前面所说的调研是为了规划定位服务的，只有制定了正确的规划定位，才能保证项目开发快速实现，定位内容主要了解产业、产品、价格定位：

1、考察项目如何结合自身优势与产业环境、政府规划进行产业定位；

2、产品定位主要考虑因素一定是消费者需求，考察项目如何抓住这一点；

3、价格定位主要依据：消费能力、竞争性、自身盈利

要求，只注重其中一点不够，需要结合起来找到平衡点。

定位在项目开发中的作用尤显重要，定位对了，后续的招商销售将事半功倍。在项目考察时要着重跟进。

六、产品

项目定位内容有一个很重要的就是产品，这也是作为产业地产开发企业来说偏重于地产开发的内容。产品必须与消费者的需求匹配，主要包括建筑、道路、绿化、管网等内容。

1、建筑：结构、户型、产权分割、承重、空间、用材、外立面、装卸货平台等；

2、道路：布局、宽度、承载能力、转弯半径等；

3、绿化：绿化率设定、景观设计；

4、管网：包括上下水、强弱电等。

以上内容可依据自身兴趣针对性深入了解。在这部分考察内容中还可就当地的规范要求以及规划设计公司选择进行了解，用以参考指导自己的项目开发。

七、营销

前面已经提到了营销团队建设问题，这里就具体内容以及营销操作执行做进一步说明。

营销分营和销两部分，营主要是推广宣传、销就是招商销售，虽然是一个有机的整体系统，但是一般在企业内部分为两个职能部门操作，在考察了解的时候要区别。

1、需要了解推广宣传途径选择、具体效果、所用成本等方面的内容；

2、对于销售人员，具体如何高效管理，特别是人员选择标准和薪酬制度；

考察项目时，必定会与招商销售人员接触，过程中要观察招商销售人员的表现，借鉴好的做法以及规避不好的做法，回头可对自己项目的团队进行有效管理。

随着产业地产的发展，各项目越来越注重对销售案场也就是营销中心的建设，这是增强客户体验以及自身实力显示的重要方面。考察时也要关注，包括招商中心的建筑装潢设计以及现场布置。

八、服务

随着时代的发展变化，企业也越来越重视对自己有利的园区服务内容，包括：

1、物业管理：园区运营管理服务及增值内容，包括安保、保洁等；

2、客户服务：指对于园区的入驻企业经营过程提供的服务，主要包括有金融财务、人才管理、法律、销售市场、技术、物流、商务等多方面。

相对来说，服务的重要性不是特别强，而且要做好服务需要花费大量人力物力，但这是产业地产发展的必然趋势，

必须要做探讨尝试。

九、品牌运作

作为产业地产开发企业，必然追求企业在行业的长足发展，这就要讲到持续性经营、品牌打造问题。品牌运作考察主要从以下几方面说明：

1、品牌定位，不同企业在产业地产细分中有不同的定位，比如产业市镇、孵化园、科技园等；

2、品牌策略，推广宣传、活动等；

3、发展规划，项目扩展数量、全国布局计划。

当然，除了以上内容，像成本控制、建筑施工、区位环境等内容也是园区开发过程中要关注的重点，在考察过程中可根据自己的需要做针对性的了解。

考察项目时，有两点要特别注意。第一要提前做好准备，与考察方联系好，落实接待事宜；提前准备好侧重了解的内容，罗列需要咨询和观察的问题；就不同的内容安排好公司专业部门人员参与。另外一点是，由于环境以及自身的条件不一，考察项目的成功之处未必一定适应自己的项目，在考察时要辩证分析，找到合适自己的最佳方案。

篇二：赴先进地区工业园区考察报告

关于赴天津、深圳、厦门等地学习考察的报告

一、基本情况

本次考察的天津滨海新区、深圳市、厦门市等地，具有发达便捷的交通优势和雄厚的工业基础，是我国经济发展最为活跃的地区。三个城市的工业园区建设不但起步比较早，规划起点和标准高，基础设施和产业功能完善，而且体制精简，运作高效，经济实力较强，聚集了一大批富有特色的产业和项目，实现了投入产出的良性循环。工业园区已经成为当地经济发展的主要载体和推动力量。

本次考察的三个地区的工业园区建设具有以下特点：

（一）规划建设标准高。三个城市工业园区规划建设的标准比较高，省级以上工业园区占了绝大部分，均为国家经济发展战略的重要组成部分。如：天津滨海新区主要包括先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、临空产业区、临港产业区，已经形成了电子信息、汽车及装备制造、石油和海洋化工、现代冶金、食品加工、生物制药、新材料新能源七大主导产业。深圳市工业布局遵循加快特区内外一体化进程，促进特区内外产业协调发展的原则，根据区域资源禀赋，强化“外二内三”的产业格局，建设和完善“一带四区九基地”和高端服务业功能区，实现产业链垂直分工和水平分工结构合理、定位明确、配合协作和集群化为特征的市域产业布局。厦门市共有17个重点工业园区，它们都有明确的产业发展定位，分别为:厦门火炬高技术产业

开发区火炬园；信息光电园；航空工业园；新阳工业区；排头船舶工业园；东孚工业园；厦门出口加工区；厦门（集美）机械工业园；杏林工业区；后溪工业园；集美北部工业区；火炬（翔安）产业园；银鹭工业园；同安环东海域工业区；同安综合工业区；同安城东工业区；同安城南工业区。形成了电子信息制造业、装备制造业、原材料工业、消费品工业等主体产业，同时还积极培育发展新一代信息技术、节能环保技术和工业设计及研发服务、信息技术服务、现代物流及电子商务、节能环保服务、制造业服务化等生产型服务业。由于起步早，建设标准高，这些地区的工业园区不但享有政策上的优势，而且园区对所属地区的经济具有十分重要的影响，一些园区还在全国具有重要地位。

（二）基础设施等配套功能比较健全。三个城市在工业园区的基础设施建设上投入力度都比较大，园区的基础设施和配套功能比较完善。滨海新区自XX年以来累计固定资产投资额1.65万亿元，年均增长21.1%。深圳市自XX年以来固定资产投资额1.07万亿元，年均增长15%。厦门市自XX 年以来固定资产投资额5698亿元，年均增长12%。实现了“十通一平”全方位配套。在完善基础设施的同时，还配套建设了物流、商贸、房地产等配套产业，为各类企业入园创造了良好的条件。

（三）经济发展实力强。滨海新区XX年地区生产总值达8000亿元以上，财政一般预算收入增长到878亿元，社会消费品零售总额增长到1158亿元，累计固定资产投资

1.65万亿元。深圳市XX年地区生产总值14500.23亿元，财政一般预算收入1731亿元，社会消费品零售总额4433.59亿元，固定资产投资额2501.01亿元。厦门市XX年地区生产总值3018.16亿元，财政一般预算收入825.1亿元，社会消费品零售总额974.51亿元，固定资产投资1347.54亿元。工业园区已经成为当地经济增长的重要载体、财政增收的主要来源和促进就业的主要经济板块。

（四）产业特色突出。天津滨海新区依托科学技术和人才资源优势，规划了185平方公里的先进制造业区，重点发展电子信息、汽车装备制造、石油钢管和优质钢材、生物技术和现代医药、新能源和新材料、数字化和虚拟制造等六大产业；依托滨海国际机场优势规划了102平方公里的临空产业区，重点发展临空产业。依托技术和人才优势，规划了25平方公里的高新技术产业开发区，重点建设生物技术和创新药物、高端信息技术、纳米及新材料、能源和可再生能源等5个研发与转化基地。依托海洋资源优势，规划建设了南港工业区，重点发展石化、冶金钢铁、装备制造、港口物流4大主导功能，同时互补发展海洋产业、新能源、环保产业等。

依托天津港的港口优势，规划了临港产业区，重点发展大型装备制造、化工、物流加工等产业。深圳市已形成金融、物流、文化、高新技术四大支柱产业和生物医药、互联网、新能源、新一代信息技术、新材料、文化创意六大战略新兴产业。厦门市在中心城区重点发展物流、旅游、商贸、会展、金融保险、中介服务等第三产业和软件产业、高新技术产业研发、中小企业孵化和必须依托航空港发展的航空工业；在环西海域产业区重点发展化工和机械产业、物流产业、文教产业及高校后勤服务产业、旅游业现代农业科技示范园和生态农业；在环东海域产业区重点发展电子、光机电一体化、生物与新医药、新材料、轻工、食品、纺织工业等高新技术产业和轻型加工业、现代物流业、旅游业、无公害农产品生产基地、现代农业示范基地、农作物及水产种子种苗筛选繁育基地、生态休闲观光农业等。（五）外向度高。由于三个城市都是滨海城市，具有临港交通优势，工业园区中的外资企业比较多，外向度比较高。XX年，滨海新区外贸进出口总额达到894亿美元，累计实际利用外资364亿美元。深圳市外贸进出口总额5373.59亿美元，其中出口总额3057.18亿美元，占全国出口总额的13.8%，占全省出口总额的48.0%；进口总额2316.41亿美元，外贸出口总额连续二十一年居内地城市首位。厦门市外贸进出口总值840.94亿美元，全年

新批外商投资项目331个，合同利用外资19.08亿美元，实际利用外资18.72亿美元；全年引进千万美元项目89个，合同外资14.4亿美元，其中新批项目47个，合同外资7.5亿美元，增资项目42个，合同外资6.9亿美元。至年末，历年累计共有55个全球500强公司在厦投资100个项目，投资总额为57.1亿美元，合同利用外资26.4亿美元；全年对外协议投资项目65个，投资额6.36亿美元，实现对外承包劳务合同总金额1.13亿美元。工业园区已经成为当地对外开放的重要窗口和载体。

二、主要经验

（一）思想解放认识到位是先导。三个城市的工业园区建设起步时间比较早，认识到位，思想统一，重视程度比较高，推进力度比较大，形成了工业园区建设的先发优势。不论是确定工作思路、工作目标、工作重点，还是制定政策、建立工作机制、解决发展中遇到的问题，都具敢想敢干，大胆实践和先行先试的创新精神，而且每次发展的关键时期都能够审时度势，抓住机遇，先人一步。

（二）规划引导发展是前提。三个城市在工业园区建设过程中，坚持规划引导发展，将规划与经济社会发展总体规划、土地利用规划、城市发展规划、环境保护规划有机衔接起来，突出本地特色，发挥各自优势。

（三）健全运行机制是保障。三个城市的工业园区基本上采取了政府管理机构加市场开发实体相结合的运行机制，并且行政职能和经济开发职能融为一体，运行机制健全高效。

（四）招商引资和项目推进是关键。三个城市在工业园区建设过程中，始终把招商引资和重大项目推进作为工业园区建设的重中之重，树立“招商引资是园区建设生命线”的理念，结合各园区产业特色和产业优势，挖掘园区的特色和优势，创新招商引资方式，注重重点招商、产业招商、以商招商，实现招商形式多样化。

三、比较与启示

通过本次外出学习考察，我们深深地体会到，工业园区篇三：苏州工业园区的考察报告

苏州工业园区的考察报告

毕节地区政协学习考察组

XX-07-29

经地委同意，６月上旬，由政协毕节地区工委主任杨继红率领的、由政协工委秘书长和各县市政协主席组成的毕节地区政协学习考察组，赴苏州考察学习了苏州工业园区建设、发展的经验，并结合毕节地区实际，提出了一些建议。现将考察情况介绍如下。

一、基本情况

1、苏州市基本情况。苏州市毗邻上海，国土面积8800多平方公里，户籍人口630多万，现有企业1XX0多户，其中内资民营企业110000多户；规模以上工业企业1XX多户。XX年实现国内生产总值7740.2多亿元，完成进出口总额2041.5亿美元，为江苏省进出口总额的60%以上。主要产业结构分为IT产业占全部工业35%以上，纺织服装占全部工业15%左右，医药工业占5%；三产比重为1：66：33。XX年实际利用外资82.2亿美元，为江苏省的50%以上。

2、苏州工业园区基本情况。苏州工业园区位于苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口32.7万，其中中新合作区规划面积为80平方公里。园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，1994年2月中新两国政府在北京正式签署合作开发建设苏州工业园区的协议，同年5月实施启动。三年完成“九通一平”（道路、供电、供水、供气、供热、排污、雨水、通讯、有线电视畅通及土地平整）基础设施建设，1998年跨国公司开始进驻。1994年至今，国务院八次发文，在目标规划、管理授权、政策扶持等重大问题上给予直接指导和具体帮助，并明确“凡是符合改革方向的可在园区先行，一时看不准的也可在园区试行”，为园区创造了“不特有特、比特更特”的发展环境。多年来，园区开发建设保持持续快速健康发展态势，主要经

济指标年均增幅超过30%，取得了GDP超千亿元、累计上交各类税收超千亿元、实际利用外资（折合人民币）超千亿元、注册内资超千亿元“四个超千亿”的发展业绩，综合发展指数位居国家级开发区第二位。目前，园区以占苏州市 3.4%土地、5.2%人口创造了15%左右的经济总量，成为了苏州市经济社会发展的重要增长极。

XX年，园区经济社会继续保持平稳较快发展，全年实现地区生产总值

1120亿元，比上年增长15.1%；地方一般预算收入107.5亿元，增长13.1%；固定资产投资492亿元，增长8.1%；实际利用外资18亿美元，进出口总额512.8亿美元，其中出口241.6亿美元，继续保持了较大规模；城镇居民人均可支配收入30578元，农村居民人均纯收入17118元，分别增长了13.1%和12.6%，区域发展呈现“经济持续回升、转型步伐加快、民生更加改善、社会和谐稳定”的良好局面。

二、主要经验和做法

苏州工业园区之所以发展很快，主要得益于独特的区位优势、外部的牵动战略、良好的投资环境、科学的创新意识、高效的服务理念等，使其逐步成为具有国际竞争力的高

科技工业园区和经济开发区。具体的经验和做法是：１、依托区位优势，引进外资企业。上海市是世界500

强跨国公司的集聚地，苏州市利用毗邻上海的地理位置，积极宣传苏州工业园区优势，以此吸引更多的跨国公司进驻园区。经过不懈努力，从1998年开始至今，先后有79家世界500强企业在区内投资了125个项目，投资上亿美元项目达101个，其中10亿美元以上项目6个，欧美项目占比达49%。苏州市利用上海浦东开发的机遇，为浦东开发当好配角，真正体现出了“利用浦东、发展自己”。

2、坚持规划先行，高起点开发。苏州工业园区在开发之初即由中新双方专家制定了富有前瞻性的发展总体规划，科学布局各项城市功能，先后编制实施了300多项专业规划，确立了“先规划后建设、先地下后地上”的科学开发程序和“执法从严”的规章管理制度，先后投入近400亿元基础设施建设资金，超前建设了高水准的“九通一平”基础设施和自来水厂、污水处理厂、燃气厂、供热厂等一批重点源厂；注重生态建设和环境保护，高标准建设了环金鸡湖中央公园、湖滨大道、文化水廊、红枫林等一批城市景观和娱乐休闲设施，建成绿地面积XX多万平方米，绿化覆盖率超过45%，区域环境保护指数位居全国国家级开发区之首。

3、坚持外向牵动，以商招商。园区管委会坚持外向牵动，依靠已进驻的外商企业对外宣传园区良好的投资环境，借力招商，借力发展，为此吸引了很多相关联配套产品的生

产加工商，形成了比较优势的产业集群。英飞凌、三星、日立等50余家跨国公司设立了研发机构，形成了电子信息、精密机械、生物制药、新材料等高新技术产业集群。同时累计注册内资512亿元，其中私营企业注册资本158亿元，初步构筑了国资、民资、外资齐头并进的混合型经济发展新格局。

4、注重经济转型，提升发展水平。坚持走新型工业化之路，较早启动转型，初步走出了一条经济增长、资源集约、生态和谐的发展之路。园区从XX年起，就开始有计划、有系统、有重点地进行转型调整，相继启动实施了“四大计划”、“一大工程”（即制造业升级、服务业倍增、科技跨越、生态优化行动计划和科技领军人才创业工程），加快从外延扩展向内生增长转变，从制造业为主向“三二一结构”转变，推动开放型经济转型升级。经济结构明显优化，坚持先进制造业和现代服务业“双轮驱动”，服务业增加值占GDP比重、高新技术企业产值占工业总产值比重每年提高约2个百分点，去年底分别达到32.5%、63%，并形成“国家服务外包示范基地”、综合保税区等一批新的功能亮点，信息技术、集成电路、离岸外包产值分别约占全国3%、17%和8.8%。发展质量持续提高，开展清洁生产、中水回用、节能降耗和绿色建筑等循环经济试点，万元GDP能耗0.34吨标准煤，

万元GDP的COD、SO2排放量为全国平均水平的1/18和1/40，成为全国首批“国家生态工业示范园”。

5、重视科技进步，增强创新能力。坚持把科技进步作为立区之基、强区之本，大力实施科技跨越计划，不断加大对技术创新的扶持力度。近年来R&D投入占GDP比重每年提高约0.5个百分点，XX年达4.2%，平均每年科技投入增长超过20%，科技进步贡献份额达到70%以上。拥有高新技术企业384家、研发机构160家、创投机构85家、国家级创新基地10个、公共服务平台20多个，建成和在建创新载体300万平方米，国家纳米技术国际创新园、中科院纳米技术与纳米仿生研究所等国家级创新重点项目均落户园区，成为全国“海外高层次人才创新创业基地”。目前，区内集聚了海外留学人员创办企业200余家，跨国公司和国家级研发设计机构60余家，各类高级专业技术人才超2万名；园区被国家知识产权局正式批准为“国家知识产权试点园区”。

6、注重学习借鉴，提高服务意识。为了把园区建设管理好，提高办事效率，苏州市政府结合我国国情，借鉴新加坡经验取得积极成效。累计派出XX多人次赴新加坡学习培训，编制现行规范有效文件103件，确立了全新的“亲商、亲民、亲环境”理念，构建了“公开、公正、公平”和透明规范的法制化环境，初步建立起“精简、统一、效能”的服

务型政府。先行先试探索不断加强，在物流通关、科技创新和生态环保等方面进行了一系列改革探索，创造了多个全国“第一”和“唯一”，例如：全国首个中外合作办学试点、首家保税物流中心（B型）、首个SZV空陆联程双向通关模式、首个综合保税区、首个鼓励技术先进型服务企业发展试点等，较好地发挥了改革开放试验田功能。园区经验加快辐射，国家商务部去年专门发文推广园区发展和借鉴新加坡软件经验，“借鉴、创新、圆融、共赢”的园区经验成为苏州市改革开放和现代化建设的“三大法宝”之一。

三、几点启示

我们与苏州工业园区相比，从表层上看是数字、指标的差距，实质上是思想观念上的差距。苏州人的创新观念、机遇意识、发展思路等等，给我们很多有益启示：

启示之一：我们必须坚定加强工业园区建设的信心和决心。苏州工业园区的实践说明，工业园区是开放的窗口、城市化的主载体、招商的主战场、经济的增长点、发展的新希望。苏州工业园区是发展外向型经济最直接、最有效的手段，是地区经济振兴的重要途径，是加速城市化进程的重要载体，也是跨跃式发

展的前提。与苏州工业园区相比，我们面临的困难更多，发展的难度更大，必须站在更高层次上统一全区干部的思想，

以更加宽广的眼光，更加开放的姿态，更加坚定的信念，重视和加强我区的开发区建设。

启示之二：我们必须高起点、高标准建设工业园区。就是要学习苏州工业园区“不干则已、干则一流”的精神，加快我区工业园区的规划和建设。我们工业园区起步晚，就必须高起点、高标准，形成后发优势。要站在投资者的角度，对照先进，重新审阅、谋划、优化园区的软、硬环境,创造一流的开发环境。启示之三：我们必须树立正确的建设思路和办法。一是要在发展观念上有所突破。工业园区是“特区”，必须做解决思想的先行者和改革开放的试验者。随着园区政策优势的减弱，下一步的发展要更多地取决于园区自身的创新能力。建设工业园区要打破惯式，突破框框，尤其要在开发思路、经营体制、招商机制等方面先行一步，大胆探索。二是要在市场化运作上有所突破。可以借鉴苏州工业园区的“公司化运作机制”，坚持用经营城市的理念、综合开发的手段、改革开放的办法、市场化的运作机制，加快开发区的各项经营和建设，做大做强开发区自身实力，拉动地方经济快速发展。三是要在经营重点上有所突破。突出抓好土地经营、产业经营和资本经营。

启示之四：我们必须倍加珍视不可多得、稍纵即逝的争先机遇。

当前，中央及有关部委高度重视和关注试验区，中央领导同志对试验区建设多次作出重要批示。机遇弥足珍贵、稍纵即逝，机遇是金、抓住就赢，视机不见，就必将坐失良机。苏州之所以发展迅猛，主要得益于苏州工业园区抓住了中国和新加坡加强经贸合作的机遇。我们必须切实增强机遇意识，善于认清机遇，珍视机遇，抓住机遇，用好机遇，力争在发展中赢得主动。

四、几点建议

（一）坚持规划先行，高起点开发。规划先行，对我区来讲，就是按照国家产业政策和《毕节地区工业聚集区总体发展规划（XX—2020年）》，完善和制定全区18个工业园区的发展规划，既要有总体规划，又要有专项规划，既要有用地的布局规划，又要有产业发展规划。高起点开发，一是要结合我区实际能力，形成一个投资主体（公司），市场化运作，按照高标准进行基础设施建设，为吸引外资企业创造良好的投资环境；二是要注重资源集约利用，提高工业用地投资强度标准。苏州中新工业园区XX年的投资强度达到11亿美元/平方公里，XX年已经达到了17亿美元，平均每亩投资强度为110多万美元，人民币达到900万左右。我区各工业园区工业用地的投资强度应根据实际确定科学合理的指标。三是要坚持规划的严谨和严肃性，不得随意变更规划。园区