2019青岛地产市场研究分析和竞品项目营销分析50p
青岛某小区市场分析与销售策略建议
青岛某小区市场分析与销售策略建议市场分析：青岛某小区位于市区中心地带，周边有多个商业区和学校，居民群体主要是年轻家庭和白领阶层。
根据市场调研和数据分析，该小区的商业市场存在以下几个特点和需求：1.年轻家庭消费需求：小区居民以年轻家庭为主，他们对家居用品、母婴产品和食品安全等方面有一定的消费需求。
他们注重品质和价格相对实惠，喜欢新鲜和具有创新性的产品。
2.工作繁忙的白领阶层：该小区附近有许多办公楼和商业写字楼，白领阶层工作繁忙，时间有限，更加注重便利性和服务的品质。
他们对快餐、外卖和生活服务类的需求较高。
3.学生消费市场：附近有多所大学和中学，学生群体对小吃、饮料和文具用品的需求较大。
他们注重价格相对实惠和新鲜度，也喜欢时尚和个性化的产品。
销售策略建议：基于上述市场分析，为了满足小区居民的消费需求，我们提出以下销售策略建议：1.营造舒适的购物环境：小区内设立一个室内购物广场，提供良好的空调环境和舒适的购物氛围。
通过精心设计布局和合理的陈列，创造愉悦的购物体验，吸引居民前来购物。
2.注重产品品质和新鲜度：提供高质量、新鲜和安全的产品是吸引居民的重要因素。
在产品选择上，优先选择优质供应商合作，确保产品的品质；同时，定期更新和补货，保持产品的新鲜度。
3.设计定期促销活动：定期举办促销活动，吸引消费者的眼球，增加购买欲望。
例如，每月固定举办的“超级优惠日”，推出特价商品，吸引消费者前来抢购。
4.提供便利的生活服务：结合小区居民的需求，提供便利的生活服务。
例如，设立手机充电站、儿童游乐区或者提供快递代收代送等服务，方便居民的日常生活。
5.与学校合作推广：与附近的学校合作，开展校园宣传活动，提供学生优惠和特色产品。
通过与学校的合作，扩大产品的覆盖面，吸引更多青年消费者。
6.建立会员制度和客户关系管理：建立会员制度，鼓励居民注册会员，提供积分和折扣优惠。
同时，建立完善的客户关系管理系统，通过线上平台和短信推送等方式，定期和客户保持联系，及时推送优惠信息。
2024年青岛房地产市场调研报告
2024年青岛房地产市场调研报告1. 引言青岛市是中国沿海城市之一，拥有发达的经济和丰富的资源。
近年来，青岛的房地产市场经历了快速发展和变化。
为了深入了解青岛市的房地产市场情况，本报告进行了全面的调研和分析，并对市场动态、政策环境、供需情况等方面进行了详细的解读。
2. 市场概况2.1 市场规模：青岛市的房地产市场规模庞大，呈现出稳步增长的趋势。
据统计，去年全市房地产交易额达到xxx亿元，同比增长xx%。
2.2 房价水平：青岛的房价呈现出较高的水平。
根据市场调研，青岛市区的平均房价为xxxx元/平方米，较去年同期上涨x%。
2.3 地段分布：青岛市的房地产市场地段分布较为分散，主要集中在市中心和发达的郊区。
市中心的房价较高，而郊区的房价相对较低。
3. 市场动态3.1 新政策影响：近期，青岛市出台了一系列房地产调控政策，主要包括限购、限贷和限售等措施。
这些政策对市场造成了一定的影响，使市场供需关系发生了变化。
3.2 房地产投资情况：根据数据显示，青岛市的房地产投资呈现出稳定增长的态势。
去年，全市房地产投资额达到xxx亿元，同比增长x%。
3.3 供需情况：根据调研结果，青岛市的房地产市场供求矛盾逐渐加剧。
市区房源供应有限，而需求量却持续上升。
特别是经济适用房和公共租赁住房的需求量较大，供不应求。
4. 政策环境4.1 限购政策：青岛市限购政策对购房人群的购房行为产生了一定的限制。
根据规定，非本地户籍购房人员需以连续5年以上缴纳个人所得税或社会保险的方式来满足购房条件。
4.2 限贷政策：青岛市限贷政策对购房人群的贷款条件产生了一定的限制。
目前，购买首套房的购房者首付比例最低为20%，二套房起的首付比例则为50%。
4.3 限售政策：青岛市限售政策对购房人群的购房行为也产生了一定的制约。
根据规定，购房人需在购房后3年内不得转让房产。
5. 市场前景青岛的房地产市场前景乐观。
尽管政策调控对市场产生了一定的冲击，但由于青岛作为沿海城市的地理优势和经济实力，房地产市场的需求依然强劲。
2019青岛房地产市场二月动态汇总(35页)-精品文档
要闻点击：
中央定调201台楼市调控“国五条”：
1.确定完善稳定房价工作责任制、 2.坚决抑制投机投资性购房、 3.增加普通商品住房及用地供应、 4.加快保障性安居工程规划建设、 5.加强市场监管等五项措施。
在继2019年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快 的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。 楼市上涨预期增强 调控再出组合拳 自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2019年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的 “9.29新政”，2019年1月的“新国八条”，而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。 坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。 本次中央强调的都不是新问题，此次重申，是因为有些城市区域市场发生了变化。所以目前应该是对房价上涨过快城市加强制 度的执行和管理，有针对性地稳定市场。对于中央再次重申抑制投资投机， “去投资化”政策强化执行，无新政推出，总体定向宽 松中伴有“阶段性”收紧，将成为2019年房地产市场的总体调控特征。 “国五条”还要求，已实行限购城市按统一要求完善措施，未实行限购城市房价上涨过快的，应及时采取限购等措施。 中国房地产业协会副会长朱中一认为，这是政策从严的表现。既是继续严格执行既有限购政策，也是意味着限购范围有可能扩 大。 此外，继2019年之后，中央时隔两年再次提出要求地方公布年度房价控制目标。 对此中原地产市场研究部总监张大伟表示，公布房价控制目标更强调保持房价基本稳定的原则，对于地方政府来说是更严格的 要求。 国务院此次再次强调对房产税和住房信息联网政策的实施，王珏林认为，“房地产税是市场管理不可缺少的手段。一方面国家 税务主管部门要做有计划地推进工作，来帮助地方政府；另一方面，地方政府也要有主动性，让市场尽快成熟。”
青岛某地产公司项目全程营销策划方案
青岛某地产公司项目全程营销策划方案一、项目背景青岛某地产公司计划开发一座高档住宅小区项目，该项目位于市中心，地理位置优越，交通便利，周边配套设施齐全。
为了提升项目知名度、吸引目标客群，并确保项目销售顺利进行，公司决定制定全程营销策划方案。
二、目标客群1. 初步定位目标客群为中高收入群体，已婚家庭，30-50岁，有购房需求。
2. 重点关注本地市场的购房者，同时吸引一部分外地人员来青岛购房投资。
三、营销策划方案1. 市场调研分析通过市场调研对青岛本地房地产市场进行深入分析，了解目标客群的购房需求和消费习惯。
同时，通过竞争对手分析，了解同类型项目的优势和劣势，并据此制定差异化竞争策略。
2. 线上推广（1）搭建项目官方网站：建设一个专注于项目的官方网站，展示项目的优势、户型布局、周边配套设施等重要信息，并提供在线预约看房的功能。
（2）社交媒体营销：通过微博、微信公众号等社交媒体平台，发布项目动态、发放优惠信息，引起用户关注并提升项目知名度。
（3）投放线上广告：利用搜索引擎和社交媒体平台的广告功能，精准定位目标客群，投放购房相关广告，吸引潜在购房者。
3. 线下推广（1）发布全面的户型手册：制作精美的户型手册，详细展示各户型的设计理念、装修风格等，并结合实地选房优惠活动进行派发。
（2）户型现场展示：在项目售楼处搭建模型房，展示不同户型的装修效果，吸引购房者前来参观。
（3）举办购房咨询会：邀请专业的置业顾问，组织购房咨询会议，为购房者提供专业解答和针对性的购房建议。
（4）购房优惠活动：推出限时优惠政策，如定金抵扣、装修赠送等，吸引购房者尽早购买。
4. 媒体宣传（1）合作媒体：与当地权威房地产媒体合作，发布项目新闻与报道，并协助进行项目推广。
（2）新闻发布会：策划项目启动发布会，向媒体和公众全面介绍项目信息，并邀请业内专家进行点评。
5. 顾客关系管理（1）建立客户数据库：记录潜在客户的联系方式与需求，根据客户特征进行分类管理。
青岛平度2019年年度市场总结及2019年楼市展望-PPT课件
（1）商品房：限购，限价，限贷等行政手段加码，税收，利率等经济手段跟进， 调控政策全面升级
限购范围和严重程度递增，限价令陆续出台，年初，”国八条“中明确提出限购条件， 并制定必须限购的城市，将2019年”国十条“和”9.29新政“的限购要求具体化，严格 化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高，7月”国务院常务会议 “又将限购范围扩大到地基县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。价格方面， 中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以 问责制确保地方政府执行力度，地方”限价令“陆续出台。 首套，二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制，行2019年1月” 国十一条“到2019年1月”国八条“，首套贷款首付比例全面调到30%以上，二套房首 付比例不低于60%，贷款利率鼻地狱基准利率1.1倍；三套及以上住房暂停发放贷款， 不能提供一年以上当地纳税或社保证明的非本地居民暂停发放购房贷款
泉 子
（3）货币政策：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降明显，近期货币政策微 调
为抑制通货膨胀，央行在2019年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步 伐明显放缓。2019年1月-7月，央行共加息3次（2019年以来供次），上调存 款准备金率6次（2019年以来供12次），一年期存款利率提高到3.5%，大型经 融机构存款准备金率达到21.5%的历史高度。进入下半年以后，随着物价过宽 的上涨的势头得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10的5.5%，11月进 一步下降至4.2%），中央及时调整货币政策收紧步伐，7月-11月共计5个月里 ，央行未上调利率和存准率。
10月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性 和前瞻性，适时适度的进行预调微调，保持货币信贷总量的合理增长；央行 三季度货币政策报告中也没有再提“把稳定物价总体水平作为宏观调控的首要 任务”，而是指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性 和前瞻性，密切监测国外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度，适时适 度进行预调微调。
【精品报告】房地产市场报告-2019年青岛房地产市场年报
5月
6月
5月27日，青岛西海岸新 区管委发布《关于鼓励 人口人才发展的十六条 意见》，重点包括八折 购买或租赁人才公寓、 八折租赁“青年公寓”、 完善高端人才子女教育 保障、吸引紧缺技能型 人才、落实户籍新政等
利好政策。
7月
8月
6月5日，市公安局、市人 社局、市发改委联合发布文 件，进一步放宽高校毕业生 落户条件。从今年5月16日 起，40周岁以下，具有普 通高校全日制专科学历的， 可以在我市城区、新区或者 县域，依次选择在合法固定 住所、单位集体户、市或者
2019年青岛房地产年报
青岛腾策房地产投资顾问有限公司
QINGDAO TENGCE REAL ESTATE INVESTMENT CONSULTING CO.LTD
前言
卷首语
2019年青岛楼市较为平稳，同比呈量缩价升趋势，商品房供应 2140万㎡ ，成交1624万㎡ ，成交均价14930元/㎡ 。 展望2020年青岛楼市将有以下特点： ➢随着市场的理性回归，市场略有降温，整体市场较为稳定 ➢在市场趋稳的影响下，房企对于优质地块关注度依旧不减，对于
1月11日自然 资源部宣布， 青岛等5市入 选利用集体建 设用地建设租 赁住房城市试 点。《青岛市 利用集体建设 用地建设租赁 住房试点实施 方案》也同时
发布。
4月12日，中 央住房资金管
理中心发布 《通知》，国 管公积金政策 从4月15日起 开始调整，住 房公积金贷款 将“认房又认 贷”，二套房 首付比例不低
换。
2019年1月
2月
1月3日，青岛市 国土资源和房屋 管理局高新区分 局发布关于暂停 执行《青岛市高 新区商品房公证 摇号售房规则》 的通知，于2019 年1月1日起暂停
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1.华润中心二期1批次于6月15日开盘，推出华润大厦写字楼房源，该楼座为39层超高层标准平 层写字楼，核心筒结构，共12部电梯，公摊30%，8层及以上为写字楼房源，其中8层为整层出 售，层面积约990平米，9-13层可单户出售，层面积2200平米，一层6户；13层以上楼层半层 起售，其中14-24层一层6户，26层以上一层4户，总计153套。 2.价格方面，此次推出的房源均价为30500元/平米，平均层差150元/平米，朝向差最高1400 元/平米。 3.开盘当天到访客户为整层购买客户，均为前期意向预订，以物流、金融企业为主。
2211
万科青岛小镇-基本信息
产品类型 容积率 开发商 建筑面积
万科青岛小镇
别墅，公寓
项目特色
1.00
山东小珠山建设发展 有限公司
990000平方米
装修状况 物业管理 开盘时间
品牌，海景，山景 休闲度假区
33
青岛市地产市场整体分析 2019年，市南、崂山区依然是青岛房地产高端楼盘集中区，但是相比2019年，市南区供应 量日渐稀少 2019年上半年，岛内整体成交量呈现上升趋势，客户投资意愿上升。 截至2019年5月底，新黄岛区成交850201㎡，成交均价8018元/㎡，成交面积仍然是青岛 最主要区域
龙湖原山
258
37213
53243.33
保利海上罗兰
1225
163751
207016.14
成交均价 （元/㎡）
30429 27411 31636 14686 13331 14308 12642
西海岸几个重点竞品项目，诸如保利海上罗兰、万科青岛小镇等项目2019年成交放 量的原因在于黄岛区和胶南市合并为西海岸经济新区，带动区域热度骤升。并且在 征收房屋维修基金的政策预期下，2019年底集中成交。
3、全方位细节化的豪宅价值体系
不断传递华润高端住宅精细化体系经验；居住使用价值与艺术品位的结合；为青岛客户灌输从未体验的高端生 活
4、抓住强销期，确立热销高端楼盘形象，项目成交均价28856元/㎡，树立青岛标杆
15
附件： 华润中心-2019.6-2019.6成交数据
2019年6月份华润中心开盘，强销期头三个月实现去化211套，25715㎡，项目成交 均价28856元/㎡，树立青岛高端项目形象
13
华润中心-项目基本信息
3# 4# 5#
产品类型 容积率
华润中心
高层、超高层住宅 酒店式公寓
项目特色
5.5
装修状况
地铁沿线，酒店式公寓 品牌地产，国际化社区
精装修
开发商
华润置地
物业管理
世邦魏理仕
建筑面积
373000㎡
开盘时间
2019-6-22
占地面积
135000㎡
均价
27000元/㎡
物业地址 市南区山东路10号
项目交通
M3、M2号线多个地铁站点将坐落于此，能实现人流的快速聚 集和疏散
华润中心悦府是华润置地进入青岛的第一个开发项目，位于市 南区香港中路香格里拉北侧，华润置地斥资200亿倾力巨献，打 造青岛市中心最大规模的国际化都市综合体。建成之后，将成 项目概况 为青岛市中心地标性建筑和青岛高品质生活的引领者。 整体规划五大业态，国际一线名品荟萃的大型shopping mall“ 万象城”、国际5A级高端写字楼、超五星级酒店、由国际知名 服务式公寓品牌领衔的高端服务式公寓，以及居于五大业态价 值核心的瞰海大宅——悦府 近期销售 2019年5月1日，1.2期2#房源加推，6月15日公寓写字楼认筹
项目坐落于香港中路，青岛最具影响力地段，持续不断的向市场传递“中心”“地段”资源优势
2、体验营销现场打造奢华氛围
青岛中心会所，体验馆极具奢华感，且现场氛围以高雅的艺术气息营造，让到访的客户觉得“来到这里并拥有 这里”是一件有面子的事。
3、定位国际高度，宣传推广站位高
营销推广上，比肩曼哈顿洛克菲勒中心、东京六本木综合体、香港国际金融中心、北京国贸中心、北京银泰中 心、上海环球金融中心等成功案例。
） 西海岸区域
已有房产的利用
弄海园（1993年）
华山国际乡村俱乐 部（2019年） 即墨温泉镇别墅区
天泰蓝泉 芭东小镇……
青岛红树林海上 嘉年华 紫檀山 那鲁湾
6
青岛市旅游地产市场整体描述 青岛市旅游市场发展迅速，新规出炉促进旅游地产发展
数据来源：青岛市统计局、青岛市旅游局；数据整理：鹏翔顾问事业部
2019.6-2019.12重点竞品项目成交表现
项目名称
成交套数 成交面积
（套）
（㎡）
成交额 （万）
中铁中心
166
39347
119728.98
华润中心
275
37545
102912.90
鲁商首府
201
36319
114897.94
万科青岛小镇
239
68863
101131.49
世茂诺沙湾
261
30265
40346.27
1111
个案选取维度及原则
根据本案所在区域和产品特征，选择典型个案研究综合考虑三个维度：
1、知名开发企业的高端城市综合体项目
华润中心 青岛中心
2、项目所在区域内知名开发商开发的具有影响力项目
万科青岛小镇 保利海上罗兰 那鲁湾 达令港
3、2019年黄岛区亮点项目
涵碧楼
12
重点竞品项目成交情况
区域
青岛 黄岛区
项目交通 项目位于山东路、香港中路、东海路三条城市交通主干线交汇，项目 商业部分预留地铁M2及M3线“五四广场”换乘站出入口。
中铁青岛中心8号项目处于青岛市政治、经济和商务中心；扼据城市
最成熟的中央商务区（CBD）核心地段，北与香格里拉大饭店相呼
项目概况 应，东临青岛市政府、五四广场，南侧是2019年奥运会帆船比赛中 心会场，西侧是世界贸易中心办公楼群，是香港中路的地标性建筑。
青岛旅游地产发展始终是以景点、海景资源为依托，从单一的第二居所向综合性度假休闲区发展
第一阶段 （1990年之前）
八大关别墅群
第二阶段 （1990-2019年）
崂山石老人 旅游度假区
第三阶段 （2019-2000年）
即墨田横区域
第四阶段 （2000-2019年） 即墨温泉镇别墅区
第五阶段 （2019年至今
2#
华润大厦写字楼
高层
超高层
超高层
262套
291套
153套
截止到开盘当天中午，估算销售200余 套
截止到开盘当天20:20，现场认购78套
截止到开盘当天11:00，销控显示认购 29套
25000-32000元/平米（优惠后）
27800-37300/平米（优惠前）
30500元/平米，平均层差150元，朝向 差最高1400元
90平米套二、137平米、141平米套三
180-240平米
认筹优惠1%，当日认购优惠2%，会员
前期缴纳50万认筹金的客户，各项优惠 卡银卡优惠0.5%，一次性付款优惠
叠加，全款92折，贷款94折
2.5%，老客户重够优惠2%，所有优惠
可累积。
250-500/平米 无优惠
1
17
附件： 华润中心-近期销售分析
88
青岛市旅游地产市场整体描述
黄岛区是青岛大规划发展蓝图的重要组成部分，也是青岛房地产供应量重点所在，目前区域内万科、保利、世 茂等一线名企纷纷进驻，此外万达集团正在与黄岛政府洽谈保利海上罗兰以东靠海地块，若万达进入，势必为 本案区域带来更好的发展前景
黄岛区旅游地产市场从2019 年起兴起，以小高层及别墅 产品为主，并由灵山湾片区 向小珠山地区扩展
黄岛区65%的客群是依托于区域内地缘性客户； 余下30%是靠外阜市场的客户支撑，其中20%是 山东省内客户资源，10%是依托对中国北方市场 的开拓 青岛市区和青岛其他区县外溢客户以往占比较少 ，重要原因是黄岛尤其是开发区高端项目较少， 未形成热点，2019年随着青岛万科小镇入市有较 大改善。
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PART 2 青岛典型类似个案项目借鉴
A塔为45层甲级办公楼；B塔为50层高档公寓及五星级酒店；C塔为
45层高档住宅。 在售房源起价24000元/平，均价36000元/平。项目最小户型面积70 销售情况 平，主力户型面积200-300平，装修标准6000元/㎡。
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中铁青岛中心-项目营销借鉴
1、占据青岛资源高地，持续不断响起“中心”声音
14
华润中心-项目营销借鉴
1、城市核心区位+企业强势品牌形象高举高打进入青岛
不断强调市政府旁，青岛核心区；世界500强央企，中国高端综合体开发商代名词
2、包罗万象的综合体生活氛围推广
万象城，国际顶级写字楼，君悦酒店，国际经典时尚荟萃，尽量通过资源整合使每个配套力求最好，且不断给 客户传递高端配套、有面子的生活概念
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附件： 华润中心-推盘情况
华润中心1年内3次推盘，首次推出262套，较强的优惠政策推动开盘当天去化200套
开盘时间 期批次 推出楼栋 物业类型 推出套数 销售情况 价格区间 面积区间
优惠
2019年6月22日
2019年11月16日
2019年6月15日
一期1批次
一期2批次
二期1批次
3#、4#、5#
5
7
青岛市旅游地产市场整体描述
1、海景资源是青岛现有旅游地产 项目的主题； 2、单一的旅游地产形式正在改观 ；青岛目前的旅游地产形式有酒店 式公寓、产权式酒店、分时度假村 、度假别墅、度假村、体育运动度 假村、主题乐园等。 3、青岛现阶段的旅游地产可以概 括为山海资源和历史人文资源的利 用 4、青岛旅游地产的一些项目存在 一定的同质化现象，需要有新的思 路和新的产品来刺激市场