房地产信托融资业务常见法律风险汇总
浅谈律师解析房地产企业法律风险与防范
浅谈律师解析房地产企业法律风险与防范房地产企业面临的最大挑战来自于自身，最大的敌人不是别人，正是自己对法律风险的防范意识不强。
许多房地产企业往往把法律风险与法律纠纷混为一谈，轻视事前及事中的法律风险防范，只重事后法律纠纷解决，而事前防范往往比事后处理更重要。
一、房地产企业法律风险的主要表现（一）房地产企业在内部管理中的法律风险房地产企业内部法律风险，是指由于房地产企业内部管理不当而引发的法律风险。
首先，房地产企业管理者缺乏法律风险防范意识的风险。
许多房地产企业负责人及管理者没有法律风险防范意识，往往要等到发生法律纠纷之后才想到找律师代理诉讼。
有的房地产企业即使聘请律师担任法律顾问，但是很大程度上只是把顾问律师当作“花瓶”角色，重大决策及管理过程并不让律师参与，没有让顾问律师产生其管理和防控法律风险应有的效用。
其次，房地产企业法律风险防控制度不健全。
主要表现在企业公章管理不规范，乱盖公章可能给房地产企业带来麻烦；合同签订与管理不严格，未建立档案管理制度，重要法律文件散落于角落或者没有存档而丢失，发生法律纠纷时无据可查，最终因证据缺失承担败诉风险；人力资源管理上不与劳动者签订劳动合同、不依法缴纳社会保险，面临违法用工赔偿的法律风险，还有用人不当导致管理失误的风险等。
（二）房地产企业在签订和履行合同中的法律风险房地产开发过程中，最重要的是签订和履行好各种合同。
合同签订中的法律风险较多。
首先，合同签订中对方预埋对房地产企业不利的内容的法律风险。
合同中的每一个字，每一个词，每一句话，都意味着潜在的利益或者损失，因此，草拟合同时双方均会小心谨慎和深思熟虑。
但是由谁草拟合同谁就占据主导地位，律师提醒房地产企业千万不要为了节省律师费而简单参照各类格式文本或者简单按照对方的范本订立合同，因为任何一方在草拟合同时均尽可能写清楚自己有利的条款，而尽可能给对方增加不利的条款，有时为了在合同谈判中对自己有利，草拟合同的一方往往还尽可能采取比较隐蔽的表述规范和限制对方的权利，增加其义务。
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号
![中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号](https://img.taocdn.com/s3/m/2b0efe3aabea998fcc22bcd126fff705cc175cbb.png)
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（银监办发〔2010〕343号）各银监局，银监会直接监管的信托公司：近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎。
为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，根据《信托公司管理办法》及相关规定，现就信托公司房地产信托业务风险提示如下：一、各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。
逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。
二、各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。
自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。
各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。
三、各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。
对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。
浅析房地产信托业务的风险管理
。房 地 产 信 托 具 有 独 立 性 、灵 活性 和 经 济 性 等 几 大
地 产信 托在 我 国的 资本 市场 上存 在 时间 较短 ， 发育 尚未 成熟 ， 特点 ， 正 是 由于这 些特 性 ， 使 得房 地产 信 托不 仅为房 地产 业提 其 风 险虽整 体可 控 ， 暂不 会引 发系 统性 风 险 ， 但 是仍 然要 引起 供 了大 量 的资金 ， 缓解 了行 业 资金链 紧 张的 问题 ， 也使其 自身 足 够 的重视 。房 地 产信 托风 险 的管理 与 防范 是一 项 系统性 工 获得 了较大 的发展 空间。
房地产企业信托业务风险浅析
房地产企业信托业务风险浅析目前，房地产企业由于国家政策、市场需求、金融压力等因素的影响，房地产企业融资难问题越来越突出。
本文拟从办理信托业务的角度出发，对相关特点及风险进行分析。
一、我国房地产企业融资现状房地产企业由于其项目开发周期长、资金需求量大，在其发展过程中受国家宏观政策影响较大。
近期政策采取了多轮针对房地产调控措施和收缩银行信贷的措施，大大压缩了房地产企业的资金信贷规模。
现阶段我国房地产企业的主要融资方式还是以银行信贷为主，国家限贷、限购政策的重拳出击后，如何寻找新的融资途径，已经成为关乎房地产企业生死的关键。
而房地产信托融资具有方式灵活，且权属变化受限较少，融资成本相对较低，大受房地产企业欢迎，已成为近两年房地产行业融资的重要渠道。
二、房地产信托业务的种类及特点信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。
其本质可概括为“受人之托、代人理财”。
房地产信托是信托业务的一种。
所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为（类似于基金、理财等业务）。
这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
具体来说是由专门的信托投资公司发起，按照房地产企业开发项目的具体需求进行设计配套的信托产品，由银行等金融机构代为销售募集资金，然后投入相应的房地产开发项目中。
主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
（一）贷款型信托融资模式。
在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
房地产项目的常见风险及风险管理
房地产项目的常见风险及风险管理引言概述：房地产项目是一个复杂的投资领域，涉及到大量的资金和资源，因此也伴有着各种风险。
有效的风险管理对于房地产项目的成功至关重要。
本文将探讨房地产项目中常见的风险以及相应的风险管理策略。
一、市场风险1.1 市场波动：市场供需关系变化导致房地产价格波动，影响项目盈利能力。
1.2 政策风险：政府政策调整可能对项目造成不利影响，如调控政策导致销售受阻。
1.3 竞争风险：市场竞争激烈，项目可能面临市场份额下降的风险。
二、财务风险2.1 资金风险：资金链断裂可能导致项目停工或者无法按时交付。
2.2 利率风险：利率上升可能导致项目融资成本增加，影响项目盈利。
2.3 汇率风险：外汇波动可能对项目资金流动性造成影响，增加财务风险。
三、技术风险3.1 设计风险：设计不合理或者变更可能导致工程质量问题，增加成本。
3.2 施工风险：施工过程中浮现质量问题或者延期可能影响项目进度和质量。
3.3 环保风险：环保要求不达标可能导致项目被叫停或者处罚，增加技术风险。
四、法律风险4.1 合同风险：合同漏洞或者解释不清可能导致法律纠纷，增加项目成本。
4.2 土地风险：土地权属不清或者存在纠纷可能影响项目推进。
4.3 知识产权风险：侵权或者知识产权纠纷可能对项目形象和利润造成损失。
五、管理风险5.1 人力风险：人员流动或者管理层变动可能影响项目运营。
5.2 沟通风险：信息不畅通或者沟通不畅可能导致决策失误。
5.3 预算风险：预算不合理或者控制不力可能导致项目超支或者延期。
结论：房地产项目面临多种风险，有效的风险管理是确保项目成功的关键。
项目管理团队应对各种风险进行全面评估，并采取相应的风险管理措施，以降低风险对项目的影响，确保项目的顺利进行和成功完成。
房地产法律融资案例(3篇)
第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱产业。
然而，房地产项目投资金额巨大，资金需求量大，融资问题一直是困扰房地产企业发展的难题。
近年来，随着金融市场的不断完善，房地产企业逐渐探索出了一条法律融资的新路径。
本文以某房地产企业为例，分析其法律融资案例，以期对房地产企业融资提供借鉴。
二、案例简介某房地产企业（以下简称“企业”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售和物业管理。
企业经过多年的发展，已在多个城市成功开发了多个住宅和商业项目。
然而，随着企业规模的不断扩大，资金需求日益增加，传统的融资渠道已无法满足企业的融资需求。
在此背景下，企业开始探索法律融资的新路径。
三、法律融资方案1. 信托融资企业通过与信托公司合作，设立房地产信托基金，将企业持有的优质房地产项目打包成信托产品，面向投资者发行。
投资者购买信托产品后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
2. 租赁融资企业将部分房地产项目租赁给金融机构，金融机构以租赁物的使用权作为抵押，为企业提供贷款。
企业利用贷款资金进行房地产开发，待项目完工后，再将租赁物回购。
3. 股权融资企业通过引入战略投资者，以股权融资的方式筹集资金。
投资者购买企业股权后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
4. 债权融资企业通过发行企业债券、短期融资券等方式，向债券市场筹集资金。
投资者购买债券后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
四、案例分析1. 信托融资企业通过设立房地产信托基金，成功筹集到资金，实现了项目的顺利开发。
然而，信托融资也存在一定风险，如信托产品流动性较差、投资者退出机制不完善等。
2. 租赁融资企业通过租赁融资，成功筹集到资金，降低了融资成本。
但租赁融资也存在一定风险，如租赁物价值波动、租赁期限过长等。
3. 股权融资企业通过股权融资，成功引入战略投资者，实现了资源的优化配置。
然而，股权融资也存在一定风险，如企业控制权变化、投资者退出机制不完善等。
房地产项目融资法律风险
房地产项目融资操作的基本模式及法律事务(2022-11-17 09:58:58)标签：杂谈房地产项目融资操作的基本模式及法律事务就国内房地产行业的融资行为来说，操作的基本模式主要表现为如下的一种或者多种方式组合的特征。
一、包括两种形式：1、投资性的股权融资——注册资本和固有资本。
通常指房地产企业设立或者项目立项启动时，特定股东投入的资金类型，包括国有划拨资金、企业自有资金、股本金等。
根据国家相关规定该部份自有资金的比例不得少于房地产项目投资总额的35%，同时也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。
该部份资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资十分重要，针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构，将会形成非常有利的银行信贷条件和评估结论。
而从房地产行业投资分析结构来看，目前房地产项目中土地购入成本占项目投入的构成比例是20-35%。
我们可以理解国家这一政策规定的出发点是为了保证房地产项目的基本风险控制，即试图通过对房地产企业自有资金的要求来防范房地产开辟项目建设资金严重不足导致行业风险和过分依赖银行信贷资金。
在具体的房地产项目立项等前期环节，特殊是土地招标和项目报建阶段，房地产企业基本都可以达到这一指标要求，实际上也有许多房地产项目并不彻底真实具备35%的自有资金比例，主要通过银行资信证明(甚至是复印本) 或者企业内外部的资金腾挪。
从项目运营以及融资的角度来分析，对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源，无论是从政策审查还是市场信誉，房地产企业都必须有透明的信息披露，特殊重要的是必须具备和提供可信的财务资料，包括独立的第三方审计。
这一点既是市场融资规则完善和风险防范的需要，也是前述自有资金比例政策施行有效保障的基本路径。
另一方面，它也能够反映一个房地产项目市场估值和融资谈判的定价能力(Pricing Power)的基础。
2、资本市场股权融资——发行股票及债券。
主要指上市公司通过IPO、增发、配股等股票发行方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。
房地产投资信托基金风险有哪些
房地产投资信托基金风险有哪些房地产投资信托基金是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
那么，房地产投资信托基金风险有哪些？接下来就是由我带来房地产投资信托基金风险有哪些的有关知识，以供大家参考借鉴。
一、房地产投资信托基金风险有哪些1、建立完善相关配套制度发展REITs 的首要任务是完善REITs 运行的制度及法律环境。
委托代理风险：一方面，给委托人带来了专业化分工的好处；另一方面，也带来了代理问题损害了委托人利益。
要解决委托-代理风险问题可以采取以下原则：第一,委托人要实现自身利益最大化，必须向代理人授予权利，而且授予代理人的权利必须是适度的，有保留的；第二，委托人要实现自身利益最大化，必须对被授予权力的代理人进行监督和约束；第三，委托人要实现自身利益最大化，对被授予权利的代理人必须进行激励。
在上述三原则的基础上建立激励监督约束机制。
此外可以借鉴美国的经验，引入独立董事制度。
即对每一只REITs 基金必须聘请独立董事，明确独立董事是为基金工作而不是为投资公司工作的。
独立董事是决定有关基金利益事项的，而不是对投资公司的事项作出决策。
这样可以更好地保证独立董事是为信托受益人的利益服务，而不是仅仅为公司的股东利益服务。
只有通过严格的制度约束做好相关的配套改革，不断规范REITs 操作流程和REITs 机构的治理结构，建立监督机制和激励机制，完善信息披露制度，保证REITs 运作的透明度，才能为险资投资创造良好的环境。
2、建立健全的房地产信托投资基金治理结构发展REITs，首要任务就是完善REITs的运行制度和法律环境。
委托理论提出一方面给委托人带来了专业化分工的好处，另一方面业带来了代理问题，损害了委托人利益。
委托人可能由于缺乏专业知识，难以进行有效的监督，因此有必要设立独立董事从中立角度做出判断。
房地产信托业务的风险防范
２ １年 ２ ， 国家 出台 《 于加 强信 托 公司 房地 产信 ００ 月 关 托 业 务 监 管 有 关 问题 的 通 知 》 ， 明确 指 出 ： “ 托 公 司 不 信 得 以 信 托 资 金 发 放 土 地 储 备 贷 款 ；信 托 公 司 发 放 贷 款 的 房
文 化 遗 产 法 律 保 护 ， 首 先 ，需 要 立 法 与 执 法 的 互 动 、执 法 机 构 与 司 法 部 门 的 沟 通 与 协 作 。 其 次 ，要 发 挥 中央 与 地 方
乏 系统 性 的风 险转化 平 台。房 地产 投资 信托本 质上 是一 种
北 师范 大学报 （ 会科 学版） ２ 社 ， ０ ６）． ０ ６（ ［】 ２ 刘先 琴 ， 李可 ． 民族 传统 资 源保 护需 突破僵 局 ［ ］ 光 明 Ｎ．
建 设 不 完 善 等 问题 ，在 这 种 情 况 下 ， 如 何 使 房 地 产 信 托 业 务 有 效 规 避 风 险 ， 平 稳 地 走 上 可 持 续 发 展 之 路 ？ 健 全 完 善 信 托 市 场 ， 是 房 地 产 开 发 建 设 进 程 中 的 一 个 现 实 问题 和 重
信 托 贷 款 的 方 式 ， 但 没 有 禁 止 通 过 信 托 形 式 对 项 目公 司 进 行 增 资 的 方 式 ， 因 此 信 托 公 司 采 用 股 权 投 资 、 组 合 投 资 等 方 式 参 与 到 房 地 产 项 目 的开 发 ，依 旧在 监 管 新 规 的 允 许 范 围 内。这 些 合 作 方 式 由此 受 到 信 托 企 业 和 房 产 开放 商 的 青 睐 。
房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托是一种通过方案募集资金投资于房地产项目的金融产品。
由于该业务涉及到投资与融资、房地产市场等多方面因素，存在不同的风险。
以下是房地产投资信托业务存在的主要风险及对策：
1. 市场风险：房地产市场的波动性较大，投资者面临的市场风险较高。
对策：可以采取分散风险的投资策略，同时选择具有良好信誉度和稳健业绩的信托管理人。
2. 出租风险：产生租金收益是房地产投资信托的重要收益来源之一，但出租风险也随之增加，例如出租率下降、租户欠租等。
对策：信托管理人需要对租户的财务稳定性和信誉度进行严格筛选。
3. 资金流动风险：资金流动性不足可能导致无法满足信托持有人的提款要求，进而影响信托公司的声誉和经营。
对策：信托管理人应该限制大笔提款或提前告知，并保持足够的现金储备。
4. 法律风险：涉及土地、建筑等多种法律规定，而且涉及的投资人分散，法律纠纷的处理成为一项重要风险。
对策：信托管理人需要与专业的律师和业务团队合作，在投资前进行充分的尽职调查和风险预测。
5. 利率风险：利率波动可能对房地产投资信托收益产生重要影响，因为资产负债表中的借款利率或资产收益率可能会受到利率变化的影响。
对策：信托管理人需要实施有效的利率风险管理策略，并充分考虑利率变化的影响。
综上所述，房地产投资信托业务所面临的风险较为复杂，需要信托管理人充分了解风险的本质和特征，并通过积极的风险管理策略来减少不利的影响。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产信托融资业务常见法律风险点及标准法律意见目录第一章常见交易结构介绍一、信托公司成立单一资金信托向房地产企业发放信托贷款交易结构图：二、信托公司成立集合资金信托计划向房地产企业发放信托贷款(一)通常的集合资金信托计划交易结构图(二)开放式集合资金信托计划交易结构图(三)结构化集合资金信托计划交易结构图第二章法律主要关注的风险点及常见法律意见一、房地产企业的认定及资质(一)房地产开发企业的认定问题1.判断标准：公司经营范围+房地产开发资质+房地产开发历史（1）依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）第三十条：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
（2）依据《房地产开发企业资质管理规定》（中华人民共和国建设部令第77号）第三条：房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
（3）综上，判断一个企业是否为房地产开发企业，应从公司经营范围、房地产开发资质、以及房地产业务三个方面综合进行判断。
(二)房地产业务二级资质的认定1.根据监管窗口指导意见要求，项目公司本身如不具备二级资质而需向上追溯的，应符合以下规定：（1）如为非100%控股股东具有二级开发资质，最多可向上追溯到项目公司的直接控股股东（即爸爸公司）。
（2）如为100%控股股东具有二级开发资质，则可一直向上追溯，但需同时证明具备二级资质的股东对项目公司具有实质控制，且全条线必须满足100%的控股比例。
二、交易结构及相关要素所涉法律风险点(一)向涉房企业发放流动资金贷款1.融资人经营范围含房地产开发+房地产开发资质+房地产开发历史（1）依据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）第一条第（二）款规定：严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。
要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。
（2）因此，应严禁向此类融资人发放流动资金贷款。
2.融资人经营范围含房地产开发+房地产开发资质+无房地产开发历史（1）综合依据现行相关规定1，虽然融资人尚未开展任何房地产开发建设业务，且经营收入中也不包含房地产开发营业收入，但鉴于融资人已经具备开展房地产业务的先决条件（即：既拥有房地产开发经营范围，亦持有有效的房地产开发资质证书），其被监管认定为房地产开发企业的可能性较大，且无法排除融资人后续开展房地产开发业务，因此，本项目存在信托资金违规向房地产开发企业发放流动资金贷款的风险。
（2）参考历史经验，针对前述问题，提示意见如下：A.在允许变更交易结构的情况下变更交易结构：●改由通过资管计划发放银行委托贷款（前提是禁止资管计划发放委托贷款的相关法律法规规定尚未正式出台，且委贷行同意对该类融资人发放流动资金贷款）；●变更原借款人的其他非涉房关联方为融资方，以非涉房企业为主体进行融资。
●变更原借款人的其他房地产企业关联方为融资方，以其名下满足“4/（2.5）/2”条件的房地产项目为载体申请房地产开发贷款。
B.在前述交易结构建议均无法落实的情况下，为尽量降低本律所的法律合规风险，建议：●向工商主管部门申请变更经营范围，去除房地产开发这一经营范围，同时，向主管部门申请撤销房地产开发资质证书。
●对融资人是否曾经进行过房地产开发建设以及以往公司收入中是否包含房地产开发经营收入进行详细准确的尽职调查，确保融资人未1依据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（银监办发[2008]265号）第一条第（二）款规定：严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。
要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）第三十条：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
《房地产开发企业资质管理规定》（中华人民共和国建设部令第77号）第三条：房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
进行过任何房地产开发建设，以往业务收入中亦不包含任何房地产开发经营收入。
●本律所应严格履行贷后管理职责，通过资金用途监管防止融资人将信托贷款资金用于房产开发建设，最大程度降低违规风险。
●交易文本中落实融资人的陈述与保证条款，包括但不限于要求融资人承诺不会以任何方式将贷款资金用于其自己或任何第三方的房地产开发建设，亦不会在贷款期间以任何方式经营房地产开发业务。
●明确违反上述约定情形下的触发提前还款责任及相关违约责任。
（3）尽管有上述建议，仍请投资评估部充分关注此类业务风险，建议合理制定本类业务的策略与开展标准。
尤其是在融资人拒绝变更经营范围去除房地产开发经营范围和/或拒绝向主管部门申请撤销房地产开发资质证书的情况下，向该融资人发放流动资金贷款仍存较大合规风险。
3.融资人经营范围含房地产开发+无房地产开发资质+无房地产开发历史（1）即便融资人未持有房地产开发资质，但在其经营范围已包含房地产开发的情况下，根据之前与监管的口头沟通，此类融资人仍有可能被认定为系房地产开发企业。
因此，本项目存在被认定信托资金违规向房地产开发企业发放流动资金贷款的风险。
4.融资人经营范围含房地产开发+资质过期+房地产开发历史（1）如融资人承诺未来不再从事房地产开发，建议逐单与监管沟通。
经监管同意后开展该项目。
5.融资人为非房地产集团公司+多个子公司从事房地产开发项目（1）鉴于融资人可能会将信托贷款资金间接用于子公司的房地产开发，贷后管理难度较大，后期违规的风险较难把握，且易引发投资人对本律所恰当履行贷后管理责任的质疑，若出现项目无法兑付的极端情况时，投资人可能以未恰当履行受托人职责为由向本律所主张赔偿责任。
（2）因此，建议此种情况下如发放流动资金贷款，需确保资金不用于房地产企业或房地产项目。
(二)向房地产企业发放项目开发贷款1.向符合“4/（2.5）/2”的房地产开发企业发放项目贷款（1）信托公司发放贷款的房地产开发项目须满足“四证”齐全，四证包括：建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；“四证”齐全需注意审核面积等基本信息是否匹配的问题。
（2）项目公司或其控股股东应具备二级（及以上）房地产开发资质（资质证书需年检）。
（3）项目资本金比例达到国家最低要求等条件（目前最新的规定为两成五）。
2.资金用途为“用于项目开发及归还金融机构投融资”（1）如贷款用于替换原有银行项目贷款，需要在尽调中确认以下内容：A.该等拟置换的银行项目贷款的用途均已明确表明或有证据支撑系用于相关房地产开发项目。
B.融资项目符合4/（2.5）/2要求（银行放贷时及本律所替换时均需符合）C.置换的银行项目贷款，均系信托贷款发放前已实际形成的债权。
D.信托贷款的贷款用途项目与拟被置换的银行项目贷款的用款项目为同一项目。
3.资金用途为“用于项目开发及归还股东、关联机构借款”（1）鉴于股东借款性质难以判断，其用途可能为补充项目资本金或流动资金、前期拿地资金等，拟置换的股东借款需满足如下条件：A.拟置换的股东借款与本次拟发放的信托贷款应系用于同一开发项目。
B.鉴于判断股东借款是否用于项目开发建设需查验及核实相关原始凭证及财务审计等资料，需由投评及业务团队判断原股东借款的性质及合理性。
C.原则上不能用于置换的股东借款：1）股东承诺在项目公司偿还银行或信托公司贷款前放弃受偿权的股东借款；2）用于缴纳土地出让价款的股东借款。
4.资金用途为“借新还旧”（1）根据前期与监管的沟通，监管对于“借新还旧”问题较为关注，不论是置换银行贷款还是股东借款，其可能会被监管认定为实质系“借新还旧”，提示业务团队应持续关注监管态度。
并建议在交易文件中约定：信托贷款资金用于项目开发建设及/或交易各方均同意的其他合法合理用途。
(三)向涉房企业提供附带固定价格回购的明股实债融资1.项目公司作为回购主体问题（1）依据公司法相关规定2，鉴于公司回购本公司股权/股份的法定情形较少，本律所投资案例中较难符合上述情形，且后续还依赖于股东会决议的通过等事项，该条款的执行难度极高。
无法通过司法途径强制要求公司予以回购，仅能寻求向目标公司要求赔偿损失或追究其违约责任。
因此不建议将项目公司作为回购主体。
2.项目公司股东作为回购主体问题（1）从程序上看（公司法第71条、137条、141条），在确保本律所并非股份有限公司发起人的情况下，股东之间的转让无程序上的障碍。
（2）从法律关系上讲，由于交易双方事先对股权回购价格的约定，使得该等交易中信托虽然体现为项目公司股东，但其实际上并未根据其所持有的股权享受公司的盈利或承担公司亏损，信托的投资收益的实际来源还是在于回购方在双方事先约定的未来某一特定时间受让标的股权而支付回购价款，而且该等交易价格的设定也并未反映股权的真实价值。
也就是说，信托并未实际承担股权投资的风险，该等交易的实质并不符合股权投资中“共享收益共担风险”的原则，而在风险本质上反而更接近于贷款。
（3）为避免后续回购方以回购价格与股权真实价值存在较大差异进而拒不履行回购义务，提示如下：A.在文本中完整披露股权附加回购安排，且说明是基于回购而开展的股权投资，并明确交易实质为融资；2《公司法》1、有限责任公司收购其自有股权（第74条）：满足特定情形时（连续5年盈利但不分红或公司合并分立转让主要财产或期限届满股东会通过决议延期的）对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权。
2、股份有限公司收购本公司股份（第142条）：原则上不得收购本公司股份，但是在特殊情况下（减少注册资本、与持有本公司股份的其他公司合并、将股份奖励给本公司职工、因股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议，要求公司收购其股份的）符合特定要求的前提下可以回购。
B.在投资时应提前签署《回购协议》或《股权转让协议》，避免后续回购方拒绝配合而避不签署相关转让协议。
3.回购方为国企的问题（1）根据国有资产监督、评估管理的相关规定，国资委或国有企业在收购非国有单位资产时，应当进行评估，且评估结果需获得核准或备案。
因此，即便投资协议约定国资委或国有企业保证可以不经评估，按照既定价格来回购，但待触发回购条件时，如评估结果低于回购价格，将会面临国有资产流失的风险，难以获得国资部门批复。