浅析投资性房地产公允价值计量模式
浅谈投资性房地产公允价值计量模式
浅谈投资性房地产公允价值计量模式[摘要]投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式,但在实务中大部分企业并未采用公允价值模式。
文章采用SWOT分析法,对公允价值计量模式具备的优势和劣势以及面临的机会和威胁进行剖析,提出推动企业采用公允价值计量模式的政策建议。
[关键词]投资性房地产;公允价值计量模式;SWOT分析法一、投资性房地产公允价值计量模式的应用现状近年来,我国部分地区房价、地价上涨过快,房地产市场出现泡沫迹象,为此政府出台了一系列遏制房价上涨的政策。
2010年3月7日。
国务院总理温家宝提出要坚决遏止部分城市房价过快上涨势头。
4月14日国务院召开常务会议,部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
4月17日,国务院办公厅发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。
政府出台的一系列房价打压政策,使北京、上海等一线城市房价上涨的势头暂时得到了遏制,但从长期来看,房价上涨的空间仍然存在。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》指出投资性房地产后续计量可采用成本模式或公允价值模式。
鉴于投资性房地产具有持续稳定的增值能力,采用公允价值模式。
一方面能够真实反映企业资产的价值;另一方面能够增加企业利润,提升公司业绩。
理论界普遍认为企业应该倾向于采用公允价值计量模式,但在实务中大部分企业对公允价值模式的运用持观望态度,仅少数上市公司对投资性房地产采用了公允价值计量模式。
从年报来看,2007年深沪两市存在投资性房地产的企业有630家,仅有18家对投资性房地产采用了公允价值计量模式;2008年增至20家,大部分企业对投资性房地产的后续计量采用了成本模式。
二、投资性房地产公允价值计量模式的SWOT分析对于投资性房地产后续计量模式而言,国际上通常采用公允价值模式,但在我国大部分企业并未采用这一模式,原因何在?笔者拟采用SWOT分析法对公允价值后续计量模式进行分析。
SWOT是一种分析法,包括四个要素:优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)与威胁(Threats),通过对企业内部环境的优势与劣势、外部环境的机会与威胁进行综合评估与分析,进而调整企业资源及策略,以达成企业的目标。
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析【摘要】本文探讨了投资性房地产公允价值计量模式的相关内容。
在介绍了研究背景和研究目的。
接着在分别阐述了投资性房地产公允价值计量模式的概述、特点、优缺点分析、应用范围以及实施方法。
在指出了投资性房地产公允价值计量模式的重要性，未来发展趋势，以及总结结论。
通过本文的研究，可以更全面地了解投资性房地产公允价值计量模式在房地产投资中的应用和意义，为相关领域的研究和实践提供参考和指导。
【关键词】投资性房地产、公允价值、计量模式、分析、优缺点、应用范围、实施方法、重要性、发展趋势、结论、研究背景、研究目的1. 引言1.1 研究背景投资性房地产的公允价值计量模式是财务会计领域中一个重要的研究课题。
随着经济全球化的加深和金融市场的发展，投资性房地产在公司财务报表中所占比重逐渐增大，公允价值计量模式对于投资性房地产的准确计量和评估变得尤为重要。
投资性房地产是指公司为投资收益或资本增值而持有的房地产，通常包括商业物业、办公楼等。
随着投资性房地产市场的不断发展和变化，传统的成本模型逐渐难以满足对投资性房地产价值的准确反映，公允价值计量模式则能够更好地反映房地产市场的真实价值。
本文旨在通过对投资性房地产公允价值计量模式的分析，探讨其在实践中的应用和意义，为投资者和资产管理者提供决策参考。
同时也将结合实际案例和数据，对公允价值计量模式的优缺点进行全面评估，以期为相关研究提供新的思路和启示。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨投资性房地产公允价值计量模式的相关问题，分析其特点和优缺点，探讨其在实践中的应用范围和实施方法。
通过研究，我们希望能够更加全面地了解投资性房地产公允价值计量模式的重要性，为投资性房地产领域的从业者提供更加科学和有效的决策依据。
我们还将探讨投资性房地产公允价值计量模式的未来发展趋势，以期为行业的发展和规范化提供参考和建议。
通过本研究，我们将为投资性房地产公允价值计量模式的应用和推广做出一定的贡献，促进投资性房地产市场的健康发展和可持续增长。
投资性房地产公允价值计量方式研究
投资性房地产公允价值计量方式研究首先，公允价值是指在市场交易中，买方和卖方双方自愿进行交易并充分了解相关信息的情况下达成的交易价格。
在投资性房地产中，公允价值可以通过市场交易、参考估值和现金流量贴现三种方法进行计量。
市场交易方法是指通过对市场上类似房地产交易的价格进行比较，来确定目标房地产的公允价值。
这种计量方法基于市场供求关系，并且考虑了投资者在市场上愿意支付的价格。
参考估值方法是指通过对类似房地产的成交价格和市场租金进行调整，来确定目标房地产的公允价值。
这种计量方法相对于市场交易方法更适用于没有市场交易数据或者数据有限的情况下。
现金流量贴现方法是指将未来的现金流量按照一定的折现率计算出其现值，并累加得到目标房地产的公允价值。
这种计量方法基于投资者对未来现金流量的预期，并考虑了时间价值的影响。
投资性房地产公允价值计量方式的应用有以下几个优势。
首先，公允价值计量方法更能反映市场价格的变化，使投资者能更好地了解房地产的价值变动情况。
其次，公允价值计量方法提供了一个客观的、普遍适用的计量标准，对于不同类型的房地产投资可以进行可比性分析。
此外，公允价值计量方法还可以提高投资者对房地产投资风险的认识，有助于制定更有效的风险管理策略。
然而，投资性房地产公允价值计量方式也存在一些劣势。
首先，公允价值计量方法依赖于市场交易和估值数据的准确性和可靠性，如果数据缺失或者不准确，可能会导致计量结果的偏差。
其次，公允价值计量方法无法考虑到特定投资者的特殊需求和约束条件，可能存在个别投资者无法满足的情况。
综上所述，投资性房地产公允价值计量方式是一种基于市场交易、参考估值和现金流量贴现等方法进行计量的方式。
它具有反映市场价格、提供普遍适用的计量标准、提高风险管理能力等优势。
然而，它也存在依赖数据准确性和无法满足特殊需求等劣势。
在实践中，我们应根据具体情况选择适当的计量方法，并结合其他指标来综合评估房地产的投资价值。
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用
公允价值计量模式在投资性房地产中的运用公允价值计量模式是指根据市场价格来确定资产价值的一种计量方法。
在投资性房地产中，公允价值计量模式的运用具有重要意义。
本文将从公允价值的概念、计量方法、运用和优势等方面进行探讨。
一、公允价值的概念公允价值是指在交易参与者之间可以自愿达成的交易中，当事人在知情、经过交易的愿望和可交易的条件下，基于市场上经常发生的交易活动，所能获得的当前市价。
在投资性房地产中，公允价值即指某一投资性房地产在市场上的估值。
二、公允价值的计量方法公允价值的计量方法主要有市场比较法、成本法和收益法等。
市场比较法是根据市场上相似房地产的交易价格来确定被估价房地产的价值。
成本法是根据建筑物的重建成本和土地的市场价值来确定被估价房地产的价值。
收益法是根据房地产未来的收益情况来确定被估价房地产的价值。
三、公允价值在投资性房地产中的运用公允价值在投资性房地产中的运用主要有两个方面。
公允价值可以作为决策参考。
投资者可以根据投资性房地产的公允价值来评估其投资收益和风险，并作出是否购买或出售的决策。
公允价值可以作为评估工具。
公允价值的计量结果可以用作房地产公司的财务报告和企业评估等方面，为投资者和利益相关者提供有关房地产价值和公司财务状况的信息。
四、公允价值计量模式的优势相比于历史成本模式，公允价值计量模式具有许多优势。
公允价值能够更准确地反映资产的真实价值。
由于公允价值是根据市场价格确定的，因此可以更准确地反映投资性房地产的价值。
公允价值能够更及时地反映市场变动。
由于公允价值是根据最新市场价格确定的，因此可以更及时地反映市场的变动。
公允价值能够提高资产的流动性。
投资性房地产的公允价值可以为投资者提供一个参考价格，从而提高投资者的交易能力。
投资性房地产公允价值计量模式的应用
投资性房地产公允价值计量模式的应用投资性房地产公允价值计量模式是指对于投资性房地产，在计量时采用公允价值计量的方法来反映房地产的价值变动以及收益情况。
与之相对的是成本模式，即按照成本减去累计折旧和摊销的方法来计量房地产。
本文将介绍投资性房地产公允价值计量模式的应用，并分析其优势和劣势。
（1）购买投资性房地产时，可以按照公允价值计量进行确认。
公允价值反映了当前市场上对房地产的估价，可以更客观地反映房地产的真实价值。
在购买房地产时，按照公允价值计量可以避免过高或过低的估价，提高决策的准确性。
（1）反映真实价值。
投资性房地产公允价值计量模式能够根据市场情况实时调整资产价值，更准确地反映房地产的真实价值。
相比于成本模式，公允价值计量模式更能反映房地产市场的供求关系和价格变动。
（2）提高决策准确性。
投资性房地产公允价值计量模式能够及时反映房地产价值的变动，可以准确地计量资产价值。
在投资决策时，可以根据公允价值来评估资产的投资回报和风险水平，提高决策的准确性。
（3）提高信息透明度。
投资性房地产公允价值计量模式能够根据市场情况调整价值，提高信息的透明度。
对外部利益相关方来说，可以更清晰地了解房地产的价值变动和收益情况，减少信息不对称的情况。
（1）市场波动性大。
投资性房地产公允价值计量模式要求根据市场变动实时调整价值，但市场波动性大可能会导致资产价值的频繁变动，增加了计量的难度。
（2）存在主观性。
投资性房地产公允价值计量模式需要根据市场情况进行估价，但由于估价是基于主观判断的，不同的评估人员可能会产生不同的结果，存在一定的主观性。
（3）计量成本较高。
投资性房地产公允价值计量模式需要对市场情况进行频繁估价，计量成本较高。
对于资金较为紧张的企业或个人来说，可能承担不起这些成本。
投资性房地产公允价值计量模式在房地产投资中具有一定的应用优势和劣势。
合理的选择计量模式需要根据实际情况进行，同时还需要结合其他因素综合评估。
公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究
公允价值计量模式在投资性房地产中的应用探究摘要：公允价值计量模式是当前国际上应用广泛的一种房地产估值模式。
本文从公允价值计量模式的定义、特点以及在投资性房地产中的应用等几个方面进行探究。
探究结果表明，公允价值计量模式能够更准确地反映投资性房地产的价值，为投资者提供了更可靠的决策依据。
关键词：公允价值计量模式；投资性房地产；估值一、引言随着经济的不息进步和市场的不息茂盛，房地产投资成为了投资者的一种重要策略。
然而，对于房地产投资的估值问题一直以来都备受关注。
传统的估值模型通常无法准确地反映房地产的真实价值，因此，需要寻找一种更加科学、准确的估值模式来评估投资性房地产的价值。
公允价值计量模式作为国际上应用广泛的估值模型之一，具有很大的潜力用于投资性房地产的估值工作。
本文旨在探究公允价值计量模式在投资性房地产中的应用，并对其优劣势进行分析，为投资者提供决策支持。
二、公允价值计量模式的定义与特点公允价值计量模式是一种基于市场价格确定资产价值的模型。
它是依据市场上类似资产的来往价格及市场需求供给干系等因素来确定资产的公允价值。
相较于传统的成本法和收益法，公允价值计量模式更加重视市场供求干系，能够更准确地揭示房地产市场的真实状态。
三、公允价值计量模式在投资性房地产中的应用1. 提高估值准确性公允价值计量模式更重视市场行情的影响，能够更加客观地反映投资性房地产的真实价值。
传统模型往往以成本和收益为基础，而这两个因素并不能完全反映市场上的实际来往状况。
因此，公允价值计量模式可以提高估值的准确性，为投资者提供更可靠的决策依据。
2. 降低估值风险传统的估值模型在预估房地产的价值时往往存在较大的主观性和不确定性，很容易受到估值人员个人阅历和裁定的影响。
而公允价值计量模式是基于市场供求干系来确定资产价值的，因此，其估值结果更加客观、准确。
这样就可以降低估值的风险，防止偏差造成的不必要损失。
3. 提高资金使用效率在投资性房地产中，公允价值计量模式可以提供更准确的投资回报猜测。
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产公允价值计量模式分析
投资性房地产是指企业为获取租金收益或资本增值而持有的房地产。
根据中国会计准则，投资性房地产需要根据公允价值计量模式进行计量和披露。
公允价值计量模式是指以市场价值为基础对投资性房地产进行计量。
根据公允价值计量模式，企业需要将投资性房地产的公允价值进行评估，并以公允价值减去相关支出后的金额作为投资性房地产的账面价值。
公允价值计量模式的优势主要体现在：
1.准确反映价值。
以市场价格为基础进行计量，能够更准确地反映投资性房地产的实际价值。
2.提高透明度。
公允价值计量模式要求全面披露投资性房地产的公允价值，增加了企业披露信息的透明度。
3.规范市场秩序。
公允价值计量模式能够规范市场秩序，减少投资性房地产的买卖不确定性。
尽管公允价值计量模式有一定的优势，但也存在一些挑战和限制：
1.评估难度大。
投资性房地产的公允价值评估涉及到多个因素，如市场需求、房地产项目的位置和规模等，评估难度较大。
2.计量不稳定。
由于市场波动等因素的影响，投资性房地产的公允价值可能会发生较大的波动，导致计量不稳定。
3.信息不对称。
企业对投资性房地产的公允价值进行评估需要大量的信息，但有些信息可能只有企业内部掌握，导致信息不对称。
投资性房地产的公允价值计量模式在提高投资性房地产计量准确性和市场透明度方面具有优势，但需要解决评估难度大、计量不稳定和信息不对称等问题，以更好地适应市场需求。
投资性房地产公允价值计量模式的应用
投资性房地产公允价值计量模式的应用投资性房地产是指为赚取租金或资本增值而持有的房地产，因此其价值主要来自于预期的租金收益和未来的增值潜力。
在金融会计准则中，对于投资性房地产的公允价值计量模式是一种常见的计量方法。
本文将从投资性房地产公允价值计量模式的基本原理、应用范围和实际操作等方面进行探讨。
一、公允价值计量模式的基本原理我们需要了解什么是公允价值。
公允价值是指在买方和卖方在进行交易，都是自愿的，且都是最佳的知情者的情况下，最有可能的市场价格。
在金融会计准则中，公允价值是指在正常交易中能够实现的资产或负债的价格，也可以理解为市场价格或者公允市场价。
公允价值计量模式是以市场价格为基础，对投资性房地产的价值进行计量，以反映其当前的市场价值。
公允价值计量模式主要依赖于市场数据、交易活动和估价方法等来确定投资性房地产的公允价值。
市场数据包括类似房地产的交易价格、租金收入、土地开发潜力等，而交易活动则是指与投资性房地产相关的真实交易行为。
至于估价方法，则是通过市场比较法、收益法、成本法等手段进行投资性房地产的估值。
公允价值计量模式的基本原理是将投资性房地产的价值定位于其市场价格，通过市场数据和交易活动来确定公允价值，以反映出投资性房地产在当前市场环境下的真实价值。
公允价值计量模式主要适用于持有的投资性房地产，而不包括自用房地产和开发房地产。
持有的投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值而持有的房地产，而自用房地产则是指用于生产、提供服务或管理目的的房地产，开发房地产则是指为了出售而进行持有的房地产。
公允价值计量模式还适用于已以公允价值计量模式进行计量的投资性房地产。
在确定了初始投资性房地产的公允价值后，后续的计量可以继续采用公允价值计量模式，以反映出投资性房地产持续变化的市场价值。
公允价值计量模式主要适用于持有的投资性房地产，并且适用于后续的计量，以反映出投资性房地产在持有期间的变化市场价格。
公允价值计量模式的实际操作包括确定公允价值的基础、进行公允价值的估计以及披露公允价值相关信息等。
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浅析投资性房地产公允价值计量模
式
随着经济的发展和投资观念的改变，目前在西方国家的企业中，房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。
近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中
流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。
为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日发布了第3号准则《投资性房地产》。
准则首次将投资性房地产作为一项单独的
资产予以确认，并首次在对该资产计量中引入了公允价值。
然而在实际应用中，企业仍需解决诸多投资性房地产确认与计量的相
关技术难题。
本文通过分析采用公允价值计量投资性房地产的优缺点，来分析其中存在的问题以及解决的办法。
一、投资性房地产与公允价值计量方式简述
投资性房地产的概念
随着经济的发展和投资观念的改变，房地产作为国内仅有的几种保值增值的投资
品种，越来越受到一些公司的欢迎。
但是，在新准则颁布之前的会计处理中，企业投资房地产都被作为固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其
账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。
投资性房地产指“企业为赚取租金或
资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。
主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。
公允价值的概念
我国的会计准则对公允价值所下定义是：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额”。
公允价值应该按以下原则确定：存在活跃市场的资产或负债，活跃市场中的报价应当用于确定其公允价值；不存在活跃市场的，熟悉
情况及自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同的其他资产或负债的当前公允价值；不存在活跃市场，且不满足上述两个条件的，应当采用估值技术等确定资产或负债的公允价值。
二、投资性房地产采用公允价值计量的优缺点
采用公允价值计量的优点
新准则引入公允价值的计量模式，是我国会计准则的一个飞跃，它对我国的会计准则变更的历史意义是不可估量的。
1、公允价值计量能更真实地反映企业资产的真正价值，更真实地满足信息使用者的决策需求。
以前的会计要素的计量，强调以历史成本为基础进行计量，但是在当前经济环境下，各种投资品种层出不穷，再以历史成本计价已经不能真正反映公司资产真正价值，投资性房地产的持有目的就是为了增值或者赚取租金，而不是用于出售和其他生产目的，并且取得这些资产的成本通常非常低，后来由于土地、资源的局限性，经济的发展等原因，资产的价格大幅度上涨，此
时引入公允价值的计量模式可以反映其在
市场上的真正价值，更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险，更有助于信息使用者更好地做出正确的决策。
2、公允价值计量的引入反映了中国会
计准则与国际会计准则的趋同，满足了与国际接轨的需要。
由于国际会计计量普遍采用公允价值，如果我们的会计准则仍然采用过去的账面价值的方法，不仅不利于我国会计业与国际接轨，也不利于我国会计业的发展。
市场经济在本质上是公允经济，对公允原则的偏离，必然会给整个国民经济带来负面影响。
3、采用公允价值计量模式可以增强企
业融资能力。
由于目前资金紧张，各家企业尤其是房地产公司的资金需求量巨大，目前大部分房地产公司的资产负债率均在70%左右，如果采用公允价值计量模式，将大大增加企业的净资产，降低企业的资产负债率，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，同时增加了净资产后，企
业通过股权融资的金额也将大大增加，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。
4、公允价值计量模式可以在使企业在增加利润的同时不增加企业的实质性税赋。
根据财税80号的规定，企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置
或结算期间的应纳税所得额。
在采用公允价值计量投资性房地产后，企业的实际税负并没有增加，这有利于节约公司的资金。
采用公允价值计量的缺点
公允价值的应用虽然有很多的优点，但是在我国应用中仍然存在着很多问题。
1、采用公允价值计量可能成为调节利润的工具。
由于我国相关市场的发展还不成熟，公允价值可能难以达到公允，并有可能成为利润操纵的工具。
尤其是投资性房地产的公允价值的认定，如计算现金流量折算值时，现金流量的估计、折现率的估计甚至折现期的估计等，都需要加上人为的判断——。