老年公寓可行性报告+全
九成宫老年公寓项目建设可行性研究报告
聚鑫房地产开发有限责任公司
二○一三年五月
一、总论：
㈠.项目简况:
1、项目名称：市×××老年公寓建设项目。
2、承办单位：聚鑫房地产开发有限责任公司。
3、项目法定代表人：甄保国。
4、承办单位概况：本项目承办单位为聚鑫房地产开发有限责任公司。法定代表人XXX，男，现年49 岁，麟游县届政协委员。多年从事房地产开发等项目建设工作，取得了较好的社会效益和经济效益；有在政府部门和企业工作的经验，是个有爱心、善心、同情心的企业家，有一定老年工作的经验。
㈡项目提出的背景：
1、改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970 年的33.4‰下降到2001 年的13.4‰；总和生育率由1970 年的 5.8‰下降到2000 年的 1.6‰。加之城市化进程加快了医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化进程加速。我国60 岁以上老年人口比重，从 1964 年的6.08％上升到1998 年的9.97％，至 1999 年已达到 10％，现已进入老龄化社会。
2、根据2010年全国第六次人口普查资料，2010年全国总人口1339724852人，与2000年第五次人口普查相比，总人口增长了7390万人，增长率为5.84％，年均增长0.57%；其中60 岁以上老年人已达1.8499亿，（比第五次人口普查时增长34.1%），占总人口的13.26%，65岁以上老年人达到了1.23亿，占总人口
的9.1%；老年人口年均增长2.97%，大大快于总人口增长速度。更为突出的是目前我国 80 岁以上老年人口已达1100 万，并以年均5％的惊人速度递增。预计到2015年底，60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050 年将达到 4 亿左右，占总人口25％以上。这一现象，表现出“两高、两大、两低”的特征。即：高速、高龄；基数大、差异大；社区养老水平低、自我养老意识低。我国正步入深度老龄化社会。
3、我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期和高龄老年人口快速增长期及农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国的经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。
如何应对人口突出的老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家和21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平及全面建成小康社会的目标。人口老龄化现象，是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而，老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。
4、人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，加速发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区环境迫在眉睫。人口老龄化势必引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以
补充家庭养老功能的不足。我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平及服务功能普遍较低，许多地方社区养老服务还没有起步；据统计，目前入住公办养老机构的半失能老人只有3300万人，全失能老人只有1080万人，公办养老机构远远不能满足老年人多层次、多方面的精神及生活需求。建立健全机构养老，为老年人提供健康、快乐、休闲、娱乐、伙伴式的安养服务，使老年人老有所养、老有所医、老有所乐、老有所托，可满足老年人对老年生活的特殊需求，解决传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的好路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。
5、一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求。调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年服务机构，采取政府引导、社会参与、市场化运作，政府购买服务的方式，是解决老龄化问题的极好办法。民间资本在兴办养老机构中，在总结我国公办养老院的基础上，吸纳了国际上养老服务的新观念、新方法，集科学、健康、人文、慈善等开展为老服务，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作已取得了很好的效果。老年服务机构以创造健康、快乐、文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行、休闲娱乐、医疗保健、科学养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，快乐养老，使其家属子女集中精力工作，有效的促进了家庭和谐及社会的稳定。
㈢项目建设的必要性：
1、党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件和指示。我国制定颁布了《中华人民国老年人权益保
障法》，使我国老龄事业有法可依、有章可循。
2、经调查，“十一五”期末，市60岁以上老年人口已达52.3万，占总人口的14.1%，预计到2015年老年人口总数将达到60万，约占全市总人口的15.7%。目前，麟游县60岁以上老年人口约1.2万人，占全县总人口13. 2％。“十二五”时期将是我市老年人口快速增长期，人口老龄化带来的问题将更加凸显。人口老龄化、老年人口高龄化、高龄人口空巢化日趋严峻，将直接导致劳动年龄人口比例下降，老年人口赡养比例加大，社会供养系数上升，政府养老负担加重。尤其是随着城镇化步伐加快，农村青壮年劳动力转移，致使农村人口老龄化已明显高于城市，农村空巢老人占农村老年人的37%。随着养老保障所需费用迅速增加，老年基础设施建设与老年人口日益增长的物质文化需要不相适应，高龄老人、空巢老人和独居老人社会照料成本越来越高，老龄问题的社会压力日益增大。这些矛盾和问题，对全市政治、经济和社会都将产生深刻影响。为了促进全市工业化、城镇化快速发展，实现“打造关天副中心，建设和谐新”目标，按照《市老年事业发展“十二五”规划》，“必须坚持政府引导与市场配置相结合，发挥政府在老年事业发展中的主导作用”；“支持发展机构养老服务，鼓励社会力量兴办养老服务机构，大力开展老年福利服务设施建设，发展老年公寓，提供老年需要的各种服务”，从制度、物质、文化、精神等方面应对人口老龄化挑战，切实保障老年家庭和老年人基本生活，促进老年事业与经济社会协调发展。
3、省委、省政府和市委、市政府历来十分重视老龄问题。早在2002年就发出了《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》；2012年省、市政府分别发出《老年事业发展“十二五”规划》；分别制定了一系列方
针政策和具体措施，不断加大财政投入，促进了我市老龄事业的健康发展。尤其近年来加快了社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活水平，提升老年人生命质量，拓展老年服务机构建设，让更多的老年人老有所养、老有所乐、老有所学、老有所为、老有所教、老有所医，有着十分重要的意义。
二、可行性研究报告的编制依据：
1、《中华人民国老年人权益保障法》；
2、中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》；
3、中共省委、省人民政府《关于贯彻<中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定>的实施意见》；
4、省人民政府《省老龄事业发展“十二五”规划》和市人民政府《市老年事业发展“十二五”规划》。
三、可行性研究围：
遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家发改委《投资项目可行性研究指南》的规定，对九成宫老年公寓项目的建设规模、设计方案、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为政府主管部门提供决策依据。本报告研究围包括：
1、通过对项目现状、发展和需求情况等调研，论述项目建设的意义和必要性；
2、根据建设实际状况进行总体布局，确定工程规模与技术方案；
3、对环境保护、节能、劳动安全卫生与消防提出设计技术方案；
4、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；
5、提出可行性研究结论和建议。
四、项目概况：
㈠、建设地点：麟游县城永安路，原珍果食品厂前院（我公司已取得土地使用权）。
㈡、建设规模：本项目总投资5000万元，其中土地成本200万元（该项目属社会服务性，但考虑县上实际，由我公司自行征地），配套设施500万元。占地面积约6100㎡，建筑面积17900㎡，可接收560位老年人入住。
㈢、建设容：该项目建设容包括：
1、2栋11层健康型老年公寓：钢筋混凝土结构，户型面积约60~110㎡，一梯四户，共165套双人房间，能为330位生活可以自理的老人提供养老服务。
2、1栋4层养老型老年公寓：设置老年福乐中心和老年养老中心共计150个床位。老年福乐中心主要为孤寡老人服务，老年养老中心主要为生活不能自理的老人服务。
3、地下一层为大型停车场，可向社会开放，极大缓解县城停车难顽疾。
4、项目采取酒店式设置和管理，为入住老人提供高效优质的医疗服务。一层为餐厅及医疗室，另设置有老年娱乐、健身活动场所，包括棋牌活动室、健身活动室、书教阅览室、多媒体休息厅、多功能室、监控系统等; 除了必要的医疗保健保障外，专业护工和营养、保健专业人士将全天照顾和护理老年人的生活起居。
㈣、项目建设立意：项目“理念——设计——建造----管理----发展”高起点、高情商、高智商、大手笔；立足麟游、面向、示全省。
㈤、实现立意的措施方法：学习----借鉴----创新；聘请市、县老龄委、慈善协会领导和有关专家担任高参顾问，组成专家智囊团；选聘能人高手经营、管理；实行股份制模式，形成连连心、凝聚人心、团结和谐、拼搏奋进的管理团队和职工队伍。
五、需求分析：
㈠、老龄人口及抚养情况：从 1964 至 1980 年，我国老年人口比重平均每十年增长 0.65 个百分点； 1980 至 2010 年，老年人口比重每十年平均增长1.12 个百分点；2010 年至 2040 年为我国老龄化最快的时期，每十年提高 3.99 个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。因此，中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。
㈡、我国人口抚养比：
1、（14 岁以下人口＋60 岁以上人口/15～59 岁人口），在未来 50 年中