y华南国际市场研究：万科-南京类别墅地产项目最终报告共82页文档
南京别墅分析报告
南京别墅分析报告（2005年10月）南京垠坤代理机构地产研发中心目录一、南京不墅市场整体情形 (2)（一）南京不墅市场的要紧不墅类型 (2)（二）南京不墅市场的区域分布 (2)（三）南京不墅市场的价格区间 (3)（四）南京不墅市场的供需状况 (4)（五）南京不墅市场以后趋势研判 (6)二、南京不墅市场要紧板块分析（江宁、城区、江北） (11)（一）江宁板块 (11)(二)江北板块 (16)（三）城区板块 (18)三、不墅个案调查 (21)（一）玛斯兰德 (21)（二）山水华门 (23)（三）巴厘原墅 (25)(四)奥斯博恩 (26)（五）总结 (28)一、南京不墅市场整体情形（一）南京不墅市场的要紧不墅类型南京目前在售的不墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种不墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立不墅数量最少只有125套在售，占全部不墅的17.17％。
（二）南京不墅市场的区域分布（三）南京不墅市场的价格区间各类型别墅价格状况5150482561201020010000120009100166003600470075757030761010333 060001200018000(元/平米)江宁51504825612010200城区1000012000910016600江北36004700市场均价75757030761010333叠加联排双拼独立从图上能够清晰看出，目前南京在售不墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售不墅数量占南京地区不墅项目的78.42％，城区和江北所占专门少，分不为11.68％和9.85％。
从图中能够看出，城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块不墅项目价格的居高不下，各类型不墅价格均居各板块之首，专门是独立不墅，平均价格已高达16600元/㎡，而该板块的中山高尔夫不墅，独立不墅价格达到20000元/㎡；江宁板块：该板块的价格始终左右着全市不墅均价的升降，独立不墅均价在10000元/㎡左右，其余类型在5000－6000元/㎡不等。
南京高端别墅项目市场情况分析简介
市场情况简介汉舍·中国2009年5月第一章南京别墅市场分布简析根据目前南京别墅在售及前期具有一定影响别墅地理位置特征，在区域相对集中基础上对于南京别墅项目分部区域进行总结，并根据不同区域自然条件特征寻求南京别墅分布；第二章南京别墅市场定位研判不同区域别墅由于定位不同，造成了别墅售价及客户巨大差异，结合南京目前重点别墅项目市场定位差异，寻求不同区域内别墅共性，为服务项目寻求准确市场定位提供充足依据；第三章南京别墅市场价格分析别墅市场由于消费群体特征差异以及项目本身定位差异在价格上拉开较大空间，从最便宜远郊百万级别墅到300万左右主要别墅价格区间甚至千万级拥有独特资源顶级别墅，其价格存在一定通性，研究后对于项目定价提供一定市场依据；第四章南京别墅开发企业概览别墅开发与开发企业企业特质具有一定关联，对于别墅项目具有深刻认识并能够有效整合优质团队开发商在别墅品质打造方面必然拥有其他项目所难以比拟优势，不同团队对于项目打造也会产生重大影响，通过对于南京在售别墅团队整合特点寻求关键所在；第五章南京城中区域重点别墅介绍针对目标项目处于城中板块之特性，对于目前南京市场在售及售罄城中别墅项目中较有影响力或具有一定代表性项目进行情况简介，对于项目今后定位提供市场实际参考。
第一章南京别墅市场分布简析依据目前登记在售别墅主要分布区域来看，南京别墅市场依据不同地理位置主要可以分为以下四大板块：✓主城板块：主城区域，城东区域，仙林区域，河西区域✓新区板块：江宁区域，浦口区域，六合区域✓郊县板块：溧水区域，高淳区域✓外地板块：镇江句容等···从别墅主要分布区域来看，除了城中区域依靠成熟生活配套为基础外，其他区域别墅都或多或少拥有独特自然资源，虽然从位置上及生活配套上来看与主城别墅难以比较，但是独特山水资源成为吸引客户最主要手段，再加上其相对低廉价格使得各项目都对于城中别墅消费群产生了足够吸引力。
南京旅游地产别墅市场报告
南京旅游地产别墅市场报告【最新资料，WORD文档，可编辑】南京旅游地产/别墅市场报告目录[第一部分]宏观与整体市场一、长三角地区 (8)地区总体经济结构与经济发展现状 (8)1、经济总量继续保持平稳较快增长 (8)2、产业发展协调性进一步提升，结构趋优 (8)3、工业生产稳中加快，产销衔接良好 (10)4、投资增幅趋稳，消费增长继续加快 (11)5、经济运行质量进一步提高，经济效益持续改善 (12)6、城市居民收入和消费支出水平继续提高 (12)二、南京 (15)1、南京的经济发展与战略地位………………………………………………………………………………………………………………151)、南京市2007年经济发展状况 (15)2）、南京的区域中心城市定位 (17)3)、南京发展战略定位 (19)4）南京战略地位 (22)2、南京总体房地产发展概况 (2)31）、南京房地产市场发展阶段 (23)2）、2007年南京市房地产市场运行情况 (24)3）、2004-2007年南京市住宅市场运行分析 (25)4）、2008年南京住宅1、2月市场供销情况 (27)5）、购买分析 (30)6）、南京房地产市场的发展趋势 (31)4、南京房地产政策环境分析 (34)1）、2007年针对房地产业宏观政策 (34)2）、宏观政策影响 (35)3）、2008年政策形势预测 (3)6[第二部分]南京别墅市场一、整体市场 (38)1、南京别墅发展沿革及历年别墅市场回顾 (38)1）“别墅”释义 (38)2）别墅特征 (38)3）别墅消费需求分类 (39)4）别墅的发展变迁 (40)2、南京别墅发展现状 (42)1）南京别墅板块构成 (42)2）南京市别墅市场供应情况分析 (43)3）全市各类别墅去化情况分析 (44)4）全市各类别墅总房款分析 (45)5）全市各类别墅市场去化速度分析 (46)6）南京别墅建筑形态、建筑风格分析 (47)7）客群分析 (48)3、南京市别墅市场运行特点 (50)1）主动郊区化推动了07别墅年的启动 (50)2）高端别墅得到市场认可 (5)3）别墅的价值体系将重新定位 (51)4）南京别墅开始发展，市场格局逐渐成形 (51)5）三山别墅价值体现 (51)6）江北、仙林板块蓄势成功，发力在即 (52)3、未来南京别墅市场发展趋势分析 (53)1）未来别墅供应 (53)2）未来别墅需求分析 (58)3）未来别墅价格走势分析 (59)5、南京别墅政策专项分析 (62)1）已出台的相关别墅政策 (63)2）政策解析 (63)3）政策对当期别墅市场的影响 (63)4）未来政策层面的判断…………………………………………………………………………………………………………………65二、板块分析 (67)1、板块分析：南京城区及近郊别墅板块的价值分析 (67)1）城中环紫金山板块 (67)2）仙林板块 (69)3）江宁三山百家湖及九龙湖板块 (73)4）江北板块 (77)2、南京旅游度假别墅板块的价值对比分析 (80)1）老山浦口板块 (80)2）城东汤山板块 (81)3）溧水傅家边 (81)三、重点别墅项目的专项研究 (83)1、钟山高尔夫 (83)2、绿城玫瑰园 (87)3、玛斯兰德 (90)4、山河水 (94)5、世外边城 (98)6、森河溪谷 (101)[第三部分]南京旅游业概况及旅游地产市场一、长三角地区旅游产业市场发展情况 (105)1、长三角地区旅游业以区域内消费为主 (105)2、长三角地区旅游业以大众型开发模式为主 (105)3、度假、商务、观光三种形式是长三角地区旅游、度假市场的主要结构支撑 (105)二、南京的旅游产业结构和发展现状 (108)1、南京在长三角区域的空间结构 (108)2、南京旅游度假市场的结构与发展概况 (109)3、旅游市场整体运营情况 (110)4、旅游市场发展梯次和未来空间 (116)三、南京酒店业发展与经营状况 (11)9四、温泉旅游发展及温泉旅游市场分析 (139)1、大环境 (139)2、温泉旅游发展三阶段 (139)3、温泉消费特征与方向 (141)4、长三角地区温泉度假、旅游项目众多 (142)5、南京温泉资源及典型项目 (143)五、旅游地产的开发模式及南京旅游度假市场现状 (145)1、目前旅游及度假市场的结构、开发模式和现状 (145)2、南京的旅游地产的开发模式及相关案例 (147)六、南京旅游地产之度假型酒店公寓专项分析 (156)1、各区域主要个案情况 (156)2、主要个案的去化量比较 (156)3、度假型酒店公寓的运行特点 (1)574、此类物业已知的未来潜在供应 (157)5、未来价格的预期 (157)[第四部分] 客群分析一、购买别墅客群分析 (159)二、酒店式公寓客群分析 (164)三、别墅中住宅需求分析 (166)四、别墅资深人士访谈 (169)五、别墅中住宅项目行业资深人士访谈 (177)六、仁恒国际公寓和山河水客群比较分析 (184)[第五部分]汤泉镇“汤泉国际”项目SWOT分析和初步方向判断一、SWOT分析 (186)二、项目区位和区位概况 (188)三、江北交通规划 (189)四、项目初步建议 (192)[第一部分]宏观与整体市场一、长三角地区地区总体经济结构与经济发展现状（GDP、CPI、可支配收入等数据）（数据来源：上海市统计局）1、经济总量继续保持平稳较快增长2007年，长三角地区16城市经济保持平稳较快增长的良好态势。
南京年度别墅市场分析报告
南京别墅市场资讯南京网尚咨询顾问有限公司二00七年一月一、别墅市场分析1、南京别墅市场综述今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。
具体表现在以下几个方面：产品走向多样化以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单一，现在别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。
就市场的整体情况看档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上看，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。
部分近郊、远郊别墅在价格定位上与室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得一部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群都被吸纳成为购买群。
功能走向多样化以前的别墅主要是为了满足住的功能，现在则不仅用于居住，还是休闲、娱乐、社交的重要场所。
尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。
别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成以前的别墅领地主要集中在江宁，但现在的别墅板块已经四面开花，像正在升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。
消费群体正在发生变化南京的消费者在别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这一群体除了海归人士，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约在35岁到50岁之间。
增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。
部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限与某一阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖一族。
南京类别墅地产项目最终报告
南京类别墅地产项目最终报告南京类别墅地产项目最终报告一、项目背景随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，南京市上千万人口的庞大市场对高端住宅需求的增长日益旺盛。
在这种背景下，南京类别墅地产项目应运而生。
二、市场调研分析1. 目标用户分析根据市场调研，类别墅主要吸引的目标群体为中高收入人群。
这些人群通常具备较高的教育背景和职业地位，对住房条件有更高的要求和承受力。
2. 竞争分析南京市目前已有多个类别墅地产项目在售，竞争激烈。
主要竞争对手包括品牌知名度较高的开发商和一些地方性开发商。
竞争优势主要体现在项目的地理位置、建筑质量、配套设施等方面。
3. 市场需求预测根据经济增长和人口结构的变化，市场对类别墅的需求将持续增长。
预计未来五年内，南京市类别墅地产市场的规模将保持稳定增长。
三、项目规划1. 项目定位本项目旨在打造一座高端、豪华的类别墅地产项目，满足中高收入人群对居住环境质量的要求。
通过提供优质的住房产品和完善的配套设施，吸引目标用户购买。
2. 地理位置选择项目选址位于南京市郊区的风景区附近，交通便利且环境优美。
地理位置的选择将保证项目的市场竞争力和投资回报率。
3. 建筑设计和规划本项目将采用现代化的建筑设计和规划理念。
高品质的建筑材料和先进的施工工艺将保证项目的建筑质量和风格。
项目中将设有多个户型可供购买，满足不同用户的需求。
四、销售与推广策略1. 品牌宣传本项目将通过广告、宣传画册、户外广告等多种方式对品牌进行宣传，并邀请明星代言，提高品牌知名度和口碑。
2. 销售渠道拓展项目将通过线上销售渠道和线下销售中心开展售楼工作。
线上渠道将建立在线购房平台和线上咨询服务，线下销售中心将提供展示样房和专业的销售团队。
3. 促销活动项目将定期举办促销活动，如购房优惠、赠送家电家具、提供装修补贴等，吸引客户购买。
五、项目投资与预算1. 项目预算本项目的总投资预算为X亿元，其中包括土地购置费、建设费、宣传费、销售费用、运营费用等。
【房地产】万科：南京红郡项目市场调查报告
通过第二阶段的访问，我们证实了中期报告时提出的假设——本项目 目标消费群体偏向城区高端公寓，并勾划出群体特征以及他们具体的 产品需求特征
房行东方http:பைடு நூலகம்//
8
红山项目的客户定位选择
市场高端产品现状：从价格和产品类型来看红山项目的客户选择
南京高档房地产（300万以上）目前仍然以别墅为主，按别墅档次又 可分为两种类型：
房行东方/
16
消费者市场：产品需求特点
别墅潜在客群在产品需求方面，在以下几个方面存在共性：
独栋/联排：大部分消费者首先考虑的别墅型态是“独栋”或者“联排”， 只有极少部分被访者将“叠加”纳入自己考虑的范围，这是因为在这些消 费者看来，叠加别墅不是典型意义的别墅，只是一种介于公寓与别墅之间 的过渡型态的产品 大面积：被访者普遍认为，别墅和公寓相比的一个典型特征是大面积，多 功能。因而当谈到对面积的需求时，很多被访者的第一反应是3层，300平 米以上。这一方面有实际居住需求的原因（如三代居），另一方面，也有 获得更多独立自由空间的心理需要 标签需求：在传统的消费观念中，别墅作为一种高端住宅，比公寓高一个 层次，是身份和成功的象征，带有明显的标签意义。由此，很多被访者对 别墅的外观风格也相应要求奢华、张扬、能满足炫耀财富或地位的心理 私密性需求
城东别墅：以紫金山板块为典型，紫金山因为其地处城中的独特位置和长 久的人文积淀，成为南京高端别墅的集中地，钟山国际高尔夫、帝豪花园 是这一板块别墅的典型代表。目前钟山高尔夫别墅的价位在千万以上 郊区经济型别墅：以江宁三山板块为代表，别墅总用地达５０００亩，总 供应量在150－180万平方米之间，这一板块别墅产品的类别比较丰富， 联排、双拼、叠加、独栋等一应俱全，价格相对经济，从300万到500万 都有，为新富阶层的购房提供了较大的选择空间
【发展】别墅项目发展策划报告
64
0
独栋
2
0
地区
项目名称
产品类型
项目规模
可售套数
备注
浦口
国信·自然天成
独栋
推出57
4
已售4.6万平方米未售25万平方
双拼
推出42
6
联排、叠加
推出66
26
香山湖一号
独栋
/
0
总计287户
合院
/
0
联排
30
30
预计5月18日推出
鸿信·山河水
独栋
400（推出123）
10
近期加推蓝溪36
2、南京别墅区域
百家湖的沿湖线
国信·秦淮绿洲
联排
106
140
一期交付
三期规划未定
叠加
60
雷丁TOWN
联排
214（估计）（推出107）
15
远郊性质
翠屏国际城
独栋
46
10
尾盘
双拼
56
0
联排
99
0
复地朗香别墅（三期）
独栋
5
0
共计410套
近期推出房源规划未定
双拼
106
0
联排
132
0
鲁佩特庄园
双拼
24
0
远郊性质
叠加
152
32
城开·汤山公馆
叠加
404
100
远郊性质
联排
合院
地区
项目名称
产品类型
项目规模（套）
可售套数
备注
城东
钟山美庐
独栋
40（推出13）
0
5月中旬推盘7
年南京高端豪宅项目市场研究报告_30页DOC
市场情况简介汉舍·中国2009年5月第一章南京别墅市场分布简析根据目前南京别墅在售及前期具有一定影响别墅地理位置特征，在区域相对集中基础上对于南京别墅项目分部区域进行总结，并根据不同区域自然条件特征寻求南京别墅分布；第二章南京别墅市场定位研判不同区域别墅由于定位的不同，造成了别墅售价及客户的巨大差异，结合南京目前重点别墅项目市场定位的差异，寻求不同区域内别墅的共性，为服务项目寻求准确市场定位提供充足依据；第三章南京别墅市场价格分析别墅市场由于消费群体的特征差异以及项目本身定位差异在价格上拉开较大的空间，从最便宜的远郊百万级别墅到300万左右主要别墅价格区间甚至千万级拥有独特资源的顶级别墅，其价格存在一定通性，研究后对于项目定价提供一定的市场依据；第四章南京别墅开发企业概览别墅的开发与开发企业的企业特质具有一定的关联，对于别墅项目具有深刻认识并能够有效整合优质团队的开发商在别墅品质打造方面必然拥有其他项目所难以比拟的优势，不同的团队对于项目的打造也会产生重大影响，通过对于南京在售别墅团队整合特点寻求关键所在；第五章南京城中区域重点别墅介绍针对目标项目处于城中板块之特性，对于目前南京市场在售及售罄城中别墅项目中较有影响力或具有一定代表性的项目进行情况简介，对于项目今后定位提供市场实际参考。
第一章南京别墅市场分布简析依据目前登记在售别墅的主要分布区域来看，南京的别墅市场依据不同地理位置主要可以分为以下四大板块：✓主城板块：主城区域，城东区域，仙林区域，河西区域✓新区板块：江宁区域，浦口区域，六合区域✓郊县板块：溧水区域，高淳区域✓外地板块：镇江句容等···从别墅的主要分布区域来看，除了城中区域依靠成熟的生活配套为基础外，其他区域的别墅都或多或少拥有独特的自然资源，虽然从位置上及生活配套上来看与主城的别墅难以比较，但是独特的山水资源成为吸引客户最主要的手段，再加上其相对低廉的价格使得各项目都对于城中的别墅消费群产生了足够的吸引力。