一二级联动开发
土地一二级联动开发行政诉讼
土地一二级联动开发行政诉讼摘要：一、土地一二级联动开发概述1.土地一级开发2.土地二级开发3.一二级联动开发的联系与区别二、行政诉讼相关法律法规1.《中华人民共和国土地管理法》2.《城市房地产管理法》3.《行政诉讼法》三、土地一二级联动开发行政诉讼案例分析1.案例一：某城市土地一级开发行政诉讼2.案例二：某城市土地二级开发行政诉讼3.案例三：一二级联动开发行政诉讼案例四、行政诉讼对土地一二级联动开发的影响1.规范土地开发行为2.保障当事人合法权益3.促进土地资源合理利用正文：土地一二级联动开发是指土地使用权的一级市场和二级市场相互配合、协调发展的一种土地开发模式。
土地一级开发是指对未利用土地进行基础设施建设、土地平整等，使其达到可开发利用的状态。
土地二级开发是指在土地一级开发的基础上，进行具体的项目建设。
一二级联动开发则是将土地一级开发与二级开发有机结合，以提高土地利用效率。
为了规范土地一二级联动开发，我国出台了一系列法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》和《行政诉讼法》等。
这些法律法规为土地开发提供了法律依据，保障了土地开发过程中各方当事人的合法权益。
在实际操作中，土地一二级联动开发行政诉讼案例屡见不鲜。
以案例一为例，某城市进行土地一级开发时，因未依法进行公告、补偿等程序，被当地居民起诉。
法院审理认为，土地一级开发过程中，相关部门应严格按照法律法规进行，保障当事人的合法权益。
在案例二中，某城市土地二级开发过程中，开发商因未取得合法手续，被当地政府予以行政处罚。
开发商不服，提起行政诉讼。
法院审理认为，土地二级开发需遵循相关法律法规，开发商的行为违反了法律规定。
在案例三中，一二级联动开发过程中，因相关部门未依法履行职责，导致土地资源浪费。
当事人提起行政诉讼，法院判决相关部门依法履行职责，保障土地资源的合理利用。
行政诉讼对土地一二级联动开发产生了积极影响。
首先，行政诉讼规范了土地开发行为。
一二级联动开发模式流程
一二级联动开发模式流程咱们先来说说啥是一二级联动开发模式吧。
简单来讲呢，就是把土地的一级开发和二级开发联系起来搞。
一级开发就是对土地进行前期的整理，像把地平整了呀，把那些乱七八糟的东西清理掉，让这块地初步具备开发的条件。
这就好比是给一个小娃娃先洗干净脸，梳好头发，打扮得漂漂亮亮的，这样才能去参加重要的活动呢。
那一级开发具体怎么做呢？这就有好多事儿了。
第一点就是规划。
得先想好这块地以后要干啥，是盖住宅呢，还是建商场呀，或者是弄个工业园区啥的。
这规划可重要啦，就像给小娃娃定个成长方向一样。
然后就是征地拆迁啦。
这可是个大工程，得跟那些原来在这块地上生活或者有土地使用权的人好好商量，给人家合理的补偿，让人家开开心心地搬走。
要是这事儿没办好，那后面的开发可就难喽。
就像你要盖房子，可地还被别人占着，这咋行呢？在一级开发过程中，还得进行基础设施建设呢。
比如说修路，要是没有路，以后盖好房子了，人咋进去呀？还有通水通电，这都是必须的。
这就像是给小娃娃打造一个健康的身体，让他以后能茁壮成长。
一级开发到一定程度了，就该二级开发登场啦。
二级开发呢，就是在已经整理好的土地上进行具体的项目建设。
如果是盖住宅的话，那就是开发商进来盖房子卖房子啦。
这时候，开发商就得根据之前的规划来搞。
不能说规划是盖住宅，结果你盖个工厂，那可不行哦。
二级开发的时候，要考虑的东西也不少呢。
首先就是设计。
房子得设计得好看又实用吧。
得考虑到大家的居住需求，像房间大小、户型结构这些。
然后就是施工啦。
施工可得保证质量呀，不能偷工减料。
要是盖的房子质量不好，那可是要出大问题的。
这就像是给小娃娃做衣服，你不能用破布烂线随便缝缝吧，得用质量好的布料，精心地裁剪缝制才行。
在一二级联动开发的整个流程里，还有很重要的一点就是各个环节之间的协调。
一级开发和二级开发得像好伙伴一样，互相配合。
一级开发要为二级开发打好基础，二级开发要按照一级开发的规划来进行。
要是它们两个闹别扭了，那这个开发项目可就乱套了。
玩转土地一二级联动,请收好这份攻略
03
组织土地一级开发项目招标、评标、定标 等过程，选择合格的开发企业。
04
对土地一级开发项目进行监管，确保开发 质量和进度。
企业角色和责任
参与土地一级开发项目的 投标，争取获得开发权。
负责筹措资金、组织人力 物力等资源，实施土地一 级开发项目。
根据政府规划和要求，制 定详细的土地一级开发方 案。
对开发完成的土地进行整 理和基础设施建设，达到 规定的标准。
对企业的意义和优势
降低开发风险
一二级联动开发可以降低企业在 土地获取、规划调整等方面的风 险，提高项目成功率。
提升品牌形象
通过与政府合作，企业可以获得 更多政策支持和资源倾斜，提升 品牌形象和市场竞争力。
拓展业务领域
一二级联动开发涉及多个领域， 如房地产开发、基础设施建设等 ，为企业提供更多业务拓展机会 。
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签署正式合同
在达成一致意见后，签署正式的土地一级开发合同。
土地储备阶段
土地征收与拆迁
按照国家法律法规和合同约定，完成 土地征收和房屋拆迁工作。
土地指标调整
根据市场需求和规划要求，调整土地 使用性质和容积率等指标。
土地平整与基础设施配套
进行场地平整、道路修建、供水、供 电、通讯等基础设施建设。
土地出让阶段
出让方案制定
制定详细的土地出让方案，包括出让地块、出 让方式、出让价格等。
出让公告发布
在指定媒体上发布土地出让公告，邀请意向受 让人参与竞拍。
成交确认与公示
完成土地竞拍后，确认成交结果并进行公示，确保公平公正。
投资款返还阶段
投资款结算
根据一级开发过程中的实际投入，与政府或相关 部门进行投资款结算。
案例分析土地一二级联动开发模式
案例分析土地一二级联动开发模式土地一二级联动开发模式是指在土地开发过程中，由一级开发商和二级开发商共同组成的一种开发模式。
在这种模式下，一级开发商负责整体规划、土地取得和基础设施建设等工作，而二级开发商则负责开发、销售和运营等工作。
这种模式能够有效地整合资源、降低风险、提高效率，成为当前土地开发中的一种主要模式。
一级开发商通常是政府、国有企业或大型房地产开发公司，他们能够通过土地招拍挂等方式获取土地资源。
一级开发商在土地取得后，需要进行规划设计、基础设施建设等工作。
一级开发商在土地开发前期通常会进行整体规划，包括开发区位、规模、功能布局等方面的考虑。
在规划设计完成后，一级开发商会进行基础设施建设，包括道路、供水、供电等基础设施的建设。
基础设施建设是土地一二级联动开发中的重要环节，对于后续的二级开发具有重要的支撑作用。
二级开发商通常是规模相对较小的房地产开发公司或者个人开发商。
他们在一级开发商完成基础设施建设后，通过购买或租赁土地来进行开发、销售和运营。
二级开发商在开发过程中，可以选择自持经营或者转让方式进行运营。
在二级开发商选择自持经营的情况下，他们可以对开发项目进行整体运营，包括投资、建设、销售和物业管理等工作。
在二级开发商选择转让方式进行运营的情况下，他们可以将开发项目完成后进行销售，获取销售利润。
土地一二级联动开发模式的优势主要体现在以下几个方面：1.整合资源：一级开发商拥有较强的资源整合能力，能够将土地资源和资金等资源进行整合，提高开发的效率和规模经济效益。
2.分工合作：一级开发商和二级开发商在土地开发过程中各司其职，形成良好的分工合作关系。
一级开发商负责基础设施建设等前期工作，而二级开发商负责开发和销售等后期工作，相互协作，提高开发效率。
3.降低风险：一级开发商和二级开发商共担风险，在整个开发过程中能够有效地分散风险。
一级开发商在土地取得和基础设施建设阶段面临的风险较高，而二级开发商在开发和销售阶段面临的风险相对较低，通过联动开发可以降低总体风险。
揭秘!你所不知道的“土地一二级联动开发”!
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什么是土地一二级联动开发？
土地一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发。
即从事土地一级开发的片区、园区开发企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。
土地开发将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。
土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地。
统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。
土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索
新形势下城市更新一二级联动开发及融资模式探索本文试从多期效应叠加下城市更新一二级联动开发及融资面临的困境出发，结合新形势下的政策、法规浅析城市更新一二级联动开发及融资可行模式，助力全面实施城市更新行动。
一、城市更新及一二级联动开发的相关概念城市更新是指城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划地改建活动。
城市更新一二级联动开发是指以获取土地使用权的二级开发权益为目的，市场主体通过获取土地一级开发权，实施地上附着物拆迁、村居民安置、土地收储等一级开发行为，与政府联络沟通城市总体规划、项目土地规划条件、公共配套设施建设、城市基础设施建设等事宜，最终经国有土地使用权公开出让程序取得宗地土地使用权并开展房屋建设、销售或出租的过程。
一二级联动的核心在于通过一级控二级，实现项目整体获益。
其中，土地是关键，能否实现一二级联动开发并获得资金支持是确保城市更新行动成功实施的重要保障。
二、城市更新项目面临的困境及堵点当前而言，城市更新领域的房地产建设项目面临的主要问题：资金匮乏。
城市更新项目存在的根本性的堵点在于：城市更新项目公共服务配套占比高，前期投入大、收益少，项目收益难以覆盖投资，即算不过账来。
自房地产行情持续下行以来，城市更新项目整体上面临着“企业没钱推进项目”或“有钱却不怎么愿意推进项目”的尴尬处境，除了买售预期下降、土拍市场地价走低这两个影响项目利润的核心因素外，政策悬而未落、项目拆迁难、开发周期长、防止“大拆大建”及防止新增地方政府隐性负债背景下，金融支持城市更新动能受限，原“三道红线”融资政策导致涉房企融资渠道收窄、非国有企业参与城市更新融资授信门槛高、项目实施过程中维稳压力增大、项目及资产变现存在障碍等，深刻影响着市场参与主体对项目推进的积极性。
能否实现一二级联动开发以解决社会投资主体参与一级开发土地熟化后面临的收益不平衡问题，是提高市场主体积极性的关键，能否打通资金保障渠道成为城市更新项目能否快速推进的决定性因素。
一二级联动开发模式分析
一二级联动开发模式分析所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租；一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。
伴随一级土地开发风险逐渐展现，越来越多的上市房企开始转换思路，纷纷转型一二级不会呀市场联动，将一级土地开发视为二级市场拿地的一个踏板，以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。
1.在招拍挂情形下实现一、二级联动开发（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做公司借一级土地开发获得二级土地受让先机，可以在看中的地块上先下手为强，比如在一些市政中心建设配套规划中，周边的房价一般会随之升值，那么公司就可以借助一级开发获得二级土地，利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。
比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。
（二）通过虚增土地成本、设置拆迁遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权例如，在处理拆迁补偿的问题上做文章，不完全解决拆迁钉子户的问题，阻退参与竞拍的其他开发商，使参与竞拍的一级开发商获得二级开发的权利。
（三）另外注册一个房地产开发公司参与招拍挂竞争对于规模较大的房地产集团，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时又注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司。
以另一个公司的名义取得二级开发权。
（四）与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成联合体竞拍例如，一级开发商还经常采用与参与土地公开拍卖的其他开发商组成联合体竞拍的方式参与到二级开发的过程中。
此种情况多发生在一级开发商资金不足，或者发生在为防止其他开发商不惜代价把土地价格抬高而导致“两败俱伤”的后果时。
土地一二级联动开发管理及实战案例分享
土地一二级联动开发管理及实战案例分享一、背景介绍近年来，随着城市化进程的加速，土地开发成为了城市规划和经济发展的核心内容之一、然而，在土地开发过程中，由于一级规划部门和二级开发管理部门之间信息不对称、协调不畅等问题，导致了土地资源的浪费和开发过程的不顺利。
为了解决这一问题，实施土地一二级联动开发管理是迫在眉睫的任务。
二、土地一二级联动开发管理的意义土地一二级联动开发管理可以有效减少信息不对称和协调不畅的问题，提高土地开发过程的效率和顺利程度。
一级规划部门负责统筹全局，确定土地开发的总体框架和目标；二级开发部门则负责具体的实施工作，按照一级规划部门的要求，开展具体的开发工作。
通过这种方式，可以更好地发挥各级部门的专业优势，使土地开发过程更加科学、高效。
三、土地一二级联动开发管理的实践案例分享以地区的城市规划和土地开发为例，介绍土地一二级联动开发管理的实践经验。
1.确定总体规划一级规划部门首先要制定土地开发的总体规划，确定开发的目标、定位和重点发展方向。
在这个过程中，要广泛征求相关部门和市民的意见，确保规划的科学性和可行性。
2.制定具体方案一级规划部门根据总体规划制定具体的开发方案，考虑土地资源的利用率、环境保护和经济效益等多个方面因素。
同时，要充分了解土地市场的需求和变化，及时进行调整和优化。
3.协调各部门合作一级规划部门需与二级开发管理部门进行密切合作，建立联动机制。
在实施过程中，要进行信息共享，确保各部门之间的沟通畅通，避免信息不对称和协调不畅的问题。
4.风险管控在土地开发过程中，要注意风险的管控。
一级规划部门要对开发过程进行监督和评估，及时发现和解决问题。
二级开发管理部门要按照规划要求，采取有效措施降低开发风险，确保开发质量和效益。
5.做好后续管理土地开发不仅仅是一时的过程，而是需要长期的管理和维护。
一级规划部门和二级开发管理部门要在开发完成后做好后续的管理工作，化解因开发而产生的问题，维护土地的可持续利用。
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以北京市为代表, 其背景在于北京市 城市规模巨大，政 府无法垄断一级开 发市场
由于过去很多地方政 府财力较弱，此模式 曾经较普遍，比较适 合一二级联动，但长 远来看，空间越来越 窄
该模式对于主要收益来 源为一级开发的企业而 言，是运作较为广泛的 方式，比如天津泰达
代表政府实施一级开发的企业不同，承担职责也不同
市政府批准
1、新增集体 土地办理农用 地征收、或农 转用手续 2、存量国有 建设用地收回 国有土地使用 权
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
市园林局 古树处理意见
市文物局 文物保护意见
联席会
相关部门
土
市 国 土 局 会 同 市 1、确定土地一
地
发改、规划、建 级 开 发 主 体
一
设、交通、环保 （委托或招标） 级
等 部 门 就 土 地 、 2、下达土地一
开
产 业 政 策 、 规 划 、 级开发批复
发
资 质 、 交 通 、 环 3、签订土地一
主
保 等 对 一 级 开 发 级开发合同
现阶段，我国的土地一级开发主要存在四种模式
合作方式 具体内容 代表案例 区别
完全政府主导模式一
完全政府主导模式二 政府主导、市 场化运作模式
完全市场化运作 模式
政企合作模式
完全由政府组织实施土地一级开 发，仅以招标方式确定施工企业 （或一级开发企业），一级开发 企业不分享土地增值收益
由政府相关部门和政府 投资成立的国有开发企 业完全垄断土地一级开 发
提交日期：
2014.6.9
成果名称
所属分类
小成果提交表
成果编号： 一二级土地开发及经济测算 □住宅地产 □商业地产 □办公地产 □产业地产 □养老地产 □旅游地产 □企业咨询 □其他 土地开发
研究内容 土地一级开发的相关知识要点及经济测算方法
□城市运营□交通地产
研究方案
研究方法 定性分析、案例借鉴
解决的关键问题及 创新点
土地的储备和供应计划，前者由政府主导， 后者由企业主导
谁占主导权，由股份大 小决定，若企业所占股 权比例过高，会变相演 变为完全市场化运模式
而企业获取一级开发权的方式有三种
方式一：授权委托
在项目所在区县政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后，区县政府提出土 地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。目前该方式是 主要方式，如通州将运河北岸土地一级开发委托给北运河土地开发管理有限公司，朝阳将 CBD核心区的一级开发委托给北京商务中心区开发有限责任公司
方式二：招标委托
指政府土地储备机构对列入年度土地储备开发计划的特定土地一级开发项目，通过公开招 标确定土地一级开发实施主体的行为。投标和评标是两大关键环节。以北京市为例，自 2007年以来，除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外， 其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体。该方式是未来发展趋势
体
实施方案提出原
则意见
市国土局商 相关委办局
1、审核土地一级开 发成本 2、组织验收土地 3、根据委托合同支 付相应土地开发费 或管理费 4、纳入市土地储备 库
土地一级 开发主体
组织实施征地、 拆迁和市政基 础设施建设。 危改、文保、 绿隔等项目需 按规定承担回 迁房建设
相关委办局
办理征地、拆 迁、市政基础 设施建设等相 关手续。
依据 1、北京市国 民经济和社 会发展计划 2、北京城市 总体规划 3、北京土地 利用总体规 划
制定计划
前期策划
市政府
1、土地供 应计划 2、土地利 用年度计 划 3、土地储 备开发计 划
拟进行一级 开发单位
1、征得区县 和乡镇政府 或上级主管 部门同意 2、向市国土 局提出土地 一级开发申 请
市土地储备开发 市国土局会同
政府“抓两头”， 即控制土地储备计 划和供应计划； “放中间”，即充 分利用社会力量实 施土地一级开发
政府将毛地出让给一 级开发商，开发成熟 后再由一级开发商转 让给二级开发商
开发企业与政府成立股 份公司进行土地一级开 发，共同分享土地增值 收益
以广州市为代表。政府通过严格 以上海市、苏州市、重 的计划及规划管理，完全控制熟 庆市为代表。如重庆， 地开发及供应市场，形成了“统 土地一级开发的主体是 一规划、统一征地、统一开发、 市政府，代表市政府实 统一出让、统一管理”的“五统 行一级开发的机构是九 一”格局。成功的前提在于广州 个国有控股集团(城市建 市早期城市规模不太大，政府财 设、高速公路、开发投 政实力强，土地开发实施得早， 资集团等) 操作难度小、成本低，因此政府 有能力承担全部的土地开发资金。
两张表背后的……
目录
PART Ⅰ 一级开发相关 ➢ 一级开发的模式和流程 ➢ 一级开发的工作计划表 ➢ 一级开发的成本构成及返还方式 ➢ 一级开发中所面临风险及规避方式 PART Ⅱ 一二级联动经济测算 ➢ 经济测算所需要的基础知识 ➢ 测算的思想 ➢ 案例分析：海尔长兴县项目 PART Ⅲ 过往世联经济测算中可以改进的地方 PART Ⅳ 做好经济测算的一些建议
方式三：股权收购
购买已经取得一级开发项目的企业股权，即给原有公司的股东一定的补偿，让其退出，把 公司的法人股东进行更换后，以获得土地一级开发资格
当前，由企业实施的一级开发项目以政府授权委托为主，而北京 市的授权委托程序最规范完整，对其它地方具有指导意义
授权委托企业进行 一级开发的程序 （以北京市为例）
PART Ⅰ 一级开发相关 ➢ 一级开发的模式和流程 ➢ 一级开发的工作计划表 ➢ 一级开发的成本构成及返还方式 ➢ 一级开发中所面临风险及规避方式 PART Ⅱ 一二级联动经济测算 ➢ 经济测算所需要的基础知识 ➢ 测算的思想 ➢ 案例分析：海尔长兴县项目 PART Ⅲ 过往世联经济测算中可以改进的地方 PART Ⅳ 做好经济测算的一些建议
土地一级开发的模式、流程、风险及规避方法；一二级联动开发中经济测算的方法
主要用途 一级开发项目拓展、操作应用
人员配置
姓名
员工号
王伟锋
AAX23
公司 顾问中心
职级
积分分配（%） 100%
一二级联动及经济测算
——海尔区域开发项目分享
两张表：一级开发联动动态测算表