长沙市雨花区木莲冲路城投8号地块定位报告20130228

城际铁路：市区设9个 站点，本项目距站点 约1.0km；；
主城区干道：焕然一 新（会展业发达、不 断翻新）；
主城区过江桥梁与隧 道：8桥4隧（均2.5km 一处），规划14处；
快速干道：3条环线、 五纵五横快速路网。
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项目解析 城市定位及规划-大长沙
目标地块
城市中轴线：岳麓大道
城市定位：中部地区重要中心城市，具有国际品质的创业之都、宜居城市和幸福家园；
23 30
项目解析 土地市场--成交
）
土地市场处于复苏阶段，但需方仍然谨慎
经营性土地溢价成交比例对 比
经营性土地成交金额及溢价率走 势
溢价宗数占比
2012
20%
2011
溢价宗数占比
23%
2010 0
溢价宗数占比 48%
20
40
溢价成交宗数（幅）
60
80
成交宗数（幅）
2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000
机场：暂中国第五大机场，双 跑道、A380亦能起降，年可接 纳2000万旅客；2012年总旅客 及国际旅客吞吐量1475万人次， 位居中部第一；
城际铁路：“3+5”城际铁路 规划（1小时经济圈），长株 潭修建中、长常勘探中、计划 2020年全部建成。
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项目解析 城市交通-内部
目标地块
地铁：规划6条线路， 2020年全部建成；2号 线2013年10月通车、1 号线2014年9月通车， 本项目距6号线约 1.0km；
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项目解析 GDP—人均
2012年中部六省省会城市人均GDP（万元）
10
7.99 8
6.43 6
4
2
0 武汉
郑州
5.5 太原
5.88 5.95
合肥
南昌
9.09 长沙
数值高：中部省会城市第一。
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项目解析 人口变动及城市化率
总人口：2011年末长沙市总人口约709万，其中中心城区人口约363万 （沈阳600万、武汉570万、石家庄约300万）；
2012年70-130平米面积段成交占比为65.3%，成交量为590.80万方，成交占比较去年上升8.9%。 从近两年面积段成交变化可以看出，2012年市场刚需特征较去年更为明显，以价换量凸显成效
m
21
项目解析 房地产市场-2012年企业销售额排行版
排行 1 2 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
2011年
2012年
14.4%
10.0%
5.0% 0.0%
3.2%
3.3%
50以下 50-70
70-90
4.2%
2.5%
1.7%
2.5%
90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 2 50-300
1.5%
0.7%
0.5%
0.3%
300-350 350-400 400-500 500以上
500,000 0
1Байду номын сангаас0
45% 40% 38% 35% 30% 28% 25%
20% 15%
2010
2011
10%
5%
3%
0%
2012
成交总价（万元）
溢价率
近三年长沙土地市场溢价率呈下跌趋势，2012年成交58宗经营性土地中，仅有12宗为溢价成交，溢价成交比为 20%，显示需方的谨慎态度。
溢价成交12宗土地中，溢价率最高的为33%，其它溢价地块多为市中心商业用地，或岳麓区热点板块洋湖垸、滨
发展规划：一城（长沙中心城区）两片（宁乡城区、浏阳工业新城）。
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项目解析 城市定位及规划-长沙市区
高星组团 金桥组团
金霞组团
黄花国际机场
发展规划：构筑“1轴2带、 1主2次6组团”城市空间格 局，沿2带发展；
地块处于城市主主中心区。
★ 黄榔组团 空港组团
目标地块
坪埔组团
暮云组团
高铁交通枢 纽
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项目解析 土地市场--供应
2012年整体土地市场出让量上浮
受宏观市场调控长沙土地出让量明显回落，2011年环比下跌34.9%。进入2012年长沙 市内五区累积出让土地100宗，出让土地面积425.5万㎡，环比2011年增加14.8%，市场 出现好转。
经营性土地出让方面，2012年累计出让土地68宗，出让土地面积303.7万㎡，占到总出让 量的71%，高出2010、2011年20%，环比2011年增加56.6%。
7000 6030 6000
1013 5000 4000 3000
2000 1000 0 2012
住宅年销售量：20072012年年均销量约1050 万㎡；
2012年住宅供应量： 1008.16万㎡、供销比 1:1
2012年住宅销售量： 1013万㎡、同比下降 21.02%；雨花区销售 261.42万m2；
投资集中：主要在长沙市 区。
15
项目解析 房地产投资
1000 800 600 400 200 0
35.9 413
2007-2012年房地产开发投资额
470 13.7
497 6
37.5 684
886
40
752.76
29.6
30
20 16.4
10
0
亿元
2007 2008 2009 2010 2011 2012（1-9）
销售额(万元) 410574 402578 311876 279698 249219 230021 186548 173863 168854 161633 151739 142977 133532
销售均价(元/㎡) 10430 7547 8326 16942 8128 7577 8432 10691 6129 8600 6365 7235 9585
25
项目解析 土地市场--成交
）
岳麓区土地出让量大步领先 先导区滨江、洋湖、梅溪湖、武广新城四大板块仍是近年土地出让重
点区域
2012年出让土地区位分布图
行政区域 幅数
出让面积 (㎡)
规划建筑 面积(㎡)
长沙市雨花区城投8号地块定位报告
湖南荣盛 2013-03-12
1
定位报告目录
一 项目属性界定及开发目标 二 房地产市场研究 三 房地产市场客群研究 四 项目整体定位 五 项目物业发展建议
2
一、项目解析及属性界定
项目解析 项目属性界定
3
项目解析 城市区位
省会，是湖南省经济、政治、 文化、交通中心；
城市化率：2011年末长沙城市化率达68.5%； 规划人口：根据长株潭城市群规划、2020年长沙中心城区规划人口将达到
629万，较2011年增长266万、年均增长约29.5万人合10 万户； 本区所在的雨花区现有人口72.5万人，2020年规划人口达140万、 新增约70万人、年均约7.8万人合2.6万户。
中国最具竞争力城市中排名 第七的城市（分别为深圳、 广州、杭州、福州、宁波、 厦门、长沙）,中西部地区第 一；
全国文明城市； 中国最具幸福感城市； 全国创业先进城市； “两型社会”实验区、节能
减排示范城市（中部唯一省 会城市）。
4
项目解析 城市区位
目标地块
60KM
位于湖南省东部，南接株 洲市和湘谭市、西抵娄底 市、北达岳阳市、东挨江 西省宜春市、萍乡市；
2012年住宅销售均价： 6030元/m2；雨花区6146 元/m2。
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项目解析 房地产市场-市场存量
2012年长沙市存量面积（已经取得预售许可证未售出的面积）达到 765万平米。
按照2012年月均去化速度计算，现时库存消化周期约8.5个月。
19
项目解析 房地产市场-房价等高线
花语馨苑
5200元 /m2
区域房价稳定、提升空 间较大。
15000元 /m2
6000元 /m2
目标地块
7000元 /m2
6500元 /m2
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项目解析 房地产市场-面积供求结构
70-130平米面积段需求占比较去年明显增加
25.0% 20.0% 15.0%
2011-2012年面积段成交占比变化
22.6%
21.1%
21.7%
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项目解析 城市经济
长沙市是湖南省经济、文化、政治中心、单核心城市，财富聚集地；
人均收入中部第一、娱乐之都，第三产业发达；
项目所在雨花区税收及GDP均排名长沙六区第一。
10
项目解析 GDP--总量
2007-2012年地区生产总值及其增长速度
亿元 8000
6000 4000 2000
5619.3
江新城地块，且溢价率均在30%以下，不难看出今年各大开发商拿地理性。
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项目解析 土地市场--成交
）
2012年楼面地价2000/㎡，全年地价稳中上扬。
2012年楼面地价、成交地价环比2011年均有所下降，但高于2010年水平。 从2012年单月成交土地楼板价来看，随着楼市回暖，房企拿地更有信心，政府也拿出更多 的优质地块，供需双方共同推动地价稳步上扬。
1000
500
0 2007
1873.33 20.8
30.3 2441.78
3192.57 30.7
3510.2 26
2008
2009
2010
2011
固定资产投资 增长率
%
4120 50
40
30 25.8
20
10
0 2012