一二级联动开发的盈利模式及风险
土地一二级联动开发模式详解
土地一二级联动开发模式详解土地一二级联动开发，通常用在城市片区开发中，就是通过提前介入土地一级开发，掌握甚至参与区域整体规划，分期分批做熟土地。
除了享受一级开发带来的收益之外，提前或者后期锁定二级拿地模式，是土地一二级联动模式的核心以及最终利益述求。
本文结合经略中国产业研习社资深合伙人在过去从事土地一级开发、收储、二级挂牌、参与拍卖、投标，底价获取土地的经验总结，分享给大家一些合法、依规且实用的低价获取招拍挂土地的经验。
一、如何获取一二级联动开发项目一二级联动项目，都是直接与地方政府洽谈的。
想要获取项目，就是要打动政府。
必须从3方面拥有充分的实力：勾地能力、资金实力以及团队。
1、勾地能力是基础（1）想地方政府所想勾地首先就是要做到想地方所想、急地方所急。
首先就是了解城市，从政治、经济、人口、教育、产业各方面全方位解读，找出城市发展的优势和痛点；然后要了解领导班子，是关注政绩、产业、税收、扶贫等等哪些重点方向。
换位思考向来是谈判成功的基础准则，一定要了解地方政府所想，然后再表达出急之所及并有应对措施。
（2）自我优势分析至于如何急地方之所急，就需要充分熟悉自己公司了。
找出自我的资金实力、世界排名或中国排名、房地产行业的特殊能力（一级经验、拆迁队伍、二级产品力、招商能力等等）、集团的产业布局、战略合作单位清单等等能用上的优势。
主要是寻找一切可以符合政府所想的内容，并且能将对应的优势放大或者做大的综合能力分析。
（3）战略合作背书主要是产业合作单位和金融合作单位，作为勾地的背书。
一二级联动需要源源不断的资金支持方，以及做熟区域后的产业引入能力。
所以勾地阶段、一张真实合作且较为庞大的战略合作背书表具备一定的说服力（或者就某一项目片区对照专项规划具备针对性的战略合作伙伴）。
2.资金实力是关键（1）启动资金要做一二级联动，没有自有资金是没法玩的。
政府主导土地一级开发，引入社会资本合作的初衷就是缺启动资金或后续融资能力（政府要求降负债）。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P
A 市
B 市
C 市
D 市
…
我国土地资源稀缺，实行 严格的耕地保护制度。各 城市的年度新增建设用地 指标往往供不应求。全年 指标半年用完的情况屡见 不鲜。 故项目土地能否按计划挂 牌出让，不仅取决于城市 本级政府在各项目间的利 益权衡，还取决于上级政 府机关批准的城市新增用 地指标配额。
发改委、国土局制定城市的年 度建设用地出让计划，分配到 各项目 项 项 项 目 目 目 1 2 …
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具体策略
（一）在招拍挂文件中设置苛刻条件， 为一级开发商量身定做
（二）虚增土地成本，阻退外部开发商 （三）给自己画皮，另外注册一家房开 公司参与招拍挂
（四）与其他拟拍地企业组成竞拍联合 体/项目公司共同参与竞拍
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具体策略
（一）在拿地顺序上做文章
——先整理、出让位置最佳、具有最大价值的地块。
简。
投标联合体在国内法律上的主体地位尚 关键条款是中标后成立的 联合体权、 未明确，万一发生纠纷，较难充分保障 项目公司的股权比例、未 义难以界定 自身合法权利。 中标时费用分担问题。
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具体策略
实际上，一级开发商通过与参与土地一级开发，在这 个过程中，可以与政府结成紧密的利益共同体。与有 关政府管理部门如规划局、土地局、建委、水电路等 企事业单位形成良好的合作关系，实际上已经为后期 二级拿地奠定了良好的基础。因此一级开发商的拿地 优势应该体现在此，而不是后期拿地时动的其他脑筋 上。 ——无论何时，与强者合纵连横总是上策。
ห้องสมุดไป่ตู้
• 运营领域：大型公建设施、土地管理、区域品牌管理
• 工程领域：各类房地产楼宇建筑 • 营销领域：房地产楼盘营销 • 公关对象：政府部门、终端消费者 • 运营领域：物业管理 二级开发业务
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范
土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范土地一级指的是城市核心区或主城区的土地资源，一般用于建设商业、办公、住宅等各类高品质的城市设施。
而土地二级则是城市郊区或次城区的土地资源，常用于工业、农业、物流等产业用地。
在土地一二级联动开发中，需要进行一系列操作实务。
首先，要进行土地资源调查和评估，了解城市的土地资源分布和利用情况。
其次，要进行规划设计，确定土地的开发用途和布局。
然后，要进行土地整理和开发，包括土地平整、基础设施建设、房屋建设等。
最后，要进行土地使用和管理，包括土地出租、转让、维护等。
然而，在土地一二级联动开发中存在法律风险，需要进行相应的防范。
首先是土地使用权的确权和保护问题。
一级土地资源往往有更高的价值和利益，如果在一级土地使用权确权过程中存在问题，可能会导致权属纠纷和争议。
因此，要加强土地使用权的登记和监管工作，确保权益合法稳定。
其次是土地规划和开发过程中的环境保护问题。
土地开发可能会对周边环境产生一定的影响，包括土地资源的破坏、生态环境的恶化等。
因此，在土地开发过程中要加强环境评价和监管工作，确保土地开发不对环境造成重大破坏。
再次是土地交易和合同管理问题。
土地一二级联动开发中，可能涉及到土地出让、转让、租赁等各种交易行为，以及与开发商、承包商等的合同签订。
如果在土地交易和合同管理过程中存在违法行为或是合同纠纷，可能会导致法律纠纷和损失。
因此，要严格遵守土地交易法律法规，加强合同管理和纠纷解决机制的建设。
最后是土地违法违规行为的查处和整治问题。
土地一二级联动开发中，可能存在各类违法违规行为，如滥用职权、违法征地、强拆等。
这些行为不仅损害了公共利益，也损坏了社会秩序和法治环境。
因此，要加强相关部门的执法工作，及时查处和整治违法违规行为。
综上所述，土地一二级联动开发是一项复杂的任务，需要进行一系列操作实务和进行法律风险防范。
只有在合法合规的前提下，才能实现土地资源的高效利用和城市发展的可持续性。
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析摘要：近年来，由于城市产业结构转变和房地产企业战略发展模式的变化，万科、恒大、绿地、华夏幸福等国内一些房地产企业提出了转型城市运营商模式。
企业改造成城市运营商之后，可以参与城市基础设施建设，进入城市的土地开发，甚至可以参与到土地定价之中。
目前，最初从事二级开发的房地产企业已经扩展到土地一级开发的行业中，但我国土地的一级开发仍然由政府主导，市场化仍然不成熟，运营和盈利模式存在很多风险和制约因素。
本文将对房地产公司参与一级土地开发的几大主要盈利模式和风险问题进行梳理和总结，为房地产企业进入该领域提供基本的参考。
关键词：土地一级开发；开发风险；盈利模式1.绪论近年来，随着房地产行业进入白热化发展阶段，产业结构转型升级成为了房地产企业发展的一个重要阶段，以政府为主导的土地一级开发成为了各家房地产企业市场争夺的重中之重，能否在新形势下快速抢夺土地一级开发市场成为了房地产行业平稳运行的关键所在。
但采取合适的土地一级开发盈利模式仅仅是这其中的开头部分，房地产企业还需要合理规避风险，保持平稳运营的态势才能取得更大的经济效益。
2房地产企业参与土地一级开发的主要盈利模式近年来，在土地开发过程中，通过不断的实践和探索，房地产公司与当地政府进行了诸多沟通，创造了多种土地一级开发的盈利模式。
2.1固定比例模式固定比例模式是指接受政府委托的土地开发企业，根据政府给出的土地开发总体规划、城市总体规划等文件及政策，对确定的国有土地、已拟征用土地和确定农转非土地进行统一基础设施建设及改造，如土地征用、农业转非农业、拆迁和市政道路建设。
政府统一规定固定的利润基准，保证企业盈利底线。
该模式的特点是，房地产开发只能从土地开发本身中受益。
2.2分享土地出让金模式该模式一般意味着土地一级开发企业和项目所在的地方政府携手合作，直接将土地转让金按照双方协商确定的一定比例进行划分及分成，这样企业就获得了合法收入。
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析
最新【精选】范文参照文件专业论文土地一级开发盈余模式及风险问题浅析土地一级开发盈余模式及风险问题浅析【纲要】跟着城镇化进度的加速，“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式逐渐盛行，愈来愈多的房地产公司涉及土地一级开发。
新局势下，怎样能借势发力，创新一级开发盈余模式，有效躲避项目开发风险，将成为土地一级开发公司要点关注的问题。
【要点词】一级开发、盈余模式、风险浅析一、土地一级开发操作模式的发展及演变趋向1）政府垄断开发模式政府垄断开发模式是政府指定开发公司或许以建立项目公司的形式进行土地一级开发。
此模式能够保证政府完整控制地价，同时保证土地开发为熟地后的增值利润不流失，且土地一级开发法律关系纯真，便于政府实行土地一级开发的各项事务。
该模式主要缺点是政府的土地开发资本压力较大，融资渠道窄。
2）公司主导开发模式公司主导开发模式又称一二级联动开发模式，政府第一将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发公司，由土地一级开发公司依据土地使用权出让协议的商定，对协议范围内土地实行包含拆迁布置赔偿，公建配套设备建设在内的土地一级开刊行为，使协议范围内土地达到建设条件，再面向市场转让土地使用权。
房地产公司经过土地一二级联动开发，在获取一级开发阶段利润的同时，既保证了公司将来的可连续发展，也保证了可获取土地在将来增值给公司带来的二级开发的优厚利润。
但该模式不利于政府控制市场所价，政府宏观调控土地市场的能力降低。
3）政府主导市场化运作模式由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两端，放中间”。
“抓两端”即由政府控制土地贮备计划和供给计划，“放中间”，即充足利用社会力量实行土地一级开发。
这类模式中，政府依据土地市场检查确立土地需求情况，以招拍挂方式将拟开发的土地依据“熟地”出让，提早确立土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。
政府经过招标等方式确立具备资格的公司，在土地出让合同规定的限期内将出让的土地开发为切合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发达成经查收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。
一二级联动开发模式下土地收益最大化的实现分析
一二级联动开发模式下土地收益最大化的实现分析一二级联动开发是我国房地产行业比较常见的一种开发模式，在此模式下开发商可同时获得一级开发收益和二级开发收益。
本文中，作者通过对一二级收益进行建模测算，归纳出总体收益最大化的路径，并针对不同发展阶段的片区开发给出了针对性的政策建议。
标签：一二级联动;土地收益最大化土地资源是一种重要的稀缺性生产要素资源，对于开发商而言，一级开发成功出让土地后可获得土地出让金分成，二级开发获取土地后通过房产销售可获得利润，如何对土地进行合理定价使得土地资源的一二级整体收益最大化是开发商值得研究的重要课题。
本文不同于传统的将一级和二级割裂地看待土地价值的方式，从一二级联动角度出发研究土地收益最大化问题，对实践具有较强的指导意义。
1、一二级联动开发模式分析1.1模式简介一级开发，是指由政府授权委托某企业，对一定区域范围进行片区开发，工作内容包括规划设计咨询、土地整理开发、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务和城市管理运营等方面。
二级开发，是指企业通过公开市场、收并购等方式获取土地，后期通过规划设计、开发建设、出售或者运营的全部过程。
一二级联动开发，指的是由企业全面负责一级开发和二级开发，并充分发挥一级开发优势和二级开发优势，相互配合，实现一二级整体收益最大化。
1.2模式优势分析1.2.1缓解政府资金压力，提升片区开发效率一二级联动整体开发，从前期规划设计，到中期公基建建设、土地整理、住宅开发、产业招商、人才引进，到后期城市管理和运营，都需要大量的资金和专业力量，企业受政府委托开展一二级联动开发，一方面有效缓解了地方政府的资金压力，另一方面由于企业相对来说较为灵活，大大提升了片区整体开发的效率。
1.2.2一二级相互促进，增加企业盈利空间一方面，企业进行一级开发，通过对道路、管网、绿化等基础设施建设，学校、医院、商场等公建建设及片区产业和人才的引进，快速促使区域成熟，有效提升区域价值;同时通过对一级开发的时间和节奏把握，增加了二级取地的可能性，并能有效控制二级取地的成本，提升二级盈利空间。
有关一二级联动开发拿地模式的问题探讨
有关一二级联动开发拿地模式的问题探讨中国房地产行业市场化运作已经有10个年头，各地政府已经很清楚地认识了土地的价值，而且土地，特别是城市可开发建设土地具有天然的稀缺性。
这这种情况下，开发商再想以低廉的价格大规模拿地，囤地，单独享受土地增值的收益已经越来越难了。
在这种情况下，有实力的开发商与地方政府紧密合作，对连片的，大规模的土地进行一级开发、整理。
待土地整理成熟后，再通过摘牌挂合法程序，以相对低廉的价格拿地就成为开发商低成本拿地的一个好的办法。
这也是近年来，一级开发大行其道的根本原因。
一级开发，顾名思义，就是土地尚未进入招拍挂合法出让之前，将土地从毛地状态进行拆迁、整理、公建配套完善，将土地转变为可出让的熟地的一个投资建设行为。
开发商和地方政府优势互补，各取所需。
但一级开发完成后，一级开发商怎么通过招拍挂的合法程序在二级市场拿到自己付出巨大代价，辛苦完成拆迁整理配套等基础工作的成熟土地则是需要经过一个合法程序；地方政府欢迎一级开发商对处于生地状态的土地进行拆迁、配套等投资，但却未必会完全答应一级开发商在摘牌挂市场上将具有良好预期收益的土地完全打包独揽土地，而将经济效益不好的土地出让给其他开发商，同时地方政府也希望出现竞争，从而推高土地价格。
而这时候，一级开发商要拿地，就需要预先作出一些巧妙安排，确保拿地成功。
笔者作为在房地产投资方面工作多年的地产人，就二级拿地模式和大家交流一下，拓展一下彼此的思路。
1、在拿地顺序上做文章。
作为一级开发商来说，拿自己完成整理的熟地，自然有很多优势，所谓近水楼台先得月的道理。
因此可以在土地出让的顺序上做文章就是很自然的办法；一般来说，就是最先整理、出让位置最佳、具有最大价值的地块；因为整个片区刚开始进行整理，整个片区的整体形象尚未出来，其配套尚无完善、人气尚未开始聚拢；此时出让的土地的价值尚未被其他开发商所关注；因此地价也最低；便于一级开发商拿到最低价格，最优价值的土地；而随着一级开发的推进，配套逐渐完善；规划目标逐渐成形，则地价逐渐提升，但最优价值的地块已被一级开发商拿下，则其他地块在其他开发商眼中就变成了鸡肋，弃之可惜，食之无味。
一二级联动项目有哪些坑需要提防？
一二级联动项目有哪些坑需要提防？(朋友圈里有更多干货)我们都知道，一二级联动是指企业可同时参与一级开发及二级开发。
一级开发也就是生地变为熟地，毛地变为净地的过程，通过参与一级整理获得一级收益。
一级企业借助参与一级整理的先天优势顺利摘牌开发用地，赚取二级开发收益，从而实现一二级联动。
一二级联动项目一直是很多企业颇为喜欢的拿地方式，一是土地价格较为低廉，二是获得规模化土地，三是可以提前锁定土地。
在广东、河南、陕西、山西等地一二级联动都是市场上比较主流的土地获取模式，部分地区甚至只有参与一级开发才有机会获得房地产开发用地。
提前锁定一宗优质的一二级联动项目，无论是出售一级权益合作开发亦或是自己开发都能获得比较理想的效益。
对于确定性市场，前期控制足够的土地也是降低一级开发风险最有效的手段。
01那么核心问题来了，参与一级开发并完成后，如何获取土地？答案我们都知道，现在只能通过招拍挂在公开市场获取土地，这是唯一的办法。
但是大家想问的肯定不是这个，而是在不违规的情况下怎么在公开市场上拿到地，对不对？通常的想法是，通过一级开发，参与企业可以获得两方面的优势：一是提前了解地块的整理成本，间接地就知道出让价格，便于提前分析测算，利于公开市场竞价。
二是提前与当地政府建立联系，尤其是国土、规划、人防、消防、环保、交通等等，前期手续办理可以提前准备，便于拿地后快速开工。
但上面提到的两点仅仅是优势，并非拿地的充分必要条件。
须知，正因为政府没有钱才会引入企业参与一级开发，而企业心甘情愿的只为了微薄的利润就在一个项目上耗费巨量的时间和金钱，大部分也是提前得到了某些承诺的。
在这个前提下，相关部门就会充分运用智慧及经验，在确保合法合规的框架内，保证你拿到地。
最普遍的做法，是在挂牌条件上做文章。
企业的行业排名、资本注册金、过往业绩、注册公司的时间及注册资本金、业态要求（比如酒店、写字楼）、自持体量要求、返还要求、保证金要求、提前签署开发协议要求（涉及税收承诺），甚至设计单位及施工单位资质要求。
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一级开发的5种赢利模式
开发成本补偿+增值收益
开发成本
固定比例土地出让金分成
持有优质配套设施，
持续赢利
一二级联动开发
1.开发成本固定比例
这一模式简单来说，就是开发企业和政府分工进行一级开发，根据开发企业分工的多少，每年获得开发成本或支出的2%--15%作为收益。
2.土地出让金分成
具体来说，是土地出让金的一部分比如30%---70%给予企业。
3.开发成本补偿+增值收益
也就是说，政府先对企业一级开发所付出的成本进行补偿，然后用土地出让金减去开发成本，双方分成。
4.一二级联动开发
这个模式的核心在于，开发商通过与政府的协商或者事先约定，在一级开发后以低于市场的价格获得对该地块进行二级开发的权力，从而赚取更多的利润。
5.持有优质配套设施，持续赢利
这种模式其实类似于部分一二级开发联动，也就是说完成一级开发后，开发商继续进行可赢利的公共配套设施的二级开发。
比如金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展、商业、酒店、文化、康体、娱乐等配套公共服务设施。
以在后期获得持续稳定的收入。
选择一二级联动开发，必须有强大的进行二级开发的能力；选择优质配套设施赢利，必须没有快速回款的压力；
选择开发成本固定比例，必须算清楚融资成本；
选择土地出让金分成，则必须有预测土地未来成交价格的能力
约定“保本回报”的法律风险。
比如合同在“定义”条款中将“保本回报”定义为：在土地一级开发中，政府对开发企业在土地一级开发中的投资，按实际占用资金的天数，以年化收益率18%予以保本。
该约定可能导致该合同被认定为借款合同。
一旦双方因本合同的履行发生纠纷，且该合同被认定为借款合同，那么开发企业从政府获得的投资回报将仅限于保本回报，并且回报比例超出人民银行同期贷款利率4倍的部分无效。
解决办法是：双方在合同中约定资金提供方的预期收益幅度而非固定金额，以体现收益与经营风险相挂钩的特点。
在此基础上，双方可以进一步约定，如果资金提供方的实际收益低于某一标准的，使用资金一方将给予何种形式及数额的补偿。
约定“出让底价”、“保底价格”的法律风险。
比如合同对开发地块出让底价的约定为：花卉科研、交易、物流、管理项目等用地按工业用地出让最低标准的70%确定土地出让底价。
完成一级开发并具备出让条件的土地，由政府通过招拍挂方式出让，其出让价格不能低于双方约定的保底价格（保底价格另行约定）。
但如果双方约定的价格低于《全国工业用地出让最低价标准》等相关最低标准，则双方的约定无效。
解决办法是：就土地出让的保底价格问题而言，双方的约定也不得低于法律法规所确定的最低标准。
双方需要在此基础上明确该出让底价对于开发成本、税费、二级市场招拍挂可能带来的各种影响；
通过招拍挂程序未能获得二级开发权的风险。
许多时候，开发企业获得土地二级开发权的方式为参与土地二级市场的招拍挂。
对于一二级联动开发来说，如何确保一级开发企业在二级市场的招拍挂中成功中标是实现联动的关键。
尤其是对工业用地等用途的土地而言，其出让必须通过招拍挂进行，这就排除了双方当事人以协议形式出让土地的可能性。
解决办法是：通过招拍挂程序未能获得二级开发权的风险而言，合作各方往往会在实践中设置各种条件和壁垒，达到狙击其他潜在竞拍者获得二级开发权的目的。
1.在土地上市前的开发补偿或者招拍挂文件中设定特殊的或者是较为苛刻的条件，其他开发商很难满足这类条件，而失去竞争的机会。
2.现实操作中，许多开发商会虚增工程建设成本，或者把土地征收中的遗留问题扩大化，让其他开发商不敢接手。
具体来说，一些所谓的“钉子户”，这时候反成了吓唬其他开发商，让其不敢接手的筹码。
第四，资金链断裂的风险。
因为地方政府在一级开发中占据绝对主动，因为财政紧张，他们许多时候会要求开发商垫付许多资金，比如土地拆迁款等。
如果企业只做一级开发商，其资金在土地出让后就可以回款，虽然土地也有流拍风险，但毕竟不很大。
而一旦企业要求一二级联动，地方政府许多时候会要求企业自己解决资金问题。
一个项目运作往往涉及数千亩土地，几十亿乃至数百亿资金被占用。
企业如果对一二级开发所需时间估计不足，就有可能造成资金链断裂。
而解决办法，前期在于对困难的充分估计，后期则在于与更有实力的开发商合作等等。
第五，政府政策突然变化。
案例：2014年12月15日，石家庄市长王亮主持召开市政府第33次常务会议，研究并原则通过《关于进一步规范土地市场秩序的意见》。
会议提出，为进一步规范我市土地市场秩序，从源头上杜绝违法建设，依据国家有关法律法规，自2015年1月1日起，中心城区土地开发要严格实行政府主导、计划管理，土地一、二级开发彻底分离，做到净地收储、净地供应。
会议指出，近几年，石家庄市违法违规建设问题较为突出，主要根源在于城中村和旧城改造过程中土地一、二级开发联动。
今后，中心城区土地开发整理必须坚持政府主导，市、区两级政府是国有土地上房屋征收工作的主体。
石家庄并不是做出类似决定的第一个城市。
因此，了解政府可能的政策变化非常重要。
政策变化前后都好处理问题，而一旦开发过程中遇到政策变化，则很难处理。
二级开发进展缓慢，土地被收回。
2013年，曾有多宗土地被收回事件发生，而其背后的原因，是拍下土地二级开发权的企业迟迟没有进行开发，而之所以如此，是因为这些企业参加了地块的一级开发，以为地块的二级开发非自己莫属，这种底气更来自于政府之前对这些企业的依赖，大量土地的一级开发依赖这些企业，而这种状况正在发生变化。
一方面是国家土地管理政策的收紧，另一方面，许多地方政府在土地部门下成立了自己的机构进行一级开发。
被迫转身二级开发商，因业绩在资本市场遭遇打击。
进行一级开发，如果选择土地转让后分成等模式，其背后的最大风险在于：一级开发后的土地什么时候出售，完全由政府说了算，而公司并没有发言权。
一旦当地房地产市场不景气，土地就很难出售。
许多公司因此自己被迫变身为二级开发商，但这样一来其两年的报表都会很难看。
曾有多家公司因此在资本市场遭遇打击，比如重组受挫、股价大跌等等。
一二级开发联动，如果做得完美，实际上是一个三赢的事情：政府省心、企业赚钱、业主因为配套完善而赢得未来。
但是，目前二级开发前的招拍挂等公开措施，以及一级开发中政府的绝对主导，再加上相关法律的不规范不完善，造成大量灰色地带，也就造成了不少风险和陷阱。
善于规避风险和陷阱，才能体现这个模式的最大优势，而一着不慎，则满盘俱输。