房地产估价师考试题库及答案(新版)
房地产评估师招聘试题及答案
房地产评估师招聘试题及答案一、单选题（每题 3 分，共 30 分）1、房地产评估中，收益法适用的对象是（）A 行政办公楼B 学校C 公园D 商场答案：D解析：收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，商场通常有租金收益，而行政办公楼、学校、公园一般不以盈利为目的，收益难以准确衡量。
2、采用市场法评估房地产时，可比实例的成交日期与评估时点相隔不宜超过（）A 6 个月B 1 年C 2 年D 3 年答案：B解析：如果相隔时间过长，市场情况可能发生较大变化，影响评估结果的准确性。
3、房地产的特性不包括（）A 不可移动性B 独一无二性C 耐久性D 同质性答案：D解析：房地产具有不可移动性、独一无二性、耐久性等特性，同质性不符合房地产的特点。
4、成本法中的土地取得成本不包括（）A 征地费用B 拆迁安置补偿费C 土地出让金D 开发利润答案：D解析：开发利润是在计算房地产价格时考虑的，不属于土地取得成本。
5、某宗房地产的土地面积为 1000 平方米，建筑面积为 2000 平方米，土地单价为 1000 元/平方米，建筑物重置价格为 800 元/平方米，成新率为 80%，则该房地产的价格为（）万元。
A 200B 240C 280D 320答案：B解析：土地价值＝ 1000×1000 ＝ 100（万元），建筑物价值＝2000×800×80% ＝ 128（万元），房地产总价＝ 100 ＋ 128 ＝228 ≈ 240（万元）6、以下不属于房地产区位因素的是（）A 交通B 环境C 面积D 配套设施答案：C解析：面积属于房地产自身的实物因素，而非区位因素。
7、假设开发法中，开发完成后的房地产价值是通过（）求取的。
A 市场法B 收益法C 成本法D 以上均可答案：D解析：开发完成后的房地产价值可以根据具体情况，选择市场法、收益法或成本法等来求取。
8、基准地价修正法评估宗地价格时，需要修正的因素不包括（）A 容积率B 土地使用年限C 市场供求关系D 土地开发程度答案：C解析：基准地价修正法中，通常需要修正容积率、土地使用年限、土地开发程度等，市场供求关系一般不作为修正因素。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。
（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。
（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。
（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。
（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。
（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。
房地产估价试题及答案
一、单项选择题1、房地产产品具有（A）特性。
A.位置的固定性B.可挪动性C.低值性D.投资的低风险性2、下列哪种情况可导致房地产价格偏高（B）A.出售方急于出售B.存在房地产税费的转嫁C.买方对所卖的房地产有特殊兴趣D.卖方对市场行情很不了解3、房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小。
（A）A.买卖双方的学历状况B.买卖双方的偏好C.讨价还价能力D•感情冲动4、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。
因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则重复估价的估价时点为（A）。
A.2005年8月16日B.2005年12月15日C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天5、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）A.均衡原理B.预期原理C.竞争原理D.替代原理6、有甲、乙两宗面积形状都相同的相临地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（B）A．50万元B．55万元C．70万元D．70万元以上7、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，下列最适宜作为可比实例的为（D）A.建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元/平方米，位于20公里外C.建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区8、采用市场比较法本别计算出4个可比实例的估价结果，他们分别是：220元/平方米、240元/平方米、230元/平方米。
在求取综合结果值若采用中位数法，则综合结果值应为（A）A．230B．242.5C．235D、2409、从卖方角度看，成本法的理论依据为（A）A.生产费用价值论B.替代原理C.效用价值论D.预期原理10、某宗土地的规划容积率为3，可兴总建筑面积为6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D）元/平方米。
房地产估价师试题库及答案
房地产估价师试题库及答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧,而引起的建筑物价值减损,属于( )。
A、功能折旧B、经济折旧C、物质折旧D、自然折旧正确答案：A2、下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是( )。
A、土地所有制在城乡之间不同B、土地和房屋的所有制不同C、行政管理不到位D、房地产市场足够规范正确答案：D3、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000 元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。
A、2000B、5820C、6000D、6180正确答案：D答案解析：土地成本=土地取得成本x(1+契税)=楼面地价x容积率x面积x(1+契税)=2000x3x10000x(1+3%)4、下列各项中,一般不适用收益法估价的是( )。
A、游乐场B、学校(学校是没有收益的)C、写字楼D、影剧院正确答案：B5、下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是( )。
A、专业估价承担法律责任B、专业估价由专业机构和专业人员完成C、非专业估价具有公信力(专业具有公信力,承担法律责任,非专业估价不具公信力)D、专业估价提供专业意见正确答案：C6、某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自价值时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于价值时点的价值为( )万元。
A、3752B、3806C、4128D、4830正确答案：A答案解析：使用收益还原法,A要改成R7、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的( )。
房地产估价师练习题(附答案)
房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。
A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。
A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。
3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。
A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。
A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。
A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。
A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。
房地产估价师模考试题(含参考答案)
房地产估价师模考试题（含参考答案）一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.一个估价项目中的价值类型,本质上是由( )决定的。
A、估价师B、估价对象C、估价委托人D、估价目的正确答案：D2.在房地产估价中,建筑物( )。
A、包括房屋和构筑物两大类B、仅仅指房屋C、仅包括房屋,不包括构筑物D、包括房屋、构筑物和土地正确答案：A3.房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。
这体现的房地产的特性是 ( )。
A、易受限制B、相互影响C、独一无二D、不可移动正确答案：C4.下列有关房地产估价产生的误差,表述正确的是( )。
A、估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的B、判断一个评估价值的误差大小或准确性,实际上是将它与真实价值进行比较C、即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值D、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准正确答案：C5.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。
A、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来,而是隐含在折现过程中(应是单独显现出来,正好说反了)B、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点C、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本D、动态分析法中要进行现金流量预测正确答案：A6.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,则该宗房地产的合理经营期限为( )年。
A、13B、15C、16D、17正确答案：C答案解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。
该宗房地产的合理经营期限为:A-(n-1)×b=0,n=30÷2+1=16(年)7.某建筑物的有效年龄为10年,预计可能再使用30年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A、68%B、74%C、76%D、82%正确答案：C答案解析：q=【1-(1-R)t/(t+n)】x100%=【1-(1-4%)x10/(10+30)】x100%=76%8.下列有关房地产变现的描述,错误的是( )。
房地产评估师招聘笔试题及解答(某世界500强集团)2024年
2024年招聘房地产评估师笔试题及解答(某世界500强集团)(答案在后面)一、单项选择题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）1、以下哪项不属于房地产评估师的职业道德规范？A、公正无私B、保守秘密C、过度夸大评估结果D、独立客观2、在房地产评估中，以下哪种方法最常用于确定房地产的市场价值？A、成本法B、收益法C、市场比较法D、剩余法3、在房地产评估中，对于正在出租的物业，应采用哪种方法计算其收入？A、成本法B、市场法C、收益法D、比较法4、在进行房地产评估时，假设开发法通常用于哪种类型的物业评估？A、工业地产B、商业地产C、住宅地产D、待开发土地5、房地产评估师在进行某住宅小区的评估时，需要对小区的周边环境进行调查。
以下不适用于问卷调查的选项是：A、了解业主对小区绿化环境的满意度B、调查小区居民日常出行方便程度C、评估小区物业管理的质量D、当前房地产市场对小区物业类型的需求6、某房地产评估项目需对一座商业办公楼的资产价值进行评估。
以下不属于评估方法确信度等级中“高度确信”的选项是：A、市场法B、收益法C、成本法D、类比法7、在房地产评估过程中，以下哪种方法最适合用于评估市场上没有可比交易案例的独特商业地产？A、市场比较法B、成本法C、收益资本化法D、剩余法8、假设某商业办公大楼的年总租金收入为500万元人民币，年度运营费用（不含贷款利息与地价摊销）为100万元人民币，那么该大楼的潜在毛收入（Potential Gross Income, 简称PGI）、有效毛收入（Gross Rent Multiplier, 简称GRM）以及净营业收入（Net Operating Income, 简称NOI）分别是多少？A、PGI=500万元，GRM=500万元，NOI=400万元B、PGI=600万元，GRM=500万元，NOI=500万元C、PGI=500万元，GRM不适用，NOI=400万元D、PGI=500万元，GRM=400万元，NOI=500万元9、在房地产评估中，以下哪个因素不属于市场法中的比较因素？A、房地产的位置B、房地产的规模C、房地产的历史价格D、房地产的装修状况 10、下列哪个选项不属于房地产评估中的收益法基本假设？A、收益递增假设B、资金的时间价值C、市场供求均衡D、现金流稳定二、多项选择题（本大题有10小题，每小题4分，共40分）1、下列关于房地产评估师职责的描述，正确的有（）。
房地产估价试题及答案
房地产估价试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产估价中，市场比较法的基本原理是（）。
A. 替代原理B. 收益还原法C. 成本法D. 剩余法答案：A2. 以下哪项不是房地产估价师的职业道德规范？（）。
A. 客观公正B. 保守秘密C. 追求利润最大化D. 遵守法律法规答案：C3. 房地产估价报告中，估价对象的描述不包括以下哪项内容？（）。
A. 地理位置B. 权属状况C. 估价师的个人评价D. 利用现状答案：C4. 在房地产估价中，收益还原法适用于（）。
A. 无收益的房地产B. 有收益的房地产C. 未完工的房地产D. 已抵押的房地产答案：B5. 房地产估价师在进行估价时，不需要考虑的因素是（）。
A. 市场需求B. 房地产的物理状况C. 房地产的法律状况D. 估价师的个人偏好答案：D二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产估价的基本原则包括（）。
A. 合法原则B. 客观原则C. 独立原则D. 公平原则答案：ABCD2. 以下哪些因素会影响房地产的估价结果？（）。
A. 地理位置B. 房屋结构C. 估价师的经验D. 市场供求关系答案：ABD3. 房地产估价报告应包含的基本内容有（）。
A. 估价对象的描述B. 估价目的C. 估价方法D. 估价师的个人评价答案：ABC三、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，可以主观臆断。
（）答案：错误2. 房地产估价报告中，估价对象的描述应尽可能详细。
（）答案：正确3. 房地产估价的目的是为房地产交易提供参考价格。
（）答案：正确4. 房地产估价师可以对估价结果进行隐瞒。
（）答案：错误5. 房地产估价报告的有效期通常为一年。
（）答案：正确四、简答题（每题5分，共20分）1. 简述房地产估价的目的有哪些？答案：房地产估价的目的包括但不限于：为房地产交易提供参考价格、为房地产抵押提供价值依据、为房地产税收提供计税依据、为房地产投资决策提供参考。
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房地产估价师考试题库及答案(新版)一、单选题1.运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时,在延迟销售情况下,开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。
A、价值时点B、开发完成C、未来延迟销售D、销售完成参考答案：C2.下列不属于由卖方缴纳的税费的是()。
A、增值税B、契税(买方缴纳)C、教育费附加D、土地增值税参考答案：B3.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法,正确的是()。
A、确定价值时点在先,得出评估价值在后B、得出评估价值在先,确定价值时点在后C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系,谁先谁后都可以参考答案：A4.一个估价项目中的价值类型,本质上是由()决定的。
A、估价委托人B、估价师C、估价目的D、估价对象参考答案：C5.中国台湾地区《不动产估价师法》规定,领有不动产估价师证书,并具有实际从事估价业务达()年以上的估价经验者,得以申请发给开业证书。
A、1B、2C、3D、4参考答案：B6.下列有关房地产变现的描述,错误的是()。
A、通用性越强,变现能力越强B、独立使用性越差,变现能力越差C、可以分割转让的房地产,变现能力较强D、价值越大的房地产,变现能力越强(如:豪宅、别墅)参考答案：D7.运用假设开发法中的动态分析法估价时,无需做的是()。
(可看PPt 最后一道的案例题)A、估算后续开发经营期B、估算后续开发的各项支出、收入C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生D、估算投资利息和开发利润参考答案：D8.在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测()房地产市场状况下的价值。
A、未来开发完成之时的B、购买待开发房地产时的C、建设期间的某个时间D、全部租售出去时的参考答案：A9.在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是()。
A、自然环境B、人文环境C、景观D、施工环境参考答案：D10.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()。
A、征用期间导致房屋毁损的价值损失B、征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C、征用期间租赁经营损失D、征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：DI1假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即()。
A、价值时点B、待开发项目开工之日C、待开发项目取得土地使用权之日D、该开发项目开始销售之日参考答案：A12.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米,报酬率为10%,则该房地产30年收益权利的价格为()元/平方米。
A、2400B、2405C、2410D、2415参考答案：C解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。
V30=(V40∕K40)×K30={[1-1/(1+10%)30]/[1-1∕(1+10%)40]}X2500=2410(元/平方米)Q13.下列关于估价依据的表述中，正确的是()。
A、选取估价依据应具有针对性,主要是根据价值时点和估价对象来选取B、估价机构不得制定严于估价标准的企业标准C、《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准D、不同的估价目的和估价对象,估价依据有所不同参考答案：D14.下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是()。
A、房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育B、建立房地产估价机构信用档案C、拟定房地产行业相关政策法规(行业协会不是行政单位)D、对会员的执业行为进行检查参考答案：C15.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人,其中()是估价主体。
A、估价报告的使用者B、估价服务的需求者C、估价委托人D、房地产估价机构和注册房地产估价师参考答案：D16.根据通常的房地产估价途径,产生了三种基本的房地产估价方法,下列不属于基本估价方法的是()。
A、假设开发法B、比较法C、收益法D、成本法参考答案：A17.某综合楼的土地取得成本为IOOO万元,建设成本为800万元,管理费用为60万元,投资利息为140万元,销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%,契税税率为4%,直接成本利润率为25%o该综合楼的价值为()万元。
A、2651.52B、2667.75C、2705.63D、2771.49参考答案：A解析：V=土地取得成本+建设成本管理费用+投资利息+(销售税金及附加+其他销售税费)+直接成本(即土地取得成本和建设成本)X直接成本利润率=IoOO+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)x25%18.按照我国法律的规定,居住用地的最高使用年限为()年。
A、70B、60C、50D、40参考答案：A19.经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件,下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是()。
A、商品质量参差不齐,方便实现商品筛选B、就成交总额而言,每个买者和卖者的购销额是无关紧要的C、销售者需要实现总效用最大化D、商品可以转让,且具有不可移动性参考答案：B20.某建筑物的有效年龄为10年,预计可能再使用30年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为()。
A、68%B、74%C、76%D、82%参考答案：C解析:q=[I-(I-R)t∕(t+n)]x1OO%=[1-(1-4%)x1θ∕(10+30)]x100%=76%21.一般的无形资产主要是权益的价值。
下列选项中，不属于无形资产的是()。
A、专利权B、专有技术C、商标权D、房地产参考答案：D22.某建筑物的建筑面积为2000m2,占地面积为3000m2,现在重新获得该土地的价格为800元/m2,建筑物重置价格为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。
则该建筑物的成新率为OoA、44%B、50%C、67%D、86%参考答案：C解析：成新率q=建筑物现值V/建筑物的重置价格C=(1800x2000-800x3000)/(900x2000)=0.6723.房地产是()三者的结合体。
A、实物、权益、区位B、实物、区位、位置C、实物、权益、权利D、权益、位置、拥有者参考答案：A24.具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是()。
A、生地(农村没有基础设施的地)B、毛地(城市还未拆迁的土地)C、熟地D、在建工程参考答案：C25.下列有关房地产专业与非专业估价的区别,表述错误的是()。
A、专业估价由专业机构和专业人员完成B、专业估价提供专业意见C、非专业估价具有公信力(专业具有公信力,承担法律责任,非专业估价不具公信力)D、专业估价承担法律责任参考答案：C26.在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述,属于()描述。
A、停车方便程度B、交通收费情况C、交通管制情况D、停车位置情况参考答案：A27.下列有关房地产估价产生的误差,表述正确的是()。
A、即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值B、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、判断一个评估价值的误差大小或准确性,实际上是将它与真实价值进行比较D、估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的参考答案：A28.某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求,拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用（）进行估价。
A、比较法B、成本法C、假设开发法（题设相当于旧房地改成新房地）D、长期趋势法参考答案：C29.财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押，但不得超出其余额部分,此为房地产抵押对房地产估价需要中的（）。
A、再次抵押估价B、抵押期间估价C、抵押房地产处置估价D、续贷抵押估价参考答案：A30.王某取得一宗面积为IooOo平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为()万元。
A、2000B、5820C、6000D、6180参考答案：D解析：土地成本二土地取得成本X(1+契税)二楼面地价X容积率X面积X(1+契税)=2000x3x100OOX(1÷3%)31.某写字楼年净收益为420万元,未来三年内仍然维持该水平,预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍,该房地产的报酬率为13%o该写字楼现在的价格为()万元。
A、992B、3306C、10014D、12723参考答案：C解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。
V=未来三年的折现+三年之后的折现二年净收益/报酬率X【1T/(1+报酬率)未来n年】+未来若干年后的价格/(1+报酬率)未来n年二420∕13%X[1-1∕(1+13%)3]÷1.3V∕(1+13%)3o计算得到:V=IOOI3.49(万元)。
32.建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为()。
A、单位比较法B、分部分项法C、工料测量法D、指数调整法参考答案：A33.假设开发法的理论依据是()。
A、替代原理B、最高利用原理C、预期原理D、边际递减原理(所有的方法都没有这个原理)参考答案：C34.估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为()。
A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%参考答案：C解析:年折旧率=(1-残值率)/建筑物经济寿命XIOO%=1∕45x100%=2.22%特别注意的是,经济寿命以土地使用期限为准,题干中已建成5年,可加在土地使用期限上。
35.下列有关假设开发法中,后续开发的必要支此描述错误的是()。
A、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)B、销售税费一般不计算利息C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出参考答案：A36.区位是房地产重要的组成部分,本质上是由于房地产具有()性。
A、体量庞大B、价值量大C、不可移动D、权益特性参考答案：C37.后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的Oo A、期初B、期中C、期末D、任意阶段参考答案：B38.由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现,所以难以逃避未来制度政策、政局等变化的影响。