蔡博士房地产精典讲座系列——聚焦营业税 房地产营业税新政与操作实务
房地产开发企业主要涉及的税种及税率
房地产开发企业主要涉及的税种及税率SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
一、营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
土地租赁，不按本税目征税。
2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。
本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。
对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
按照财税[2003]16号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。
计算公式=营业税计税依据×5%二、城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额，税率分别为7%（市区）、5%（县城、镇）、1%（其他）。
房地产开发企业土地增值税清算政策解读与实务操作(成都市)
• 土地增值税征收规定
房地产开发项目有下列情形之一的，税务机关可核定征收土地增值税：
1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2、擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的； 3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定 转让收入或扣除项目金额的； 4、符合土地增值税清算条件、未按规定的期限办理清算手续、经税务机关责令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
开发间接费用
造价咨询费
工程保险费 法律顾问费 专家评审费
支付给对设计方案、施工方案论证会所聘请的费用
开发建设阶段
开发间接费
包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物 业管理基金、公建维修基金或其它专项基金，以及小区 入住前投入的物业管理费
开发间接费
物业管理完善费用
营销设施建造费
直接组织、管理开发 项目的费用，包括工资、 职工福利费、折旧费、修 理费、办公费、水电费、 （1）广告设施费；（2）销售环境改造费：会所、退出 劳动保护费、周转房摊销 销售楼盘（含示范单位）周围等销售区域的现场设计、 等。 工程、装饰费及工程返工损失；临时销售通道的设计、 工程、装修等费用；（3）售楼处装修装饰费：包括设计、 装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭 设的、使用用后将会拆除的售楼处还包括建造费用；（4） 样本间费用：包括样板间的设计、装修、装饰以及使用 期间的保洁、保安、维修费。主体外搭设的、使用后将 会拆除的样本房还包括建造费用
写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手
房地产税费课程讲义(ppt 52页)
公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征 房产税。 – ⑨对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。
4.3.2 契税
契税是在土地使用权或房屋所有权发生 转移时，由承受人缴纳的一种税。
4.3.2.2 税人
契税的纳税人：是房地产权利转移的承 受人
包括土地使用权出让、转让的受让人， 房屋的购买人、受赠人。
4.3.2.3 计税依据
契税的计税依据：是房屋产权转移双方当事人签订的契约价 格。
– （1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的，契税计 税依据为房地产的成交价格，若成交价格明显低于市场价格且无正当 理由的，由征收机关参照市场价进行核定，以核定价作为计税依据；
营业税，城市维护建设税，房产税，个人所得税，印花 税
企业
营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企业所 得税
房地产赠与、继 承
个人拥有房地产 营业
契税，印花税，公证费，权证费、产权登记费 房产税、城镇土地使用税
4.2.3 房地产税费构成要素
4.2.3.1纳税人 4.2.3.2课税对象 4.2.3.3课税基础 4.2.3.4税率 4.2.3.5附加、加成、减免
4. 3.1.5 房产税的减免
免征房产税的情形有：
– ①国家机关、人民团体、军队自用的房产。 – ②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 – ③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 – ④个人所有非营业用的房产。 – ⑤经财政部批准免税的其他房产。 – ⑥为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。 – ⑦经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用
房地产营改增的选择计税方法
房地产营改增的选择计税方法1、简易计税方法老项目选择简易计税方法，需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。
（1）预收房款的处理。
所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项，不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。
分两种情况，一是规定时间以前收取，二是规定时间以后收取。
规定时间以前收取的，按规定应计算缴纳营业税，需要开具发票的，原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票，如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的，应及时与税务机关沟通。
按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款。
如果是销售前开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53 号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。
另一个主要问题就是规定以前收取的预售房款，未按规定的期限缴纳营业税，一拖就给拖到了现在，交营业税人家地税局收不了，交增值税又怕以后查出又要补缴营业税，存在交双份税款的风险，如何是好？根据营改增相关文件规定：“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
”这是原则，方正税务师认为为稳妥起见，不能证明预收收入发生在规定以后，还是补缴营业税，如果正常无法申报，那就走自查，按照查补税款处理，当然按规定要交滞纳金【房企财税微值fdccsdr】规定时间以后收取的，按规定应计算缴纳增值税，按预收房款除以1加5% 征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
如果开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
房地产、建筑企业税务实务经验分享(ppt 79页)_2511
一、培训目标群体及其涉及的税种
房地产开发企业
➢ 涉及税种包括：增值税及其附加、土地增值税、企业所得税、印花 税等
建筑施工企业
➢ 涉及税种包括：增值税及其附加、企业所得税、印花税、资源税等
二、主要税种解析-增值税
2.1增值税
➢ 2016年5月1日起全行业执行营改增，营业税退出历史舞台；
➢ “营改增”之所以厉害，是将增值税抵扣链条打通了，并且环环相扣， 像“国家不花钱的税官”，逼着每个经营者盯着上一道环节开具增值税 专用发票，作为进项抵扣发票，否则就得自己多缴税。“营改增”对促 进国家财政收入的稳步上升有极大的好处，可以说，增值税是最有利于 增加国家财政收入的税种，它让逃税难上加难。
➢ 湖北省：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。对于混合销售， 按以下方法确定如何计税：（1）该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相 区别的标志；（2）按企业经营的主业确定。若企业在账务上已经如纳税人对混合销售行为已分开核算销售额的，可分别适用不同税率？ ➢ [国家税务总局货物和劳务税司副司长 林枫]按照现行政策规定，混合销售是指
二、主要税种解析-增值税
➢ 房地产项目——房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目 （选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费 用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
➢ 可以全额开具专票。 ➢ 京沪广深一线城市个人销售购买的住房——北京市、上海市、广州市和深
二、主要税种解析-增值税
兼营
➢ 纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率 或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销 售额的，按照以下方法适用税率或者征收率： 1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从 高适用税率。 2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产， 从高适用征收率。 3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不 动产，从高适用税率。
房地产行业企业所得税与新政策精讲
房地产行业企业所得税与新政策精讲主讲：易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所讲明：本资料依据新企业所得税及相关配套政策而编写，仅供培训辅导之用以及做为本次培训PPT课作的补充学习材料。
房地产行业涉及的重点及难点均通过PPT课件来进行讲解，并配以写字板进行板书。
请以PPT课件所展示及讲解的内容为主。
2021年度企业所得税培训提纲（一）关于武国税函[2021]1号文件?市国家税务局关于企业所得税纳税人涉税事项附送中介机构鉴证报告的通知?的讲明；（二）关于2021年度企业所得税申报表的变化分析和填写讲明；（三）新企业所得税法实施中出现的个不疑难咨询题解读收进专题一、收进确实认在企业所得税与会计核算之间存在的差异分析二、特别收进的处理如视同销售、开发产品转为自用、房屋出租、捐赠收进确实认等。
三、总局关于确认企业所得税收进假设干咨询题的通知国税函[2021]875号文件解读四、总局关于企业处置资产所得税处理咨询题的通知国税函[2021]828号文件解读税前扣除专题一、税前扣除原那么分析与适用二、投资性房地产准那么与税法差异及调整方法三、弥补亏损政策的运用与新旧变化四、新法下各项费用扣除举列和扣除技巧五、财产报损新旧变化及注重事项六、固定资产的新旧变化及涉税注重事项七、无形资产的涉税处理与会计准那么差异分析八、房地产企业预售收进计算的估量利润〔四〕、最新政策分析一、营业税暂行及实施细那么修订对房地产行业碍事分析二、鄂地税发[2021]97号、鄂地税发〔2021〕211号、鄂地税发[2021]240号等重要文件适用分析三、最近国家出台的其它最新税收政策解析〔一〕关于武国税函[2021]1号文件“市国家税务局关于企业所得税纳税人涉税事项附送中介机构鉴证报告的通知〞的讲明一、文件要紧内容介绍依据该文件精神，在我市范围内，由国家税务局负责征收治理，并实行查帐征收的企业所得税纳税人，凡发生以下涉及以下涉税事项，应附送中介机构涉税览鉴证报告：1、企业财产损失申报2、房地产开发企业年度纳税申报3、高新技术企业年度申报4、高新技术企业认定5、外资居民企业年度纳税申报6、企业所得税税前弥外亏损7、企业年终所得税汇算缴后需要退抵税款〔不含减免退税款〕8、企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，需在计算应纳税所得额时加计扣除。
房地产板块税务业务指导手册
房地产板块税务业务指导手册一、概述房地产板块是经济发展的重要领域，涉及大量的税收问题。
本手册旨在为房地产企业提供一套全面、实用的税务业务指导，帮助企业合规经营，降低税收风险。
二、税务政策梳理1. 营业税：根据国家税务总局规定，房地产企业应按照销售额的一定比例缴纳营业税。
企业应关注政策变化，及时调整经营策略。
2. 企业所得税：房地产企业应按照利润的一定比例缴纳企业所得税。
企业应合理规划利润，降低税负。
3. 个人所得税：房地产企业涉及的员工薪酬、福利等问题，应按规定缴纳个人所得税。
企业应建立完善的薪酬管理制度，确保员工权益。
4. 其他税种：房地产企业可能涉及土地增值税、印花税、契税等其他税种，企业应了解相关政策，合规纳税。
三、税务管理流程1. 税务登记：企业应在取得营业执照、领购发票前办理税务登记，取得税务登记证。
2. 纳税申报：企业应按照规定的时间节点，准确填报纳税申报表，并按规定缴纳税款。
3. 税款缴纳：企业应及时足额缴纳税款，避免滞纳金和罚款。
如有疑问，应及时与税务机关沟通。
4. 发票管理：企业应按规定领购、使用、保管发票，确保发票的真实性、合规性。
5. 税收筹划：企业应根据自身情况，合理规划经营、投资等活动，降低税收负担。
四、税务风险防范1. 确保资料完整：企业应妥善保存各类税务资料，确保税务机关检查时能提供完整、准确的资料。
2. 及时报告：如发生税务违规情况，企业应及时向税务机关报告，配合调查，争取从轻、减轻处罚。
3. 建立风险评估机制：企业应建立风险评估机制，定期对税务风险进行评估，及时发现并处理问题。
4. 强化内部管理：企业应加强内部管理，规范财务行为，降低税务风险。
五、实际案例分析以某房地产公司为例，分析其在税务管理方面的不足和改进措施。
该公司在过去几年中因未按规定缴纳税款和发票管理不规范等问题受到税务机关处罚。
为了改善这一情况，该公司采取了以下措施：1. 加强内部培训：公司组织员工学习税务政策，提高员工的税务意识和合规意识。
朱克实博士：房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制提纲
房地产开发企业全过程纳税处理与风险控制一、房地产开发企业纳税特点与涉税风险概述1.房地产开发企业纳税和其他企业有什么不同？为什么房地产企业的会计难做？2.房地产企业涉及的主要税种有哪些？哪些税种是风险高发税种？3.房地产企业涉税风险集中在哪个阶段爆发？如何提前制订应对策略？二、企业设立环节的纳税处理与风险控制1.公司性质与出资主体不同对纳税有何影响？2.资本结构对纳税有何影响？潜在哪些风险？3.以土地作价投资如何正确纳税？实务中存在哪些争议？老板个人名字的土地如何过到公司名下才不产生税收？4.机构设置不同对纳税有何影响？如何做好事前筹划？5．如何界定开办期？开办期间业务招待费如何扣除？6.混合投资业务新政策对房地产企业有哪些影响？三、土地取得环节的纳税处理与风险控制（一）取得土地使用权方式简介（二）本阶段涉及的税种计算与申报实务（三）涉税疑难问题解析与风险防范1.支付货币拆迁补偿如何纳税？需要取得何种票据？2．“拆一还一”何时纳税？本阶段需要做好哪些准备？3.购买在建工程获取土地继续开发如何纳税？各地规定有什么不同？4.收购项目公司取得开发用地如何纳税？支付股权溢价能进土地成本吗？5.合作建房有哪些主要形式？应在那个阶段纳税？本阶段应做好哪些准备？6.取得政府土地返还款是确认收入？还是冲减成本？各地规定有何不同？7.土地使用税纳税义务发生时间如何让确定？签订土地出让合同时应注意什么问题？8.囤地缴纳土地闲置费对纳税有何影响？9.房地产企业进行土地一级开发如何纳税？10.国家税务总局2013年15号公告对房地产企业的影响四、开发环节纳税处理与风险控制（一）本环节涉及的主要税种计算与申报实务（二）开发成本核算基础1.开发成本核算的主要内容与成本核算错误的检查2.成本核算对象如何划分？3.共同成本有哪些？如何分摊？4.确定开发成本的依据说什么？发票还是进度验收报告？（三）涉税疑难问题解析与风险防范1.项目调研费可以进开发成本吗？2.境外设计合同如何纳税？合同如何签订可以节省税款？与税务机关沟通的依据是什么？3.甲方可以承担乙方去外地调研的差旅费吗？合同如何签订才能规避风险？4.门窗制作并安装应如何开具发票？园林绿化应取得何种发票？5.“甲供材”工程，甲方的风险在哪里?如何取得合规发票？哪些东西应该“甲供”？合同应如何签订才对甲方有利？6.房地产企业同乙方之间的违约金是否需要开具发票？7.签订设计兼施工的各类合同应取得服务业发票还是建筑业发票？8.售楼处、样板间硬装与软装纳税处理有什么不同？各地规定有什么不同？如何处理对企业有利？9.精装修包含家具、家电可以进开发成本吗？精装修如何防范关联交易的纳税风险？10.关联方借款费用如何资本化对企业有利？如何取得同期同类贷款利率？如何建立利息纳税调整台账？关联方利息开服务业发票是否可以？11．地下车位成本可否在土地增值税前扣除？12.部分行业“营改增”对房地产企业有哪些影响？如何应对？五、销售环节纳税处理与风险控制（一）销售阶段涉及的税种计算与申报实务1.土地使用税纳税义务何时终止？2.未完工年度和完工年度所得税季度预缴申报表与年度申报表如何填写？3.超比例预缴的土地增值税可否税前扣除？（二）涉税疑难问题解析与风险防范1.销售合同交房日期如何约定有利于企业纳税？2.房地产预收的诚意金、订金、定金如何进行纳税处理？3.代收款项各税种规定有何不同？4.分期收款方式销售开发产品如何纳税？5.卖精装房送家电、家俱等是否应该是同销售缴纳增值税？成本能否在土地增值税前扣除？6.买房子送车位、阁楼如何纳税？？7向职工福利售房如何控制纳税风险？8哪些营销行为和发票会产生个人所得税风险？如何防范？9.支付及收取违约金是否纳税？是否需要开具发票？10.开发商垫付首付款存在哪些纳税风险？11.销售地下车位如何纳税？各地规定有何不同？如何在土地增值税前扣除车位的成本?12.售后回租的纳税风险规避13.以房抵债什么时候纳税？计税价格如何确定？14.“拆一还一”如何进行纳税处理？15.合作建房分房阶段如何进行纳税处理？六、企业所得税扣除项目纳税调整与项目完工所得税清算（一）所得税扣除项目纳税调整1.企业所得税税前扣除的基本原则2.工资薪金总额的扣除与最新规定3.职工福利费等三项经费的扣除与最新规定4.保险费和住房公积金的税务问题5.报销燃油费及交通补贴的纳税风险与税收筹划6.员工报销通讯费的税务风险与筹划方法7.五项限额扣除支出纳税实务8.其他无限额标准的费用扣除9.借款利息支出的资本化计算与纳税调整10.销售佣金的扣除条件11.以前年度应扣未扣的费用如何追补扣除？12.往来款长期挂账有什么风险？如何处理？（二）项目完工所得税清算1.企业所得税完工清算的条件2.完工产品计税成本确定3.年终汇算清缴的计税成本的纳税调整4.项目完工后又发生成本如何处理？5.综合案例分析七、土地增值税清算实务与风险防范1.土地增值税的清算单位如何确定？2.土地增值额计算对象如何确定？3.土地增值税的清算条件4.土地增值税清算收入的确定5.土地增值税扣除项目金额的确定6.土地增值税预征和清算综合案例7.清算后又发生销售和成本如何处理？•主讲人：朱克实博士助理1352483231 联系老师请点击右上角博主头像查看•朱克实，北京国家会计学院教授，北京国家会计学院房地产行业税务技能提升高级研修班责任教授。