物业工作务实之装修管理注意事项

物业管理务实之装修管理

装修管理是物业接管新区的重要工作，物业各部门工作要做到本部门工作严谨细致，程序流畅，协调其他部门及时有效。

1.客户服务部受理业主的装修申请

1] 由业主或装修方填写《装修申请表》,向客服部递交《房屋产权证》复印件、《装修合同》复印件、《装修公司资质证明》复印件、《营业执照》复印件（实际操作中该项一般被忽略，应做到尽可能的让业主提交该材料）施工材料清单及合格证（主要是防范违规装修材料进场，商场物业对此项着重重视。）。如非业主本人进行装修申请的,还须填写《装修委托授权书》。

2] 由业主和装修方向客服部提交装修图纸,客服部登记后转至工程部进行审图（在实际操作中工程部引导业主尽量不要改动水电）,如装修需动墙体的,应引导业主或装修方至房管局办理审批（最好是引导业主放弃更改墙体）

3] 客服部为业主和装修方办理交费手续(垃圾清运费)并办理装修保险。

4] 工程部向装修方讲解具体装修程序及注意事项。

5] 客服部协助业主和装修方签署《装修工程承诺书》、《装修工程消防安全承诺书》、《装修管理服务协议书》、《施工人员情况登记表》,原则上不允许装修工人在小区内留宿,如确需留宿的应有业主签署《装修人员留宿担保书》（在实际操作中往往忽视这一点，这可以有效防范装修期间安全事件的发生，做主要的是物业做到尽职免责）。

2. 工程部负责审核装修方所提交装修图纸（在实际操作中住宅小区业主很少有提交，这就要做到工程认真负责的巡视小区的装修情况，安保严格控制装修物料的出入，（对负责管理物料出入的人要有专人负责，不少于两个，在集中装修期间建议工程、安保各一个控制物料出入））

1] 工程部依据国家高层民用建筑设计防火规范及小区使用手册中的相关规定审核图纸,以确保图纸符合规范,审核后由工程部负责人签字确认（装修责任要落实到人，要有书面责任书）。

2] 工程部审图通过后,将图纸返回客服部,由客服部通知业主领取审图意见。

3] 如审批不合格,工程部对装修图纸提出整改意见,装修方按照整改意见进行修改,直至审批合格。

3. 保安部负责消防安全方面审核工作。

1] 如室内建筑面积大于200平方米,需通过区消防大队的消防审批。保安部负责向业主收取消防报审回执（要建立专项档案，专人负责）。2] 以上工作全部完成后,客服部、工程部、保安部三名负责人为施工方签发《装修施工许可证》，（责任共同签署，有效保证对装修管理的严控）。

3] 装修方负责人到前台处缴纳费用,安保部办理施工人员出入证并进行人员登记。

4] 如有需要,装修方到保安部办理动火证,办理灭火器租赁手续。4. 客服部、工程部、保安部负责对室内装修过程进行管理。

1] 施工人员进场前,需将《装修许可证》、装修图纸贴在墙上,以便各部门巡视人员随时检查;同时,装修方须做好公共区域（在装修期间公区脏乱差很大程度上是巡检人员过失，所以巡检人员一定要进行培训，管理人员要对巡视效果负责）及装修室内内的成品保护,由客服部联合工程部检查,检查合格后施工人员方可开始施工。

2] 客服部、工程部、保安部每日分别对施工现场进行不少于一次的巡视工作（要进行工作巡视记录汇总，发现问题及时处理备忘，出具整改单专人负责对问题处理情况监督）。

a. 客服部主要负责检查是否办理装修许可证及施工时间是否有噪音施工及施工进度情况（如发现其他问题也要汇总）。

b. 工程部主要负责检查室内内外的公共设施设备的保护情况、是否按报审图纸进行,是否对小区结构造成破坏。

c. 保安部主要负责检查施工室内的消防状况,施工人员纪律及其他存在安全隐患的违章事项。

d. 各部门在巡视时须填写巡视记录（装修巡视记录要有三个部门的装修巡查专员的记录）,巡视中对有违反装修规定事项以及可能对小

区既有设施设备和环境造成影响的活动进行监督纠正制止,严重者追究其法律责任。

3] 隐蔽工程验收

由施工方填写《隐蔽工程验收申请审核表》交至客服部,客服部与装修方确定时间后通知保安部、工程部一同前往（因为隐蔽工程已经完工所以如有问题一般需要破坏装修成果，所以三部门一起协同处理）装修室内验收,验收合格后各部门在审核表上签字确认;如不合格则令其整改,整改后重新按照上述步骤验收,直至通过。

5. 装修期间保安部负责对外来车辆、人员以及物品进出的管理。1】车辆管理

a.业主车辆,凭物业服务中心发放的车辆出入凭证进出;

b.装修工人车辆,不得进入小区范围内,统一有序停放在商铺外围指定区域;

c.运送材料车辆,凭物业服务中心发放的车辆临时停放凭证进入小区。尽量要做到运送物料车辆只有一个出入口以便与管控。

d.车辆停放,除运送材料车辆之外,其他车辆均需停放在地下室车库的指定位置，或指定区域;严禁停放在非车位位置,严禁堵塞消防、交通通道;（装修期间的车辆管理对以后车辆管理有着很大的影响，要对装修期间要严格控制车辆出入及停放，因为在刚入场时业主的心里就会有遵守物业管理规定的印象，在以后的工作中业主就会首先想到的是物业的规定，这一点一般很难做到）

e..运送材料车辆,在装修材料过程中,仅可暂停放在小区的主干路上(柏油路),严禁进入小区的铺砖路上;

f.运送材料车辆,应靠边停放,不得影响正常的交通通行秩序,严禁堵塞消防、交通通道;（专人负责物料车辆管理，卸物料就要求其将车开出园区，或停放到指定位置）

g.进入小区、车库车辆应限速(5㎞/S)行使,严禁鸣喇叭;

h.进入小区、车库车辆应配合物业服务中心工作人员的管理。

2】人员管理

a.装修人员,凭物业服务中心发放的《装修施工人员临时出入证》进出小区;（人员管理不仅有效的提高了小区的安全程度，通过发放装修人员出入证也可以创造可观利润）

b.装修人员,进入小区应随时随身随地佩戴《装修施工人员临时出入证》，丢失要补办,并接受、配合物业服务中心工作人员的检查、询问;

c.《装修施工人员临时出入证》须专人专用,不得转借、涂改、仿造;

d.运送材料等临时进出小区人员,在小区的出入口岗亭出示有效证件,经工作人员核实、登记后,交纳20元《临时出入证》押金,凭《临时出入证》进入小区,并随身佩戴,积极配合、接受物业服务中心工作人员检查、询问,在离开小区时,凭证退还押金;

e.装修、运送材料等外来人员,严禁在小区内穿楼,如一经发现物业服务中心工作人员有权扣除《临时出入证》,并没收《临时出入证》押金或遣送相关政府部门处理;

f.业主或物业使用人,进出小区凭门禁IC卡,在装修高峰期进出人员比

较复杂,为维护小区的安全,敬请业主、物业使用人积极配合物业服务中心工作人员的检查、询问工作;（在实际工作中要在业主办理装修时，员工进行装修巡查时时刻提醒业主）

g.业主或物业使用人的朋友等来访者,进出须小区出入口工作人员经可视对讲系统与业主或物业使用人取得联系后,来访者出示有效证件,进行登记后,方可入内;

h.装修人员严禁在小区内留宿、生火煮食;（在装修管理中要严格重视）

i.装修人员严禁在小区的公共绿地等公共区域睡觉、打牌等其他聚众活动;

j.装修人员须遵守小区的其他相关管理制度。（办理出入证时告知，或发放装修人员须知，违反规定扣除出入证及押金）

3】物品进出管理

a.搬出物品,实行物品放行条管理制度;

b.搬出物品前,业主须提前在物业服务中心办理物品放行手续，开具物品出门条，出门条上要有物业客服盖章;

c.非业主(包括装修人员、物业使用人等)搬出物品时,须持有业主的授权书（在车辆进入时告知）前来物业服务中心办理物品放行手续（前台要致电业主核实）,或业主亲自在物业服务中心办理物品放行手续;

d.物品搬出时,在各出入口出示（办理出门条的员工要提醒其接受门岗检查）物业服务中心出具的物品放行条,并主动、积极、配合、接受岗位工作人员的检查、核实后,方可离开;

e.物品放行条专次专用,过期无效;

f.在物品搬入过程中,请勿将超长超重物品通过电梯进行运输,在装修期间,各单元均设有超长超重物品吊装点,如业主或物业使用人使用,请提前向物业服务中心申请,业主也可自行聘请具有吊装合格资质的企业,为了安全起见,事前也须向物业服务中心申请（一般有超常超重物资建议能分割的就分割）;

g.装修垃圾的清运,由各单元装修人员将垃圾清运至物业服务中心指定的装修垃圾堆放点,装修垃圾须袋装化（若发现散装没收出入证及押金）,并保持清运途中的清洁卫生,严禁乱堆放;

h.装修垃圾清运时间,在未有业主入住之前,可自行安排清运时间(在装修时间范围内),自有业主入住起,装修垃圾清运时间为(13:00—14:00);

i.装修垃圾清运过程中,须对所在楼层和首层地面采取地面保护措施(如铺设地毯、木板等),并在清运完成后,须对现场进行清理,请使用胶轮手推车,严禁使用铁轮手推车;

j.在搬运物品过程中,如造成设备设施损坏,当事人须承担赔偿、修复之责,业主承担连带责任（办理装修手续时告知）。

竣工验收

1] 施工结束后,装修方向客服部提交竣工申请。

2] 客服部通知工程部、保安部会同业主、装修方对室内内的装修情况进行验收。（五方验收安全可靠，但提高人力成本）

3] 针对验收中存在的问题,各部门在《装修竣工验收单》上填写意见,督促装修方整改,整改后再次进行验收,直至通过。

4] 验收通过后,各部门负责人、业主、装修方负责人分别在《装修竣

工验收单》上签字确认并标明对于损坏的公共设施将按价进行赔偿。5] 以上验收单由物业经理审核,签字确认后方可由装修方到财务处办理《出入证》退证手续。

装修管理要做到：流程清晰，分工明确，责任明确，及时有效处理突发事件不拖延、有记录。

拓展：装修人员须知

一、装修施工人员进入管理区域需佩带《装修出入证》。

二、装修施工人员不允许在装修场所住宿，如需留人看守施工现场，丙方应向甲方申报，批准后方可留宿。

三、施工时间：

1）周一至周五上午8：30—12：00时，下午14：00—19：00时。2）严禁使用噪音较大的设备以免噪音扰邻。

四、甲方工作人员有权进入施工现场进行巡查，施工人员应予配合；

五、装修时需动用电焊等明火作业时，必须事先向甲方办理有关手续，且必须持有焊工证和电工证的专业人员方能作业；

六、施工现场应严格遵守国家消防管理规定，每50M2至少配备1个（4KG）灭火器。

装修禁止行为

一、破坏或擅自改动建筑主体和承重结构；

二、擅自增加楼面荷载；

三、在承重墙上穿洞或扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台

的墙体；

四、将厅、房、阳台改为卫生间、厨房间，将雨水管用于排放生活污水；

五、破坏卫生间、厨房的地面防水层；

六、擅自改动、接驳燃气管道设施和共用管线；

七、占用、损坏或者擅自变动物业共用部位、共用设施设备；

八、外墙面（含门窗）、阳台、共用走廊、屋面等共用设施不得作任何更改；

九、外阳台及窗外侧一律不得设置防盗网；

十、外墙、屋面不得设置遮雨棚、太阳能类设备、广告等附着物；十一、违法搭建建筑物、构筑物，及其他影响建筑结构和使用安全的行为。

装修使用电梯

一、装修垃圾须袋装，不得拖行，不得散落在电梯及共用区域；

二、超宽、超重的材料不得强行用电梯搬运；

三、搬运物品、垃圾时应按住开门键，不能用物体卡住电梯门；

四、发现电梯有异常情况时，应立即通知物业公司，不得擅自处理。装修垃圾的堆放及清理

一、装修垃圾清运时间：8:00 ~20:00；

二、装修垃圾必须“袋装化”，并自行运至物业公司指定的装修垃圾堆放点；

三、装修垃圾必须按物业公司指定的位置、时间、方式堆放；

四、装修垃圾临时在室内堆放时，每平方米重量不得大于200公斤。装修违章处理

一、在施工期间应遵守法纪，不得危害他人利益，做好安全防护措施，因装修施工造成损害的后果由乙、丙方负责；

二、严格遵守《二次装修管理服务协议》；

三、如有违规行为，乙、丙方自愿接受下列违章装修的处理；

1）批评教育，规劝改正；

2）责令停工，限期整改；

3）责令恢复原状；

4）扣留或没收工具；

5）要求赔偿损失。

本协议在履行中如发生争议，双方可协商解决；协商或调解不成的，可向甲方所在地的人民法院起诉。