金华市全年房地产市场报告分析

2010年全年金华市房地产市场报告编者按：2011年1月17日，国家统计局公布了2010年1-12月全国房地产市场运行情况。

作为一家专业性的房地产研究机构，浙江之策房地产研究机构在对全国楼市的变化进行关注的同时，更着眼于对金华本土房地产市场运行情况的研究。

2010年1-12月金华房地产市场报告，就是在2010年这一房地产市场政策频出、风起云涌的一年里，对金华房地产行业整体运行情况的回顾，并对2011年金华房地产行业，进行有针对性的分析与展望。

今后我们将继续关注并整理这方面的信息，供读者参考。

一、2010年全国房地产市场回望一）2010年全国房地产开发投资同比增加33.2%2010年1-12月，全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。

12月当月，房地产开发投资5570亿元，同比增长12.0%，环比增长20.4%。

截止到2010年12月底，在2010年一系列调控频频出台下的背景下，商品住宅开发投资额全年同比增长32.9%，房屋新开工面积同比增长40.7%，房屋施工面积同比增长26.6%，房屋竣工面积4.5%。

土地方面，全年土地购置面积4.1亿㎡，同比增长28.4%；土地购置费用9992亿元，同比增长65.9%。

很显然，全年土地购置面积的增长速度远超商品房销售面积的增长速度，同时，土地购置费用的增长速度也远远超过商品房销售额的增长速度。

总的看来，国家增加土地供应的策略是及时地，调控房价只有增加供应才是出路。

反之，如果土地供应紧张的话，房价上涨速度可能会更快。

按上述公布的土地购置面积和费用推算，2009年土地购置均价为1886.2元/㎡，2010年土地购置均价为2437.1元/㎡，则2010年全年土地购置均价同比增长550.9元/㎡，涨幅29.2%。

这个数据比2010年全年新建住宅销售价格同比涨幅要大，这意味着全年“面粉”价格涨幅再次快于“面包”价格涨幅。

这正应了一些开发巨头集体看涨房价的呼声。

2011年1月8日联合证券“2009金融地产高端论坛”上，无论是万科、保利、招商、万通等知名开发商，还是京投银泰等小型开发商代表均认为，短期内楼市向好局面很难改变，房价很可能继续冲高。

二）2010年全国商品房销售面积同比增加10.1%1-12月，全国商品房销售面积10.41亿㎡，同比增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。

三）2010年全国商品住宅销售价格同比上涨8.5%，全国城市地价出现快速反弹趋势12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。

12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，全年综合同比上涨8.5%。

12月份70个大中城市中，新建住宅价格指数环比下跌的仅有3个城市，可谓涨声一片。

此外还有12个城市的房价环比基本持平，房价指数呈现上涨的城市有55个，四个一线城市北、上、广、深均在其内。

70个大中城市的房价同比来看，均呈现出上涨态势，其中，三亚、海口这些热点城市同比涨幅达到140%以上。

9、10、11、12四个月，全国70个大中城市房屋销售价格综合指数分别为100.5、100.2、100.3、100.3，连续四个月呈现环比上涨态势。

中国城市地价检测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。

其中商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米，环比增长率分别为2.53%、2.89%、3.67%、1.08%，同比增长率分别为8.62%、10.03%、11.02%、5.29%。

四）国房景气指数连续9个月总体上持回落态势12月，全国房地产国房景气指数为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。

总体上看，依然是维持在今年3月触顶以来连续9个月回落态势。

国房景气指数会不会持续回落到2009年9月份之前的水平，这个视后续政策是否持续收紧。

另外五项子指数系统，除商品房待售面积分类指数有所回升外，其他四项指数均在回落。

五）房地产三次调控序幕已经拉开，只能进尺不可退寸2010年第四季度全国城市地价检测表明，在宏观经济平稳较快增长和房地产二次调控这一政策与市场的博弈之下，房地产逆“严厉调控”而动力不减，“加热”趋紧依旧压倒“降温”努力而占主导地位。

自9月底开始房地产二次调控以来，不仅“限购令”直接限制了市场需求，而且一系列政策直指降价动力不足的开发商，可见力度之大。

但从经济环境、政策效应与市场预期的综合结果来看，商品房及住宅价格涨幅回升明显，地价增幅较高。

2011年土地及房地产调控压力仍大。

国家统计局系列数据表明，2010年四季度，通胀预期进一步加剧，导致土地市场需求旺盛，土地价格持续上涨，房地产市场呈现量价齐升的局面。

2011年，我国经济增长速度还将在8%左右。

央行最近一份调查显示，居民投资意向再度首选房地产。

为此，2011年土地及房地产市场调控压力仍然较大，把房价、地价控制在合理水平难度不减。

二、2010年金华房地产市场分析一）2010年金华房地产市场概况1、2010年金华房地产市场开发投资增长24%1月17日，金华市统计局公布2010年金华市固定资产投资情况，其中房地产开发投资反弹走高，有别于上年的相对低谷，全年完成投资164.45亿元，同比增长24%，较上年增幅提高了29.8个百分点。

增长明显的还有房屋施工面积，全市房屋施工面积达1537.6万平方米，同比增长20.5%，其中本年新开工面积586.85万平方米，较上年增长15.4%。

2、金华房屋销售价格指数环比涨幅与全国房屋销售价格指数（70个大中城市综合指数）基本持平从2010年1-12月全国房屋销售价格指数公布数据可以看出，金华1月、2月、5月、6月、7月、11月，房屋销售价格指数环比涨幅均小于全国综合指数，8月持平，3月、4月、9月、10月、12月的环比涨幅略高于全国综合指数。

3、金华9.29新政细则《金华市细化房地产市场调控政策实施意见》出台12月7日，金华9.29新政细则《金华市细化房地产市场调控政策实施意见》出台。

意见规定：商业银行和公积金三套房均停贷。

公积金二套房首付比例不低于50%，利率不低于同期首套公积金贷款利率的1.1倍。

对个人购买144平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

意见还加强了对商品房预售环节的管理，商品房预售房调价8%需重新备案。

大部分细则是对9.29新政调控政策的强调。

金华没有如永康一样，出台新购住房的限购政策。

二）2010年金华一级土地市场出让及成交情况分析1、2010年金华市出让商业住宅地总面积1761090.05平方米，成交1544845.31平方米2010年全年总计出让商业住宅用地面积1761090.05平方米，其中商住用地1475910.46平方米，商业服务业（市场、加油站、商业科研业、医疗服务业）用地285179.59平方米。

成交土地面积1544845.31平方米，其中商住用地1535614.72平方米，商业服务业（市场、加油站、商业科研业、医疗服务业）用地9230.59平方米。

2010年各季度分区域土地拍卖成交信息表（㎡）区域一季度二季度三季度四季度江北275539 0 12118.35 15287江南83929.7 5881 83951 187148金东222993 0 2564.59 39654.67 婺城新区0 357022 0 87994其他区域0 0 249417 26572.182010年各季度主要区域商住用地成交楼面均价表（元/㎡）区域一季度二季度三季度四季度江南3783.81 4400.00 4961.29 5395.91 江北5833.33 未成交4000.00 4950.00 金东3771.18 未成交未成交13333.33婺城新区 未成交 1275.85 未成交 1533.082010年各季度全市商住用地拍卖成交楼面均价走势图（元）4291.464621.194184.592317.230.001000.002000.003000.004000.005000.00一季度二季度三季度四季度2、2010年金华楼市“地王”频现，楼市大鳄“滨江房产”、“绿城房产”入主金华在2010年上半年楼市宏观调控重压下，金华土地的成交价还是一路看涨，开发商拿地热情不减。

4月中旬两地块拍卖创局部新高，5月份市区土地市场成功出让的三幅商住用地中“紫金南街以东、临江东路以南”地块成交价也是超过起始价一倍多。

8月，“金华开发区宾虹路以南、李渔路以北、永康街以西（原理工学院教学楼）面积9870平方米”的地块挂牌出让，被金华欧景置业有限公司以9480元/平方米的价格成功摘牌，该地块估计将与其在去年8月28日以创下市区单幅商住用地公开出让成交总价记录、总价9.18亿元竞得的面积达97688平方米的原理工学院地块合并开发。

9月，土地市场成交的几宗地块也均以高价拍出，其中江南板块“土地面积20790平方米的八一南街以东、环城南路以南、新都会正东面”地块，挂拍限定容积率1.5-3.0，绿地率15%-20%，起始价为7550元/平方米，最终成交价格为21440元/平方米，总价445737 600元，成交价格为起始价的近3倍，为金华楼市又奉献了一块单价“地王”。

以最高容积率计算，楼面价相当于7147元。

有专家预计，今后这个楼盘价格将过万。

根据出让公告规定，该宗地块地下空间在满足停车及人防、消防等相关规范的前提下，地下一层可安排商业，不需另行补缴土地出让金，商业部分可以确权。

业内人士分析，如果该地块地面一层也全部拿来做商业，加上地下一层，就有4万平方米的商业面积。

这是该地块能够拍出天价的根本原因。

11月，位于金东新区清照路北侧、邮电小区南侧一幅面积为6321平方米的沿江地块，被广天房产以1.4万元/平方米的价格竞得。

这一成交价为起始价的4倍多，创下了今年以来市区商住用地楼面价的新高。

该地块位于义乌江北侧沿岸，南临建筑艺术公园，属于稀缺的江景地块。

地块容积率1～1.05，建筑限高14米。

按此容积率估计，该地块只能定位为排屋别墅类高端产品。

业内人士分析，地段优势加上稀缺类资源，加上总价不高，是该地块如此拍得如此高价的原因。

12月22日，备受市场关注的湖海塘166亩大地块成功，经过激烈拼抢，被杭州滨江房产集团以9330元/平方米，622万元每亩，总价10.3亿元的价格拿下。