全国各地基准地价汇总解析
黑龙江省各地市基准地价
黑龙江省各地市基准地价黑龙江省位于中国东北部，拥有丰富的自然资源和多样的地理环境。
近年来，随着经济的发展和城市化进程的加快，土地资源的价值逐渐显现。
为了更好地管理和利用土地资源，黑龙江省各地市政府对基准地价进行了评估和调整。
一、哈尔滨市哈尔滨市是黑龙江省的省会城市，也是该省的经济、政治和文化中心。
哈尔滨市的基准地价相对较高，主要原因是该市的地理位置、经济发展和人口规模等因素。
根据最新的评估结果，哈尔滨市的核心城区和主要商业区的基准地价较高，而一些新城区和工业区的基准地价相对较低。
二、齐齐哈尔市齐齐哈尔市是黑龙江省的重要城市之一，也是该省的工业重镇。
齐齐哈尔市的基准地价相对较高，主要原因是该市的工业基础和经济发展。
根据最新的评估结果，齐齐哈尔市的核心城区和主要商业区的基准地价较高，而一些新城区和工业区的基准地价相对较低。
三、牡丹江市牡丹江市是黑龙江省的旅游胜地，也是该省的重要城市之一。
牡丹江市的基准地价相对较高，主要原因是该市的旅游资源和经济发展。
根据最新的评估结果，牡丹江市的核心景区和主要商业区的基准地价较高，而一些新城区和工业区的基准地价相对较低。
四、佳木斯市佳木斯市是黑龙江省的重要城市之一，也是该省的农业重镇。
佳木斯市的基准地价相对较低，主要原因是该市的农业基础和地理位置。
根据最新的评估结果，佳木斯市的核心城区和主要商业区的基准地价较高，而一些新城区和工业区的基准地价相对较低。
五、大庆市大庆市是黑龙江省的重要城市之一，也是该省的石油化工重镇。
大庆市的基准地价相对较高，主要原因是该市的石油化工产业和经济发展。
根据最新的评估结果，大庆市的核心城区和主要商业区的基准地价较高，而一些新城区和工业区的基准地价相对较低。
六、鸡西市鸡西市是黑龙江省的重要城市之一，也是该省的煤炭重镇。
鸡西市的基准地价相对较高，主要原因是该市的煤炭资源和经济发展。
根据最新的评估结果，鸡西市的核心城区和主要商业区的基准地价较高，而一些新城区和工业区的基准地价相对较低。
德州市基准地价修正体系
德州市基准地价修正体系一、区片基准地价修正体系根据基准地价修正计算宗地地价的公式为：待估宗地地价 = （待估宗地所在级别基准地价＋基础设施修正）×期日修正系数×土地使用权年限修正系数×容积率修正系数×行业修正系数×（1+Σ各区域因素和个别因素修正系数）土地还原利率：商业用地为6.03%，住宅用地5.14%，工业仓储用地4.55%行业修正系数表区域因素、个别因素修正系数见附表。
二、路线价修正体系采用路线价计算宗地价格的公式为：待估宗地价格＝路线价×深度修正系数×宽度修正系数×街角修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数。
非临街商用经营门市的商业用地不采用路线价评估宗地价格。
注：繁华商业路线区段指座落在一、二级地的道路，次繁华商业路线区段是指座落在三级地的道路，一般繁华商业路线价区段是指座落在四、五级地的道路。
路线价仅使用于临街商用经营门市用地的估价，在评估宗地地价时，可根据实际情况进行价格期日、出让年期、容积率修正系数。
三、基准地价应用1．净地价。
净地价与毛地价主要针对城市存量建设用地而言，其差异主要在于是否包含宗地内的拆迁补偿费。
净地价＝基准地价修正的宗地地价＋拆迁补偿费拆迁补偿费原则上根据房屋现值确定补偿标准，也可参照其他相邻类似地块的拆迁补偿标准或者根据政府拆迁文件规定的标准扣除土地因素价值后进行测算。
2．土地出让金（政府土地纯收益）。
根据基准地价修正系数法计算出出让土地价格，再从中进行有关成本的扣除，得到土地出让金（政府土地纯收益）。
其中，对于存量建设用地，由于所界定的基准地价为毛地价内涵，即不包含拆迁费，则主要扣除土地开发成本（实际一般只包含城市配套费）即可；对于新增建设用地，主要扣除该级别平均的征地费用以及土地开发费用和相应的税费和利息等。
存量建设用地出让金＝毛地出让价－城市配套费＝净地出让价－拆迁补偿费－城市配套费新增建设用地出让金＝熟地出让价－征地补偿费－土地开发费－税费－利息－利润3.土地收购价格评估。
基准地价修正系数体系
城镇基准地价的内涵
类型
特大及 大城市
商业用地
住宅用地
工业用地
中等城 市
商业用地 住宅用地
工业用地
小城市
商业用地
住宅用地
工业用地
基准日 2013.1.1 2013.1.1 2013.1.1 2013.1.1 2013.1.1 2013.1.1 2013.1.1 2013.1.1 2013.1.1
年限 40 70 50 40 70 50 40 70 50
反映的只是各区域各类用地的平均价格水 平。
∴ 在基准地价的基础上建立基准地价修正 系数体系，用以评估具体宗地的价格。
（4）基准地价是有限年期的价格
∵ 基准地价是土地使用权的价格 ∴ 基准地价是有限年期的价格
城镇用地：各用途基准地价的年期以各用途 的最高出让年期为准。
农用地：按承包经营时间计算年期。
基准地价系数修正法
主要内容
一、基准地价的概念与特征 二、基准地价的评估 三、基准地价的更新 四、基准地价修正系数体系
一、基准地价的概念与特征
（一）基准地价的概念
基准地价是指在城镇规划区范围内，在 设定的土地开发程度、容积率等条件下， 对现状利用条件下不同级别或不同均质地 域的土地，按照商业、住宅、工业等用途， 分别评估确定的某一估价时点法定最高出 让年期土地使用权的单位土地面积的区域 平均价格。
价评估区域的确定方法，从而产生了第三个技术途径。
（四）基准地价评估的步骤与方法
（一）准备工作
1、编写基准地价评估任务书 2、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图 3、确定基准地价评估的区域
（二）划分地价区段
地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近 的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段 可视为一个地价“均质”区域
淳安县基准地价一览表
淳安县基准地价一览表
一、基准地价内涵和基准条件
1．基准地价内涵：基准地价评估期日为2010 年1 月1 日。
土地开发程度按熟地界定，即达到大市政基础设施配套的“五通一平”要求（即通路、电、上水、下水、通讯，土地平整）；地价内涵构成包含国家土地所有权收益、土地取得费用和土地前期开发费用；土地使用期为国家规定的最高出让年期（即商业40 年、住宅70 年、工业50 年）。
2．基准地价“基准条件”的界定
表1 基准地价“基准条件”界定一览表
3、基准地价表达方式
表2 基准地价表达方式
二、淳安县基准地价表
表3-1 淳安县千岛湖镇商业级别基准地价表
表3-2 淳安县千岛湖镇住宅级别基准地价表
表3-3 淳安县千岛湖镇及县级工业园区工业级别基准地价表
表3-4 淳安县主要乡镇级别及环湖区域基准地价表
表3-5 淳安县其他乡镇级别及环湖区基准地价表。
中国主要城市基准地价
最高年期 (年) 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40
设定容 积率
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
住宅用途基准地价
级别
一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级
基准地价(元/㎡)
5980 5200 4200 3350 2800 2250 1810 1400 1060 850
-
商业用途基准地价
级别
一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级
基准地价(元/㎡)
44980 25885 14405 9150 6460 3995 2270 1705
基准日
2008/1/1 2008/1/1 2008/1/1 2008/1/1 2008/1/1 2008/1/1 2008/1/1 2008/1/1
最高年期 (年) 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40
设定容 积率
2 2 2 2 2 2 1 1 1 1
住宅用途基准地价
级别
一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级
基准地价(元/㎡)
11740 9560 7320 5690 4290 2880 855 490 275 200
-
商业用途基准地价
级别
一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 十级
基准地价(元/㎡)
12300 9200 7250 5350 4000 3150 2600 2150 1670 1290
基准日
2006/1/1 2006/1/1 2006/1/1 2006/1/1 2006/1/1 2006/1/1 2006/1/1 2006/1/1 2006/1/1 -2006/1/1
城镇基准地价评估课件
城镇土地定级初步成果 土地级的初步划分
城镇基准地价评估初步成果
均质地域或级别基 准地价的初步评估
定级与估价相结合，进行结果调整，确定最终成果 这里的调整具有又根据技术路线的不同而有所不同
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建立样本地价和土地级别模型，用以调整土地级别， 或基准地价的重新计算
基本原理： 利用各均质地域（或级别）内的土地定级因素综合分值与该
2 土地利用效益资料：包括不同行业资金利润率标准，同一行
业不同规模的资金利用效益资料，不同行业不同规模的企业劳动力标
准，行业经济效益资料，单位或企业土地利用效益资料；
（ 3 ） 地租、地价资料： 土地使用权出让、转让、出租、入股等 资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房
屋折迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理
也要通过样本总体同一性的检验。
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商业用地样点分布略图
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利用样本地价评估区域或级别基准地价
（1） （有样本区域或级别的）模型选择及基准地价计算
在有样本区域或级别内，根据不同用途样本地价的分布规律，如呈正态 分布，则可用样本地价的平均值作为该区域的基准地价。公式如下：
算术 平均
或
加权平 均，面 积为权
价确定土地级别及其级别基准地价。此时的土地级别及其级别基
准地价，在某种意义上可以说是更宏观上的均质地域及其基准地
价。
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2. 基础，土地收益为依据，市场交易资料
为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达，
土地交易实例不多的城镇。
2. 用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础）， 用市场交易价格等资料评估基准地价。该技术路线主要用于
不同区域的城镇基准地价比较研究
不同区域的城镇基准地价比较研究摘要:城镇土地质量反映了城镇社会经济发展综合水平的一个方面,而城镇土地质量又通过城镇基准地价体现,因此,可以认为城镇社会经济发展水平与城镇基准地价之间应该有正相关的关系。
本文基于这个观点,通过比较云南省保山市施甸、昌宁两个县的城镇基准地价水平与社会经济发展情况,分析这两个县的地价与社会经济发展水平不匹配的原因,探讨如何协调城镇基准地价与社会经济发展水平之间的关系。
关键词:不同区域;城镇基准地价;比较全国各县(市)已建立了城镇基准地价体系,为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供了依据,为政府管理地产市场提供了价格数据,为企业改制、核定企事业单位所占有使用的土地资产量提供了依据等。
但是,现行的基准地价存在很多地价水平与城镇社会经济情况不符的现象,在这种情况下,势必会影响基准地价的指导作用。
因此,要充分发挥城镇基准地价应有的作用,就必须协调这种不合理的现象。
1基准地价的比较1.1 基础数据的选择本文选择了云南省保山市同属于十五等的施甸、昌宁两个县的城镇基准地价进行比较研究,原因是这两个县基准地价的评估基准日都为2003年3月31日,基准地价内涵也一样,都采用了收益还原法、成本法等方法进行评估,因此有共同的比较基础,为进一步的研究提供了条件。
两个县的基准地价水平详见表1、表2。
1.2 价格水平的比较各类用地的基准地价比较见图1、图2、图3。
(1)商业用地(2)住宅用地(3)工业用地从图1-图3可以看出施甸县的各类各级别地价都比昌宁县高出较多。
两县城镇基准地价水平的差异是否都是因为城镇土地质量引起的呢?下面深入分析这种差异的原因,研究是否有其他因素造成了城镇基准地价的差异。
2分析基准地价水平差异的原因影响土地价格的因素有一般因素、区域因素、个别因素。
一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素,这些因素对地价的影响是整体性的,覆盖整个区域,对宗地价格的影响不是很明显,但决定了宗地价格的基础。
国内主要城市
最高年期 (年) 40 40 40 40 40 40 40 40
设定容积 率 2 2 1.8 1.8 1.8 1.2 1 1
住宅用途基准地价
级别 一级 二级 三级 四级 五级
基准地价 (元/㎡) 5755 5170 4060 3625 3220
基准日 08-01-01 08-01-01 08-01-01 08-01-01 08-01-01
基准日 08-01-01 08-01-01 08-01-01 08-01-01
最高年期 (年) 50 50 50 50
设定容积 率 1.8 1 1 1
五级
六级
480
340
08-01-01
08-01-01
50
50
0.8
0.8
无锡
无锡市位于江苏省南部，长江三角洲平 原腹地，太湖流域的交通中枢，北倚长 江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常 州交界，京杭大运河从中穿过；运河绝 版地、江南水弄堂就位于无锡。无锡自 古就是我国著名的鱼米之乡、中国四大 米市之一。无锡也是一座现代化城市， 我国民族工业的发源地之一，素有“小 上海”、“布码头”之称，是全国15个 经济中心城市之一。无锡地处太湖之滨， 风景绝美秀丽，历史千年悠长，是在江 南蒙蒙烟雨中孕育出的一颗璀璨的太湖 明珠；无锡凭借丰富而优越的自然风光 和厚重而悠长的历史文化，成为全国十 大旅游观光城市之一。
住宅用途基准地价
级别
一级
基准地价 (元/㎡) 3700 2800
1900 1100 700 300
基准日
04-01-01
最高年期 (年) 70 70
70 70 70 70
二级
三级 四级 级 六级
04-01-01
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北京市出让国有土地使用权基准地价表北京市出让国有土地使用权基准地价表(美元计价)单位:美元/平方米地价区类出让金基础设施配套建设费土地开发及其它费用商业公寓住宅工业市政及四源小区建设配套城镇拆迁费近郊区县征地费远郊区县征地费(1) (1) (1) (1) (2) (3) (4) (5) (6)一类400-680 380-580 250-340 40-70 68-100 20-50 740-980 20-56 -二类300-400 280-380 200-250 30-40 68-100 20-50 740-980 20-56 -三类250-300 230-280 125-200 25-30 68-100 20-50 740-980 20-56 -四类190-250 180-230 100-250 20-25 68-100 20-50 740-980 20-56 -五类125-190 125-180 75-100 15-20 68-100 20-50 740-980 20-56 -六类65-125 65-125 50-75 10-15 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23七类50-65 40-65 20-50 5-10 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23八类10-50 10-40 8-20 4-5 68-100 20-50 - - 10-23九类8-10 5-10 4-8 3-4 68-100 20-50 - - 10-23十类5-8 4-5 3-4 2-3 68-100 20-50 - - 10-23基准地价计算公式：(1)*容积率修正系数+[(2)+(3)]*容积率+(4)*调整系数+(5)或(6)=基准地价(每平方米用地)杭州市西湖风景名胜区基准地价标准杭州市西湖风景名胜区基准地价标准单位：人民币元/平方米土地用途一二三四五商业6400 5250 3360 2040 850综合6050 5040 3070 1910 8000住宅5450 4870 2690 1680 660说明1、本地价标准由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45%、20%、35%。
2、西湖风景名胜区土地范围按《西湖风景名胜区保护条例》划定的范围确定，土地级别按附件7规定的土地级别划分范围确定。
3、本地价标准适用于容积率2.0以下的地块，当容积率大于2.0时，应进行修正。
4、当地块临市区主要街道时，还应按规定另行加价。
杭州市区基准地价标准（不含萧山区、余杭区）杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0)土地用途一二三四五六七八商业6200 5160 4170 3420 1840 1120 740 480综合5730 4930 4020 3220 1750 1060 700 460住宅5020 4500 3690 2660 1550 1010 680 440工业1530 1220 970 750 390 300 250 190说明1、本地价标准由土地开发成本、级差地租和市政配套费等三部分组成，这三部分在地价中所占的比例分别为45%、20%、35%。
计量单位为：人民币元/平方米。
2、本地价标准适用于容积率小于2.0时标定地价测算，当容积率大于2.0时，按附件2的标准执行。
3、本表中的土地级别按土地级别划分范围确定。
4、当地块临市区主要街道时，还应按标准另行加价。
天津市中心城区土地级别与基准地价天津市中心城区商业用地基准地价表土地级别一二三四五六七八九十基准地价10170 7760 5930 4330 3460 2640 2020 1540 1180 780 天津市中心城区住宅用地基准地价表单位：元/平方米土地级别一二三四五六七八九十基准地价5370 4670 3700 2950 2290 1630 1180 790 480 340天津市中心城区工业用地基准地价表单位：元/平方米土地级别一二三四五六七八九十基准地价1590 1310 1090 900 740 630 510 420 350 310天津市中心城区重要商业街路线价路线名称土地级别路线价（元/平方米）滨江道（南京路至兴安路） 1 13450和平路1-2 10520解放北路 1 11870南京路（长春道至山西路） 1 12140大沽北路（徐州道至南京路） 2 6420中山路（金钢桥至日纬路）5-6 3640南开三马路（南马路至南开一纬路）3-4 5900黄河道（广开四马路至西马路）4-5 4810东马路 4 5020北马路（东马路至北门）4-5 4790估衣街4-5 4790河北大街6-7 3560新河北大街7-8 2400河西一号路 5 3890乐园道 5 3780曲江路（珠江道至东江道）8 2310丁字沽一号路（五爱道至光荣道）7-8 2330宾水东道 4 4530王串场五号路7 2640洪湖南路8 2020临水道8 2020广开大街 4 5450鞍山西道4-6 3470白堤路 5 3660南开五马路（黄河道至南开三纬路） 4 4990环湖中路（紫金山路至环湖中道） 4 4390澧水道 6 2950资水道 6 2950增产道 6 2140栖霞道（东丽区）8 1950 九经路 4 4650十一经路4-5 4650大直沽中路 5 3900湖南省14个市（州）城市级别基准地价表湖南省14个市（州）城市级别基准地价表单位：RMB元/平方米单位名称商业服务用地住宅用地工业用地评估基准日Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级Ⅵ级Ⅶ级Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级Ⅵ级Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级长沙市 4560 3690 2690 1820 1290 880 570 3467 2400 1604 1104 658 416 1066 7 96 508 385 263 2001.1.1株洲市 3890 2530 1646 1071 697 453 295 1507 1055 738 517 362 253 483 400 3 32 274 212 2002.8.1湘潭市 3240 1617 1021 773 486 292 - 1016 711 498 348 244 - 416 337 274 222 - 2003.1.1衡阳市 1980 1050 720 460 320 - - 800 620 430 310 240 - 340 315 291 270 250 2002.6.30岳阳市 4200 2600 1450 780 430 240 - 810 540 360 240 160 - 375 290 220 168 130 2003.6.30邵阳市 3040 1400 1030 820 640 470 340 476 379 302 242 205 - 324 279 241 209 182 2002.8.31益阳市 2924 1680 1022 693 461 - - 661 495 371 278 208 - 402 345 296 230 195 2001.6.30常德市 1500 1080 830 670 520 410 - 640 550 450 370 320 270 400 340 280 220 160 200.9.30娄底市 3550 2420 1660 1250 850 470 - 260 240 218 197 - - 234 210 191 - - 2003.12.31 张家界 1661 1274 867 640 444 297 - 699 534 376 281 175 - 374 261 197 149 - 2002.7.1 郴州市 3600 2800 2000 1300 800 450 350 900 700 580 480 380 300 720 570 450 350 280 2002.11.1永州市 3300 1600 1200 800 360 - - 650 450 320 240 - - 305 250 210 180 - 2003.10.1 怀化市 2492 1527 921 613 429 288 - 609 461 349 264 200 - 388 304 237 186 - 2003.7.1 吉首市 1910 1221 773 443 235 - - 499 376 283 212 160上海市基准地价表（基准日2003年6月30日）用途商业办公住宅工业级别设定容积率设定容积率设定容积率设定容积率1 12260 3.5 8200 3.52 9920 6200 6200 2.53 7500 3.0 4550 3.0 4550 4200 2.04 5280 3300 3300 2.0 21005 3960 2.3 2400 2.3 2400 1.8 1100 1.56 2175 1500 1500 1.5 530 1.07 1269 1.2 940 1.2 940 1.0 2958 910 700 700 2509 600 1.0 510 1.0 510 0.8 19510 370 370 370 15011 滩涂待定郴州市城市规划区住宅用地基准地价表注: ①公共建筑用地、除底商住宅(其它) 综合用地外的用地基准地价参照住宅用地基准地价标准②表中基准地价是净地价不包括房屋等建筑物、构筑物的拆迁费、城市建设配套费辽阳市规划区基准地价表商业用地级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ价格 2150 1657 1246 934 726 549 302 住宅用地级别ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦ价格 1220 968 734 545 416 270 198 工业用地级别ⅠⅡⅢⅣⅤ价格 658 497 317 272 177兰溪市区级别基准地价表（元/m2）级别范围商业基准地价住宅基准地价工业基准地价一级兰江路－云山路－铁路－石板路；横山路－中州路－兰江－铁路2510870270二级一级地外，兰江路－婺江路－环城东路－莲花路－莲花北路－凯旋路；兰江－凯旋路以北约150米处－排岭路－铁路－华铝路－振兴路－车站路－西山路－排岭路－兰花路以南－兰江；规划支路－衢江路－滨江林荫道－马公滩范围以内1180655220三级二级地外，环城东路－东环路－北环路－兰江；兰江－凯旋路以北约150米处－排岭路－规划支路；规划支路－振兴路－西环路－估价区域边界；衢江路－上华路－规划路范围以内840460185四级三级地外，兰江－北环路；兰江－北环路－雁洲路－铁路－惠兰路－丹溪大道－规划支路；马公滩－规划路－金兰路－估价区边界－滨江林荫道范围以内715350155五级四级地外，江南高新工业区480245145郴州市城市规划区工矿仓储用地基准地价表江苏常州市基准地价表商业用地级别基准地价确定表(单位：元／平方米) 土地级别一二三四五六基准地价91006900490031001500600住宅用地级别基准地价确定表(单位：元／平方米) 土地级别一二三四五六基准地价3700280019001100700300工业用地级别基准地价确定表(单位：元／平方米) 土地级别一二三四五基准地价1280800 470 320 220郴州市城市规划区商服用地基准地价表泉州市基准地价各级别土地开发的平均成本：一级为225元/平方米；二级为180元/平方米；三级为150元/平方米。