土地一二级联动开发管理及实战案例分享
土地一级开发模式及案例分析
亿城股份:关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告证券代码:000616证券简称:亿城股份公告编号:2011-003亿城集团股份有限公司关于参与唐山市大城山片区一级开发暨对外提供财务资助的公告本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、交易概述2011年1月13日,亿城集团股份有限公司(以下简称“本公司”)与唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)(以下简称“两河管委会”)、唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司(以下简称“两河投资公司”)签署《唐山市环城水系大城山片区一级开发投资合作协议》,我公司同意提供人民币4亿元的资金支持,由两河管委会和两河投资公司对唐山市环城水系大城山地块(以下简称“目标地块”)进行土地一级开发整理。
本次交易不构成关联交易。
2011年1月13日,公司第五届董事会临时会议审议通过了本次交易。
公司实有董事7名,出席会议董事7名,一致同意关于本次交易的议案。
因公司本次提供财务资助金额超过公司最近一期经审计净资产10%,根据《深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引》的规定,本事项应在董事会审议通过后提交股东大会审议。
二、交易对方基本情况(一)唐山市陡河青龙河管理委员会(筹建)性质:唐山市政府派出机构负责人:刘敬文(二)唐山陡河青龙河开发建设投资有限责任公司成立日期:2009年1月23日地址:唐山市北区富强楼文化路办事处法定代表人:夏宝胜注册资本:3900万元人民币主营业务:环城水系基础设施和重大产业项目的非金融性投资股东情况:唐山市国有资产监督委员会持股100%财务状况(未经审计):截至2010年11月30日,总资产163874万元,净资产3926万元。
两河管委会、两河投资公司与本公司及持股5%以上的股东均无关联关系。
交易对方不存在除本公告所披露的以外、与本公司及本公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的关系,亦不存在其他可能或已经造成本公司对其利益倾斜的其他关系。
土地一二三级联动开发案例
土地一二三级联动开发案例
城镇化与乡村振兴之路，企业参与一级开发的可能性越来越大。
在此过程中的城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。
一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与多村振兴的发展成果；另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。
所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。
核心提示：随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现，土地开发重心：
1）从城市中心向城市郊区转移；
2）成片大规模复合开发、区域开发；
3）从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移；
4）从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变；
5）从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。
【课程对象】
公司高管，董事长、总经理特别是战略发展和项目总、投拓相关人员
【核心内容】
乡村振兴、城镇化发展与一级开发；土地一级开发基础、一级开发与二级开发的关系；一、二级开发联动模式与案例分析；土地一级开发操作中的核心问题
分析及解决途径分享；资金流转与土地有效控制；大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析；土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立；一级开发退出、风险与风险控制模式设计.…。
案例分析土地一二级联动开发模式
案例分析土地一二级联动开发模式土地一二级联动开发模式是指在土地开发过程中，由一级开发商和二级开发商共同组成的一种开发模式。
在这种模式下，一级开发商负责整体规划、土地取得和基础设施建设等工作，而二级开发商则负责开发、销售和运营等工作。
这种模式能够有效地整合资源、降低风险、提高效率，成为当前土地开发中的一种主要模式。
一级开发商通常是政府、国有企业或大型房地产开发公司，他们能够通过土地招拍挂等方式获取土地资源。
一级开发商在土地取得后，需要进行规划设计、基础设施建设等工作。
一级开发商在土地开发前期通常会进行整体规划，包括开发区位、规模、功能布局等方面的考虑。
在规划设计完成后，一级开发商会进行基础设施建设，包括道路、供水、供电等基础设施的建设。
基础设施建设是土地一二级联动开发中的重要环节，对于后续的二级开发具有重要的支撑作用。
二级开发商通常是规模相对较小的房地产开发公司或者个人开发商。
他们在一级开发商完成基础设施建设后，通过购买或租赁土地来进行开发、销售和运营。
二级开发商在开发过程中，可以选择自持经营或者转让方式进行运营。
在二级开发商选择自持经营的情况下，他们可以对开发项目进行整体运营，包括投资、建设、销售和物业管理等工作。
在二级开发商选择转让方式进行运营的情况下，他们可以将开发项目完成后进行销售，获取销售利润。
土地一二级联动开发模式的优势主要体现在以下几个方面：1.整合资源：一级开发商拥有较强的资源整合能力，能够将土地资源和资金等资源进行整合，提高开发的效率和规模经济效益。
2.分工合作：一级开发商和二级开发商在土地开发过程中各司其职，形成良好的分工合作关系。
一级开发商负责基础设施建设等前期工作，而二级开发商负责开发和销售等后期工作，相互协作，提高开发效率。
3.降低风险：一级开发商和二级开发商共担风险，在整个开发过程中能够有效地分散风险。
一级开发商在土地取得和基础设施建设阶段面临的风险较高，而二级开发商在开发和销售阶段面临的风险相对较低，通过联动开发可以降低总体风险。
土地一二级联动流程、风险、控地方法
土地一二级联动（流程技巧风险）地产公司的土地来源无非是四种：招拍挂、资产收购、股权收购、司法拍卖资产处置这四种。
但是随着近期土地市场愈发地火爆，招拍挂拿地更多地是在拼自持、拼无偿移交、拼现金流，拿不到地的不好受，拿到地也好不了多少。
很多公司转而在做收并购和资产收购类项目，但是这种项目往往存在较多的问题，风险不可控，而且市场上所剩的优质项目也并不多了。
很多公司又想到了一二级联动，这是一种不错的拿地思路。
本文就作者参与的多个一二级联动项目，并最终挂网拿地的经验，做一些分享。
一二级联动，指的是房地产公司参与从土地一级整理到土地挂网，最终取得土地的全过程。
一二级联动的项目常见的有旧城改造和新区土地开发与熟化两种。
一二级联动的优势在于既可以通过参与土地一级整理获得土地一级开发的利益分成，又可以通过一些特别的手段低价获得大量成片的土地，是很多大型地产公司增加土地储备所梦寐以求的。
第一部分获得一二级联动的项目需要具备哪些要素前提：良好的政商关系与影响力往往来说一二级联动项目都是由地方政府的平台公司操作的，民企能做的只是少部分。
在能做的这少部分里面，如果你总结之后都会发现，很多公司在自己的发源地或者深耕的区域，是会有一些一二级联动的项目的。
原因何在，一来是所在区域发展多年积累良好的政商关系，相关的资源比较丰富，能够接触到最新鲜的项目信息，也比较容易利用资源拿到项目。
二来是在地方深耕多年，开发实力和品牌接受程度有目共睹，地方政府更愿意接受这类企业，毕竟玩儿砸了可不好。
因此具备良好的当地政商关系是一个很重要的前提。
基础：有勾地经验与能力首先应当知道地方政府对于该项目的需求，一般来说地方政府基于财政的压力，政绩的表现，心里的大好蓝图得不到实现。
在项目之前一定要了解清楚需求，是解决经济发展、脱贫致富、引入产业、城市发展还是解决土地财政困境，然后提出对应的答案。
其次是要了解自己公司有无相关勾地的IP、题材，能否讲出生动的故事，最好是能有一两个成熟落地的项目，作为案例，说服力才会强。
【VIP专享】【青岛】土地一级开发及联动开发模式及案例分析实战培训(4月26日)
【课程收益】
系统介绍土地开发模式及一级开发流程;
一级开发应明确的核心问题及一二级联动开发中的土地风险与控制
【培训内容】
第一部分：土地开发流程与一、二级开发
(一)土地生命周期; (二)土地开发的几个环节
6.培养学生观察、思考、对比及分析综合的能力。过程与方法1.通过观察蚯蚓教的学实难验点，线培形养动观物察和能环力节和动实物验的能主力要；特2征.通。过教对学观方察法到与的教现学象手分段析观与察讨法论、，实对验线法形、动分物组和讨环论节法动教特学征准的备概多括媒，体继课续件培、养活分蚯析蚓、、归硬纳纸、板综、合平的面思玻维璃能、力镊。子情、感烧态杯度、价水值教观1和.通过学理解的蛔1虫.过观适1、察于程3观阅 六蛔寄.内列察读 、虫生出蚯材 让标容生3根常蚓料 学本教活.了 据见身： 生，师的2、解 问的体巩鸟 总看活形作 用蛔 题线的固类 结雌动态业 手虫 自形练与 本雄学、三： 摸对 学动状习人 节蛔生结4、、收 一人 后物和同类 课虫活构请一蚯集 摸体 回并颜步关 重的动、学、蚓鸟 蚯的 答归色学系 点形教生生让在类 蚓危 问纳。习从 并状学理列学平的害 题线蚯四线人 归、意特出四生面体以形蚓、形类 纳大图点常、五观玻存 表及动的鸟请动文 本小引以见引、察璃现 ，预物身类 3学物明 节有言及的、导巩蚯上状 是防的体之生和历 课什根蚯环怎学固蚓和， 干感主是所列环史 学么据蚓节二样生练引牛鸟 燥染要否以举节揭 到不上适动、区回习导皮类 还的特分分蚯动晓 的同节于物让分答。学纸减 是方征节布蚓物起 一，课穴并学蚯课生上少 湿法。?广的教， 些体所居归在生蚓前回运的 润；4泛益学鸟色生纳.靠物完的问答动原 的4蛔，处目类 习和活环.近在成前题蚯的因 ？了虫以。标就 生体的节身其实端并蚓快及 触解寄上知同 物表内特动体结验和总利的慢我 摸蚯生适识人 学有容点物前构并后结用生一国 蚯蚓在于与类 的什，的端中思端线问活样的 蚓人飞技有 基么引进主的的考?形题环吗十 体生行能着 本特出要几变以动，境？大 节活的1密 方征本“特节化下物.让并为珍 近习会形理切 法。课生征有以问的小学引什稀 腹性态解的 。2课物。什游题主.结生出么鸟 面和起结蛔关观题体么戏：要利明蚯？类 处适哪构虫系察：的特的特用确蚓等 ，于些特适。蛔章形殊形征板，这资 是穴疾点于可虫我态结式。书生种料 光居病是寄的们结构，五小物典， 滑生？重生鸟内学构，学、结的型以 还活5要生类部习与.其习巩鸟结的爱 是如原活生结了功颜消固类构线鸟 粗形何因的存构腔能色化练适特形护 糙态预之结的，肠相是系习于点动鸟 ？、防一构现你动适否统。飞都物为结蛔。和状认物应与的行是。主构虫课生却为和”其结的与题、病本理不蛔扁的他构特环以生？8特乐虫形观部特8征境小理三页点观的动位点梳相组等、这；，哪物教相，理适为方引些2鸟，育同师.知应单面导鸟掌类结了；？生识的位学你握日构解2互.。办特生认线益特了通动手征观识形减点它过，抄；察吗动少是们理生报5蛔？物，与的解.参一了虫它和有寄主蛔�
国内标杆地产集团-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防控(1)
2017年12月18日至20日，中央经济工作会议 工作总基调：稳中求进
政策的延续和一致
1
经济增长——“新时代”——强调“高质量发展”—— 币供给总闸门”——重点“防控金融风险”
3
财政政策——“积极的财政政策取向不变，调整优化财 政支出结构”——“加强地方政府债务管理”
第十四条 市县近三年土地出让收入情况、市县申报的土地储备项目融 资需求、专项债务风险、项目期限、项目收益和融资平衡情况等因素
第二十五条 土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到项目。土 地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目 集合发行。
第二十六条 土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应， 原则上不超过5年
第六条 发行土地储备专项债券的土地储备项目应当有稳定的预期偿债 资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息， 实现项目收益和融资自求平衡。
第十条 各省、自治区、直辖市年度土地储备专项债券额度应当在国务院 批准的分地区专项债务限额内安排，由财政部下达各省级财政部门，抄 送国土资源部。
用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》
---国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布 2012.11
• 按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方 向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。其中，土地储 备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划。年度土地储备 计划中，新增储备土地规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年供 应的储备土地量之内。优先收购储备空闲、低效利用及其他现有建设用 地，积极开展工业用地储备。储备土地应优先用于保障性安居工程及其 他公益性事业。
土地一级开发与一、二级联动大纲
《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础Part 01：土地开发流程与一、二级开发：1、土地生命周期；2、土地开发的几个环节✧城市进入性；✧区域开发商业模式设计。
✧定位与规划；✧区域运作策略与土地营销；✧区域增值。
3、一、二级开发的差异性。
4、土地开发的法律问题；✧国家对土地开发的法律规定；✧地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；✧相关规定带来的操作问题。
第二部分：一级开发的模式与案例Part 02：一级开发模式分析1、全程运营模式✧模式解析；✧全程运营模式的要点；✧案例研究：亚龙湾一级开发浅析；2、主导整合模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：清水湾一级开发浅析；3、一级主导开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：泰达城一级开发浅析；4、一二级联动开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：吉山产业园一级开发浅析；5、公建代建开发模式：✧模式解析；✧操作要点与成功要素；✧案例研究：一级开发浅析；Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析：1、成功案例标准；2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。
✧发展历程讲解✧发展定位与规划调整；✧合作方式；✧排他性土地控制策略；✧土地获取方式；✧启动策略；✧城市设施建设与区域土地开发。
3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发；✧发展历程讲解；✧定位思考与功能确定；✧历史文化名城与区域开发的价值结合；✧一级开发中的政企合作；✧一、二级开发联动实现措施。
✧一级价值兑现实现流程。
4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发；✧发展历程讲解✧开发企业介入机会与土地获取条件；✧定位与规划调整策略（及效果分析）；✧公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；✧二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；✧一级开发控制二级土地的措施；✧二级开发与公共设施开发的互动性分析。
土地一二级联动开发管理及实战案例分享
土地一二级联动开发管理及实战案例分享（谯闻东）课程时间：1天课程大纲：一、土地一、二级联动整体方案策划1.土地一、二级联动开发认知(1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择(2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘(3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例）2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表二、土地一、二级联动实施流程及关键节点1.一、二级土地整理常规流程图解析案例：某项目一级开发整理2.一、二级土地项目开发重点管理（1）一二级土地整体战略定位（2）项目开发步骤及强度（3）开发周期策略3.一二级土地开发运营管理（1）一级土地分期出让时序（2）二级土地分期开发策略（3）一二级项目优惠政策的策划与获取4.土地一、二级开发核心内容（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等）（2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)（3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块案例：万科、中信案例比较分析（4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度）三、土地一、二级联动项目经济测算1.出售型物业土地获取前的静态测算案例：龙湖项目拿地前测静态测算表2.出售型房地产项目动态测算表分解案例：小苑项目测算表详解3.长期持有型物业的经济测算模型案例：花园城持有型物业测算表四、土地一、二级联动项目运作风险1.风险问题（结合案例）（1）交易方风险（2）国家及当地法律、法规变动风险（3）人脉风险（政府换届等）（4）融资风险（地方政府债务问题）2. 风险控制策略及手段（1）合理分配资金，滚动开发（2）品牌开发企业的一二级联动（3）人脉平台的建立、维护与监控（4）政策空白点的机会把握五、土地一、二级联动项目成本节约1. 土地增值税的合理计算与减免策略2. 二级开发中的各种税费的减免策略3. 土地价款支付的谈判和执行4. 缴税的应用技巧六、土地一二级开发项目的营销策略1.一级地块开发的包装与推广（1）一级土地推广的特点及模式（2）土地营销艺术的分析案例：神州半岛土地营销2.二级土地的营销策略案例：江岸城土地项目政府及企业的营销分解名都的开盘营销策略七、土地一、二级联动项目经典成功案例案例分享：都江堰项目土地一二级联动开发【主讲专家】谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
土地一二级联动开发管理及实战案例分享
课程时间：1天
课程大纲：
一、土地一、二级联动整体方案策划
1.土地一、二级联动开发认知
(1) 一二级土地联动项目的主动与被动选择
(2)一、二级土地开发中土地价值的有效挖掘
(3)一、二级土地的经济技术可行性研判（结合案例）
2.全国各地对于一级土地开发执行深度的对比表
二、土地一、二级联动实施流程及关键节点
1.一、二级土地整理常规流程图解析
案例：某项目一级开发整理
2.一、二级土地项目开发重点管理
（1）一二级土地整体战略定位
（2）项目开发步骤及强度
（3）开发周期策略
3.一二级土地开发运营管理
（1）一级土地分期出让时序
（2）二级土地分期开发策略
（3）一二级项目优惠政策的策划与获取
4.土地一、二级开发核心内容
（1）土地总体规划（土地指标获取，土地整理及征用等）、城市规划（总体规划、控制性详细规划等）
（2）道路、公共空间、公共节点景观、水电气等公共配套、房屋拆迁及安置、附属工程等(派出所、学校、体育馆、安置房、公租房等)
（3）产品定位、设计前置化、工程管理三大目标、销售策略与技巧、物业运营等二级开发重点板块
案例：万科、中信案例比较分析
（4）一级转二级的关键点（核定挂牌价、设置门槛条件、补充协议的签订、利用瑕疵问题延缓进度）
三、土地一、二级联动项目经济测算
1.出售型物业土地获取前的静态测算
案例：龙湖项目拿地前测静态测算表
2.出售型房地产项目动态测算表分解
案例：小苑项目测算表详解
3.长期持有型物业的经济测算模型
案例：花园城持有型物业测算表
四、土地一、二级联动项目运作风险
1.风险问题（结合案例）
（1）交易方风险
（2）国家及当地法律、法规变动风险
（3）人脉风险（政府换届等）
（4）融资风险（地方政府债务问题）
2. 风险控制策略及手段
（1）合理分配资金，滚动开发
（2）品牌开发企业的一二级联动
（3）人脉平台的建立、维护与监控
（4）政策空白点的机会把握
五、土地一、二级联动项目成本节约
1. 土地增值税的合理计算与减免策略
2. 二级开发中的各种税费的减免策略
3. 土地价款支付的谈判和执行
4. 缴税的应用技巧
.....................
六、土地一二级开发项目的营销策略
1.一级地块开发的包装与推广
（1）一级土地推广的特点及模式
（2）土地营销艺术的分析
案例：神州半岛土地营销
2.二级土地的营销策略
案例：江岸城土地项目政府及企业的营销分解
名都的开盘营销策略
七、土地一、二级联动项目经典成功案例
案例分享：都江堰项目土地一二级联动开发
【主讲专家】
谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。
曾历任合生创展集团开发与营销中心总监、龙湖地产项目前期负责人、恒大地产运营管控负责人等职位，多次被邀请给行业内的企业人员上课，并给北京大学、浙江大学等大学房地产总裁班学员上课。
谯老师经历多个项目的投资拿地、全程报建、重庆拆迁安置、土地一二级联动、合同谈判以及项目的运营管控等工作。
对外对于土地价值的判断、投资机会的选择与切入、拆迁安置技巧、一二级联动获取策略、政府公共关系维护和报建技巧，对内对
于项目的关键节点设置和把控、计划管理的落地、内部各部门综合协调等方面具备独
特的理论和实践经验。
在结合实践工作的同时，谯老师还在发表过《未来中小城市建设的方向和模式》；《北京大规模居住社区营建模式研究》；《房贷证券化模式研究》等论文，深得从业
人士的好评。
Ctrl+鼠标左键【点击访问诺达名师官方网站】
出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍
卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开
张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有
司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先
帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军，此
悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，
猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
后值
倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。
受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤
先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。
今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，
庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至
于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。
若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追
先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。