土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范
土地一二级联动开发管理及实战案例分享
土地一二级联动开发管理及实战案例分享课程时间：1天课程大纲：一、土地一、二级联动整体方案策划1.土地一、二级联动开发认知(1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择(2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘(3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例）2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表二、土地一、二级联动实施流程及关键节点1.一、二级土地整理常规流程图解析案例：某项目一级开发整理2.一、二级土地项目开发重点管理（1）一二级土地整体战略定位（2）项目开发步骤及强度（3）开发周期策略3.一二级土地开发运营管理（1）一级土地分期出让时序（2）二级土地分期开发策略（3）一二级项目优惠政策的策划与获取4.土地一、二级开发核心内容（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等）（2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)（3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块案例：万科、中信案例比较分析（4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度）三、土地一、二级联动项目经济测算1.出售型物业土地获取前的静态测算案例：龙湖项目拿地前测静态测算表2.出售型房地产项目动态测算表分解案例：小苑项目测算表详解3.长期持有型物业的经济测算模型案例：花园城持有型物业测算表四、土地一、二级联动项目运作风险1.风险问题（结合案例）（1）交易方风险（2）国家及当地法律、法规变动风险（3）人脉风险（政府换届等）（4）融资风险（地方政府债务问题）2. 风险控制策略及手段（1）合理分配资金，滚动开发（2）品牌开发企业的一二级联动（3）人脉平台的建立、维护与监控（4）政策空白点的机会把握五、土地一、二级联动项目成本节约1. 土地增值税的合理计算与减免策略2. 二级开发中的各种税费的减免策略3. 土地价款支付的谈判和执行4. 缴税的应用技巧.....................六、土地一二级开发项目的营销策略1.一级地块开发的包装与推广（1）一级土地推广的特点及模式（2）土地营销艺术的分析案例：神州半岛土地营销2.二级土地的营销策略案例：江岸城土地项目政府及企业的营销分解名都的开盘营销策略七、土地一、二级联动项目经典成功案例案例分享：都江堰项目土地一二级联动开发【主讲专家】谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。
土地一级开发实务与法律风险
土地一级开发实务与法律风险（系列一）2014-03-26点蓝字加我哦周月萍律师在一级开发过程中，政府机构的作用十分“微妙”。
如果政府完全退出，企业将面临开发成本和开发进度的风险；如果政府直接操作，则不利于市场公平竞争。
根据国家政策规定及目前土地开发情况，土地一级开发主要有政府主导型、市场化运作型以及政府主导的市场化三种运作模式。
（一）政府主导型运作模式——以重庆为例政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或由政府指定特定的开发企业进行土地一级开发。
重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。
土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是八个大型的国有建设性投资集团。
土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，八大投资集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托专业公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，通过“招拍挂”流程进行出让。
图1政府主导型土地一级开发流程图在政府作为土地一级开发主体的运作模式中，全程由政府控制开发实体的确定、开发进度安排和开发方案实施，有利于缩短开发时间，降低开发成本，便于政府实现土地一级开发的各项目标。
政府可完全掌控地价，避免土地开发后的土地增值收益流失问题，进而实现土地开发的社会效益、经济效益与环境效益的统一。
然而，此模式下融资渠道狭窄，政府将面临着巨大的资金压力，且土地开发周期较长，对政府进行更大规模土地开发有一定的阻碍；此外，由于土地开发权并非由市场确定，而是掌控在政府手中，在监管制度缺失的情况下，容易产生政企“合谋”、定制条件出让的情况，使土地出让隐蔽化，导致土地资产流失。
同时，根据2010年9月3日国土资源部党组印发《中共国土资源部党组关于国土资源系统开展“两整治一改革”专项行动的通知》的要求，“土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，收购土地遴选价格评估机构应坚持公开、公正的选择方式，土地前期开发必须按规定通过招标方式选择工程实施单位。
土地一二级联动流程、风险、控地方法
土地一二级联动（流程技巧风险）地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。
一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范土地一级指的是城市核心区或主城区的土地资源，一般用于建设商业、办公、住宅等各类高品质的城市设施。
而土地二级则是城市郊区或次城区的土地资源，常用于工业、农业、物流等产业用地。
在土地一二级联动开发中，需要进行一系列操作实务。
首先，要进行土地资源调查和评估，了解城市的土地资源分布和利用情况。
其次，要进行规划设计，确定土地的开发用途和布局。
然后，要进行土地整理和开发，包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。
最后，要进行土地使用和管理，包括土地出租、转让、维护等。
然而，在土地一二级联动开发中存在法律风险，需要进行相应的防范。
首先是土地使用权的确权和保护问题。
一级土地资源往往有更高的价值和利益，如果在一级土地使用权确权过程中存在问题，可能会导致权属纠纷和争议。
因此，要加强土地使用权的登记和监管工作，确保权益合法稳定。
其次是土地规划和开发过程中的环境保护问题。
土地开发可能会对周边环境产生一定的影响，包括土地资源的破坏、生态环境的恶化等。
因此，在土地开发过程中要加强环境评价和监管工作，确保土地开发不对环境造成重大破坏。
再次是土地交易和合同管理问题。
土地一二级联动开发中，可能涉及到土地出让、转让、租赁等各种交易行为，以及与开发商、承包商等的合同签订。
如果在土地交易和合同管理过程中存在违法行为或是合同纠纷，可能会导致法律纠纷和损失。
因此，要严格遵守土地交易法律法规，加强合同管理和纠纷解决机制的建设。
最后是土地违法违规行为的查处和整治问题。
土地一二级联动开发中，可能存在各类违法违规行为，如滥用职权、违法征地、强拆等。
这些行为不仅损害了公共利益，也损坏了社会秩序和法治环境。
因此，要加强相关部门的执法工作，及时查处和整治违法违规行为。
综上所述，土地一二级联动开发是一项复杂的任务，需要进行一系列操作实务和进行法律风险防范。
只有在合法合规的前提下，才能实现土地资源的高效利用和城市发展的可持续性。
一级开发流程及操作实务
土地供应相关政策及操作实务一、我国土地基本知识两种土地所有权：1、国家土地所有权（国务院代表国家行使）2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理）。
国有土地使用权取得方式（供地方式）：1、划拨2、有偿使用（1）出让（2）国有土地租赁（3）国有土地使用权作价出资或入股（4）授权经营。
（一）划拨：1、概念：根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交会其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
2、范围（条件）：划拨用地范围必须依据《北京市实施国土资源部〈划拨用地目录〉细则》（京政办发[2002]54号）：分25项(1)国家机关用地和军事用地各级财政拨款建设的国家机机关办公、及安全、保密、通讯设施用地；各种军事用地(2)城市基础设施用地和公益事业用地包括非营利性的基础设施（供水、供电、供气、道路、广场院等）、非营利性公益事业（学校、医院、体育场馆等）、家贸设施（农副产品比重达70%的新建农贸市场）、部分居住用地（经济适用住房、康居住房、廉租住房、大学生公寓、集资建房等）(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地包括石油天然气、煤炭、水利、电力、公路、铁路、民用机场等。
(4)法律、行政法规规定的其他用地。
经济适用房、廉租房。
主要是指外国领使馆、办事处用地，宗教、监狱、劳教所、看守所、戒毒所等特殊用地。
凡以划拨方式取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。
确需对划拨土地使用权进行转让、出租、抵押的，应按规定补办土地有偿使用手续。
经批准不办理土地有偿使用手续的，转让方应将土地收益上缴国家。
（二）出让1、概念：国家把一定年期的土地使用权让给土地使用者，同时要向土地使用者收取一定的费用。
2、出让方式协议出让、公开交易（招标、拍卖、挂牌三种）方式。
基于土地一二级联动开发模式分析
基于土地一二级联动开发模式分析摘要：随着我国社会经济的快速发展，城市化进程脚步的不断加快，对建设用地的需求量也在不断增加，这也就促使相关政府部门对土地的一二级的开发利用越来越重视。
近年来我国土地的开发进程也十分缓慢，如此，必须要积极创新土地的一二级联动开发模式，以进一步提高土地的使用效率。
对于开发企业而言，参与土地一二级开发所带来的经济利益是相当大的。
随着建设用地的逐渐减少，房地产开发企业也很难再买到价格低廉的土地。
因此，利用科学合理的开发手段以低廉的价格获得土地的开发权限，更成为了房地产开发企业研究的重要题目。
关键词：土地一二级联动；开发模式；风险与策略引言：在城市化进程不断加快的情况下，我国土地的开发也受到了越来越多的关注。
目前，我国土地一级开发的进程相对缓慢，所面临的环境问题也是越来越复杂。
针对此情况，必须要深入的了解土地一二级联动开发模式的重要性，同时采取相应的激励政策，以此构建一个科学合理的土地开发模式，促使其能够与市场经济的发展相符合。
以便更好地完善我国的土地开发系统，最后有效促进我国社会经济的可持续发展。
开发企业介入土地的一级开发，同时也面临着更多的不确定性，这就要求土地一级开发的主体采取有效的方法，提升其抗风险的能力。
一、土地一二级联动开发模式的分析由于房地产行业受政府政策的制约，而大型房地产开发企业常常会将一级的土地整理和二级土地开发进行结合，以便在此过程中获取最大的经济收益。
一二级联动开发模式是由开发企业主导的，并且在开发初期就已经确定了这个模式。
开发企业通过一二级联动的开发模式，在一级土地开发阶段获得利益的同时，保障了企业的长远发展，同时也确保了土地的未来价值为企业二级开发带来更大的收益。
但是，土地的一二级联动开发模式，也会影响政府在宏观上控制市场地价的能力。
这种联动开发模式虽然比较普遍，但是放眼未来，它的发展空间也会变得越来越小[1]。
二、土地市场开发的现状我国对土地的开发管理是十分严格的，有相关的管理制度，并严格限制农耕地转为建设用地，并一直在控制建设用地的总量。
聚焦——土地一级开发模式与法律风险防范
聚焦——土地一级开发模式与法律风险防范土地开发有土地一级开发和土地二级开发两大阶段组成。
土地一级开发实施后带动二级开发，形成联动开发。
土地一级开发，是指通过对“生地”进行整理投资开发，达到“三（五或七）通一平”（熟地），最终实现土地出让过程。
政府按照土地利用、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发规划，先后完成征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，是土地达到出让标准条件的过程。
土地一级开发的模式有如下两种：（一）政府运作模式政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。
具体可以分为三种类型：一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发，如北京市，由北京市土地整理储备中心（或授权各区县分中心）直接负责；二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，如重庆市，由政府下属的几大国有企业（如重庆城投）负责；三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发，如上海市，由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。
（二）市场运作模式市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。
土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
目前，土地一级开发市场化运作模式比较成熟的有北京市，如专门制定了《北京市土地整理和一级开发暂行办法》、《土地一级开发项目招标投标暂行办法》。
以上两种土地一级开发模式的优劣势如下表所示：我国首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月的北京市《中关村科技园区条例》，该条例中第三章有关规划和环境建设中规定：“中关村科技园区土地一级开发，应当服从中关村科技园的同意规划。
”该条例没有对土地一级开发定义进行界定，至今土地一级开发仍然以地方政府确定的效力层次低的行政规范红头文件或政策作为依据，给开发企业带来不确定性的法律风险，具体如下：（一）再融资困难风险承包人先利用股权投资，成立项目公司，股权投资不能满足土地一级开发的需要，然后以项目公司为主体进行再融资。
一二级联动开发的法律分析
一二级联动开发的法律分析一、一、二级联动开发的概念及历史所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等。
二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租。
一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。
2004年8月31日之前，传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。
即开发商寻求协议转让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。
2004年8月31日之后，土地走向了市场化。
过去被开发商打包在一起的土地市场与房屋市场之间加进了政府的土地整理储备中心。
土地一二级市场被政府清晰划界。
但是，从事土地一级开发后想做土地二级开发的开发商，可以通过特定的安排达到目的。
二、一二级联动开发的市场现状——以北京为例2004年8月31日以后，一二级联动开发较之前大幅减少。
但是，通过特定安排实现的一级房地产开发商参与二级开发的现象仍普遍存在。
北京大钟寺国际广场即是由一个开发商包揽土地的一级开发和二级开发的大项目。
位于北京市北三环联想桥附近、地铁13号线旁的大钟寺国际广场是北京市三环以内较大的综合性商业地产项目，总投资约30亿元人民币。
除大钟寺外，建外SOHO、北辰绿色家园等知名楼盘从拿地、拆迁、平整、开发房产都是由一家开发商从头做到尾。
三、一二级联动开发对房地产开发商的有利之处（一）利节省成本一般情况下，一二级联动能省开发成本近10%，甚至更多。
（二）熟悉项目状况从事一级开发的房地产开发商比其他开发商更熟悉整个开发项目用地的状况，在人力资源、土地开发状态、拆迁遗留问题、工程进度要求等方面更有优势。
四、在招拍挂情形下实现一、二级联动开发的方式（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。
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业务特长
房地产非诉业务 ❖ 在研究、比较、分析全国各地数十家房地产标杆企业的发展历程、管理精髓、老板个性、团队成员、 制约因素以及有效调整的基础上，总结、提炼出房地产企业独特的“管理之道”， 完整地形成了房地产企 业各个管理模块的管理模板，精心研制而成极具针对性的房地产企业培训课程。 ❖ 能够为房地产开发全过程提供专业的法律服务，为房地产企业量身定作科学的管理咨询方案、法律风 险防范及应急处理预案，帮助房地产企业防患于未然，快速有效地化解现存问题。
土地一级开发概况 1
土地一级开发概况 全国土地一级开发产生及基本情况 北京土地一级开发现状
土地一级开发概况 1
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（一）我国城市土地一级开发产生的背景 1. 土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础。 2. 我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型
开发商来完成。
土地一级开发概况 1
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（二）我国城市土地一级开发的发展历程 2. 发展期（1999 年至 2002 年） 这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的实施，协议
出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向 专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的土地一级开发（包括征地、拆迁和 基础设施建设等）之后将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。但在这个时期，土地一级开 发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争， 使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发。
制度和建设项目的顺利实施。 6、筹措了土地储备和开发资金。 7、建立了土地交易市场，推动了经营性土地入市交易。
房地产企业风险防范体系
从
管
人力资源管理
理 角
度
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产
企组织结构业法源自律风目标管理
险 防
范
与
应
经营计划
急
预
案
战略计划
最好的不一定是最适合的 最适合的才是最好的
从法律角度看房地产项目开发流程关键管控点与解决之道
投资决策阶段
土地获取阶段
规划设计阶段
建设施工阶段
销售物业阶段
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范
讲师介绍
经典案例
房地产非诉业务 1、“重庆市江北区观音桥农贸市场扩建土地联合整治”一、二级联动开发项目法律顾问，具体包括土地一 级开发政府谈判与交流提纲拟定、换文执行《协议书》拟定等。（项目标的近50亿元人民币）。 2、“天津北辰区宜兴埠旧村改造项目”7#及8#地块项目收购，具体包括项目法律尽职调查、项目收购方案 拟定、项目收购谈判交流、项目合作协议书的拟定等。（项目标的20余亿元人民币）。 3、“天津市塘沽区渤海度假村项目”项目收购法律顾问。（项目标的近10亿元人民币）。 4、福建仙游“中国古典家具生产交易中心项目”土地一、二级联动开发项目法律顾问。 5、深圳惠州“小金口土地一级开发项目”一二级联动开发法律顾问。 6、大连“普湾新区5000亩土地项目”一级开发法律顾问。 7、北京“马池口项目”土地一级开发法律顾问。 8、北京“马池口项目”土地一级开发法律顾问。
的土地开发模式。 3、我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力。
土地一级开发概况 1
一、全国土地一级开发产生及基本情况
（二）我国城市土地一级开发的发展历程 1、萌芽期（1996 年至 1999 年） 这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，土地一级开发的概念还不是很明确。 1996 年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。 1999 年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。 土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。 这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产
资本市场（收购）
二级市场
一二级联动
直接进行 项目转让
股权收购
商品房包销
承包经营
部分收购
全部收购 （收购项目公司）
一、土地一二级开发失败案例的教训和警示
❖ 浙江义乌土地一级开发失败案例 ❖ 1、情况反映
2、土地使用权出让合同 ❖ 3、催款函
二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件
1、土地一级开发概况 2、土地一级开发基本概念 3、土地一级开发模式及比较 4、土地一级开发的主体 5、土地一级开发过程及流程 6、土地一级开发中的热点、难点 7、国家及主要地方的土地一级开发相关法律法规、政策及解读
❖ 一、土地一级开发失败案例的教训和警示 ❖ 二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件 ❖ 三、土地一、二级联动开发需要注意的法律问题 ❖ 四、土地一级开发成功案例及法律相关文件
一、土地一级开发失败案例的教训和警示
❖ 1、房地产通常拿地方式 ❖ 2、失败案例
一、房地产企业通常的拿地方式
土地获取
土地市场（招拍挂）
土地一二级联动开发操作实务及 法律风险防范
讲师介绍
董振武
北京卓越众鑫企业咨询管理有限公司总经理 北京市国联律师事务所高级合伙人 北京市国联律师事务所房地产部主任 北京大学法学硕士 房地产管理MBA 建筑房地产专业律师 人力资源管理师 中国房地产专业培训网高级培训师 首届“京城地产人力资本战略联盟”发起人 中央电视台《法律讲堂》节目主讲嘉宾 中央电视台《为您服务》节目受邀法律专家
从全国范围来看，由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备制度，成立 了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。
土地一级开发概况 1
二、北京市土地一级开发情况
1、土地储备和市场建设的相关政策办法基本完善。 2、建立了市区两级土地整理储备机构。 3、推动了土地储备制度的实施。 4、探索了政府储备土地一级开发的管理模式。 5、建立了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，推动了新的供地