土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P
土地一二级联动开发行政诉讼
土地一二级联动开发行政诉讼摘要：一、土地一二级联动开发概述1.土地一级开发2.土地二级开发3.一二级联动开发的联系与区别二、行政诉讼相关法律法规1.《中华人民共和国土地管理法》2.《城市房地产管理法》3.《行政诉讼法》三、土地一二级联动开发行政诉讼案例分析1.案例一：某城市土地一级开发行政诉讼2.案例二：某城市土地二级开发行政诉讼3.案例三：一二级联动开发行政诉讼案例四、行政诉讼对土地一二级联动开发的影响1.规范土地开发行为2.保障当事人合法权益3.促进土地资源合理利用正文：土地一二级联动开发是指土地使用权的一级市场和二级市场相互配合、协调发展的一种土地开发模式。
土地一级开发是指对未利用土地进行基础设施建设、土地平整等，使其达到可开发利用的状态。
土地二级开发是指在土地一级开发的基础上，进行具体的项目建设。
一二级联动开发则是将土地一级开发与二级开发有机结合，以提高土地利用效率。
为了规范土地一二级联动开发，我国出台了一系列法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》和《行政诉讼法》等。
这些法律法规为土地开发提供了法律依据，保障了土地开发过程中各方当事人的合法权益。
在实际操作中，土地一二级联动开发行政诉讼案例屡见不鲜。
以案例一为例，某城市进行土地一级开发时，因未依法进行公告、补偿等程序，被当地居民起诉。
法院审理认为，土地一级开发过程中，相关部门应严格按照法律法规进行，保障当事人的合法权益。
在案例二中，某城市土地二级开发过程中，开发商因未取得合法手续，被当地政府予以行政处罚。
开发商不服，提起行政诉讼。
法院审理认为，土地二级开发需遵循相关法律法规，开发商的行为违反了法律规定。
在案例三中，一二级联动开发过程中，因相关部门未依法履行职责，导致土地资源浪费。
当事人提起行政诉讼，法院判决相关部门依法履行职责，保障土地资源的合理利用。
行政诉讼对土地一二级联动开发产生了积极影响。
首先，行政诉讼规范了土地开发行为。
土地一级开发模式及案例分析
亿城股份:关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告证券代码:000616证券简称:亿城股份公告编号:2011-003亿城集团股份有限公司关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、交易概述2011年1月13日,亿城集团股份有限公司(以下简称“本公司”)与唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)(以下简称“两河管委会”)、唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司(以下简称“两河投资公司”)签署《唐山市环城水系大城山片区一级开发投资合作协议》,我公司同意提供人民币4亿元的资金支持,由两河管委会和两河投资公司对唐山市环城水系大城山地块(以下简称“目标地块”)进行土地一级开发整理。
本次交易不构成关联交易。
2011年1月13日,公司第五届董事会临时会议审议通过了本次交易。
公司实有董事7名,出席会议董事7名,一致同意关于本次交易的议案。
因公司本次提供财务资助金额超过公司最近一期经审计净资产10%,根据《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》的规定,本事项应在董事会审议通过后提交股东大会审议。
二、交易对方基本情况(一)唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)性质:唐山市政府派出机构负责人:刘敬文(二)唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司成立日期:2009年1月23日地址:唐山市北区富强楼文化路办事处法定代表人:夏宝胜注册资本:3900万元人民币主营业务:环城水系基础设施和重大产业项目的非金融性投资股东情况:唐山市国有资产监督委员会持股100%财务状况(未经审计):截至2010年11月30日,总资产163874万元,净资产3926万元。
两河管委会、两河投资公司与本公司及持股5%以上的股东均无关联关系。
交易对方不存在除本公告所披露的以外、与本公司及本公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的关系,亦不存在其他可能或已经造成本公司对其利益倾斜的其他关系。
土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训
【**】土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训〔4月26日〕房地产培训：土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训【课程背景】房地产培训：土地一级开发及一二级联动开发案例精讲培训；随着城市化进程，土地开发重心从城市中心向城市郊区转移，从一线城市、省会城市等重点中心城市向三四线城市、区域中心城市转移。
由于城市郊区、三四线城市与一二线城市、省会〔中心〕城市在根底设施、产业构造方面存在较大差异，这些区域的土地开发大多是成片区域开发，其中最重要环节的就是前期的土地一级开发。
而企业参与一级开发的重要目标之一就是一二级开发联动。
【课程收益】系统介绍土地开发模式及一级开发流程；一级开发应明确的核心问题及一二级联动开发中的土地风险与控制学习土地一级开发与一二级联动开发成功案例解析【课程对象】房地产企业董事长、总经理、开发总监；房地产投资总监及其他高管:一二级土地开拓人员；房地产开发企业总部及分公司开发运营部门。
【讲师介绍】杨教师：中房商学院房地产培训高级参谋；**大学经济学硕士；*上市集团战略参谋事业部总经理；区域开发与旅游地产资深专家；**市旧城改造与重建专家组成员；**市先导区、** 两江新区等城市专家参谋；清华大学、**大学、西南交通大学等高校房地产总裁班讲座教授；11年城市咨询与房地产相关经历，专注亍城市开展与房地产新领域。
先后参与**长流新区、**新河三角洲、第二机场、**两江新区、**古镇、**工业园、固安工业园等大型开发工程；先后为**、鲁能、金地、华侨城、中粮、首创、港中旅等知名企业提供参谋效劳；并先后参与?新城模式?、?旅游地产?、?产业园模式?、?都市休闲?、?楼宇经济?等著作出版。
【培训内容】第一局部：土地开发流程与一、二级开发〔一〕土地生命周期；〔二〕土地开发的几个环节1、城市进入性；2、区域开发商业模式设计。
3、定位与规划；4、区域运作策略与土地营销；5、区域增值。
〔三〕一、二级开发的差异性。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P
A 市
B 市
C 市
D 市
…
我国土地资源稀缺，实行 严格的耕地保护制度。各 城市的年度新增建设用地 指标往往供不应求。全年 指标半年用完的情况屡见 不鲜。 故项目土地能否按计划挂 牌出让，不仅取决于城市 本级政府在各项目间的利 益权衡，还取决于上级政 府机关批准的城市新增用 地指标配额。
发改委、国土局制定城市的年 度建设用地出让计划，分配到 各项目 项 项 项 目 目 目 1 2 …
24
具体策略
（一）在招拍挂文件中设置苛刻条件， 为一级开发商量身定做
（二）虚增土地成本，阻退外部开发商 （三）给自己画皮，另外注册一家房开 公司参与招拍挂
（四）与其他拟拍地企业组成竞拍联合 体/项目公司共同参与竞拍
25
具体策略
（一）在拿地顺序上做文章
——先整理、出让位置最佳、具有最大价值的地块。
简。
投标联合体在国内法律上的主体地位尚 关键条款是中标后成立的 联合体权、 未明确，万一发生纠纷，较难充分保障 项目公司的股权比例、未 义难以界定 自身合法权利。 中标时费用分担问题。
28
具体策略
实际上，一级开发商通过与参与土地一级开发，在这 个过程中，可以与政府结成紧密的利益共同体。与有 关政府管理部门如规划局、土地局、建委、水电路等 企事业单位形成良好的合作关系，实际上已经为后期 二级拿地奠定了良好的基础。因此一级开发商的拿地 优势应该体现在此，而不是后期拿地时动的其他脑筋 上。 ——无论何时，与强者合纵连横总是上策。
ห้องสมุดไป่ตู้
• 运营领域：大型公建设施、土地管理、区域品牌管理
• 工程领域：各类房地产楼宇建筑 • 营销领域：房地产楼盘营销 • 公关对象：政府部门、终端消费者 • 运营领域：物业管理 二级开发业务
土地一级开发与一、二级联动大纲设计
《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part 01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节✧城市进入性；✧区域开发商业模式设计。
✧定位与规划；✧区域运作策略与土地营销；✧区域增值。
3、一、二级开发的差异性。
4、土地开发的法律问题；✧国家对土地开发的法律规定；✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；✧相关规定带来的操作问题。
第二部分：一级开发的模式与案例Part 02：一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析；✧全程运营模式的要点；✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整合模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：海南清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：天津泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：南京吉山产业园一级开发浅析；5、公建代建开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：阜阳一级开发浅析；Part 03：国内一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街惠州金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整；✧合作方式；✧排他性土地控制策略；✧土地获取方式；✧启动策略；✧城市设施建设与区域土地开发。
3、案例02：扬州广陵新城开发----典型三线城市一级开发；✧发展历程讲解；✧定位思考与功能确定；✧历史文化名城与区域开发的价值结合；✧一级开发中的政企合作；✧一、二级开发联动实现措施。
✧一级价值兑现实现流程。
4、案例03：青岛即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件；✧定位与规划调整策略（及效果分析）；✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；✧一级开发控制二级土地的措施；✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。
案例分析土地一二级联动开发模式
今天我们用案例的形式来讲讲土地“一二级联动开发”，本故事纯属牧诗杜撰，如有雷同，请以本故事为准。
某本土龙头房企A公司与当地政府签订框架协议锁定了1000亩土地一级整理，政府缺钱，协议约定由A公司负责1000亩红线内拆迁及道路、学校等基础设施修建，拆迁补偿、道路、学校等基础设施建设成本计入一级成本。
政府也承诺待项目二级拍卖出让以后按一级成本的10%计算A公司的一级整理收益。
毛地整理的过程也就是一级熟化的过程。
对于充满野心的A公司来讲，目标也绝不只是为了赚一级10%的收益而已。
老板更想在二级市场上获取这1000亩土地做二级开发，毕竟这两年本地市场异常火热，而A公司本年的货量远不能支撑自己今年定下的销售目标，因此一定要想尽办法在二级市场上拿到这1000亩，而且要以尽可能低的价格拿下！这就牵涉到了二级“控地”的问题了，我们知道招拍挂市场向来是比较公开透明的市场，一旦你想通过设置条件来排除竞争对手是极其容易被举报的，政府出于被监管的风险，往往不敢在条件设置上动手脚。
一些比较常见的二级“控地”手段，比如“捆绑拆迁”、“控规调整”、“代建公建配套”、“项目方案整体规划”、“围棋策略”等。
为了充分确保可以完整地获取这1000亩土地，A公司老板可是煞费苦心，几乎把上面这些“控地”手段全部用上了。
好在老板在本地深耕多年，与政府领导关系到位，政府关系协调效率较高，在外来企业看来极其难办的事情对A公司来讲并不是太难。
再加上政府在当地诸多一级项目上都需要仰仗A公司来投资，且A 公司在当地整体实力、口碑都还不错，自然也愿意配合。
当地要求单次土地出让规模不能超过400亩，为了完美地配合后期取地，A公司采用了以下手段：1捆绑拆迁与政府约定首期供地400亩，但是这400亩土地是毛地挂牌，在竞买须知上要求摘牌企业必须负责400亩土地范围内的拆迁安置工作。
走到现场一看，妈呀，红线内几乎到处都是拆迁，村民们各个彪悍，还有在生产的厂房等，都不是好惹的主。
一二级联动开发模式分析
一二级联动开发模式分析所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租；一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。
伴随一级土地开发风险逐渐展现，越来越多的上市房企开始转换思路，纷纷转型一二级不会呀市场联动，将一级土地开发视为二级市场拿地的一个踏板，以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。
1.在招拍挂情形下实现一、二级联动开发（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做公司借一级土地开发获得二级土地受让先机，可以在看中的地块上先下手为强，比如在一些市政中心建设配套规划中，周边的房价一般会随之升值，那么公司就可以借助一级开发获得二级土地，利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。
比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。
（二）通过虚增土地成本、设置拆迁遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权例如，在处理拆迁补偿的问题上做文章，不完全解决拆迁钉子户的问题，阻退参与竞拍的其他开发商，使参与竞拍的一级开发商获得二级开发的权利。
（三）另外注册一个房地产开发公司参与招拍挂竞争对于规模较大的房地产集团，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时又注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司。
以另一个公司的名义取得二级开发权。
（四）与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成联合体竞拍例如，一级开发商还经常采用与参与土地公开拍卖的其他开发商组成联合体竞拍的方式参与到二级开发的过程中。
此种情况多发生在一级开发商资金不足，或者发生在为防止其他开发商不惜代价把土地价格抬高而导致“两败俱伤”的后果时。
土地一级开发与一、二级联动大纲
《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part 01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节✧城市进入性；✧区域开发商业模式设计。
✧定位与规划；✧区域运作策略与土地营销；✧区域增值。
3、一、二级开发的差异性。
4、土地开发的法律问题；✧国家对土地开发的法律规定；✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；✧相关规定带来的操作问题。
第二部分：一级开发的模式与案例Part 02：一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析；✧全程运营模式的要点；✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整合模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：吉山产业园一级开发浅析；5、公建代建开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：一级开发浅析；Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整；✧合作方式；✧排他性土地控制策略；✧土地获取方式；✧启动策略；✧城市设施建设与区域土地开发。
3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发；✧发展历程讲解；✧定位思考与功能确定；✧历史文化名城与区域开发的价值结合；✧一级开发中的政企合作；✧一、二级开发联动实现措施。
✧一级价值兑现实现流程。
4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件；✧定位与规划调整策略（及效果分析）；✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；✧一级开发控制二级土地的措施；✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
8.31
2004.8.31之前
2004.8.31之后
4
发展现状
在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地 一级开发需求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。
缺 资 金
“贫困县” 也要建新城
河南鲁山县财政不到5亿元/年， 计划建设城南新区12平方公里， 投资额将近60亿元。 宁夏海原县地方财政5952万元， 上级补贴1.5亿元，计划建凤凰山 新城30平方公里，总投资32亿元。 北京市土储中心定员编制100人， 其中项目开发仅3个组别，共计 70人。 除了组织实施和管理北京市土地 一级开发外 ，该中心还承担土地 储备、组织土地招拍挂、管理土 地交易市场等职能。 土储中心属国土局直属机构，并 无工程建设、等相关一级开发专 业资质。 大量工程建设等任务实际上采用 BT、BOT等形式外包给工程方的 形式操作。
新疆 甘肃 内蒙古 宁夏 河北 山西 河南 湖北 北京 山东 江苏 安徽 江西 福建 广东 浙江 辽宁
黑龙江
吉林
开封运粮河项目、郑州 升龙城项目… 虹口区瑞虹新城、卢湾 上海 区新天地、宝山区罗店 新城项目… 深圳华侨城…
青海
成都城南会展城项目…
西藏 四川
陕西
中天未来方舟、中天会 展城、遵义万里湘江… 梧州苍海片区项目、桂 林临桂新区…
优先铺设自持地块周边的绿化、道路、管网等基 建设施，为后续二级物业开发奠定良好的土地基 础及周边环境条件。
优化项目周边配套形象
10
一二级联动优势-一级对二级的支撑
4. 开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取
可控制用地规划编制及后期调整 可控制土地出让价格 可协调土地上市时间 可协调获取优质地块与大规模用地 可要求政府控制红线外周边地价水平 ……
传统的房地产开发模式基本上都属于 土地、房屋两级市场联动开发。即开 发商寻求协议出让的土地，然后获得 土地开发权，再进行房屋开发。
大 限
国土资源部、监察部下发《关于继续开展经营性 土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作 的通知》(71号令) 主旨：土地协议出让→土地招拍挂； 土地整理储备中心横空出世，横亘在土地 市场与房屋市场之间
• 新城开发仅基础设施开发周期往往就需5～ 10年，如包括后期运营维护和优化提升，则需 要10年甚至更长时间。 • 另一方面，由于新城开发往往地处城市远郊， 市场不成熟导致培育期长。 • 对企业而言，新城开发项目的时间成本较高， 且中远期市场风险难以预测。
20
一二级联动问题和风险-市场风险
3.旧城改造——征地易踩踏政策红线，拆迁不确定性大，
24
具体策略
（一）在招拍挂文件中设置苛刻条件， 为一级开发商量身定做
（二）虚增土地成本，阻退外部开发商 （三）给自己画皮，另外注册一家房开 公司参与招拍挂
（四）与其他拟拍地企业组成竞拍联合 体/项目公司共同参与竞拍
25
具体策略
（一）在拿地顺序上做文章
——先整理、出让位置最佳、具有最大价值的地块。
市场竞争
13
一二级联动优势-二级对一级的补助
7.二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准
首批开发标杆性项目，树立开发区域的高端形象， 撑起区域土地价值。
开发豪宅
开发持有型物业
14
一二级联动优势-二级对一级的补助
8.二级物业租售收入为一级开发提供可持续的现金流
二级物业销售迅速实现资金回笼，为后续 的一级开发工程提供现金流补充。
26
具体策略
（五）预先建设规划指标所要求的配套设施，在出让 文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿 ——补偿成本不确定，对二级开发商拿地决策形成 阻遏。
（六）在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设 计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致 ——对老板而言，要遵照别人的意志行事总是困难 的。 （七）可经营用地与公建配套用地捆绑出让，使部分 二级开发商难以下手 ——住宅+学校、商业+医院、办公+体育馆…… ， 高价值地块转眼变鸡肋。
A 市
B 市
C 市
D 市
…
我国土地资源稀缺，实行 严格的耕地保护制度。各 城市的年度新增建设用地 指标往往供不应求。全年 指标半年用完的情况屡见 不鲜。 故项目土地能否按计划挂 牌出让，不仅取决于城市 本级政府在各项目间的利 益权衡，还取决于上级政 府机关批准的城市新增用 地指标配额。
发改委、国土局制定城市的年 度建设用地出让计划，分配到 各项目 项 项 项 目 目 目 1 2 …
（二）收购拟出让地块上现存企业的股权 ——既有利于拆迁进度，又能达到恐吓其他土地竞拍 者的目的。
（三）在土地拆迁、整理、公建配套中，留尾巴工程
——半生不熟的土地，对二级开发商来说兴趣不大。 （四）在可能产生竞争的地块内外，设置部分可能对 该地块项目造成重大制约的公共服务设施、配套设施 等 ——变电站、垃圾处理场、焚烧厂，先规划后修改。
普通开发模式
• 房地产开发商
享受政策
• 政府招商资源 • 土地、财税等各 类政策优惠 • 借助政府平台， 在地方具有一定 话语权 • 发展初期，市场 竞争尚不激烈， 有可能突围
• 无特殊政策优惠
话语权
• 外来开发商的地 位较弱，与政府 议价能力不强 • 发展中后期，模 式成熟，竞争者 众多，很难突围
27
具体策略-法律风险
特别提示：以上策略在实际运用过程中，需注意防范如下法律风险和黑洞。
招拍挂条件设置尽量公 不正当 采用设定交易条件阻退其他开发商的行 为具有不正当竞争嫌疑，虽未有相关判 允，避免落人口实。 竞争嫌疑 例，但不排除将来定性违法的可能。
串标嫌疑
联合体竞标的合作协议，容易产生串标 联合体组成早于土地招 嫌疑。造成民事经济损失，甚至行政责 标公告发布；联合投标 任。 协议纸面内容尽量精
8
一二级联动优势-整体优势
2.一二级联动开发加厚综合利润空间
由于一二级联动牵涉面极广，前后产业链环节众多，各道工序都为开发商寻租提供了一定空间。
30% 5% 50% 15%
物业销售/持有利润
公共设施运营利润
土地升值利润
一级开发工程外包利润
9
一二级联动优势-一级对二级的支撑
3.一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境
上海临港新城招商引资 暂停，宣传力度下降， 规划展示馆一度闭馆。
19
一二级联动问题和风险-市场风险
3.新城开发——培育周期长，时间成本较高
新城名称
广州珠江新城 苏州工业园区 北京通州新区 杭州钱江新城 郑州郑东新区 天津京津新城 上海新江湾城 武汉王家墩CBD 南京北岸新城
开发至今年限
19年 16年 15年 11年 11年 10年 8年 7年 5年
• 运营领域：大型公建设施、土地管理、区域品牌管理
• 工程领域：各类房地产楼宇建筑 • 营ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ领域：房地产楼盘营销 • 公关对象：政府部门、终端消费者 • 运营领域：物业管理 二级开发业务
17
一二级联动问题和风险-政策风险
2.土地出让受城市建设用地指标限制，交地时间存在风险
省级政府
根据城市建设需求以及重大项目的实施计划 分配各城市建设用地指标（年度）
11
一二级联动优势-一级对二级的支撑
5.一级开发融得资金弥补二级物业开发投入
利用BT、BOT等融资模式进行一级开发。为同期 进行的二级物业开发提供一部分资金支撑。
工程分包
12
一二级联动优势-一级对二级的支撑
6.一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路
一二级联动开发 企业形象
• 城市运营商
缺 人 才
土储中心们的“各种缺”
“100人” 也要建新城
缺 技 术
“非专业” 也要建新城
5
发展现状
随着城市土地资源的日渐稀缺，通过招拍挂市场拿地的竞争愈来愈激烈，成本不断提高。 在此条件下，一二级联动 “曲线拿地”，不失为开发企业低价获取土地的一种商业谋略。
大钟寺国际广场项目 建外SOHO、北辰绿色 家园、中服地块…
15
一二级联动问题和风险
硬币总有两面。一二级联动开发也给企业带来一系列问题和风险：
1.
人力资源 问题
2.
政策 风险
4.
财务 风险
3.
市场 风险
16
一二级联动问题和风险-人力资源问题
1.业务交叉对企业人力资源条件提出了苛刻要求
• 工程领域：道路、湖泊、桥梁、管网等基建设施 • 营销领域：城市营销 • 公关对象：地方政府、二级开发商、投资商 一级开发业务
简。
投标联合体在国内法律上的主体地位尚 关键条款是中标后成立的 联合体权、 未明确，万一发生纠纷，较难充分保障 项目公司的股权比例、未 义难以界定 自身合法权利。 中标时费用分担问题。
28
具体策略
实际上，一级开发商通过与参与土地一级开发，在这 个过程中，可以与政府结成紧密的利益共同体。与有 关政府管理部门如规划局、土地局、建委、水电路等 企事业单位形成良好的合作关系，实际上已经为后期 二级拿地奠定了良好的基础。因此一级开发商的拿地 优势应该体现在此，而不是后期拿地时动的其他脑筋 上。 ——无论何时，与强者合纵连横总是上策。
土地一二级联动开发模式研究 （上）
1
PART 1 一二级联动开发模式研究
2
概念
一二级联动开发，顾名思义，即由一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序， 面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
土地一级开发
土地利用规划 物业管理 征地拆迁 产品租售 土地平整 公共配套建设 建筑设计 土地出让 拿地
案例：首创置业-南京六合一二级联动开发项目
18