家属区物业管理方案
Xxx属区物业管理方案
xxxx物业管理有限公司
二○一六年十一月二十七日
一．物业公司简介
xxxx物业管理有限公司系宝鸡好猫实业（集团）有限公司的全资子公司，于2014年11月成立。公司注册资金50万元，主营楼宇（多层、高层）的管理；房屋修缮；设备的维护、保养；停车服务；保洁环卫服务；绿环服务；消防管理服务；房屋中介；房屋清扫保洁；康乐健身；家政服务；物业管理等业务。
二．宝烟家属区物业管理承揽区域基本情况
xxxx物业管理区域分为xxxxxxx其中：东院小区13栋楼（多层11栋、小高层2栋），住户共761户，建筑面积是58030.52平方米；南院小区6栋楼（多层4栋、小高层2栋），住户共301户，建筑面积是19274.46平方米；北院小区多层6栋楼，住户216户，建筑面积是16619.2平方米；高层小区2栋楼，住户424户，建筑面积是59360平方米；英达路小区多层1栋楼，住户42户，建筑面积是4030.81平方米；马营小区多层3栋楼，住户168户，建筑面积是15331.8平方米。
物业公司承揽管理区域占地面积约 114亩，总建筑面积 17.24万平方米，总户数1912户，机动车停车位358个，绿化率约为30%。小区配套设施较完善，地理位置相对分散。
三．物业服务内容
（一）房屋建筑管理：对院区楼栋及附属建筑的保养、维修，使之保持良好的使用状态，管理范围包括墙面、天棚、屋檐及楼内的阶
梯、扶手的维护维修保养。
（二）设备维修管理：对院区内公共区域内供排水、供电、供暖、公用设施等设备的运行、保养、维修，使之保持良好的使用状态。
（三）清洁管理：对小区内公共区域的清洁、清扫，垃圾、废弃物的清运处置，及定期排污、清污，以保持小区的干净整洁。
（四）绿化管理：对小区绿化区域进行日常养护，保持良好的生态环境。
（五）消防管理：对业主、物业使用人的消防宣传教育，消防器材、设施的养护，消防力量的组织和管理。
（六）安全管理：小区范围内的治安、保卫、巡逻、监控等，处理小区内突发事件，保持小区良好的生活环境和秩序。
（七）车辆管理：对进出及停放在小区内的车辆进行管理，维持小区良好的交通秩序。
四．收费标准
1.参照宝鸡市物业管理二级服务标准、三级收费标准制定：
元/㎡.月
1.说明：在“三供一业”分离移交过程中，设立物业收费过渡期两年。2019年开始全部按社会化管理收费。
2.物业费按季度收取。
3.空置房物业收费参照宝鸡市相关规定执行。
4.机动车（小汽车）停放服务费：
说明：（1）地下、地上停车位收费标准，基本延用现行院区车位收费标准。机动车位因管理难度较大，在现行30元/月的收费基础上翻倍。
（2）临停车辆，参照宝鸡市市区机动车停放服务收费标准执行。
5.经业主代表大会同意后，广告位租赁及机动车停放服务费收入纳入物业费核算。
6.电梯使用费、小区垃圾清运及处置费暂不收取；水电公共使用及损耗，住户暂不分摊。
7.物业收费、停车服务费为暂定收费，如遇市政府调整物业收费标准，或经居民代表大会同意后，可对暂定收费价格进行调整。2020
年以后的收费价格，由物业公司与居民代表大会或业主委员会协商确定。
五．服务承诺
按照“全天候服务、全过程管理”的物业管理理念出发，参照宝鸡市物业管理二级标准执行。
（一）人员配备
宝烟家属区管理、服务人员不少于55人。物业管理持证上岗人员11人。初步人员设置：管理人员3人，客服人员2人，安保人员26人，保洁人员13人，维修人员8人。
（二）安保服务
1.建立健全社区安防制度，制定火灾、防汛、治安等突发事件应急预案及处置方案。
2.建立保安队伍，统一着装，文明值勤，实行小区24小时值班及定时安全巡逻，及时发现和消除安全隐患。
3.对小区外来人员及车辆进行询问登记。车辆停放规范，不占用消防安全通道；非机动车辆按规定位置停放。
（三）卫生保洁及生活垃圾清运
1．制定《小区卫生保洁管理细则》，确保小区内公共道路地面、楼内公共区域整洁、干净。
2．小区内道路地面每天清扫1次，楼内公共区域每周清扫2次；绿化带花园每月清理垃圾1次；照明灯杆、宣传栏每季度清洁1次；排水沟、渠每季度清理1次；公共卫生间每天打扫2次；小区垃圾两
天清运1次。
3.督促居民对公共区域内堆放的杂物及时清理。
4.每年5—10月进行病媒防治消杀。
（四）公共设施、设备维修检查
1.应急维修1小时人员到位检查；一般维修4小时人员到位检查。
2.生活供水系统每日巡检1次，消防供水每周巡检1次；采暖季设备运行期间每2小时检查1次；视频监控、消防监控每日做好设备运行记录。
（五）绿化养护管理
1.定期对小区内的绿化带进行保养、整形、施肥、浇灌。
2.对自然灾害造成的树枝折断、倾倒，及时清理，消除隐患，并按季节进行补栽补种。
（六）其它
物业企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面，按照国家或地方相关规定执行。每年向居民代表大会公示物业项目费用收支情况。
六．检查监督
物业公司日常管理和服务接受宝烟双退办、宝烟社区、院区居民代表大会及业主指导、监督。全心全意为业主提供优质服务，不断提高服务质量，使物业保值、增值，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。
日常物业管理运作
日常物业管理阶段是物业公司实施公共设备设施管理与业主服务功能的重要阶段，针对宝烟社区的特点，我们的物业管理工作将由前期介入阶段、日常管理运作阶段二个部分组成。
前期介入阶段，我们深入了解规划设计思路和业主的层次需求，从物业管理的角度对设施设备日后维护保养及业主使用便利等方面提出一系列合理化建议，并依据市场调研的结果，提前准备物业管理方案，为接管打下坚实的基础。
一、前期介入阶段的管理
1、针对小区实际情况，提前准备管理方案
在前期介入工作中，我们一方面参与小区规划建设，另一方面，结合宝烟社区的实际情况，提前准备管理方案，提交详实科学的物业管理可行性调研报告。对宝烟社区的物业管理进行准确定位，并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案、围合式环境方案等。
2、提前对业主进行物业管理宣传
为了更好地实施将来对宝烟社区的管理，我们把对业主的宣传作为前期介入的一项重要工作。通过宣传讲授有关知识，并组织部分宝烟社区业主参观学习，以求取得良好的社会效果，为日后管理工作的开展打下基础。
二、日常管理运作阶段的管理
对小区的常规物业管理运作阶段，管理公司将严格执行各种规章制度，注重每一个服务项目人员的培训、考评、加强日检、周检、月检工作。
（一）管理处内部运作管理
1、用户报修处理工作规程
尽快处理用户的报修，规范维修工作，确保为用户提供满
意的服务。
（1）管理处负责记录报修，并传达至工程部。
（2）工程人员负责报修内容的现场确认及维修。
（3）工程部主管负责维修监督，对“维修服务项目表”以外的报修内容进行评审。
2、用户投诉处理工作
确保用户的投诉能及时、准确、合理地得到解决。
（1）管理处负责对用户投诉的记录和协调处理工作。
（2）被投诉部门按照客户部投诉处理的安排具体解决有关问题。
（3）管理处负责对投诉处理的效果进行检查。
3、服务收费管理
规范管理处服务收费（包括管理费、水电费）程序，确保
用户对服务的满意。
（1）管理处为用户提供有偿维修服务收费及每月管理费、
水电费的收取。
（2）管理处财务人员负责办理各项费用的收取工作。
（3）楼管员负责派发各项收费通知单，并协助财务做好各
项费用的催缴工作。
（4）工程维修人员负责对有偿维修服务进行计费。
（5）管理处项目经理助理对有偿维修服务收费进行审核。
4、突发事件或异常情况处理
确保管理处辖区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴
等各类突发事件或异常时，能迅速、果断进行处理，保护
业主的人身及其生命财产安全。
（1）管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训，
并负责抢救现场指挥及督导。
（2）当值人员应严守岗位。
（3）护卫员负责安全防范，工程人员负责水电供应及抢
修。
（4）其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护或
抢险。
（二）给排水设备管理
1、给排水设备及水景运行管理
确保给排水设备保持良好技术状态，保证生活、消防用水、
水景用水的需求。
（1）机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及
异常报告。
（2）给排水维修工负责给排水设备维修保养。
（3）工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述
工作的检查监督。
（4）管理处项目经理助理负责上述工作的检查监督。
（5）物业主任负责向有关用户通知停水情况。
2、操作
使给排水设备性能稳定，保证正常运行。值班机电工负责
给排水设备（设施）的操作巡查、记录及异常情况的报告。
3、给排水设备（设施）的维修保养
及时处理给排水设备（设施）故障，确保设备性能。给排
水维修工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的
联络工作。
（三）消防管理
1、中控室设备运行管理
确保中控室设备（消防系统、护卫闭路电视系统、红外线
防盗报警对讲电话系统、公共天线系统）处于良好状态，
保证用户的生命和财产安全。
（1）中控室护卫员负责中控室设备的清洁、操作、监控、
记录。
（2）中控室维修工负责中控室设备维修保养。
（3）工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述
工作的检查监督。
（4）管理处物业主任负责上述工作检查监督。
2、中控室设备操作
确保消防设备、护卫闭路电视系统操作之安全性，正确性。
中控室护卫员负责中控室机电设备操作。
3、中控室设备维修保养
确保中控室设备（消防系统、护卫闭路电视系统、红外线
防盗报警对讲电话系统、公共天线系统）性能良好，保证
安全运行。
（1）中控室维修工负责中控室设备维修保养。
（2）工程部主管对维修保养工作进行指导，检查监督及外委修理的联系工作。
4、防火管理
建立行之有效的消防管理安全体系，保证住宅区内用户的
生命和财产安全。
（1）中控室维修工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工作。
（2）工程部主管对上述工作进行检查监督。
（3）管理处物业主任对辖区消防工作全面负责。
5、火警、火灾应急处理
定期演练对迅速扑灭火灾，保证业主生命财产安全。
（1）中控室人员负责消防监控、报警工作。
（2）工程人员负责消防设备运行。
（3）义务消防队员负责火场灭火。
（4）楼管员负责现场维修警戒。
（四）机电设施养护和修缮管理
对宝烟社区公共设施机电运行和保养工作，按公司物业管理质量标准规范运作，具体主要工作内容如下：
1、运行组：
保障小区供电、供水，消防等正常运作并做好记录;巡视设
备房和设备运行情况，做好巡查记录;搞好设备房的物品管
理，加强安全防范工作。
2、维修组：
负责机电设施，设备的各项维修、保养工作，并做好记录;
定期清洁所管理的设备和设备房;负责对设备设施进行全
面巡视、检查，发现问题及时处理。
（五）治安管理
１、护卫队管理
通过制定护卫员内务、作风、纪律的管理规定，确保护卫
员自身素质的提高，自觉维护护卫工作的正常运行。
（1）护卫员负责本岗位的治安保卫工作及辖区内正常
秩序维护。
（2）护卫班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况
的处理。
（3）护卫经理/队长负责管辖区治安工作的管理。
２、护卫员仪容仪表要求及用语规范
保证护卫员有良好形象、精神风貌、言语行为规范，提高服务水平。
（1）护卫员应遵照“仪容仪表要求”执行，并使用规范用语。
（2）当班护卫班长负责督促检查队员的仪容、仪表和用语规范。
（3）护卫经理/队长负责检查和考评
3、门卫值班岗工作
通过对辖区进出人员的控制，确保辖区的安全。
（1）熟悉本辖区内业主情况。
（2）维护辖区内环境卫生。
（3）严格执行来访人员登记制度。
（4）严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。
（5）协助邮递员做好邮件收发工作。
（6）在大门做好人、车分道的把关工作。
4、巡逻岗工作
监视和巡查管辖区，防止不安全事件发生。
（1）熟悉各执勤岗的职责和任务，协助各个岗位处理疑难问题。
（2）巡查楼层等公共部位设施设备完好情况，做好记
录。
（3）维持辖区内的治安秩序和交通秩序。
（4）当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作，并做好记
录，及时将当班情况反馈给相应部门。
（5）队长负责、督导工作，对工作提出改进方法及注意
事项。
5、中控室岗位工作
监控系统，特别是消防、车场、人行道、车道、电梯监视
系统、安防系统的运行状况，确保出现异常情况时能及时
处理。
（1）负责消防监控及录像。
（2）负责本责任区内设施设备的保养。
（3）负责相关消防表格的记录。
（4）听从中控室工程师工作安排。
（5）保障消防电话的畅通。
（6）负责责任区域内的清洁卫生工作。
（六）清洁管理
对小区清扫保洁实行垃圾日产日清，时时保洁服务。
1、住宅区室内部分清扫服务安排：
①早晨6：00－10：00清扫拖抹各单元楼层道和楼道口。清洁墙
面，清扫天面，清洁水池，清运杂物。
②下午13：30－17：30擦抹扶手、电子门、信报箱、消防栓、
灭火器、灯具、垃圾筒等公共设施。
2、住宅区室外部分清扫服务安排：
①早晨6：00－8：00清扫道路、草地、公共场地、停车场及公
共卫生间各一遍。清运垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水冲洗。
②上午8：30将垃圾拖运到垃圾中转站，并清洗中转台和排水沟
及手推垃圾车，并用喷雾器对中转站及周围地面消杀喷药。
③对小区的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排
水沟全面清洁，每小时循环一遍。
④13：00－17：30清运各单元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中转站，
并消杀、喷药，清洗垃圾箱，对小区进行保洁，每小时循环一
遍。
（七）园林绿化管理
对小区绿化养护工作内容：
（1）整形造形：2次/年
（2）施肥：春秋各一遍
（3）浇水：因时因地制宜浇水，浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜。
（4）除杂草：中耕1遍/季，平时1遍/天，下雨天除外。
（5）补缺：视缺苗情况及时补缺。
（6）杀虫5-10月定期消杀病媒
（八）车辆管理
对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区出入口值班岗负责。小
区业主车辆持固定保管卡进出小区，小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场。具体管理方式如下：
1、车辆进岗：
（1）当发现有外来车辆需进入住宅区时，驶近道口挡车器（道闸）时，应立即走近车辆，向司机立正行举手礼。
（2）当司机开启车窗递上固定保管卡后，确认业主车辆身份，并在卡上迅速记录车辆驶入时间及其他应填项目，交还给业
主后人车放行。
（3）当司机开启车窗后，声明为外来车辆后，发给司机临时停车保管卡，并在《车辆出入登记表》上准确记录车辆情况后，
引导车进入停车场。
（4）当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆进入时，查证后放行，并迅速作好登记。
2、车辆出岗：
（1）当发现有车辆驶出住宅区道口挡车器时，即上前立正并请司机交还保管卡，并核对车牌号。如果是固定保管卡，迅速
填写车辆驶出时间，交还给业主后立即开启挡车器。如果是
临时保管卡，核查进场时间，如果没有超过半小时，开启道
闸放行，如果超过半小时，则应按标准收取停车费，随手给
发票，收费手续完毕后开启道闸放行。
（2）在收卡验证收费后，迅速在《车辆出入登记表》上准确填写有关内容。
（3）若后面有车紧跟，应立即在车前示意停下后，立即放下道闸，再按上述规定处理下一辆车的放行。
（九）房屋管理
对宝烟社区的日常房管事务管理，按照公司物业管理理质量标准规范运行。具体管理方式如下：
1、每天工作安排：
上午8：00－8：30处理业主申报投诉;8：30－9：30巡视;9：30－11：30跟踪监督;14：00－15：30学习、培训、整理档案;15：30－16：30巡视;16：30－17：30走访、回访。
2、房管服务内容：
（1）跟踪监督：日常3遍/天，入伙期间8小时/天
（2）巡视：日常2遍/天，入伙期间8小时/天
（3）走访：3次/月，1遍/月
3、房管日检项目：
（1）装修巡视（2）投诉接待（3）违章检查（4）车辆
管理
（5）治安（6）清洁（7）绿化（8）维修（9）机电设
备
（10）社区活动（11）员工宿舍（12）内容巡视
4、房管日检处理方法：
（1）记录巡视发现问题，搜集业主的反馈意见。
（2）对巡视中发现的问题，分类进行处理。
A、填写意见转呈表
B、发现维修不合格，填写维修记录，安排维修。
C、发现违章行为按“违章处理规定”执行。
D、发现严重不合格的，填写纠正措施报告。
（十）物业管理工作抽查与考核管理
建立公司对管理处物业管理工作抽检与考核规程，验证服务质量是否符合规定的要求。
1、经理担任抽检小组组长，负责抽检小组的建立和抽检工作
的组织。
2、抽检小组成员负责抽检工作的实施。
XX小区物业管理服务方案
贵人国际紫荆城一期前期 物业管理方案 一、项目概况 该项目位于平顶山市中心路与南环路交叉口西北角，东临市鹤林鹏商贸，西临市国安局，南至南环路，北至工商银行。项目占地面积9017平方米，建筑占地面积1975.58平方米，绿化面积3606.8平方米，总建筑面积56096.42平方米，其中住宅面积36238.44平方米，商业面积8946.88平方米，地下建筑面积10911.1平方米，内设物业管理用房70平方米。 二、物业管理内容 1、前期工作 2、物业管理行政工作 3、物业接受移交工作 4、财务管理 5、物业机电工程部协调事项 6、对外联系 7、小区保卫保洁工作 8、工程进度 三、具体实施方案 方案之一：前期工作篇
1、工作目的 （1）对项目的全方位了解和认识 （2）早期介入入伙前物业管理工作 （3）为各岗位启动做前期调研、统筹、安排工作2、运作程序 （1）项目熟悉 （2）各种图纸收集，并进行图纸档案管理系统（3）工地门禁管理 （4）售楼处各项服务措施 （5）物业管理各项收费标准咨询、市调、估算（6）物业管理费用测算 （7）物业管理前期文件准备（此项分为三类） A.临时管理合同 B.前期物业管理合同 C.装修管理规定 （8）工程跟进 3、实际操作 （1）进行例会制、时间制、内容制、责任制 （2）制定工作小结、工作总结 方案之二：物业管理行政工作篇 1、工作目的 （1）完善行政工作管理制度
（2）提高行政工作质量 2、运作程序 （3）成立项目处，设立各级管理机构及各岗位 （4）草拟各级管理员工岗位职责 （5）制定物业管理处员工手册 （6）落实物业管理用房 （7）落实购置日常办公设备及工具 （8）确立人员招聘计划 （9）对管理处管理层进行招聘及岗前培训 （10）对管理处操作曾进行招聘及岗前培训 员工工装订制 （11）草拟各部门规章制度 （12）草拟小区公共管理制度 （13）定制《业主手册》《房屋使用说明书》等对外颁发文件3、实际操作 （1）形成共建操作流程 （2）层层审核，责任到人 （3）制定工作小结、工作总结
写字楼物业服务方案(DOC 32页)
写字楼物业服务方案
一、管理整体设想及策划 （一）管理整体设想 结合写字楼的开发理念，确立管理总体思路，将这种开发理念延续到物业管理中，坚持向全体业主提供专业化、规范化、个性化物业管理服务，同时协助物业推广，使之在城市商务区呼之欲出。 1、写字楼物业管理服务与酒店式管理服务相结合的管理模式。 在经济飞速发展的背景下，物业的品质发生了很大的变化，物业管理也不能墨守成规。根据楼盘和业主的特点，寻求写字楼物业管理服务与酒店式管理服务的最佳结合点，以创造符合实际的、受广大业主欢迎的物业管理新模式，即“酒店式服务、写字楼式管理”的物业管理模式，并努力寻求个性化服务与规范化服务的结合点。既强调规范化服务，又重人性化服务，使业主能够各取所需，各得其乐。拟完善以下物业管理服务： ◎建立客户服务中心。客户服务中心将是我们与业主、访客沟通的主要窗口和桥梁，所有服务需求将通过因特网、电话或直接来访集中在客户服务中心进行统一的处理和跟踪服务，以节省业主的时间，提供温馨、便捷的主动式服务，确保所有的服务需求能够直接、高效地进行处理，提高业主的满意率。 ◎丰富特约服务内容，满足业主不同层次需求。我们将为业主提供无微不至的特约服务，并将特约服务的服务过程作为与业主近距离沟通的方式，把每一项服务工作做细做好。同时，不断根据业主需求调整服务内容。 ◎拟开展类似于酒店“金钥匙”服务，提倡虽然不是无所不能，但一定是竭尽所能，要尽可能、想尽一切办法、充分利用公司资源和外部资源，帮助业主完成其所提出的服务需求。 2、坚持物业管理服务中事先告知的管理办法。从物业销售时协同开发商与业主签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。让业主提前了解今后在物业管理中的权利和义务，对有关物业的使用、维护、管理，违反《业主临时公约》应当承担的责任等事项依法做出约定。业主房屋装修前，严格装修审批程序，结合《业主临时公约》、《大厦装修管理办法》及《装修管理规定》，告之业
家属区物业管理及收费方案(修订)
家属区物业管理方案 一、物业管理目标 保持和提高物业的完好程度。通过加强对小区的管理养护及对使用人的管理和服务，提升小区环境品质和业主生活质量。 二、物业管理内容 1、对小区内房屋建筑物本体共用设施设备（共用上下水管道、共用照明、供电系统、供水系统、供暖系统等）的维修、养护和管理。 2、对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含房屋装饰装修建材垃圾）。 3、对公共绿地、花草树木、建筑小品、健身器材的维护与管理。 4、车辆进出和停泊管理。 5、对小区进行安全监控和巡逻等安保工作。 三、管理标准及要求 1、环境卫生管理 清洁卫生范围：楼宇间的公共部位，如楼梯走道等。物业区域内的公共场所，如物业辖区内的道路、绿化带、停车场、公共娱乐场所等。 监管部门：总务科 标准与要求： ①清洁卫生工作做到定人、定时间、定任务、定质量。做到每天早9点以前对共公区域路面进行清扫。每周对住宅楼楼梯进行一次清扫，对楼梯间扶手进行擦拭（一次未打扫扣罚物业公司200元） ②垃圾清运及时，做到当日垃圾当日清除，实行垃圾袋装化的办法集中收
集垃圾，做到楼前无垃圾堆放、垃圾箱外无垃圾外堆现象（垃圾不及时清理或外堆扣罚物业公司200元）。 2、绿化及积雪清扫管理 绿化管理范围：公共绿地（指物业范围内公共使用的绿化用地），街道（指物业范围内各种道路）。 标准与要求： ①是做到春夏秋晴天每2到3天浇一次水，时间为晚上12点至早上6点为宜，若遇下雨不浇水。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。 ②是定期对灌木施肥、整形，并根据其长势采取合理措施。（如未按要求操作一次扣罚物业公司200元）。 ③是发现死树、死草定期负责补栽、移植。（不按要求补种草木，一次扣罚1000元） ④禁止小区内住户破坏草地绿化，在草地上种菜、私养家禽。（如不及时制止，发现一次扣发物业公司500元） ④冬季积雪及时清运，做到雪停就行动,积雪不过夜。（如不及时清运，一次扣罚1000元。） 3、治安管理 治安管理范围：大门及监控室值班，夜间巡逻，对外来租房人员实行登记管理，保护业主的人身财产安全等。 监管部门：保卫科 标准与要求：要求值班人员二十四小时值班，对进出人员和进出车辆登记，加大小区巡逻力度，每晚不低于两次。对外来租房人员及出租房业主信息
万科物业管理服务方案说明
物业项目服务方案策划 姓名： 学号： 专业
金隅万科城物业管理服务方案 基本信息 物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率：2.90 绿化率：30% 物业费：2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米 楼盘介绍 金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。 周边配套设施 中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。 楼层状况 一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点
大厦物业管理方案大纲
第一章物业管理服务的整体设想及策划 物业管理目标 严格按照我们公司的整体构想和管理策划思路为中心，开展管理和服务以创优为目标进行整体规划。 争创优秀小区，严格按照创优小区标准来进行操作。 第二章进驻管理程序及相关内容 ●前期介入服务 将根据施工进度的实际情况，对“项目”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 ●建设施工阶段工作内容 监控和消控中心的设臵； 公共照明开关设臵位臵； 小区垃圾房的设臵； 公共告示栏的配臵； 各种便民标识的设臵方案 能源设施的改造方案 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力； 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；
提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布臵及所用建材的性能 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）； 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 配合设备安装、管线布臵，进行现场监督，确保安装质量； 提出遗漏工程项目的建议； 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、 ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今 后的物业管理成本。 确认垃圾堆放点。 计划施工阶段结束后，相关档案记录在册，上报房产公司和总公司。 ●竣工验收阶段工作内容 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案； 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程； 参与重大设备的调试和验收；
最全的住宅小区物业管理方案
最全的住宅小区物业管理方案 龙山国际住宅小区物业管理方案 目录 1.0 居安泰物业公司企业理念 1. 企业宗旨 2. 企业精神： 3. 工作态度： 4. 服务准则： 5. 企业管理理念： 6. 员工修养理念： 7. 企业服务理念： 8. 企业愿景： 2.0 项目基本情况 1. 龙山国际一期项目概况 1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况 2. 项目物业管理分析 3.0 收费项目及标准报备 1. 关于物业管理收费的初步意见 4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利 4.1 管理机构设置 4.2 人员定编 4.3 人员薪资体系 5.0 开办测算及日常管理测算 5.1 前期投入明细表 5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表) 5.3 人工费明细表
5.4 办公费明细表 5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 5.6 设施设备维护维修费明细表 5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表 6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理 2.0 公共事务管理与人性化服务 3.0 环境服务管理 4.0 机电设备的维保管理 5.0 内部运行机制 5.1 《装修管理规定》 5.2 《住宅装修管理公约》 5.3 《物品搬进（出）管理规定》 5.4 项目管理中心经理岗位职责 5.5 事务助理岗位职责 5.6 前台监控员岗位职责 5.8 工程水电人员岗位职责 5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责 5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责 5.11 安防部主管岗位职责 5.12 安防班长岗位职责 5.13 巡查员岗位职责 5.14 交通、车辆管理员岗位职责 5.15 义务消防员岗位职责 5.16 环境服务部主管岗位职责 5.17 绿化班长岗位职责 5.18 保洁班长岗位职责 5.19 保洁员岗位职责 5.20 绿化员岗位职责 5.21 出纳收费员岗位职责
物业管理服务方案提纲.doc
物业管理服务方案提纲1 学院物业管理服务方案提纲 一、学院物业管理服务背景 (一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解， 制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案） （二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。） 1、注重学院形象。（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院 形象） 2、把握功能特点。（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理， 提高资源利用率。） 3、整合技术资源。（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术 组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性
的技术支持。） 4、注意特殊专业与建筑。（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室 加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。如图书馆应注意防火防潮工作。） 二、学院物业的基本情况 （一）学校物业项目基本经济技术指标。（物业公司接管学院物业之后必须了解的情况要素） （二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。尤其是以前未接触过的。） （三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。） （四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。） 三、物业管理的基本思路和绩效目标。 （一）物业公司根据学校的学期来制定与季节相对应的工作
小区物业管理服务整体服务方案
小区物业管理服务整体服务方案 xx小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下： 1、管理理念定位 树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。 1.1服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理 在xx东苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使xx成为“人性”得以充分张扬的空间。 1.1.1 对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。 1.1.1.1管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。 1.1.1.2不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。 1.1.2 引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障。 1.1. 2.1多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。 1.1. 2.2主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。 1.1. 2.3关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。 1.1. 2.4为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。 1.2 管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。 业主置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。
办公楼物业管理方案
第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划 一、认识与定位 （一）全国战略长沙重点 （二）项目定位 二、工作重点和零风险工程 （一）三个重点 （二）零风险工程 三、指导思想、管理模式、管理目标 （一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担 （二）一种模式：[经营型]物业管理模式 （三）管理目标两项承诺 四、四大优势 （一）观念优势：满意只是起点（以服务客户为最高原则）（二）技术优势：楼宇设备管理技术支持 （三）配套优势：提供综合性物业管理服务 （四）经验优势：外接项目管理服务的实践 五、八项措施 第一章管理方式、工作计划和物资装备 一、管理方式 二、工作计划 三、物资装备 第二章管理人员配备、培训与管理 一、管理人员的配备 （二）管理处人员配置 （三）各部门人员素质要求 二、管理人员的培训 三、管理人员的管理 第三章管理规章制度和档案的 建立与管理 一、管理规章制度的建立 二、档案资料的建立与管理 第五章指标的承诺及其措施 第六章管理成本测算和管理费标准 一、物业管理费标准 二、对物业管理处财务管理的认识 三、管理处控制成本主要措施 四、机关新大院物业管理有关费用测算 第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入一、物业管理的前期介入 （一）施工期的物业管理 （二）办公大楼设施设备调试期物业管理 （三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理 二、办公大楼后续工程的前期介入
三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施第八章社区文化和便民服务 一、社区文化与物业管理关系的再认识 （一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。 （三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。（一）社区环境特点 （二）社区总体目标 （三）保证社区文化总体效果的主要措施 三、便民服务 第九章机电设备设施的管理 一、系统的日常运行 二、设备系统的应急处理方案 （一）设备故障处理规程 （二）发生火警处理规程 （三）电梯困人救援规程 （四）供电电源停电故障处理规程 （五）停水及故障处理规程 （六）空调故障处理规程 三、系统的维护保养 （一）维护保养工作方式 （二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制（三）主要系统定检工作要点 （四）设备维护保养检修计划和标准 四、节能管理 五、技术改造、更新 六、技术资料的收集、管理、使用 第十章物业维修养护计划和实施 一、房屋本体及公用设施维修养护范围 二、房屋本体及公用设施维修养护运作 三、房屋本体及公用设施维修养护周期 四、房屋本体部分维修计划、标准 五、公用设施维修养护计划及标准 第十一章日常物业管理的综合服务 一、事务管理 三、保安及消防管理 五、设施管理
家属院物业管理方案
xx管理处家属院物业管理方案 二O一二年二月二十日 目录 一、项目概况 1 1. 地理位置1 2. 项目主要经济指标 1 二、物业管理内容2 1、房屋及设施设备管理 2 2、环境卫生管理 4 3.绿化管理 5 4、治安消防管理 5 5、车辆交通管理 5 6、公共管理 6 7、常规性公共服务 6 9、经营性多种服务 6 三、物业管理模式7 1、管理方法7 2、运作程序8 3、实施措施8 4、管理手段8
四、物业公司组织机构和管理制度9 1、物业公司组织机构9 2、公共管理制度17 3、内部管理制度（各岗位职责）19 4、人员配置和人员的素质要求22 五、物业费的成本测算22 六、业服务内容、标准及质量保证措施23 1、基本服务：23 2、公共服务24 3、便民服务26 四、服务承诺标准29 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1. 地理位置 本项目位于北京市密云县溪翁庄镇，密云水库管理处东侧，南临水库南线。 2. 项目主要经济指标
二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
物业管理服务方案提纲
长沙民政学院物业管理服务方案提纲 一、长沙民政学院物业管理服务背景 (一)、学院背景（物业公司通过对学院历史、文化等相关方面的了解， 制定出更加符合学院师生的物业管理服务方案） （二）、物业特点：（学校的物业管理既是最轻松也是最复杂，学院系别较多，各种专业设施设备也有诸多不同，物业公司必须制定出详尽的方案，才能真正做好一个大学的物业管理服务。） 1、注重学院形象。（物业公司应对教学楼等各种注意保修，以保持我院 形象） 2、把握功能特点。（根据各栋的不同利用方式，制定合理的安排管理， 提高资源利用率。） 3、整合技术资源。（学院物业管理项目众多，所以可以最理想的的技术 组织方式是以主干专业管理人员为核心组建服务中心，以外围技术组织为补充，强化专业管理水平，而且要保证外围技术力量全面性、及时性、经常性 的技术支持。） 4、注意特殊专业与建筑。（如物管专业，物业公司可与学院物管教研室 加强联系，以促进学院物管水平的提高并有利于加强学生对专业的了解与熟悉程度。如殡仪专业，物业公司在该系的管理应该从实际情况出发，制定合适的方案。如图书馆应注意防火防潮工作。） 二、学院物业的基本情况 （一）学校物业项目基本经济技术指标。（物业公司接管学院物业之后必须了解的情况要素） （二）物业的性质、类型、使用功能（民政学院作为一个大学，物业方面的设施设备肯定要多于小区，因此必须对学院各种设备设施要有相当的了解。尤其是以前未接触过的。） （三）物业项目内部情况以及相关地理情况（将学校的地理位置，周边地理环境摸清，更利于以后的长期管理。如我院的地形起伏较大，校园面积较大，树木较多，后山多墓地，清明扫墓必须严格巡逻。） （四）物业项目外部条件（学院交通位置等各种有利条件都必须了解好。）
某小区物业管理方案
第一章前言 “×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规管理、追求创新、服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点
◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； ◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； ◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； ◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点： 1、完善服务、诚信待人。 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。 2、环境管理责任到人 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最
办公楼物业服务方案
办公楼物业服务方案 物业管理是房地产投资、开发、流通的延续和完善，也是现代 化城市房地产经营管理的重要组成部分。步入新世纪以后，追求安宁、 祥和、舒适优雅的办公、居住环境，早已成为现代城市人物质文明和 精神文明需求的标志。市场对办公、住宅的环境、质量、功能以及管 理服务等也正进行着重新的认识和定位。有效的物业管理将延长物业 在自然损耗下的使用期限，一座保养、维护良好的物业，可以使用几十、上百年甚至更长的时间，而专业的物业公司是以创造尽可能理想 的环境为原则，通过长期的养护和改善，使每一个物业项目的收益水平、投资和使用价值得以充分发挥，实现物业的保值、增值。 一、公司简介 渭南市君临物业管理有限公司成立于2015年1月，是一家具有 独立法人资格的专业化物业管理公司.公司的业务范围主要有住宅、 商业、写字楼物业服务管理及家政保洁、外墙清洗、园艺绿化、工程 维修等配套服务。 公司成立以来，经过不断摸索、进取、努力开拓和定期（不定期）组织员工培训，现拥有一支经验丰富、训练有素、忠于职守、作风严谨的管理队伍和专业技术队伍，公司着眼于未来，积极遵循物业管理的发展趋势，已初步实现物业管理上档次，管理区域上规模，按照ISO9001：2000国际质量管理体系文件与标准制定，并实施了标准规范的各部门《岗位职责》、《员工礼仪规范》、《标准操作规程》、《绩效考评》等管理制度及
服务规程。 公司坚持“诚信服务进千家万户，微笑送五湖四海业主”的服务理念，在恒毅人和各业主以及使用人之间架设了一座互相信任、互相理解的桥梁。我们的工作目标就是为业主及使用人营造一个良好、舒适、温馨、愉快的办公和居家环境。 二、公司组织架构： 渭南市君临物业管理有限公司实行总经理负责制，下设人事部、财务部、物业管理部、工程部、保安部、保洁绿化部。公司内部实行部门管理目标责任制，分月、季、年按照管理目标责任书对各部门进行绩效考评，在充分发挥各部门的主观能动性的前提下，公司在宏观上进行监督管理，保证了所管楼盘的服务质量及服务水平。 三、公司经营特点与理念 君临物业紧密结合区域、物业和业主的特点，制订和完善个性化的服务设计，因地制宜地不断进行整合和提升，建立起令人耳目一新的质量模型。服务启动超前化。一旦与合作单位建立合作关系，立即启动前期服务工作，从物业管理的独特视角为合作单位提供各方面有说服力的建议。服务理念人本化。所有工作首先考虑最大限度地方便业主，以业主的满意作为管理服务的出发点和归宿点，力争零缺陷、无微瑕服务。服务内容菜单化。针对业主的服务“菜单”提供服务，全过程、全方位、全时空地满足业主用户发展变化着的、一切有支付能力的正当需求。服务标准精确化。将物业管理的全部事务数据化，以可知、可感、可辨、可验的服务作业标准，保证为业主用户提供优质的服务产品。服务设计
家属院物业管理的方案
家属院物业管理的方案 Revised as of 23 November 2020
家属院物业管理方案（草案）第一章总则第二章业主代表大会和管委会第三章物业管理公司 第四章业主公约第五章物业的使用与维护第六章费用的收缴第七章家属院公共设施必要的维修改造第八章罚则 第一章总则 第一条为加强我院家属院物业管理，推动家属院物业管理的规范化、市场化，形成职责明确，利益分清，产权清晰，谁使用谁付费市场化动作机制；提高物业管理水平和服务水平，创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活环境，依据《郑州市物业服务收费管理实施办法》及郑州市物业管理相关管理规定，结合我院家属院实际情况，提出一下：第二条下列用语在本办法中的含义： （一）医院家属院是XXX6X院1至14号家属楼及、号家属楼，XX路1—5号家属楼，XX小区1—2栋家属楼，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区； （二）物业是指三处家属院内各类房屋及其相配套的公用设施、设备及公共场地； （三）业主是指住在三个区域家属院内的房屋及其附属物的所有权人；第三条家属院的物业管理实行业主自治管理与业主管理委员会（以下简称管委会）委托物业管理公司管理相结合的原则。物业管理
公司应当在其管理的住宅小区内设置管理机构，并应根据本办法和管委会的委托对住宅小区的物业实行专业化管理。 第二章业主代表大会和管委会 第四条XXXXXX可会同（90%）以上业主召集第一次业主代表大会，选举产生管委会。 第五条业主代表大会由业主推选的代表组成，每幢房屋可推选1至2名业主代表。（28---56名） 召开业主代表大会须有具有投票权的过90以上业主代表出席。业主代表可以委托代理人出席业主代表大会。 第六条业主代表大会表决采用投票方式。住宅房屋的业主代表以每一住户为一票；非住宅房屋的业主代表以每一百平方米的建筑面积为一票（包括一百平方米以下的单独的非住宅房屋）。业主代表大会的决定，由出席会议的具有投票权的三分之二多数通过方为有效。 第七条业主代表大会行使下列职权： （一）选举产生管委会并选举、罢免管委会成员； （二）听取、审议管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定； （三）决定家属院内关于业主利益的重大事项；
学校物业管理服务方案
学校物业管理服务方案 一、我方对采购项目总体要求的理解 根据本项目招标文件要求，我公司首先进行了各项资格的自检，经自检我公司符合本项目招标文件的要求。 我公司人员对本项目报价文件和补充通知及答疑文件进行反复研究和向招标单位、业主单位进一步深入了解物业要求后，根据我公司多年的物业管理经验对xx六中物业管理服务项目环境进行了排雷式考察，现已对托管的各项内容、物业管理标准和周边环境对学校物业管理可能带来的影响做到心中有数，同时也将会在此物业管理方案中进行详细的分析和提出合理化的管理方案。 一流的学校自然要求一流的物业服务与之相匹配。针对xx六中物业管理服务项目的特点，我公司确立了“高超、高雅、高尚”的物业管理定位和“细致、细微、细密”的服务思路，享受细致入微的物业服务。 针对以上管理特点，xx的管理办法主要分为以下五大方面： 1、组建高素质的物业管理队伍，实行专业化的物业管理 xx经过近多年的物业管理磨练，造就了一支管理经验丰富，操作技术精湛的物业管理团队。自接管物业管理项目以来，我公司不断积累经验。针对xx六中物业管理服务项目，xx从员工队伍中，好中选优，组建一支素质高、能力强、专业齐全、能打善战、技术精湛的物业管理队伍，进驻该项目。并详细划分界定xx六中物业管理服务项目功能布局界限，统一调度，分片包干，把各个部位都纳入xx物业规范化管理的正确轨道，使进入项目内的各类人员和车辆，各行其
道，各得其所，各居其位，在互不干扰，互不影响，闹中取静，整洁舒适，安全有序的环境中办公。 2、使用优良设备，工具，精心保洁，精心整理创造一流的校区 xx在项目合作中，曾创造过一流物业管理的佳绩。在这次项目中，决定使用最好的设备器材，专用工具，委派经过严格培训的保安恪守职责工作、保洁员工等多个保洁班组大力营造干净、整洁、明快、温馨的良好氛围。 3、强化安全管理，营造万无一失的安全办公、就学环境 针对xx六中物业管理服务项目，内部使用功能的特点，xx物业服务部委派警惕性高，反应灵敏，作风快捷的安全人员组成安保部进驻该项目。科学规划，合理安排，出入口门岗，室外巡逻岗，安全监控和消防监控岗，昼夜24小时值勤巡查，监控，详细制订了各项应急情况处臵方案和防火防盗，防毁损破坏等有效措施，把安全防范和应急处理工作件件落实到实处，确保项目安全万无一失。 4、精心组织，精心操作，精心维修，精心养护 针对xx六中物业管理服务项目的特点，xx选派富有高级智能化综合型工程设备运行、维护经验的工程师、技工组成项目工程部进驻。保证各种工程设备，楼宇在得到良好维护的同时，大大延长使用寿命。 5、树立超值性服务意识，提升学校形象品牌 学校是文明的窗口，xx管理公司在项目部的组织结构设臵上结合实际、合理搭配以确保最快的速度为全体业主开展全面服务。届时xx的全体员工将让领导及家长看到的是微笑，听到的是敬语，感受到的是热情，体会到的是温馨。享受到超值性服务的同时，大力提升学校的社会形象品牌。
小区物业服务管理方案
裕马龙城小区物业服务管理方案 制作方：曲靖市万象物业管理有限公司 一、目的和职责 1．目的 为了搞好裕马龙城小区物业管理服务工作，为业主/住户创造温馨、和谐、优美、整洁的居住环境，我公司特制定本方案。 2．指导思想 一切从业主的需要出发，在物业管理中体现以人为本，服务至上的原则。通过对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理，努力把裕马龙城建成安全小区、环保小区、文明小区。 3．职责分配 （1）本服务方案由客户服务部负责具体制定并对执行情况进行监督。 （2）其他部门负责所属服务的具体执行工作。 （3）行政人事部承担各个部门在执行过程中的协调工作。 二、服务基本要求 1．接管物业项目时，认真查验小区共用部位、共用设施设备，保证验收手续齐全。 2．同所有业主签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，并依照合同开展各项服务工作。 3．制定完善的物业服务管理方案，并建立完善、齐全的质量管理、财务管理、档案管理、人事管理等各项制度。 4．公司管理服务人员在开展工作时，应根据服务特点统一着装、佩
戴标志，行为规范，服务主动、热情。 5．公司公示24小时服务报修电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主/住户来访来电、咨询、报修和投诉；有完整的报修、维修和回访记录。水、电、等急迫性报修15分钟内、其他报修30分钟内到达现场；建立报修、投诉台账，报修服务48小时内进行100%的回访，投诉4个工作日内100%回复；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。 6．根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 7．在资金和费用管理上，均按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，按合同约定规范使用住房专项维修资金。 8．每年至少两次征询业主/住户对物业服务的意见，满意率达到70%以上。 9．建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预防预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能保证预案的及时启动。 三、服务标准 1．房屋维修管理 （1）每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。 （2）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的
家属院物业管理方案
密云管理处家属院 物业管理方案 二O一二年二月二十日? 目录 一、项目概况 ............................................................................................ 错误!未定义书签。 1、地理位置?错误!未定义书签。 2、项目主要经济指标 ......................................................................... 错误!未定义书签。 二、物业管理内容 (1) 1、房屋及设施设备管理?错误!未定义书签。 ２、环境卫生管理?错误!未定义书签。 3、绿化管理?错误!未定义书签。 4、治安消防管理 .................................................................................. 错误!未定义书签。 5、车辆交通管理 .................................................................................. 错误!未定义书签。 6、公共管理?错误!未定义书签。 7、常规性公共服务 .............................................................................. 错误!未定义书签。 9、经营性多种服务?错误!未定义书签。 三、物业管理模式 .................................................................................... 错误!未定义书签。 1、管理方法 .......................................................................................... 错误!未定义书签。 2、运作程序?错误!未定义书签。 ３、实施措施 ........................................................................................ 错误!未定义书签。 4、管理手段 .......................................................................................... 错误!未定义书签。 四、?物业公司组织机构与管理制度?9 1、?物业公司组织机构 ........................................................................ 错误!未定义书签。２、公共管理制度 ................................................................................ 错误!未定义书签。
小区物业管理服务方案
XX小区物业管理方案 第一章前言 “×××”小区位于－－,与xxx近在咫尺。小区总建筑面积xx 万多平方米,由小高层低密度住宅、特色点式楼与纯版式小高层组成。小区内设有超市以及商办服务区等;商铺面积×㎡;地下停车场×㎡;地上停车场×㎡;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进,设有电视监控,周界防范,电子巡更,背景音乐,远程抄表系统等,让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值,从而确保小区保值、增值。××××公司就是具有物业管理三级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神就是“XX物业,勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人与”的得天独厚的管理优势,以及公司先进的管理模式,丰富的管理经验,专业化的管理队伍,使×××小区更增魅力,更上档次。通过全方位的服务,提高小区的知名度,使×××真正达到增值保值的目的,为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨就是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主
导,寓管理于服务之中,为业户推出完善的管理服务,为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点 ◆运用持续发展的战略,确保物业的保值与增值; ◆人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉; ◆结合物业实际情况,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,全心全意为业户服务; ◆采用PDCA循环整改的方法,不断提高物业管理水平; 管理处采用的管理体制就是:企业化、专业化、一体化。管理思想就是:安全第一,不断满足业户日益增长的对服务的需求,打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中,公司将抓住以下三个重点: 1、完善服务、诚信待人。 物业管理就是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨与追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则与服务周到的服务理念,为业户提供全方位、高品质的优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活与工
大厦物业管理办法方案
精心整理 金丰大厦物业管理方案 1.1大楼基本情况 地理位置：金丰大厦由天源房地产开发有限公司开发建造，位于市中心人民广场北部，沿着鸿基中心商业街新华路展开。舒展的婺江天然水域， 前的物业管理服务使业主在体现尊贵身份之余，更让其写意地享受生活的惬意、闲暇。 客户群体特点：颇具现代化的建筑气质反映业主的身份，知名公司、金领、富豪将是入住金丰大厦的主要居住群体。 1.2物业管理服务总体思路 针对金丰大厦华丽、现代的设计理念，时刻维护和保障业主的利益，
坚持服务以人为本、管理以物为本，我们以全国物业管理住宅小区标准及评分细则为物业日常管理与服务工作的指导，以业主需求为导向，以诚信、优质、创新、高效为服务理念，以完美服务持续超越业主不断增长的需求为宗旨，以科技、时尚、舒适的精彩契合为特点，树立人文关怀的人性精神，通过皇家级管家服务模式，使业主真正享受高档物业，尊贵业主的温馨、舒适之生活与良好的办公环境。 1.2.1 分别 排干（湿）衣收送及熨衣服务，安排家居设施维修、安排房屋托管、业主外出访客接待等“管家”服务。 ◆业主的每一项服务请求都将被汇录在案，并输入服务数据库，留作将来类似服务的参考和便于提供更个性化的服务。 1.2.2酒店物管 针对入住金丰大厦的白领、金领乃至顶级富豪对物业管理服务的需
求，我们将引进酒店化服务。 在前期阶段与五星级酒店管理公司合作，根据五星级酒店服务的标准对全体员工进行酒店式礼仪培训。 在每个大堂设置服务台，接待业主的来电、来访、问讯及投诉，并提供留言服务和小件物品存放服务。 在大厦的入口处放置自动擦鞋机、行李车、伞袋机等。 1.2.3 公布空气质量周报、气象预报、紧急通知和大楼公共信息。我们拟在出入口增设大屏幕显示屏，实行空气质量周报公布措施。 利用高科技，建立物业管理信息网。建议开发商建立金丰大厦智能化局域网，实现网络互通和资源共享。业主只需轻触键盘，随时了解物业公告、通知、规定及近期动态。