工程造价咨询服务大纲

工程造价咨询服务大纲

一、服务工作内容及进度安排

可行性研究阶段投资估算

扩初设计阶段设计概算的编制、审核

施工图设计阶段招标控制价或标底的编制、审核

招投标阶段对中标价审核，形成合同价款

项目实施阶段设计变更费用和材料设备价格调整

竣工后单位工程竣工结算及整体项目决算

二、各阶段造价管理

（1）.投资估算的编制

根据招标文件对建设规模和业态分布情况，对整个项目的成本进行投资估算。主要依据我公司造价咨询指标数据库以往类似住宅项目的单位工程造价指标并适当考虑物价指数，来形成本项目各种业态需求的建筑安装工程费用。室外管网及各种配套设施和前期工程建设其他费用按投资额，参考经验比例或市场价格另行确定。

投资估算编制深度和内容，应执行CECA/GC 1-2007《建设项目投资估算编审规程》的标准要求。

（2）.设计阶段的投资控制

施工图设计完成以后，设计单位原则上应提供设计概算，其编制应依据现行的概算定额和相关文件精神。但事实上由于设计单位造价专业技术力量薄弱，编制的设计概算达不到分部分项工程计量计价的深度，无法用于工程技术经济指标的评价和数据分析，因此需要对设计单位编制的设计概算进行审核或由委托单位单独委托编制。在设计阶段通过主要工程量的计量来分析论证设计方案的技术指标是否在合理范围之内，从而通过限额设计进行设计方案的优选。同时，在工程量计量过程中也能够发现图纸当中存在的问题和各专业之间的矛盾，有利于提高图纸编制质量，减少在施工阶段的设计变更。

在设计阶段对居住建筑进行评价的指标主要有平面系数、建筑周长指标、建筑体积指标、平均每户建筑面积和户型比等。

设计概算的编制深度和内容，应执行CECA/GC 2-2007《建设项目设计概算编审规程》的标准要求。

设计阶段是形成工程价款的决定性阶段，对工程造价的影响程度在75%以上，通过设计概算的编制和审查有利于促进设计方案的技术先进性与经济合理性，在设计阶段如果不进行主要工程量的计量和技术经济指标的分析论证，而在招投标阶段编制的工程量清单只能反映事实设计完成的实体工程量，若在此后再修改调整设计方案，不仅会对工期造成延误，而且对合同管理和后期投资遗留很大的风险隐患。

（3）.招投标阶段的投资控制

在招标阶段，尽可能的利用合格的承包商之间的竞价手段和心理及买方市场的外部环境，在保证工程质量的前提下合理的降低投资，并在招标文件中明确项目，进行有效的合同签订程序，以保证尽量减少合同陷阱的存在，确保业主的权益不受到侵害。［1］.施工总承包招标工作内容

1.招标方式备案：根据工程性质、可研批复确定采用公开招标的方式。

2.发布招标公告

将项目情况及对投标企业及项目经理的资质要求等相关项目信息在市标办的信息发布大厅电子屏幕上发布的同时将招标公告发布在建设部建设工程信息网上。

3.施工单位投标报名

4.招标单位对投标人进行资格审查

招标人负责依法组建评审委员会根据事先提出的资格预审条件对所有参加报名的施工企业进行资格审查，在此基础上，按规定确定不少于3家的投标企业并报标办备案。

5.编制招标文件

根据招标工程项目的特点、投资渠道特点及需要确定招标文件的模式。

招标文件内容包括：

(1) 投标须知；

a) 工程概况或综合说明；

b) 建设规模、标段划分、结构类型及层数等；

c) 工程资金来源或资金落实情况；

d) 对投标人资质标准要求和资格审查条件、项目经理资质等级要求等；

e) 招标范围、招标方式、质量标准、工期要求、现场勘察和答疑时间及地点等；

f) 投标文件的编制、递交，修改、撤回等的规定和要求；

g) 投标报价计价规定和要求；

h) 投标地点和截止时间；

i) 开标地点和开标时间；

j) 评标方法和标准；

k) 投标经济担保和履约担保的规定和要求。

(2) 合同条件；

(3) 工程规范与技术说明；

(4) 工程量清单；

a) 本工程采用工程量清单的计价模式，统一执行《建设工程工程量清单计价规范》规定的工程量计价规范；

b) 投标人可根据市场实际情况自行确定人工、机械、材料价格；

c) 投标人应根据自身企业的管理水平，确定管理费用及利润；

d) 指定分包项目均按照招标文件中提供的价格以暂估价

形式列入投标报价中；

e) 总包服务费应包含在投标报价中，各投标人应根据招标文件中提供的暂估价以及自己的经验，报出总包项目的配合费用，此配合费用为一次包死，无论将来该分包项目实际结算值与原暂估价有多大差异，均不得调整；

f) 除暂估价及发生的洽商、变更外，合同总价不再调整。洽商、变更项目的单价如原工程量清单中已包含，应采用原单价；

g) 对于投标报价中工、料、机的含量，可按照工程量清单编制的有关规定；也可结合本单位实际情况确定；

h) 工程量清单构成；

●清单编制说明

●分部分项工程量清单

●措施项目清单

●其他项目清单

●零星项目清单

●主要材料价格表

●暂估价格表

●其他相关文件

(5) 附件

6. 招标文件备案

将编制完成的招标文件报与市建委招标办备案，由招标办签发同意备案意见书；

7. 组织现场答疑

组织投标单位查勘现场并组织设计答疑及招标文件答疑。

8. 根据工程量清单“计价规范”和市场行情确定工程量清单

的综合单价，编制出招标分项或分段工程的工程造

价；

9. 抽取评标专家

评标委员会的专家由市建委专家库中，遵循回避原则随机抽取产生；由评标专家代表招标人进行公开、公平、公正的评标。

10.开标

11.评标

评标委员会遵守国家法律、行政法规有关规定，按照招标文件中的评标标准对投标文件进行系统的评审和比较。

(1) 评标内容主要包括：

a) 经济标的评审：

按照《招标文件》中规定的经济标的评分办法，进行评审。

b) 技术、商务标评审

按照《招标文件》中规定的评分办法，对投标单位的施工组织设计进行评审，评审内容包括：施工进度计划、质量保证体系、文明施工方案、劳动力计划、物资采购计划、施工机械采用、施工技术措施、施工现场安全管理、分包计划、成品保护等方面。同时，对于投标方的资质、信誉、实力、履约能力、经营状况、业绩；对于授权的项目经理及其成员主要业绩、协调能力，工作

经验等方面进行评审。

(2) 评标委员会评标完成后，应当向招标人提出书面评标报告并推荐中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。

12.发放中标通知书

13.中标结果备案

14.协助招标方签订施工总承包合同并将合同报送至标办进行合同备案。

［2］.业主方应配合完成的工作

1.提供有关文件、资料

(1) 新开工项目立项批文（发改委批文)；

(2) 建设工程规划许可证(规划委员会)；

(3) 建设项目施工计划通知书(市建委计划处，如本项目是市计委立项则不需要此文件)；

(4) 土地使用证明；

(5) 招标人具有足够开发资金的银行资信证明；

(6) 市建委办理开工证所需写“施工许可申请表”。

2.完成向市政等相关部门的交费、备案手续

3.审定招标方案

4.有关报审报备文件的盖章、签字

5.审定投标资格审查文件

6.审定招标文件

(1) 确认招标范围：

(2) 确认总包合同方式；

(3) 确认经济标、技术标、商务标评标办法。

7.组织投标单位对施工现场的勘察

8.组织设计人就投标人报出的有关设计问题进行答疑(关于招标文件的疑问由招标代理单位答疑)

9.参加开标会

10.确定业主方的评标专家

11.参加评标会议

12.确认中标人

13.发放中标通知书

14.签订施工总包合同

［3］.其他应完成的招标工作

1.监理招标：此项工作程序与施工招标基本相同，在取得计委签发的本工程计划立项批文后即可着手实施；

2.办理委托质检监督备案手续：此项工作在中标通知书签发后办理。

［4］.工程量清单编制及组价

1.工程量计算

结合图纸，参照建设部颁布的《建设工程工程量清单计价规范》计算工程量，严格遵守“四统一”原则（即统一项目编码，统一项目名称，统一计量单位，统一工程量计算规则）。

1）对于分部分项工程量清单项目，按图计算，如果详图与总说明有不一致，或者建筑图与结构图有不吻合之处，可以积极与业主，设计方沟通，不具备沟通条件的，编写清单编制说明；

2）对于措施项目清单，参照拟建项目的具体情况，结合施工组织设计进行编制；

3）其他项目清单，应根据拟建项目工程的具体情况，参照下列内容进行列项：预留金，材料购置费，总承包服务费，零星工程项目费等；

4）零星工作项目表应根据拟建项目工程的具体情况，详细列出人工、材料、机械的名称、计量单位和相应的数量。

2.组价原则

按照《省建设工程预算定额》，参照省建设厅颁布的“定额量、市场价、指导费”的计价原则，定额中的人工、材料、机械等价格和以“元”形式出现的费用均按开工期的市场价格，主材及设备等可执行省建设工程造价信息网站或《工程造价信息》中的市场信息价。现场管理费、企业管理费、利润均为指导性费率，在保证上缴国家规定的各项社会保障基金等的基础上，可上下浮动。

针对行业主管部门指定施工单位的单项工程，我公司负责根据施工深化图纸或原始图纸编制预算，执行相应的政策文件，让业主获悉市场合理价款；如果施工单位申报预算，我司将依据中价协【2002】第016号《工程造价咨询业务操作指导规程》，并

参照中价协标准CECA/GC3-2007《建设项目工程结算编审规程》和省现行工程造价管理政策法规进行审核，并结合该工程的实际情况实施包括现场勘查、核实工程量、核实材料价格等必要的审核程序，遵循“公开、公平、公正”的原则，完成对预算文件的审核，并协助业主编制合同文件等项工作。

（4）、施工阶段的投资控制

建设项目施工阶段的造价咨询服务主要包括以下内容：

［1］.合同管理

（1）在调查分析项目特点的基础上，提出针对该项目的合同管理体系，编制旨在明确项目总承包和指定分包合同关系的合同体系文件，交甲方批准。

（2）对合同条款及有关合同文件进行重点分析及分类管理，审查合同中主要条款是否与招标文件、中标条件相符。

以合同为依据，公正、公平地平衡甲方、承包单位双方利益，并尽可能保护委托方的利益，确保本项目在法律及合同保护下进行。

（3）检查承包商是否按合同要求，向银行及保险公司办理履约担保及保险。

（4）在工程项目进程中，对工程合同进行动态跟踪管理。

（5）在实施合同过程中，若工程有较大的增、减内容时，协助甲方与承包单位及时协商签署《补充合同》或《补充协议》。

（6）协助甲方处理承包单位提出的索赔申请，并协助甲方及时调整及提出反索赔申请，包括依据和计算方法等；对索赔的理

由、依据、合理性进行审核，必要时协助甲方组织有关方进行协商或谈判，以避免在工程结算时发生不必要的经济纠纷。

（7）协助甲方及督促监理单位对参与本工程项目建设各单位之间的组织协调工作，定期召开协调会议或专题协调会议，通过相互讨论，深化对各自合约责任及执行情况的理解，使各方协调作战，共同完成项目总体进度计划要求，并满足合同及法律规范的要求。

（8）对甲方直接分包的项目，审查其分包队伍的选择和合同价格的确定是否符合省建设厅建设工程施工分包招标投标管理办法等相关要求；

（9）对总分包协调工作内容及费用负担是否符合省厅颁布的规定。

［2］.工程进度款拨付审核；

依据监理验收合格的施工部位核定每月已完成工程量的工程产值，根据承包合同约定付款条件，审核拨付工程进度款，审核工程进度款拨付方式是否符合施工合同约定及承包商各种付款申请单据，根据合同规定增加或抵扣甲供材料价款、预付款、质保金相关费用，向甲方提供工程付款报告。工作程序如下：（1）总包人按照合同约定向监理单位报出请款单，其中包括：已实施的工程的价值：应抵扣的价款；应向指定分包人支付的价款；应向总包人支付的价款等；

（2）监理单位审核承包人报出的请款单;

（3）监理单位将请款单及审核意见报业主，我公司代表业主审核承包人的请款单，重点审核请款比例是否符合合同规定、请款依据是否符合合同约定(包括对指定分包请款的审核)；

（4）与业主、设计、监理等其他与工程有关的单位紧密合作，对工程施工中重大洽商变更（涉及较大金额）在确认前进行经济分析，供业主考虑洽商批准的参考，避免风险。

（5）按施工合同内容，落实暂定价、备用金、计算设计变更增减费、审查承包单位提出的所有报价及按合同和业主的要求审核报告书，并就审查意见向承包单位作出核对与解释。

（6）经业主核准后，向总包人签发付款单(其中向指定分包人的付款由业主直接向分包人支付)。

［3］.洽商变更费用的审核：

根据甲方、监理、设计单位、承包单位共同确认的工程设计变更洽商纪录，对施工单位报送洽商变更增减计价书进行书面审核，确定造价。应注意审核设计变更洽商的内容、变更程序是否符合规定，签认手续是否合法、完备；设计变更计价原则是否符合施工合同规定；其基本程序如下：

（1）承包人实施变更后是否按合同约定对变更、洽商进行计价；

（2）变更、洽商计价书报监理单位，由监理单位对其洽商、变更的依据及变更工程量进行核准；

（3）工程造价咨询单位根据监理意见对变更、洽商价格进行

审核；

（4）工程造价咨询单位将审核意见报业主核准后将变更价款纳入付款计划内；

（5）对总付款计划和月形象进度付款计划做出相应调整。及时汇总分析洽商变更费用，相应调整造价控制目标，为甲方提供造价控制动态分析报告；

［4］.工程索赔费用的处理：

造价咨询服务公司将参予对承包人索赔报告的处理，其程序如下：

（1）总包人应在引起索赔的事件第一次发生之后的28天内，将他的索赔报告通知监理工程师，同时将一份副本呈交业主（工程造价咨询单位）。

（2）监理工程师收到上述通知后，应对总包人的同期记录进行审查，并提出审核意见。

（3）总包方应将签署监理意见的报告交与业主方及工程造价咨询单位，工程造价咨询单位应根据业主方、监理方签认的意见提出工程造价方面的意见，并对总付款计划和月形象进度付款计划做出相应调整。

［5］.暂估材料设备价格的审核。

内容包括：

（1）施工合同中约定为暂估价或可调整的设备(材料)范围及价格,是否符合省建设工程材料设备采购的招标投标管理的规

定，建设单位、监理单位是否按工作程序确认了厂家及价格后，方可签定采购合同。

（2）施工合同中约定由施工自主报价材料价格，其进场质量与投标价格是否匹配。

（3）依据项目工程预算与机电设计单位及机电安装单位共同制定出初步的设备清单，并监控采购方的采购落实情况。

［6］.会议制度：

参加与工程造价和合同管理的工程例会，对施工管理例会的会议纪要内需要由造价工程师服务内容提供专业意见。

（5）竣工结算阶段的主要工作：

［1］.竣工结算审核的工作程序：

1. 在总包合同中约定的时限内，由总包人向监理单位提交结算报告，其中应包括：

(1) 按照合同约定应完成的工作(包括分包)；

(2) 总包人应得到的全部工程款数额明细(全部变更价款、索赔价款在结算时支付)；

(3) 总、分包合同；洽商、变更记录；及与工程相关资料。

2. 由监理单位审核总包人的结算书；

3. 监理单位将审核结果及原结算书报业主。咨询单位代表业主审核总包人报出的工程结算，按工程施工承包合同规定，以中标价格为基础，按施工图（竣工图）及图纸会审记要、设计变更通知单、施工现场工程签证单、（《设备、材料价格确认单》，《设

备、材料进场验收合格单》；省现行工程结算政策法规等进行工程结算审核。审核要点为：

(1) 按有关设计文件、图纸、竣工资料计算工程量；

(2) 按合同规定的有关结算条款、有关定额、取费标准审核结算书；

(3) 材料价差以《设备、材料价格确认单》为准；对《工程（设计变更）联系单》及《工程签证单》，按合同约定条款进行审核、认定，对不符合合同规定及现场签证制度规定的签证单，造价师可不予受理；

(4) 核准最新报出的变更价款及索赔价款等。

4. 结算审核结果报业主核准后向总包人签发结算付款单。

5. 工程竣工后提供完整的工程结算书。

［2］.竣工结算审核的工作要点：

由于建设项目已委托专业造价咨询企业提供施工阶段造价咨询服务，工程造价已在施工过程中动态审核，因此工程结算阶段主要对结算书编制合规性审核，并对照设计图纸、工程招标文件、投标文件与工程合同、预算及已批准的设计变更、洽商索赔等进行复核，检查是否有重复报项和甲供材料款少扣、漏扣等现象，确定结算内容的真实、合理。应重点审核以下内容：

1．检查结算书的工程量是否与实际数量相符；

2．检查结算书的选套单价与投标报价是否相符；

3．核查甲供设备、材料用量是否与实际数量一致；

4．设计变更和现场签证是否存在重复计算的现象；

5．审核结算书的编制形式是否符合清单规范的要求。

三、造价工作质量控制措施

为提高造价咨询服务质量，规范工程造价审核程序，落实三级审核制度，提供优质高效的造价咨询服务成果，特制定以下制度。

1.岗位责任制度：

项目负责人岗位责任制

a.按公司制定的业务流程主持实施具体项目工作。

b.主持召开项目实施方案的编制会议，确定造价咨询业务操作人员，布置各专业实施方案的编制工作，汇总并统一技术条件和造价咨询服务原则后报技术负责人审批。

c.负责具体项目造价咨询业务中各子项、各专业间的技术协调、组织管理、质量管理工作。对项目任务开展所需的资源条件提出需求，对各专业工程师与相关单位之间的信息交流要求以公司统一格式发函，并汇总签发。

d.动态掌握咨询业务实施状况，负责审查各专业工程师是否执行了实施方案的方针政策或是否及时补充了实施方案的细节内容。

e.综合编写咨询成果文件的总说明、总目录，审核相关成果文件并签报。

f.按项目核查、汇总各专业工程师移交的档案资料，编写目

录，移交公司归档，对资料的齐全性、完整性负责。

g.按项目汇总各专业工程造价数据分析和项目特征描述，利用数据库整理分析造价指标和项目工时消耗指标，申报项目绩效奖金。

业务编制人员岗位责任制

a.依据咨询业务要求，执行作业计划，遵守有关业务标准和原则，对所承担的咨询业务质量和进度负责。

b.在项目负责人领导下，拟定所承担咨询业务的实施方案，核查计量依据、计价依据、咨询原则等是否合理适用。

c.根据咨询实施方案要求，展开本职咨询工作，选用正确的咨询数据、计算方法、计算公式、计算程序和市场价格信息，做到项目内容完整、计算准确、结果真实可靠。

d.向项目负责人及时汇报所承担咨询业务的实施状况，协商解决存在的问题。

e.对完成的咨询成果文件进行认真自检，做好咨询质量的自主控制。填报《造价咨询业务质量申报审批单》，配合校审人员进行项目审核，咨询成果经校审后，负责按校审意见修改。

f.按规定格式填报造价数据分析指标，项目内容及特征表述清晰规范。

g.整理本专业成果文件和归档资料（含电子版），编写目录后移交。

业务校审人员岗位责任制

a.熟悉造价咨询业务的基础资料和实施方案，对编制人员所报送的咨询成果进行全面校审，对所校审咨询内容的质量负审核责任。

b.审核业务编制所依据的基础资料、咨询依据、咨询原则、方法是否符合委托咨询合同及有关政策文件的要求，引用的定额版本、软件报表是否正确。

c.重点审核咨询成果的各分项内容是否齐全完整、有无漏项，计算与编制的原则、方法是否正确合理，计算数据是否准确无误，咨询成果文件的内容与深度是否符合规定，能否满足委托方使用要求。文字说明是否规范，论述是否通顺。通过检查关键数据及其相互关系校核工程量的准确性。检查市场价格信息引用是否准确，询价记录是否规范明确，供应商信息及联系电话等是否有效。

d.校审人员在《造价咨询业务质量申报审批单》的校审记录中列述审核出的问题明细，交咨询成果原编制人员进行修改，修改后进行复核，确认审核调整价款后，退还编制人员资料，由编制人员报公司审批。

2.三级审核制度：

A.三级审核范围：

1).预（结）算编制项目，在编制工作完成后执行内部审核程序。

2).预（结）算审核项目，在初审结果完成后执行内部审核程序，在终审定稿前须再次执行内部审核程序。但在执行二次内部

审核程序时要对终审定案价款与初审价款进行对比，且应说明差额形成原因，并以此作为评价初审编制质量的参考。

3).施工过程造价咨询项目，其工程进度款的审核、洽商变更费用的审核、暂估价材料设备的审批及重要的往来函件应报公司审阅后，由各项目负责人在公司档案管理的共享文档内建立收发文目录，按顺序编号外发，编号格式暂按项目名称简写＋顺序号执行，外发函件书面版及电子版均应交公司归档保存。

B.三级审核人员的责任

1).项目编制人：对编制成果的专业质量（包括卷面的整洁美观、格式统一以及成果数据的合理合法性、报告内容的齐全完整和文字表述程度等）承担编制责任。

2).项目审核人：对文档格式的整洁美观、数据前后一致，加减无误，有无错别字、错误名称、打印装订等形式问题及本项目专业的造价经验对比分析承担审核责任。审核工时列入项目工时统计，不计入项目成本（需注明审核工时），审核费用暂按项目编制人奖金的5%计取。

3).公司审批人：成果审批表经公司总工或主管经理审核签字后，由公司内部归档留存不外发，业务成果盖公司公章与执业章外发，留一份由公司内部归档。

C.三级审核人员的考核

1）.项目编制人：对项目审核人发现的问题进行讨论修改后报送公司审批人，如公司审批人发现问题，属于审核人职责范畴