房地产融资策略分析
房地产企业融资管理问题分析
房地产企业融资管理问题分析房地产是一个高风险、高利润、高资本投入的行业，其中融资管理是企业发展的重要环节。
本文将从房地产企业融资的特点、融资方式、融资管理中存在的问题等几个方面进行分析。
一、房地产企业融资的特点2、风险性。
房地产市场波动大，受经济周期的影响很大。
因此，房地产企业需要承担较高的风险，而融资成本较高，进而增加了融资者的财务风险。
3、依赖性。
房地产企业的资金比较紧张，大量的资金需要依赖银行等金融机构进行融资。
因此，房地产企业对于银行等金融机构的依赖性较高，同时也使得它们容易受到利率波动、信用风险等因素的影响。
1、自有资金。
房地产企业一般会将部分利润自留作为经营资金。
但随着资金需求的增大和资本瓶颈的产生，自有资金渐渐不能满足企业的经营需求。
2、债务融资。
指通过银行信贷、企业债券、商业保理等方式借款融资，以满足企业短期或长期的资金需求。
3、股权融资。
指企业向投资者出售股份，以获得资金支持。
1、定位不清。
一些房地产企业对于融资的定位不清，甚至出现了为了资金需要而不顾自身实力和未来发展前景而进行的融资行为。
2、缺乏风险预警和管控机制。
房地产市场风险极高，但一些企业缺乏有效的风险预警和管控机制，导致在市场波动中蒙受损失。
3、债务压力过大。
一些房地产企业为了快速扩张，采取过多的债务融资手段，将贷款、债券发行等借款形式做为经营策略的主要手段，使得其承担了高额的债务压力，加剧了企业财务风险。
4、缺乏长期规划和投资战略。
一些房地产企业长期缺乏规划和投资战略，不仅会导致企业融资期限和还款能力的紧张，同时也会影响其未来发展的能力和方向。
综上所述，房地产企业融资管理应从清晰定位、风险管控、合理融资等方面加强管理，适应不同市场环境和不断变化的市场需求，保持企业的持续稳健发展。
房地产金融的现状与对策探析
房地产金融的现状与对策探析，不少于1000字随着经济的不断发展和城市化的加速推进，房地产行业在我国的地位愈发重要。
然而，随着房屋价格的不断攀升，房地产金融也面临着一系列的问题。
本文将从当前房地产金融现状和其存在的问题入手，进而探讨解决这些问题的对策。
首先，当前房地产金融存在的问题有以下几点：1. 房地产金融风险高。
房地产金融不同于一般的贷款，它具有更高的风险性，不少购房者购买房屋时存在流动性风险、成本风险和市场风险等问题，同时银行放贷面临的信用风险也非常高。
2. 房地产金融创新不足。
在我国，房地产金融主要还是传统的按揭贷款业务，缺乏创新性的金融产品以满足不同群体消费者的需求。
目前，我国缺少市场化的租赁金融模式，这也限制了租赁市场的发展。
3. 房地产金融政策环境复杂。
随着国家政策的不断变动，房地产金融环境也在不断变化，导致银行和购房者难以在该环境下做出合适的决策。
面对以上问题，下面提出以下对策：1. 严控风险。
银行应加强评估客户信用，对发现风险迹象的贷款应及时采取措施，对借款人进行定期审查，加强违约惩罚力度，防范信贷不良。
2. 推动房地产金融创新。
鼓励商业银行开发多元化的金融产品，如租赁金融、股权融资等。
同时，建立可带动房地产金融创新的市场机制和政策支持。
3. 优化政策环境。
逐步完善相关监管制度，为银行金融业务发展提供更多的政策支持，包括减税、担保减免、利率优惠等措施。
与此同时，加强政策的透明度，降低政策实施的不确定性，为企业和消费者提供更清晰、更稳定的市场环境。
总而言之，要解决房地产金融存在的问题，需要制定科学的金融政策，加强监管制度建设，完善市场机制，并为商业银行提供政策引导和支持，推动房地产金融产品的多元化和市场化。
只有这样，房地产金融才能持续健康发展，同时助力我国房地产行业的稳定发展。
房地产股权融资案例分析【最新版】
房地产股权融资案例分析房地产融资主要分为股权融资和债券融资，股权融资对于解决房地产开发的资本金问题具有重要的价值，特别适用于项目开始之初，特别是土地价款的筹措。
是房地产开发企业最为关心的资金来源之一。
本文系统梳理了现阶段房地产股权融资的常用渠道，并对不同融资渠道进行了系统分析和比较。
另外，特别对不同股权融资的税务问题进行了深入分析。
股权资金融资分析(一)建设基金1、背景概况发起人通过来自特定类型内地居民的非公开渠道募集的建设基金。
基金以人民币计价，主要投资于中国房地产公司的股份和物业。
发起人不保证收益，并且建设基金是一类的股权投资基金，其风险由所有参与方共同承担。
2、建设基金的形式这些基金可以以设立公司或合伙企业的形式建立。
实际上大多数建设基金都以合伙企业的形式设立。
其主要优点是，在合伙企业中利润分配可以更加灵活，而公司就要求有“同股同权”。
3、建设基金的模式发起人有三种主要形式:开发商向上游扩展成为资本提供商;风险投资/私募基金;业内专业人士。
表1 三种建设基金的比较4、建设基金的评价作为一种融资渠道，建设基金仍然处于发展初期。
建设基金的成功依赖于物业开发和金融背景的有效团队合作。
资金提供者(有限合伙人或“LP”)将会为基金提供资金，而负有无限责任的合伙人(“GP”)将为地产项目提供运营和管理专家。
GP需要具备丰富的行业经验、知识和管理技能。
5、供给与需求关于需求方面，由于建设基金的大部分投资仍然是房地产开发项目，这需要大量的初始投资，并有较大的完工风险。
只有股权投资可以帮助房地产行业开发，因为项目可以充分资本化。
关于资金的供给，国家法规规定金融机构和保险资金只能投资于自用或从事自营投资的物业。
其结果是，大多数资金提供者是个人，进而限制了投资规模。
(二)外资房地产基金1、背景概况这里所说的“外资房地产基金”主要是指外国发起人在中国募集的、基金载体在中国成立的、以人民币计值的房地产基金。
资金来源大多是来自于金融机构、养老基金、公益基金以及高资产净值个人(全世界私人银行的客户)。
房地产企业买壳上市融资攻略
房地产企业买壳上市融资攻略房地产企业买壳上市融资是指房地产企业通过收购一家上市公司来实现快速上市和融资的方式。
这种方式相对于传统的IPO（首次公开发行股票）或者借壳上市更加迅速和便捷，但同时也存在着一定的风险和挑战。
下面是一份关于房地产企业买壳上市融资攻略的详细说明。
一、什么是买壳上市融资？买壳上市融资是指房地产企业通过购买一家上市公司的控股权或者资产，利用现有上市公司的股票上市和融资的一种方式。
这种方式相对于传统的IPO或者借壳上市更加简便和快速，因为已经上市的公司已经具备了上市所需要的一系列条件和资质，避免了IPO中的审核和审批过程以及借壳上市的整顿期。
二、买壳上市融资的优势和风险买壳上市融资的优势主要包括：1.快速上市时间：相对于传统的IPO，买壳上市可以节省大量的时间和精力，快速获得上市资格。
2.减少融资成本：通过买壳上市可以获得原有上市公司的市场声誉和股东资源，减少了融资成本。
3.提高投资者信心：与已经上市的公司进行合作，可以提高投资者对房地产企业的信心和资本市场的认可度。
但是，买壳上市融资也存在一定的风险和挑战：1.存在法律风险：可能会涉及到反垄断、股权纠纷等法律问题，需进行充分的尽职调查和风险评估。
2.价值争议：壳公司的价值存在争议，可能存在市盈率过高、资产质量不佳等问题，可能会影响融资成效。
3.历史财务情况：上市公司的历史财务情况可能存在隐藏的风险，需进行充分的财务核查和尽职调查。
4.股东利益博弈：原有的股东可能会通过各种手段维护自身的利益，需要合理协商和解决纷争。
三、买壳上市融资的步骤和注意事项买壳上市融资的步骤主要包括：1.确定买壳目标：寻找符合公司定位和需求的上市公司，并进行充分的尽职调查。
2.股权交易：与上市公司进行股权交易谈判，并签署相关的股权转让协议。
3.资产重组：根据公司需求和战略定位，对上市公司的资产进行重组和优化。
4.信息披露：按照相关法规和要求进行信息披露，准备上市所需材料和文件。
房地产投融资渠道分析
房地产投融资渠道分析摘要：房地产业作为一个典型的资金密集型产业，其融资渠道也越来越受到世人的关注。
充足的资金支持对房地产业来说就其发展的至关重要的作用。
随着经济的发展，金融危机的影响，房市泡沫的出现，以及国家宏观调控的政策等的影响，房地产业的资金链面临着日益严峻的考验。
文章主要基于房地产业融资渠道视角对中国房地产业进行分析，最后对投融资渠道的选择提出几点建议。
关键词：房地产投融资；融资渠道；融资方式1我国房地产行业现状近年来，在关系国计民生的经济活动中，住房逐渐超越衣、食，排在了前列。
房地业的脱线发展在贡献了GDP的同时，也引起了人们对房地产行业的高度关注，自1998年国家扩大内需刺激经济发展的政策实施以来，房地产业得到了长足的发展，2003年中央文件有指出房地产业带动力强，“已然成为国民经济的支柱产业”，而且2003年以来，房价一路飙升，暴利吸引了更多的资金投入，而在这些投入资金中，房地产企业的自有资金占有比例远远地域银行贷款的比例，债务性融资已经成为房地产融资的主要方式。
长期以来，我国房地产业的融资来源主要依靠银行贷款的模式，在贷款门槛的提高和政策的影响，使资金链出现危机；另一方面，在市场经济多元化发展的今天，大量民间资本和国外资本却投资无门。
在二者之间建立一个有效地资金投融资模式，解决房地产资金来源的同时促进了资本流通，有利于经济的健康发展。
2我国房地产投融主要资渠道分析房地产融资是指房地产企业为生产或投资而进行的资金融通或资金筹集活动。
我国目前可供选择融资方式主要有以下几种：①银行贷款。
目前有我国的房地产业中有超过半数以上的资金，直接或间接的来源于银行信贷。
房地产贷款也就是与房产或地产开发经营活动有关的贷款。
在这种主要运用银行贷款的融资方式直接导致了房地产产业的资金链的单一化，同时也将房地产业风险也大多转移到银行业，增加了银行业资金的流动性风险，在2007年的美国次级房贷危机引发了经济危机中，花旗银行等各大银行纷纷倒闭，最终银行业成为这场危机的最大受害者。
新形势下房地产企业多元化融资渠道探析
新形势下房地产企业多元化融资渠道探析摘要：概述我国房地产企业融资渠道现状及存在问题，结合新形势下我国房地产企业多元化融资渠道必要性，分析我国房地产企业多元化融资渠道的私募股权融资、房地产信托、房地产证券化选择，并提出拓展房地产多元化融资渠道的根据企业发展特点选择合适融资渠道、关注融资后对控股权的影响对策。
关键词：房地产企业多元化融资渠道一、我国房地产企业融资渠道现状及存在问题（一）我国房地产企业融资渠道现状（二）我国房地产企业融资渠道存在的问题1、银行贷款多为短期房地产作为资金密集型行业，其特点是开发周期长、投资规模大，其需要大量的资金支持才能确保长期运转，然而，我国政策为房地产开发的贷款主要为流动资金贷款、抵押贷款、项目贷款，这三种贷款方式期限都很短，并不能满足房地产企业长周期的融资需求。
加上2010年后，央行、银监会、证监会再三警示房地产贷款风险，将银行存款准备金率上调，使得银行大幅提高对房地产的放贷门槛，加上近年来房价持续上涨，国家为调控房价，银行为规避房地产高贷款风险，便提高二套房标准，甚至首套房价也无法享受七折优惠，致使后续购买力不足，一些城市开始频繁出现退房潮，房地产市场经营现出两难局面：融资难与利息高、房屋销售压力大。
2、间接融资比重过大2003年末我国经济金融运行情况显示：资本市场融资规模萎缩，企业融资渠道进一步形成间接化格局。
尽管近几年来我国直接融资市场发展步伐加快，但在短期内难以转变房地产企业以间接融资为主的融资格局，房地产企业在很大程度上仍然需要通过银行信贷资金支持满足对大量资金的需求，如此高度集中于银行融资体制，一旦商品房空置面积长期持续大量积压，其必然无法支付银行贷款与建筑商费用，此时只要将房子抵押给银行和建筑商，但建筑商的大部分资金同样来源于银行贷款，最后也只能将房子抵押给银行。
如此一来，银行便成为房地产风险的最大承担者，这正是当前我国房地产体系不够完善导致的结果。
正因如此，房地产企业更应积极借鉴国外房地产主要融资方式，大力发展金融租赁、房地产信托投资、房地产证券化等，主动吸引外资、引入保险资金，开展互助会等新型多元化融资渠道。
房地产项目融资方案
房地产项目融资方案1. 背景介绍房地产项目是一个资金密集型的行业，为了支持项目的发展和实施，融资是必不可少的环节。
本文将对房地产项目的融资方案进行探讨，以满足项目的资金需求。
2. 融资目标在制定融资方案之前，我们首先需要明确融资的目标。
房地产项目融资的主要目标包括：•确保项目能够顺利启动和实施；•增加项目的资金流动性；•分散风险，并提供灵活的资金来源；•最大化投资回报率。
3. 融资渠道为了实现上述目标，我们可以采用多种融资渠道。
常见的房地产项目融资渠道包括：3.1 银行贷款银行是最常见的融资渠道之一。
企业可以向银行申请贷款，以项目资产作为抵押或担保。
银行贷款具有较低的利率和较长的还款期限，适合用于项目的长期资金需求。
3.2 债券发行房地产企业可以通过发行债券来筹集资金。
债券的发行可以吸引更多的投资者参与，同时提供了相对灵活的还款方式和利率调整方式。
3.3 股权融资股权融资是指将公司的股份出售给投资者，以获得资金支持。
房地产企业可以通过私募股权融资或公开发行股票来筹集资金，以满足项目的资金需求。
3.4 合作伙伴资金注入合作伙伴资金注入是指寻找合适的合作伙伴，并引入其资金来支持项目的发展。
合作伙伴可以为项目提供资金、技术、渠道等资源，增加项目的实施力度。
4. 融资方案根据融资目标和融资渠道的选择，我们可以制定出适合房地产项目的融资方案。
以下是一个简要的融资方案示例：4.1 银行贷款我们将与多家银行进行谈判，以获得适当的贷款额度和较低的利率。
我们将提供房地产项目资产作为抵押，以增加贷款的可获得性。
我们将选择长期还款期限，以确保项目有足够的时间来偿还贷款。
4.2 债券发行我们将委托专业机构进行债券发行，以吸引更多的投资者参与。
我们将制定合理的债券期限和利息政策，以满足投资者的需求。
同时，我们将确保债券发行过程的透明度和合规性。
4.3 股权融资我们将进行股权融资，以引入更多的投资者和合作伙伴。
我们将通过私募股权融资寻找潜在投资者，并提供合理的股权价格和回报承诺。
房地产融资方式探讨
房地产融资方式探讨房地产业是中国经济的重要支柱之一，其融资方式对于整个经济环境有着重要的影响。
在当前的金融背景下，如何选择正确的融资方式，对于房地产企业来说尤为重要。
本文将探讨几种常见的房地产融资方式，并分析其优缺点。
一、银行借贷融资银行借贷融资是最常见的房地产融资方式。
它的优点在于利率相对较低，还款期限较为灵活，借贷金额大，能够较好地满足企业的资金需求。
但同时也存在一些缺点，例如银行在审批过程中要考虑诸多因素，如借贷人的资信状况、业务风险等，审批周期较长，而且银行会要求企业有很强的抵押能力。
此外，银行借贷融资也可能会受到国家宏观政策的影响，口子塞紧后，银行将很难为房地产企业提供融资服务。
二、债券融资房地产企业还可以通过发行债券来获得融资。
相较于银行借贷融资，债券融资更具有灵活性，能够满足企业对资金流的快速需求。
债券融资的成本比较低，而且企业可以选择发行不同类型的债券，例如息票债券、纯债券等。
但是债券融资的审批流程较为繁琐，需要经历发行计划、信息披露、评级等多个环节，这些过程要求有一定的技术支持。
此外，债券发行可能会受到市场风险的影响，如债券市场弱势，房地产企业获得融资的能力也将大打折扣。
三、股权质押融资股权质押融资是房地产企业常见的一种融资方式。
借助于股权质押，企业能够通过担保公司为其提供融资。
由于股权质押不需要抵押物，因此企业的融资成本相对较低。
此外，股权质押也能够帮助企业短期内快速获取资金，以应对业务的急需。
但是，由于股权质押需要担保公司的支持，所以融资额度受到了很大的限制。
而且，如果股权市场短期内波动剧烈，则股权质押的融资成本也会大幅上升。
四、房地产信托融资房地产信托融资也是一种常见的融资方式。
房地产信托由信托公司管理，能够在市场上购买优质的房地产资产，从而使企业获得稳定的收益和资金流。
房地产信托的优点在于进入门槛较低，能够满足企业的短期融资需求，稳定的收益和资金流动能力也有利于企业进行资产管理。
房地产企业多元化融资模式研究以华夏幸福为例
4、深化金融合作：与银行、证券、信托等金融机构建立紧密的合作关系， 共同开展多元化融资创新业务，提高企业的融资能力。
5、培养专业人才：加强对多元化融资模式的研究和学习，培养一批具备金 融、市场分析等专业知识和技能的团队，为企业的发展提供有力支持。
结论
华夏幸福的多元化融资模式为房地产企业在竞争激烈的市场环境中提供了新 的发展思路。通过股权、债券、信托、资产证券化以及互联网金融等多种融资渠 道的有机结合，不仅降低了企业的融资成本，提高了企业的资金安全性，还进一 步增强了企业的市场竞争力。为了更好地推广和发展多元化融资模式，房地产企 业需要政策研究、媒体宣传与品牌建设、市场推广以及深化金融合作等方面的工 作。
保利地产作为国内知名的房地产企业之一，在融资方面采取了多元化策略。 具体表现在以下几个方面：
1、融资渠道：保利地产除了依赖传统的银行贷款外，还积极拓展了其他融 资渠道，如信托、租赁、债券等。这些渠道不仅满足了企业不同阶段的资金需求， 还降低了对单一渠道的依赖，提高了抗风险能力。
2、融资方式：保利地产采取了直接融资和间接融资相结合的方式。一方面， 企业通过发行债券、股票等直接融资工具筹集资金；另一方面，企业还利用银行 间市场、资产证券化等间接融资手段获取资金。这种方式有利于降低融资成本， 提高企业的财务灵活性。
1、加强政策研究：密切国家政策动态，了解金融市场的最新趋势，以便及 时调整和完善企业的融资策略。
2、媒体宣传与品牌建设：通过各种媒体平台宣传企业的多元化融资模式优 势，提高公众对多元化融资的认知度和接受度。同时，加强品牌建设，提升企业 的知名度和美誉度。
3、强化市场推广：积极参加各种房地产展会、论坛等活动，与业内人士和 投资者进行深入交流，推广企业的多元化融资模式，拓展合作渠道。
浅谈房地产企业融资问题及建议
浅谈房地产企业融资问题及建议房地产企业作为重要的实体经济，其融资问题一直备受关注。
近年来，由于宏观经济环境变化、政策调整等因素的影响，房地产企业融资面临的挑战也越来越严峻。
本文将针对目前房地产企业融资存在的问题进行简要分析，并提出建议。
1. 融资成本上升当前金融监管政策导致信贷收紧，房地产企业面临融资难度和成本的上升，这使得部分中小房企更加难以获得资金支持。
此外，央行持续加息以及存款准备金率提高等限制性贷款政策，也直接导致了房地产企业融资成本的提高。
2. 融资渠道受限2018年以来，监管部门对股权融资、债权融资等方面的监管明显加强，导致大量中小房企融资渠道受限。
房地产企业在股市融资面临的限制主要包括不得通过非公开发行和通过非公开转让方式进行定向增发，这给房地产企业的融资带来了一定困难。
在债券市场上，债券发行及募集资金的门槛也有所提高，这增加了中小房企的融资难度。
3. 风险管理压力增大当前，房地产市场调控政策日益完善，尤其是关于房地产贷款的监管政策已经相当严格。
此外，金融市场与房地产市场之间的紧密联系也增加了房地产企业的风险管理压力。
因此，房地产企业需要采取更加有效的风险控制措施，以确保自身的资金安全和平稳发展。
1. 加强内部财务管理在当前融资难的情况下，房地产企业应该更好地管好自己的财务，做好经营管理，并根据市场需求进行合理的财务规划。
同时，应该加强内部风险控制，防范违规操作和资金风险。
房地产企业应该积极探索拓宽融资渠道的途径，包括通过深度合作、股权合作等方式，把握国内外资本市场的机会，向金融机构等方面融资。
此外，可以通过境外发债、外债融资等方式拓宽融资渠道。
3. 谨慎选择融资产品房地产企业在选择融资产品时，应该注重选择适合自己经营特点和风险承受能力的融资产品。
应该根据自身实际情况，把握市场机会，缓解资金压力，合理分散融资风险。
4. 走专业化路线房地产企业应该尽量做大做强，提高市场竞争力，加强人才培养，强化研发创新等方面的建设。
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房地产融资策略分析
随着我国政府对房地产业实施一系列宏观调控“组合拳”后,金融业门槛逐步加高,再加上土地
招投标政策的实施,房地产公司的核心竞争力业已不再局限于产品本身,资本实力成为企业乃
至整个行业健康发展的决定性力量。房地产业是资金密集型产业,高投入、高风险、高产出,
房地产公司能否尽快建立健全多策略的房地产融资体系来获得足够的资金支持,已成为企业
发展的瓶颈。
一、目前房地产公司融资策略概述
中国证券市场研究设计中心总干事王波明在2004年“新地产国际房地产金融”论坛开幕会议
上指出,现在房地产公司需要寻找新的多元化融资策略,借鉴国际经验和成熟的体制,通过其
他融资策略,如利用外资、房地产信托、基金、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等新的
策略来融资。
目前政府实行的金融紧缩政策对房地产公司实施宏观调控,加上银行加强审查贷款风险的配
套措施,使得房地产开发商向银行贷款的融资策略缩小了,传统的融资策略已经不能满足房地
产开发企业的需要。房地产公司贷款渠道少、企业间接融资的比重过大是当前房地产公司融
资的一个显着特点。多策略融资成为房地产公司生存、发展的必经之路。
二、房地产公司融资策略的优劣分析
(一)、银行贷款融资策略
房地产业近些年的发展与银行金融资本的支持是分不开的。随着住房产业和住房金融的发展,
市场竞争日趋激烈,一些违规信贷行为屡屡发生。为了防范信贷风险,2001年6月26日中国
人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》,要求各商业银行严格审查住房开发贷款发
放条件。日渐严格的企业贷款和个人房贷控制,抬高了房地产行业准入门槛,对“虚火”上升的
房地产市场造成不小的影响。面对银行这种只“添花”不“送炭”的做法,很多人都说,银行与房
地产公司的”蜜月期”结束了。
笔者认为,在未来的市场环境下,各家银行会面临越来越激烈的市场竞争,利润空间会越来越
小,银行也存在信贷营销的压力。对房地产公司本身来说,如果在资信体系的建设和企业信誉
度方面多加注意的话,银行贷款仍可成为融资的主要来源。
(二)、合作开发融资策略
发展商寻找一家或几家有经济实力的企业进行合作开发,是一种分散和转移筹资负担的较好
方法。合作开发的形式是多种多样的,可以是两家合作,也可以多家合作;可以长期合作,也可以
就项目短期合作;可以是紧密型合作,也可是松散型合作。这种方法对于缓解发展商自身资金
压力、转嫁风险大有益处。
(三)、预售房屋融资策略
房屋预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给投资置业者,由此获得房屋预
售款。开发商可将预售款及时投入建设项目。在房地产市场前景看好的情况下,投资置业人
士及机构对预售楼花都会表现出极大的热情。这是因为他们仅需先期支付少量的资金,就可
以享受未来一段时间内房地产的增值收益。而对发展商来说,预售可以筹集到必要的建设资
金,又可以将部分市场风险转移给买家,虽可能会丧失一些未来利益,但相对于总体利益终究
是微不足道的。我国政府对于开发商预售前的实际投资额均有一些规定,如规定开发商已投
入超过总投资25%的投资,并已确定施工进度和竣工交付日期,方可预售。在我国某些地方,
如上海,对于预售有更加严格的条件限制。
(四)、利用外资融资策略
房地产公司利用外资的方式可分为两种,即利用国外直接投资和国外间接投资。直接投资,一
般以成立合资或合作公司的方式。外商的投资构成外商资本金,故此方式实际上为第一种筹
资策略。间接投资即利用外资贷款。间接利用外资一般不涉及企业所有权与控制权的丧失问
题,但需要用外汇还本付息,除了一些国际性或政府间优惠贷款外,国外商业贷款利率一般都
很高,故其风险较大。一般来说,除从事大型项目的开发外,中小型企业不宜采用此种策略。
(五)、信托融资策略
房地产信托,就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财的优势和运用资金的丰富经
验,通过实施信托计划,将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来,形成具有一定投资
规模和实力的资金组合,然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目,为委
托人获取安全、稳定的收益。
信托独具制度优势,创新空间宽广,并具有巨大的灵活性。相对银行贷款而言,房地产信托融资
策略不但可以降低房地产业整体的运营成本,节约财务费用,还有利于房地产资金的持续运用
和公司的发展;信托在供给方法上也十分灵活,可以针对房地产公司本身运营需求和具体项目
设计个性化的资金信托产品。信托已成为房地产业融资的新热点,成为与银行并驾齐驱的融
资模式。但是,信托行业受到银监会的监管。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。
种种迹象表明,2003年以来房地产信托的迅猛势头以及由此产生的风险,已受到有关部门重
视
,进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。另外,信托资金的规模--尤其是集合式信托的
规模,因为受到信托法的限制,有最多200份的限额。因此,每一个信托计划一般筹集的资金规
模在1亿左右,与开发企业的需求存在一定差异。
三、房地产公司融资的建议性策略
(一)、加强整合的集团化策略融资
随着经济全球化步伐的日益加快,市场竞争日趋激烈。培育实力雄厚、竞争力强的房地产公
司舰队已迫在眉睫。就房地产市场占有率而言,在市场化程度相对较高的上海,市场前十位开
发商的市场占有率也只有23%,深圳还不到20%。
资产重组才是当前扩大现有房地产公司规模的唯一出路。具体实施时,既可以借助资本市场,
也可以采用兼并现有中小企业的形式,实现规模效益;还可以通过企业间的项目收购、土地转
让等形式优化资源组合,扩大企业规模。
(二)、建立在优势互补基础上的联合型融资策略
中小房地产开发企业容易实现的融资方法除银行贷款外,还有两种方法:第一是寻求与大公司
合作,第二是寻求民间资金。值得一提的是,中小房地产公司如能充分展示企业形象与信誉,
争取房屋预售款,也不失为一个融资的好办法。
(三)、在融资方式上力求创新
银行融资虽然是我国房地产公司的主要融资策略,但由于房地产上市公司数量有限,资本市场
不会成为房地产的主要融资阵地;信托虽然已经成为房地产融资的一个补充,但在短期内不可
能成为主导的融资策略。在银行门槛提高,上市比较困难的情况下,房地产公司需要新的融资
方式。
(四)、加强对房地产金融相关法律法规的学习和研究
目前,中国的金融市场机制不够规范和成熟,体制也不够完善。房地产金融的创新离不开法律
的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产公
司对法制建设的重视具有更为重要的意义。房地产公司加强金融法律研究应从两方面入手:
一是尽快了解新出台的相关法律法规;二是加强对现有的法律、法规的理解和灵活运用,例如:
房地产证券化在国际上是房地产非常重要的融资手段之一,现在中国证券法对于房地产证券
化的问题又没有明确的规定,这就要求企业提前介入法规研究,以备在法规出台时及时运用。
此外,我国的《证券法》、《担保法》、《保险法》等都存在不适应房地产金融发展与创新的条
款,企业要研究这些法规可能发生的变化。
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