基准地价法
土地估价报告基准地价法模板
土地估价报告基准地价法模板在咱们谈到土地估价这事儿之前，先别着急，先给大家解释一下啥是基准地价法。
简单点说，这就是通过一些标准来估算一块地的价值。
别看这个名字有点复杂，咱就从一个小故事开始吧。
想象一下，你在城市里逛街，突然瞄到一块空地，心想着，这地儿怎么卖呢？如果有人告诉你，这块地的价钱和周围的一些地类似，价格也差不多，那你心里就能有个大概的数字了。
对，就是这种“参照周边”的方式，基准地价法大致就是这么个意思。
你可以这么理解，这就像是买衣服一样，看到朋友买了一件很合适的衣服，你就心里有了个数，买这件衣服差不多就值这么多。
地价嘛，咋说呢，它并不是一个死板的数字，得看地段、环境、用途。
你说，城市里中心的地和郊区的地儿能一样吗？肯定不行。
就好比你去菜市场买菜，蔬菜摊的菜价和超市里卖的肯定不一样。
基准地价法就是要找出一个比较符合常理、能够代表某一地区典型地价的数字。
你得注意，基准地价法看似简单，但其实它考虑的因素挺多的。
比如说，地段的好坏、交通的便利程度、周围的配套设施，甚至是这个地块的历史背景。
哎，历史背景？对，就是那些以前可能是荒地，后来因为某个大工程而变得炙手可热的地方。
你想象一下，原本不值一提的地块，突然因为地铁站开通或者商业中心进驻，价格就像过山车一样往上涨。
这就像是你以前老家那条小路，没啥人走，一条破破烂烂的小路，没人注意。
可突然有一天，一座新大桥修好了，那条路一下子变得人流如织，房子也卖得火爆，这个变化就像地价的“历史积淀”。
估价的时候，得把这些都算进来，不能忽视。
说到这，估价的过程中，还有个好玩的事儿，那就是地价的调整因素。
你以为一块地就那么定了，错！因为市场不断变化，地价也得随着时局调整。
比如，突然某个出台了，土地的使用权限变了，这时候估价就得调整了。
你看，就像股票市场一样，行情一变，价格就跟着跳动，不是静止的。
除了这些，基准地价法还得看什么呢？看是不是有开发潜力。
你想啊，那种已经完全开发好的地块，肯定不比那些待开发的地块值钱。
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
土地(基准地价法)剖析
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区，可通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=P×（1+K）×Y×T×F×K ij式中：Pi——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F——待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1)基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的(江府［2013］27号)江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1 ：江门市各用途土地基准地价内涵江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名），用途为工业用地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表》，适用基准地价类型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围，待估宗地为四级用地；根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基准地价为336元/平方米，即：P =336元/㎡根据委托方提供的《用地红线图》，待估宗地面积为30696平方米，规划控制指标为：建筑密度≥30%，容积率≥1.0，绿地率≤20%，建筑限高≤24米，行政办公及生活服务设施用地比例≤7%；规划要求：①设置机动车出入口方位需在西面或北面道路；②室外排水需为雨污分流制；③按用电要求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆；⑤建筑间距必须满足国家有关规范要求；⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线，在路口处须按要求倒角设置；⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设、同步竣工验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规定，见表4。
基准地价系数修正法公式
基准地价系数修正法公式1. 什么是基准地价？说到基准地价，可能大家会想，哎，这个玩意儿跟我有什么关系呢？其实，它跟我们生活息息相关，尤其是买房卖房的时候。
简单来说，基准地价就是相关部门规定的一个参考价，用来衡量不同地区土地的价值。
就像我们逛市场买菜，摊贩会告诉你这蔬菜的市场价，帮助你判断是不是该买。
1.1 基准地价的重要性那基准地价为什么那么重要呢？想象一下，如果没有这个价格参考，大家都得凭感觉来定价，那可就乱套了！土地是不可再生的资源，大家都想争着要。
如果每个人心里都有一杆秤，结果很可能是“价格飞天，钱包缩水”。
所以，有了基准地价，才能让大家心里有个谱，买卖都更公平。
1.2 基准地价的形成基准地价可不是天上掉下来的，它的形成过程可复杂了。
首先，相关部门会考虑各个区域的经济发展、人口密度、交通便利程度等等。
举个例子，市中心的土地价格就像是菜市场里的金贵蔬菜，当然贵得让人心疼；而偏远的地方，就像是那些不太好卖的蔬菜，价格自然要便宜不少。
2. 什么是基准地价系数？好啦，接下来我们聊聊基准地价系数。
这个系数听上去有点高大上，其实它就是用来修正基准地价的一个工具。
就像是调味料，咱们做菜的时候，不同的菜加不同的盐，这样才能让味道更好。
2.1 系数的来源基准地价系数一般是根据市场行情、区域发展以及其他一些因素来确定的。
比如说，某个新兴地区发展得特别快，突然冒出了一堆高楼大厦，那这个地方的基准地价系数就得上调。
反之，如果一个地方逐渐被人遗忘，连小猫小狗都不愿意去，那这个地方的系数就得往下调。
就像调味品，得根据菜的口味来加，才能让整道菜都能吃得下去。
2.2 系数的应用那么，这个系数到底怎么用呢？当我们知道了基准地价和系数后，就能通过一个简单的公式算出实际地价。
比如说，基准地价是1000元/平方米，系数是1.2，那实际地价就是1000元乘以1.2，得到了1200元/平方米。
简单明了，真是小白都能学会的感觉！3. 为什么要修正？当然，修正基准地价系数可不是为了好玩，咱们可不是在玩游戏。
基准地价法评估实例
基准地价法评估实例一、评估目的目的是为该地块抵押贷款提供依据。
二、评估原则(略)按照真实、科学、独立、客观、公正的原则进行评估。
三、评估基准日一九九九年三月三十日。
四、评估依据(略)五、评估方法基准地价法为主,土地成本逼近法为辅,获取评估价值。
六、评估说明1、实例中仅评估XX公司《XX山庄》的土地使用权,不包含地上建筑物和在建工程。
2、实例为技术报告。
(二)土地使用权评估1、基准地价修正法(1)、数据取值评估地块面积:按委托方提供《国有土地使用证》共八本(见附件):《国有土地使用证》编号地块面积备注郊国用(95)字第0049 号29292.4 老证XX国用(1999) 字第4010026 号373.7XX国用(1999) 字第4010025 号298.6XX国用(1998) 字第4010100 号19223.6XX国用(1998) 字第4010027 号299.5XX国用(1999) 字第4010030 号277.0XX国用(1999) 字第4010031 号493.3XX国用(1999) 字第4010032 号246.5XX国用(1999) 字第4010033 号253.8合计: 21466平方米区段:根据《XX市人民政府关于公布XX市城市规划区基准地价的通告》中XX市出让价金等级表(1998年)该地块在:XX北路-XXXX路-二环西路-XXXX边-XXXX北路范围内,属12级区片。
参照基准地价均值为:453元/ 平方米。
土地使用年限:按委托方与XX市国土局签订的XX土合字(94148)号《国有土地使用权出让合同》, 该地块土地使用年限为70年,自1994年12月2日起。
截止评估期日止,地块已使用4年, 尚存土地使用年限66年。
容积率:按上述合同附件《土地使用条件》, 主体建筑物的性质规定为住宅,附属建筑物为停车场, 建筑容积率为0.786 ,建筑密度为25%,绿化比率为51%。
容积率与建筑密度联合修正系数为0。
基准地价法区域因素修正权重
基准地价法区域因素修正权重基准地价法？嘿，说白了，它就是咱们算土地价格的一个方式。
你看啊，咱们在评估一块地的价值时，不能光看它的实际使用情况。
还得考虑一堆其他的因素。
这些因素就像咱们生活中的调味料，一个都不能少，要不然地价算出来就不靠谱，跟吃的没盐没糖似的，味儿全没了。
你想想啊，城市里头的地儿，和郊区的地儿，光是位置就差得不行。
那如果没把这些差距考虑进去，岂不是让土地的价格评估像个瞎子摸鱼？那可不行！所以啊，基准地价法里就有一个重要的环节，就是区域因素修正，哎，没错，听起来有点拗口，但说白了，就是调节不同区域之间的差别。
说白了，区域因素修正的权重就是让评估者能够根据不同区域的特点来“修正”基准地价。
你看，大城市中心地带的土地价格肯定比那些远离市中心的地儿高，大家都知道这个。
可是呢，要是你不做区域因素修正，光看地理位置，结果你会发现，价格评估上就成了个大错位。
你想，市中心的地儿，一堆高楼大厦，商场、写字楼林立，地段好，交通方便，商业气息浓得让人不敢呼吸。
你再看看郊区的地儿，可能连个公交站都没。
你能指望它俩的价格差不多吗？呵呵，光是这一区别，基准地价就得修正好几次。
再说了，修正的“权重”就是根据区域的重要性、发展潜力、环境条件这些来衡量的。
有些地方是“黄金地段”，地价自然就高，没办法，大家都想住在繁华地带。
比如说，像那些交通枢纽附近、商业繁华区的土地，值钱是理所当然的。
你要是把这些地块的价格和一个偏远山区的小村庄比，那就是在开玩笑了。
别说它们的地价，哪怕是周围的空气都不一样。
哎，说到这里，想必你已经能明白，修正权重的作用就是让我们评估时更准确、更真实。
而这权重，不能死板得一个标准适用于所有地方，得根据当地的实际情况来微调。
要是你拿个标准公式，往那一套，直接套用，嗯，估计结果出来的地价就跟假的似的，根本不符实际，反而得罪了那些买地的老板。
再来讲讲这个“区域因素修正”的操作过程。
你看，拿基准地价法来说，估计你一开始听了这个名字，肯定觉得复杂，跟个数理题似的，搞不好还以为是大学数学课的内容。
土地评估的三种方法
土地评估的三种方法
土地评估的三种方法(1)基准地价修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告,其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：土地评估的三种方法
(1)基准地价修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
基准地价修正系数法公式=基准地价×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系数
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
K2——年期修正系数
(2)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
(3)市场法
市场比较法是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评
估时日地价的方法。
土地基准地价法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地基准地价是指在一定时期内，根据土地市场供需状况、土地自然属性、区位条件、经济环境等因素，综合考虑各类土地用途和等级，经评估确定的具有普遍适用性的土地价格。
土地基准地价是土地市场管理的重要依据，对于规范土地市场秩序、促进土地资源合理配置、保障国家土地权益具有重要意义。
本文将围绕土地基准地价的法律规定展开论述。
二、土地基准地价的法律依据1.《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法》是我国土地管理的基本法律，其中第二十二条规定：“各级人民政府应当根据土地的自然属性、区位条件、经济环境等因素，确定土地基准地价，并定期公布。
”这一规定明确了土地基准地价的法律地位和作用。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国房地产管理的基本法律，其中第三十二条规定：“土地基准地价应当根据土地市场供需状况、土地自然属性、区位条件、经济环境等因素，综合考虑各类土地用途和等级，经评估确定。
”这一规定进一步明确了土地基准地价的确定依据和程序。
3.《土地估价管理条例》《土地估价管理条例》是我国土地估价管理的重要法规，其中第二条规定：“土地估价是指根据土地市场供需状况、土地自然属性、区位条件、经济环境等因素，综合考虑各类土地用途和等级，对土地价格进行评估。
”第四条规定：“土地估价应当遵循公开、公正、公平的原则，确保估价结果的准确性和权威性。
”这两条规定明确了土地估价的法律地位和原则。
三、土地基准地价的确定程序1. 制定土地基准地价目录土地基准地价目录是确定土地基准地价的基础，由省级人民政府土地管理部门负责编制。
土地基准地价目录应当包括各类土地用途、等级、区位、土地自然属性、经济环境等因素。
2. 收集土地市场交易数据土地管理部门应当收集土地市场交易数据，包括土地交易价格、交易面积、交易时间、交易双方等。
这些数据是确定土地基准地价的重要依据。
3. 评估土地基准地价土地管理部门应当组织专业评估机构，根据土地市场交易数据、土地自然属性、区位条件、经济环境等因素，对土地基准地价进行评估。
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基准地价修正法(land datum value method)是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。
基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
其基本公式如下：
V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj
式中：V：土地价格
V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ki：宗地地价修正系数
Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。
它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。
运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。
修正程序
a.收集有关基准地价资料；
b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表,确定待估宗地地价修正系数；
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地价。
1.确定基准地价
（1）确定基准地价
根据甘肃省国土资源局公布的陇西县基准地价报告，待估宗地属于陇西县1级工业用地，基准地价374元/㎡。
（2）确定修正系数
A．期日修正系数（k1）的确定
陇西县基准地价估价基准日为2007年，本次评估基准日为2018年3月31日，根据当地土地供求关系与企业发展状况，在待估宗地地段内，地价有一定上升，需进行期日修正。
经测算，地价指数k1=1.67
（3）土地使用年限修正系数（k2）的确定
由于陇西县基准地价为法定最高使用年限50年，而待估宗地剩余土地使用年限为47年。
年期修正系数k2=0.94
（4）容积率修正
待估房地产的容积率=18968/41845.8=0.453 根据容积率修正系
数表中数据，如下所示：
待估宗地容积率为0.45，则修正系数为0.54
（5）影响地价区域及个别因素修正系数（Σk）的确定。
根据陇西县工业用地地价影响指标说明表，工业用地地价修正系数表，编制影响待估宗地地价因素条件及修正系数表
计算设定开发程度下总计地价Σk=17.94%
（5）核加土地使用费后的宗地地价
基准地价是土地开发程度为外围基本建设为“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）条件下的地价，待估宗地的土地开发程度为“七通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖气、通煤气、地面基本平整），通暖气和通煤气2项应增加费用60元/平方米。
3.评估结论
宗地单价=宗地所在区域的级别基准地价*k1*k2*k3*（1±Σk）=374*1.67*0.94*0.54*（1+17.94%）+60
=433.91元/㎡
宗地总价=433.91*41,845.80=18,157,445.50元。