城镇土地基准地价共84页文档
基准地价演示文稿
五、利用样点地价评估基准地 价
用样点地价评估区域或级别基准地价
有样点区域或级别的基准地价评估 没有交易资料或很少交易资料区域或级别基
准地价评估
建立样点地价和土地级别数学模型，评 估级别基准地价
建立样点地价和土地定级单元总分值数 学模型，评估级别基准地价
确定评估区域包括评估范围及确定土地的级别 或均质区域。
三、资料调查与整理 1、制订资料收集计划 2、编制调查表格 3、培训人员 4、划分调查区 5、确定调查方法 6、资料调查一般要求 •调查到地价资料要按实地位置标注到估价工作 底图上
•调查以土地级或均质地域为单位进行 •样本抽样采用分类不等比抽样调查 •样本要有代表性 •样本分布要均匀
三资料调查与整理1制订资料收集计划2编制调查表格3培训人员4划分调查区5确定调查方法6资料调查一般要求?调查到地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上?调查以土地级或均质地域为单位进行?样本抽样采用分类不等比抽样调查?样本要有代表性?样本分布要均匀?调查样本数应符合数理统计要求每级样本总数不少于30个?所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料?土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年数据调查资料必须填入相应调查表格7资料收集途径8调查资料审校?样本剔除?样本资料归类9资料调查内容?土地定级成果资料?土地利用效益资料?地租地价资料?影响地价因素资料及其他资料10样点资料测算与整理?测算与修正?样点地价的分类统计?样点地价分布图的编制四样点数据检验与处理同一土地级或均质地域中同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验
以土地定级（或划分均质地域）为基础，以 地价指数为依据，更新基准地价。
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文一、项目背景随着我国经济的快速发展，城镇土地资源日益紧张，土地市场价格不断攀升。
为了合理利用土地资源，规范土地市场，保障国家利益和人民群众权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，我国政府决定对城镇土地进行定级及基准地价评估。
二、项目目标本次城镇土地定级及基准地价评估的目的是全面了解城镇土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地资源，建立科学合理的公示地价体系，为政府决策、土地市场交易、土地税收征收提供依据。
三、项目内容1. 土地定级土地定级是根据土地的自然属性、经济属性和社会属性，对城镇土地进行等级划分，以反映土地的质量和利用潜力。
本次土地定级分为准备工作、外业调查、内业整理、定级单元划分、定级指标体系构建、定级模型建立、定级结果验证和定级成果编制等步骤。
2. 基准地价评估基准地价评估是对城镇土地进行价格评估，以反映土地市场价值。
本次基准地价评估包括准备工作、数据收集与整理、基准地价模型建立、基准地价评估结果验证和基准地价成果编制等步骤。
四、项目组织本次城镇土地定级及基准地价评估项目由市国土资源局负责组织实施，成立项目领导小组，下设项目办公室，负责项目日常管理工作。
项目实施过程中，要加强与相关部门的沟通协调，确保项目顺利进行。
五、项目实施步骤1. 准备工作：成立项目领导小组，制定项目实施方案，进行项目招标，确定中标单位。
2. 外业调查：对城镇土地进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地利用规划等相关资料。
3. 内业整理：对收集到的资料进行整理、分析，建立土地数据库。
4. 定级单元划分：根据土地利用现状和土地质量，将城镇划分为若干定级单元。
5. 定级指标体系构建：根据土地定级原则，构建定级指标体系，包括自然属性指标、经济属性指标和社会属性指标。
6. 定级模型建立：根据定级指标体系，建立定级模型，对定级单元进行定级。
7. 定级结果验证：对定级结果进行实地验证，确保定级结果的准确性。
厦门城镇土地基准地价
厦门市城镇土地基准地价一、厦门市城镇土地区域及级别划分A 区：鼓浪屿A1 :轮渡码头一海岸线一福州路（海底世界西北侧道路）一鼓新路—安海路—永春路—泉州路—鼓声路—海岸线（美华浴场、港仔后浴场、大德记浴场、复鼎浴场）—轮渡码头；A2 ：鼓浪屿除A1 以外的其他区域。
B 区：厦禾路—后埭溪路—铁路—万石山风景区界线（东坪山—阳台山—万石岩—警备区一带、鸿山公园、五老峰一侧）—芙蓉隧道—厦大校园路—厦大白城校门—白城人行天桥—海岸线—厦禾路B1 ：厦禾路—故宫路—新华路—镇海路—海岸线—厦禾路；B2 :厦禾路一后埭溪路一铁路一虎园路一钟鼓山隧道洞口一万石山风景区界线（警备区一带、鸿山公园、五老峰一侧）—芙蓉隧道—厦大校园路—厦大白城校门—海岸线—镇海路—新华路—故宫路—厦禾路；B3 :除B1 —B2以外的其它区域。
C 区:海沧大桥—仙岳路—思明区与湖里区交界线—嘉禾路—莲花南路—铁路—东坪山路—万石山风景区界线（火车站南广场—紫竹林寺）—铁路—后埭溪路—厦禾路—海岸线—海沧大桥C1 :湖滨南路一天湖路一白鹭洲路一湖滨南路一湖明路一槟榔路—莲岳路—莲花南路—铁路—东坪山路—万石山风景区界线（火车站南广场、紫竹林寺）—铁路—后埭溪路—厦禾路—湖滨西路—湖滨南路；C2 :思明区与湖里区交界线一狐尾山麓东南侧、观音山小区—体育路—湖滨东路—湖滨北路—莲岳路—槟榔路—湖明路—湖滨南路—白鹭洲路—天湖路—湖滨南路—湖滨西路—厦禾路—海岸线—思明区与湖里区交界线；C3 :嘉禾路一莲岳路一湖滨北路一湖滨东路一体育路一观音山小区外侧—狐尾山麓东南侧—思明区与湖里区交界线—嘉禾路；C4 :除C1 —C3以外的其它区域。
D区：枋湖北二路—环岛干道—文兴东路—前埔南区外侧、城市职业学院北侧道路—城市职业学院西侧—特殊教育学校南侧道路—源泉山庄南侧道路（含源泉山庄）—万石山风景区界线（云顶岩、梧村山—东坪山路二侧）—火车站南广场外侧—铁路—莲花南路—嘉禾路—SM 一期北侧—兴山路—仙岳路—铁路—枋湖北二路D1 ：嘉禾路—SM 一期北侧—兴山路—仙岳路—铁路—莲花南路—嘉禾路；D2 : （1）枋湖南路一金尚路一吕岭路一铁路一枋湖南路；（2）铁路—莲前西路北侧200 米处—环岛干道—文兴东路—前埔南区外侧—前埔南路—文兴西路—前埔西路—莲前路南侧200 米处—东浦路（红星安华小区东侧）—万石山风景区界线（梧村山—东坪山路二侧）—火车站南广场外侧—铁路；D3 :枋湖北二路一云顶北路一仙岳路一金泰路一吕岭路一环岛干道—莲前路北侧200 米处—铁路—吕岭路—金尚路—枋湖南路—铁路—枋湖北二路；D4 :枋湖北二路一环岛干道一吕岭路一金泰路一仙岳路一云顶北路—枋湖北二路；D5 :除D1 —D4以外的其它区域。
城镇土地分等定级及基准地价评估
分等定级及基准地价评估的未来发展趋势
评估方法将更加科学化和规 范化；
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发展趋势
01
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评估结果将更加准确和可靠；
将更加注重与相关政策的衔 接和配套；
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将更加注重与国际接轨和交 流合作。
THANKS
感谢观看
REPORTING
https://
通过比较类似土地交易实例来评估基 准地价，要求市场交易资料充足可靠。
收益还原法
基于土地年总收益和资本化率来评估 土地价格，适用于有稳定收益的土地。
成本法
通过估算土地取得费、开发费、税费 和利息等来评估土地价格，适用于新 开发土地。
剩余法
预测开发完成后的总价值，扣除开发 成本、利息和税费后得到土地价格， 适用于待开发土地。
有利于土地资源的保护和管 理
通过对土地进行分等，可以更好地制定土地保护和 管理政策，防止低价值土地被过度开发和浪费。
有利于土地市场的规范化 发展
通过对土地进行分等，可以规范土地交易市 场，避免出现不公平交易和欺诈行为。
PART 03
土地定级
REPORTING
WENKU DESIGN
土地定级的依据
基准地价的应用
地价管理
制定地价政策、标准，调控土地市场，防止 地价暴涨。
城市规划
指导城市规划和建设，优化土地资源配置。
土地税收
作为土地税收的计税依据，保障国家财政收 入。
土地开发利用
为土地开发者和投资者提供参考依据，促进 土地合理利用。
PART 05
分等定级与基准地价评估 的关系
REPORTING
土地的经济和社会条件
土地的经济和社会条件包括经济发展水平、 人口分布、交通条件、基础设施等，这些因 素对土地的利用价值和开发潜力也具有重要 影响。
基准地价资料
一什么是基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
基准地价不是具体的收费标准。
土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
二基准地价的定义基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。
基准地价是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
三基准地价的内涵是指决定其水平高低的具体条件指标,一般至少包括土地使用年期、开发程度和容积率三个方面。
1土地使用年期根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》12条规定，我国城镇国有土地使用权出让最高年限按用途分别为：(1)商业用地：40年(2)工业用地：50年(3)住宅用地：70年2 开发程度(1)商业用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(2)住宅用地：区域“六通” (通上水，通下水，通电，通讯，通气，通路)宗地内“场平”(3)工业用地：区域“三通”(通水，通电，通路)宗地内“场平”；另加供热、供水为“七通”3容积率“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量：容积率=总建筑面积÷总用地面积(1)商业用地：2.5(2)住宅用地：1.2(3)工业用地：0.64 土地权利状况有偿使用(出让，转让，出租，抵押，作价入股)，无他项权利限制下一定年期的土地使用权价格。
四基准地价内涵的核心土地使用权价格，与一定的土地开发程度、一定的土地使用年限、一定的容积率共同构成基准地价内涵。
第31讲 城镇基准地价评估(2011年新版)
城镇基准地价评估（六）用市场交易资料评估基准地价1．基准地价测算区域的划分(1)以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域；(2)没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域；划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。
(3)均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。
2.样点地价计算（掌握）(1)用土地使用权出让资料计算地价根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：V＝V T／S式中：V—单位面积土地使用权出让价格；V T——出让宗地总地价；S——出让宗地总面积(2)用土地使用权转让资料计算地价用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按下式计算地价：V＝V T／S式中：V——转让宗地单位面积地价；V T——土地转让方获取的资金或实物作价净收入；S——转让宗地总面积。
(3)用土地使用权出租资料计算地价土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价：V＝(R／S)×(1／r)式中：V——单位面积出租宗地的地价；R——出租方每年得到的资金或实物现值；S——出租的宗地面积；r——土地还原利率。
(4)用房地出租资料计算地价(5)用土地联营入股资料计算地价根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例分别计算地价。
①用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：V＝(R／S)×(1／r)式中；V——联营土地单位面积地价；R——土地股每年分享的利润或股息；S——联营土地面积；r——土地还原利率。
②用合同规定的资金投入情况和分成比例，按下式计算地价：V＝C g×(r e／r c)×(1／S)式中：V——联营土地单位面积地价；C g——出资方的资本总量；r e——出地方利润分成量；r c——出资方利润分成量：S——联营土地面积；(6)用以地换房资料计算地价用出地方取得房地产的市场价格作为出让土地的总地价，按下式计算地价，V＝（S tb×P bs）/S式中：V——土地单位面积地价；S tb——转让土地方获得的建筑面积；P bs——单位建筑面积的平均售价；S——出让的土地面积；(7)用柜台出租资料计算地价①商店运营总费用计算根据商店建筑物特点，计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费及折旧费、房屋保险费、水电热等运营费、与租房有关的各项税费等，作为商店运营总费用。
城镇基准地价评估课件
城镇土地定级初步成果 土地级的初步划分
城镇基准地价评估初步成果
均质地域或级别基 准地价的初步评估
定级与估价相结合，进行结果调整，确定最终成果 这里的调整具有又根据技术路线的不同而有所不同
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建立样本地价和土地级别模型，用以调整土地级别， 或基准地价的重新计算
基本原理： 利用各均质地域（或级别）内的土地定级因素综合分值与该
2 土地利用效益资料：包括不同行业资金利润率标准，同一行
业不同规模的资金利用效益资料，不同行业不同规模的企业劳动力标
准，行业经济效益资料，单位或企业土地利用效益资料；
（ 3 ） 地租、地价资料： 土地使用权出让、转让、出租、入股等 资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房
屋折迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理
也要通过样本总体同一性的检验。
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商业用地样点分布略图
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利用样本地价评估区域或级别基准地价
（1） （有样本区域或级别的）模型选择及基准地价计算
在有样本区域或级别内，根据不同用途样本地价的分布规律，如呈正态 分布，则可用样本地价的平均值作为该区域的基准地价。公式如下：
算术 平均
或
加权平 均，面 积为权
价确定土地级别及其级别基准地价。此时的土地级别及其级别基
准地价，在某种意义上可以说是更宏观上的均质地域及其基准地
价。
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2. 基础，土地收益为依据，市场交易资料
为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达，
土地交易实例不多的城镇。
2. 用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础）， 用市场交易价格等资料评估基准地价。该技术路线主要用于
基准地价
基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
定义基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。
简单来说，基准地价就是土地的初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，如地在完成拆迁、平整等一级开发后，由市、县以上人民政府确定的平均价格。
基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。
[1]简介地价是土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格，是土地资产属性的直观反映。
而基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价不是具体的收费标准。
土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。
主要作用基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。
制订原则中国国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，现已基本完成。
制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算；二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。
用得最多的还是第二条。
现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。
遵循原则基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的市场价格的原理进行确定。