土地一级开发整理

土地一级开发程序土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。

具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，必要时进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、（水通、电通、路通和场地平整）“五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

（房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）。

地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行操作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个：一、加强政府对房地产业的监管力度；二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管：开发流程（一）原土地所有者或使用者，或项目投资者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市或县、区国土局提出土地一级开发申请。

（二）市、县、区国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目，由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及市政建设等手续并组织实施。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和市政建设等手续并组织实施。

招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的比例规定。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

（六）土地储备开发实施单位向区县或市规划部门办理规划意见，向区县或市国土部门办理用地手续，向区县、市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。

(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用（转成建设用地）手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得区县或市人民政府的批准。

（八）在取得区县或市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。

危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设等。

（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由区县或市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本；2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入区县或市土地储备库土地整理工程总承包模式1、土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。

市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润。

2 、利润分成模式土地一级开发采用的方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在区县或市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。

3、土地补偿模式土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。

此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。

一、土地一级开发具体程序1、确定选址范围，购买1：500或1：2000地形图（电子版），粗略标注用地范围，了解项目用地面积、四至、地上（下）物情况和规划条件。

2、与区、镇政府合作成立项目股份公司。

3、与土地所有方签订征地补偿意向书。

4、协助区国土局储备中心编制《建设项目土地一级开发实施方案》。

5、市土地储备中心对开发项目进行初审。

6、合格后，市国土局牵头，召开土地一级开发专家论证会。

7、市国土局、市土地储备中心召开土地一级开发联席会，确定土地一级开发项目。

8、招标确定土地一级开发主体。

9、邀请有资质的咨询公司编制《可行性研究报告》。

10、邀请有资质的咨询公司编制《交通影响评价报告》，并上报市规委基础设施处，审查合格后在交通局召开联审会，取得交评审查意见。

11、邀请有资质的咨询公司编制《环境影响评价报告》，并上报市或区环保局，取得环评审查意见。

12、由区发改委向区国土局提出用地预审征求意见，由区国土局下发《建设项目用地预审审查意见》。

13、由区发改委向区规划委提出规划征求意见函，区规划委回复《征求意见复函》。

14、由银行开据项目开发总投资35%以上资金证明。

15、项目立项核准，取得《项目建议书的批复》。

16、申请控制性规划条件，申请办理《规划意见书》并取得批复意见及建设用地钉桩条件。

17、对于回迁集体用地应办理建设相关手续。

18、邀请勘察测绘院进行项目用地钉桩，并取得《钉桩成果通知书》。

19、堪界，进行现场指界。

（地籍部门、村、街道等）20、〈规划意见书〉公示并全程由公证处公证。

21、各市政主管部门的市政咨询意见。

22、取得国家安全事项审查的同意意见。

（涉外）23、召开村民代表大会决议（其中当地村民2/3以上代表同意）。

24、村民代表大会决议签字（最好多签几份）。

25、签订正式的征地协议书。

（政府或用地单位与土地使用者）26、协议书公式5个工作日（国土局有人来公示）。

27、区国土局制作一书四方案（建设项目“一书四方案”指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案。

由市、县国土资源行政主管部门根据有关材料编写，并逐级上报至有批准权的人民政府审批），报送国土局初审。

28、区政府审查。

29、交纳耕地开垦费。

30、区里审查合格后将资料报送市国土局征地处。

31、缴纳防洪费及征地管理费。

32、召开用地联审会。

33、国土局局长签字。

34、报送市政府，市长签字。

35、下达征地批复。

36、征地批复公式（5个工作日）。

37、征地补偿款到位并发放。

38、实施征地补偿后，村政府安排劳动力安置，超转人员（建设征地农民户转为居民户的原农村劳动力中年龄超过转工安置年限（男满60周岁，女满50周岁及其以上）人员，含无人赡养的孤寡老人以及法定劳动年龄范围内经有关部门鉴定完全丧失劳动能力且不能进入社会保险体系的病残人员都为超转人）安置。

39、办理征地结案证明书。

40、办理建设用地批准书。

41、编制拆迁方案及实施计划。

42、由银行开据项目拆迁预计成本35%以上资金证明。

43、进行户口冻结，办理拆迁许可证。

44、发布拆迁公告、市政关址、报废或迁移并实施拆迁。

45、办理人防报废手续。

46、邀请评估公司跟踪项目进展，进行土地一级开发成本评估。

47、在市规划委召开市政管线综合协调会，并出会议纪要。

48、办理拆迁结案。

49、涉及到文物保护的项目，需征求文物主管部门意见，提前作好修缮保护方案。

50、征地范围内存在古树名木，应注重原址保护，最好结合集中绿地统一保护。

土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请............................................................... 错误!未指定书签。

附件2：编制土地一级开发实施方案 ....................... 错误!未指定书签。

附件3：用地预审............................................. 错误!未指定书签。

附件4：给区发改委提交的申请............................. 错误!未指定书签。

附件5：给市发改委提交的申请............................. 错误!未指定书签。

附件6：征求规划意见书（选址）.......................... 错误!未指定书签。

附件7：市交通委交通评价意见............................. 错误!未指定书签。

附件8：市文物局文物保护意见............................. 错误!未指定书签。

附件9：市环保局环境评价意见............................. 错误!未指定书签。

附件10：市政专业部门市政接用意见...................... 错误!未指定书签。

附件11：用地批准........................................... 错误!未指定书签。

附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证................... 错误!未指定书签。

附件13：核发城市房屋拆迁许可证 ........................ 错误!未指定书签。

附件14：市政基础设施建设（同附件10）............. 错误!未指定书签。

附件15：办理征地结案表................................... 错误!未指定书签。

附件16：环境影响的批复................................... 错误!未指定书签。

附件17：区发改委项目核准 ................................ 错误!未指定书签。

附件18：区发改委招标方案核准........................... 错误!未指定书签。

附件19：市发改委项目核准 ................................ 错误!未指定书签。

附件20：市、区建委项目核准.............................. 错误!未指定书签。

附件21：人民防空工程建设标准审查...................... 错误!未指定书签。

附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可错误!未指定书签。

附件23：出让国有土地使用权设定登记................... 错误!未指定书签。

附件24：商品房计划 ........................................ 错误!未指定书签。