浅谈当前形势下房地产企业如何转型升级

浅谈当前形势下房地产企业如何转型升级

摘要：伴随着上一轮城镇化所演绎的辉煌和骄傲，房地产行业传统的靠单一土

地增值形成价值链的开发模式、投资模式、运营模式，乘着城镇化的春风，走过

了辉煌的“黄金十年”。但是随着近两年市场爆发的新概念、新模式、新元素，以

及政策调控不断与这个行业碰撞与交集，这种传统的模式正面临着空前的失控与

颠覆，房地产行业转入到了“白银十年”，房地产开发企业已经意识到创新转型升

级的极端重要性，已经或正在进行各种有益的探索。

关键词：传统模式政策调控转型升级

一、我房地产行业现状

房地产业是有关国计民生的基础行业，对国家GDP的贡献率远超其他行业，

行业发展随着国家调控具有周期性。最近一轮收紧调控是在2010年开始，例如“国十一条”、“新国十条”等，这些调控有效的控制了房价的快速上涨，同时影响

到国家经济增速。2015年我国GDP增速为6.9%，为25年来首次低于7%，这虽

不能说完全是地产行业低迷带来的影响，但是它的影响不容忽视。于是在2015

年开始，国家提出了去库存、首套房房贷利率下调等一系列宽松的政策提振房地

产行业，于是开始了新一轮上涨。但是这一轮上涨又不同于以往，在2017年千

亿级房企达到16家，这些企业特点是注重楼盘质量，处于转型升级期，例如万

达与阿里合作，向社区居民提供医疗、教育等管家式的服务；万科提出城市配套

运营服务商和第五园设计概念的定位，打造新徽派建筑体系和人性化关怀社区配

套服务等。

二、传统房地产行业存在问题

1、结构单一，依赖性强

我国大多房地产企业，结构比较单一，企业收入绝大部分来源于地产行业，

这就导致企业结构比较单一，对国家政策依赖性比较强。国家采取收紧的地产政策，房企的营收就明显下降，甚至亏损，当政策利好地产行业，房企营收就快速

上涨，对国家政策和行业周期依赖性比较大，在2017年千亿房企超过16家，就

是得益于2015年国家提出的去库存、首套房首付比例降低等宽松政策。这对房

企是很危险的，中国的房地产行业已经走过了“黄金十年”，新一轮的调控政策力

度不断加强，现在已进入“白银十年”，可以说地产行业爆发增长的行情一去不返，如果仍像过去一样过度依赖于传统模式，房子随便盖起来卖出去就是钱，那就是

把鸡蛋放在一个篮子里，未来就只会走下坡路。

2、空置率高，量大质次

近十年来，由于过于宽泛的流动性、过于依赖土地财政、过于依靠投资拉动

经济，使房地产业伴随着大跃进式的城镇化步入长期快速发展与高位运行的通道，出现严重的供过于求和房地产业过度泡沫化等问题。2018年我国房屋空置率达到30%，国际警戒线空置率应该在10%，大规模的造空城，导致千城一面。还有房

企为了加速资金回笼，快速把房屋变现，压缩建设周期，房屋设计千篇一律，万

楼一型，拼命加快建造速度，房屋质量得不到保证，量大质次。

3、价格虚高，泡沫严重

我国在目前经济尚不充分发达，社会收入分配差距较大，却把住房改革的重

点放在了私有化上，导致了目前房价上涨。房价的上涨对于低收入阶层的人们的

购房，造成了很大的压力。什么时候房价落下来，使得广大老百姓都能买的起房，是目前老百姓最关心的事情。

这一轮涨价潮从2015年3月起，一线城市连续保持了近20个月环比连续正

增长，累计涨幅高达40.74%，二三线城市价格环比涨幅转正，但是仍远远低于一

线城市涨幅，一线城市和二三线城市价格差距不断加大。相对价格来看，二三线

城市相对价格基本保持同幅变化，一线城市与二三线城市价格比不断攀升，2016

年9月，一线城市与二线城市价格比达到3.5，与三线城市价格比值达到5.51。

一二线楼市在坚挺，三四线城市房价还在惯性上涨，也已远超历史高度，近年来

虽说三四线城市也快速发展，但是与疯狂上涨的房价相比，大多数的居民还是无

法负担高额的房价。

三、传统房地产企业如何转型升级

在这轮房价调控过程中，房企面临着挑战和机遇。在这轮由去库存带来上涨，国家采取了一系列不同往日的措施，如租售同权，强调“房住不炒”，力度是前所

未有的。房企要抓住机会转型升级，才能在日益竞争激烈的环境中生存。

1、开放创新，多方布局

在2017 “新零售元年”，阿里巴巴的盒马鲜生、苏宁的苏鲜生、京东的

7FRESH，令超市营销场景不断优化，实现线上线下融合。而此时，手握商业店面

资源的房企也没有闲着。除了老牌零售企业华润外，包括碧桂园、国安城市、绿地、佳兆业、保利、万科在内的房企都在布局零售业。6月15日，碧桂园宣布进

军新农业，未来农业将覆盖从土壤、种子、品质到生产流通的全过程。其中关键

一个环节是碧桂园2016年推出的零售品牌——凤凰优选，凤凰优选的目标是找到没有重金属污染、没有农药残留、货真价实的好产品提供给消费者。截至2018

年6月，碧桂园的凤凰优选已在广州、宁波、武汉、常州等全国30余个城市开

设近500家店面。

这是很好的例子，说明优质的房企已经看到地产行业黄金时间已经成为历史，需要转型升级多方位发展，提前布局才能在未来竞争中抢先一步，升级发展。

2、质量优先，特色定制

地产行业“捡钱”的时代已经过去，不是随便盖一栋楼就能卖得好。我国目前

正在进行的第三次消费结构升级转型，正驱动着相关产业的增长。在这一过程中，增长最快的是教育、娱乐、文化、交通、通讯、医疗保健、住宅、旅游等方面的

消费，尤其是与IT 产业、汽车产业以及房地产业相联系的消费增长最为迅速。这

就要求房企为市场提供更优质的住宅，环境优雅、交通便利，医疗、教育、娱乐

等配套设施齐全。住宅设计更合理，满足不同需求群体，而不是千篇一律，比如

现在开放二胎，市场对中型户型需求增长。我们也看到大型品牌开发商的楼盘卖

得比较好，就是因为购房者认可他们的质量，周围环境及设施好，所以房企的转

型升级，就是升级住宅质量，特色定制。

3、角色转变，顺应趋势

每一轮房价暴涨之后，政府都会出台相关政策抑制房价，这次也不例外，但

这次力度更大。这一轮房价暴涨后，除了限购、提高首付比例、贷款利息常规调

控手段之外，还适时推出了房地产长效机制，2017年以来，租购并举、租售同权、共有产权、限售等政策已渐次落地，可以预期，此次楼市长效机制将重点关注住

房供应管理，建立层次分明的住房体系，逐渐将房地产从投资属性转向居住属性，而且在前不久不动产登记实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。虽然在短期来看，并不会影响楼价涨跌，但是将来必定会影响到楼市房价。由此

看来这次调控的力度是前所未有的，那么房企如何在国家下决心抑制房价的同时

来保证自身利润增长，这也离不开转型升级，房企将来要转变角色，从只建房—