房地产一级开发开发与一、二级开发联动讲义

传统的土地一级开发都是政府及其下属企业的特权（1/2)：
重庆市政府
地方政府 出资 出地 一级企业 （八大集团）
土地 规划
示意图
重庆----全政府运作模式
政府成立8大土地一级开发集 团：地产集团、交通集团等， 负责全市主要范围的土地一级 开发；
地方政府与土地一级开发集 团建立合作关系。负责土地拆 迁、安置等工作； 土地一级开发集团负责集资、 融资、投资等，并负责土地一 级开发的实施过程； 土地开发后由土地储备中心进 行土地储备并出让…
见》----积极引导民间资本通
过招投标形式参与土地整理、 复垦等工程，鼓励和引导民间 资本进入市政公用事业和政策 性住房建设领域。 9月：，国土部《关于落实两 整治一改革的通知》----要求 国土资源部门及所属企事业单 位不得直接从事一级开发。
与一级开发政策；
“新型城镇化”一级 开发面临巨大机遇； 平度事件； 酝酿修改《土地管理
• 开发快速化
城市运营商：新城等
品牌价值
开发理念：以城市新城手笔完成 陌生区的中心化和成熟化 操盘特点：低价取地，星级配套， 规模开发，实景展示，快速房地 产销售
以区域运营商定位进入一级开发，企业必须建立项目运作理念，才可能获得与政府博弈的能力
本报告是严格保密的。
10
杨文斌 一级开发课程
快推进城
镇建设--产业基础、产业结弱本功能； 完善城市公共服务：学校、 医院、商业服务等； 推动人口转移与集聚：为农 村人口转移到城市创造条件；
-发展有
序、布局
人口集聚弱、技术基础差
优化…
改善环境：通过人口集中居
住、提升城市绿化…
资金实力不足…
可以预见：
政府在基础设施建设、城市公共服务建设方面招商引资力度会加大； 企业参与土地一级开发机会越来越多，并通过以此房地产开发用地…
协议出让土地首次转让土地使用权的 政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地， 需出让土地使用权的 由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发， 需转让土地使用权的 企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产 开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的 委托人委托交易市场进行公开交易的其他土 地使用权交易 政府规定的其他土地使用权交易
主导编制规划，政府审批
选择项目用地 生地
合作
政府
纳入土 地规划
出资
开发商
• 政府基础设施 快速建设
项 目 规 划
拆迁安置
征地
主导 拆迁
获得 指标
土地熟化 招拍挂 熟地
本报告是严格保密的。
进 入 政 府 账 户
出资
关 联 企 业
• 政府形象工程 得以建立
• 城市化进程加 快
• 环境、税收、 就业得到改善；
不断探索和丰富集体经营的实现形式；鼓励发展适合企业化经营的现代种养业。
鼓励农业产业化龙头企业等涉农企业重点从事农产品加工流通和农业社会化服务，带动农户和农
民合作社发展规模经营。
引导工商资本发展良种种苗繁育、高标准设施农业、规模化养殖等适合企业化经营的现代种养业
，开发农村“四荒”资源发展多种经营。 支持农业企业与农户、农民合作社建立紧密的利益联结机制，实现合理分工、互利共赢。 支持经济发达地区通过农业示范园区引导各类经营主体共同出资、相互持股，发展多种形式的农
专注 房地产进步的思想
土地一级开发与一、二级开发联动
----模式、案例与核心问题分析
世联行 杨文斌
杨文斌 一级开发课程
课程目的：通过课程学习能够基本掌握一级开发的操作要 点，在操作一级开发中不会犯基本错误…
了解：了解土地、一级开发的基础知识、操作流程；
学习：熟悉一级开发基本概念和一级开发的基本模式； 熟悉：掌握一级开发的商业模式和土地获取方式； 掌握：深刻理会一级开发的关键问题、风险和土地流转、资金流
3、土地营销推广
4、土地转让中介 5、地产项目开发
房地产企业发展战 略与扩张模式
专项研究 • 小户型 • 老年公寓 • 客户分类研究 • 企业产品线研究 • 租金体系研究 • …
14
本报告是严格保密的。
杨文斌 一级开发课程
一级开发操作：七个步骤+五大过程（投、融、建、管、退）
1
组织主体设计
本报告是严格保密的。
企业与一级开发----导致区域长期不开发
解决政府资金短缺与融资障碍；
企业增加土地储备、控制土地手段；

通过获取一级开发增加对城市规划的控制…
5
杨文斌 一级开发课程
2014年11月20日，中共中央、国务院《关于引导农村土地经营权有序
流转发展农业适度规模经营的意见》，要求各地区结合实际认真贯彻执行
本报告是严格保密的。
3
杨文斌 一级开发课程
土地管理趋严…，2014年6月6日《节约集约利用土地规定》出台，明令 禁止“土地换项目、先征后返、补贴、奖励”等变相减免土地价款，（三 集中：工业向园区、人口向城镇、住宅向社区）…

国土资源部最新发布的《节约集约利用土地规定》（2014年9月1日实施）规定,各地禁止以土地换
支持部门（发改、 规划、国土等）
生地 拆迁安置
主导 拆迁
相应税费；
拆迁、开发成本； 10%的土地储备基金； 剩余部分市、地方政 府按约定分成…
征地
获得 指标
建设 施工 进 入 政 府 账 户
土地熟化
熟地入库
本报告是严格保密的。
招 拍 挂
土地出 让金
出 让 金
二级开发商
11
杨文斌 一级开发课程
开发范围
本报告是严格保密的。
8
杨文斌 一级开发课程
政府为什么愿意企业参与：政府通过一级开发支持土地财政 ，社会资本参与可以解决资金困难，且能获得高收益…
政府、企业合作的动因
政府： 政府财力不足， 城市建设无能为 力 政府具有较好的 土地条件 政府目标宏大， 但缺乏形象工程 土地利益只求所 在，不求所有 企业： 增加一级开发利 润点 降低二级开发取 地成本 获得规模化开发 土地 企业业务多元化， 资金使用多元化， 风险最小化 政企合作机制符合商业逻辑
13
杨文斌 一级开发课程
土地开发的生命周期：一级开发在土地生命周期中前期最重要 的过程…
土地储备 土地一级开发 土地出让 土地转让 土地二级开发 土地再开发 其他过程
1、城市规划、进入和取地策略
2、区域规划、土地开发、基础设施 2、土地类别界定（旅游、产业、商业地产等）
6、城市更新 房地产政策评估与 政策制定建议
业混合所有制经济。

参与土地流转带来的业务扩张机会(利好种植业
、养殖业龙头企业)；

改革农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳
妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让…
本报告是严格保密的。
6
杨文斌 一级开发课程
什么是“土地一级开发”----生地变熟地、毛地变净地过程 （使土地达到出让、建设条件）
土地一级开发：是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市 国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿， 并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、 “五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或 转让的过程。
传统的土地一级开发都是政府及其下属企业的特权（1/2)：
北京：“抓两头、放中间”
政府成立土地储备中心（后期转给国资企业），负责土地一级开发的全过程管理、投融资、建 设、土地收储、出让等； 对于中间环节的建设施工，可以通过招投标的方式选择企业参与； 参与企业获取固定收益，相当于与土地储备中心之间是一种资金的借贷关系…
暂行办法》、《土
地一级开发项目招 标投标暂行办法》 成为行业参考标准。
开发进行融资等活动；
但事实证明，光靠政府力量 无法完成大规模的土地一级 开发…
法》“土地补偿费
（6~10倍）+安置 补助费（4~6倍）总 和不得30倍”将被修 正和取消…
一级开发交由企业来做，政府
将承担“组织者”的角色。
本报告是严格保密的。
项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。

规定强调,经营性用地应当以招标、拍卖、挂牌的方式确定土地使用者和土地价格,各类有偿使用 的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。

针对实践中创造的工业用地新方式,《规定》明确,市、县国土资源主管部门可以采取先出租后
出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。禁止以土地换项目、先征后
施新的土地一级开发项目，并严格处置闲 置土地。

…三亚市将加强项目准入管理，按照“亩 产效益标准”筛选项目…建设单位在取得 规划建设阶段性审批意见后，须在规定时 限内办理下一阶段的审批许可，直至开工
建设；未按时限要求办理的，本阶段审批
意见自行失效。

…将由政府负责实施土地成片开发，不再 与企业合作实施新的土地一级开发项目. …闲置时间满1年的依法征收土地闲置费， 闲置时间满2年的依法无偿收回土地使用 权。
政府对社会企业参与一级开发政策的主要变化：“模糊—排 斥—许可—排挤…”，城市级别越低越欢迎（国家从来没有 排斥民营资本参与土地一级开发）…
2007年 2010年 2012年
探索与混沌
没有统一的制度规 范，各地土地开发
规范与收紧
11月：《土地储备管理办 法》----对纳入储备的土地，
放开与调整
农用地整治和建设用地整治两方面提炼节约集约用地的创新做法。
本报告是严格保密的。