北京基准地价测算价格方法

附件1

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应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法

（一）宗地价格的类型及计算公式

根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。

1.商业、综合、居住用地

（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式

宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数

宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数宗地容积率

（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式

①当宗地容积率》级别平均容积率时：

宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数宗地容积率

②当宗地容积率＜级别平均容积率时：

宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正系数级别平均容积率/宗地容积率

宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数因素修正

系数级别平均容积率

2.工业用地

（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式

①当宗地容积率》1时：

宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）数因素修正系数

宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）数因素修正系数宗地容积率

②当宗地容积率＜1时：

宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）数因素修正系数/宗地容积率

宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）数因素修正系数

（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式

①当宗地容积率》1时：

宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价系

数

宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价

系数宗地容积率

②当宗地容积率＜1时：

宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价

系数/宗地容积率

宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价

系数期日修正系数年期修正系期日修正系数年期修正系期日修正系数年期修正系期日修正系数年期修正系

期日修正系数年期修正系数因素修正期日修正系数年期修正系数因素修正期日修正系数年期修正系数因素修正期日修正系数年期修正系数因素修正

（二）宗地价格测算中有关参数的选取

1. 宗地用途类别的确定

原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分 类表》合理确定宗地用途类别。根据该分类表不能确定用途类别的特殊宗地，可参 照其他有关规定合理确定。

2. 宗地地价区级别的确定

根据宗地用途类别和位置，参照《北京市基准地价级别范围文字说明》的规定 确

定宗地地价区级别。位于土地级别边界两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价 区级别。

3. 宗地基准地价水平的确定

基准地价（楼面熟地价）参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限

的算术平均值。

基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况，参照《北京市基准

地价表》适当选取。高档用途、宗地位置靠近较高地价区级别的，应靠近级别地价 高限取值；低档用途、宗地位置靠近较低地价区级别的，应靠近级别地价低限取值。

4. 期日修正系数的确定

期日修正系数二宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数

5. 年期修正系数的确定

其中，r : 土地还原利率

:宗地剩余使用年限

年期修正系数

m :法定最高出让年限

6.容积率修正系数的确定

按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R),查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。

当RvR

X=X+(X2-X i) X (R-R i)/(R 2-R1)

X i是R对应的容积率修正系数；X2是艮对应的容积率修正系数。

7.因素修正系数的确定

因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：

因素修正系数=1亠二k i

其中k i:第i种因素的修正系数。

8.其他情况修正

对于特殊宗地价格的测算，还需根据具体情况进行修正。例如土地开发程度与级别土地开发程度有不一致之处，还需进行开发程度修正。