北京雅宝路地区商业调研报告

北京雅宝路地区商业调研报告

一、区域商业概况

雅宝路区域一直以来由于地域上紧邻第一使馆区和大量的早期形成的外交公寓，从而历经经济发展的大潮，借助周边消费力上的优势，逐渐自发地形成一个外向型的商务服务区，其服务范围主要是为外籍人士提供配套生活服务和商品买卖。

经过时间的推移，这种服务内容不断地扩大和演变，目前在北京市商业领域已经形成了极具特色的经营范畴和服务内容，因为它本身的地缘优势，造就了雅宝路商业在北京市商业市场上是无法被其他区域所替代的，也奠定了其自身在北京市商业市场上的特殊地位，这种地位对北京市的多数消费人群是既陌生又熟悉的，陌生的原因是北京市民很少光顾雅宝路地区，多数人群从来不会把消费的目光投向这里；熟悉的是这里周边一度出现了像秀水街市场这样无人不知无人不晓的商业奇葩。

总结起来，雅宝路地区商业能够在北京市商业竞争日益激烈的市场屹立不倒的原因，也是其作为商业发展核心竞争力的主要原因就在于大量的外贸服装市场，将大量通过廉价劳动力生产出来的低成本商品，通过批发或零售的商品流通交易形式，贩卖到其他国度和地区，从而获取外汇流通和交易利润。

说雅宝路地区是个外向型的交易商场，原因在于雅宝路地区商业的着眼点自始以来就是服务于外籍人士，雅宝路市场商业繁荣的背后折射出的市场范围已经远远超越于北京、乃至中国市场的范畴，雅宝路市场成为了世界性的商品贸易的流通始发点，这么说并不为过。

区域定位：一个以外贸商业为主导的商务服务区。

二、地区商业特征

1、雅宝路的商业地位

目前，在第二使馆区和正在大力兴建的第三使馆区周边已经出现了和雅宝路类似的商品交易市场，例如第二使馆区内的雅秀服装市场、中国红街、亿城股份的3.3项目等、第三使馆区的女人街等，这些新兴市场的商品流通方式和交易方式与雅宝路地区比较相似，服务人群也比较接近，但在交易的总量规模和形式上还是存在一定差别的。

由于第一使馆区目前仍是北京最大的使馆集聚区，同时其位置又居于较为核心的优越地位，因此雅宝路的客流量是较大的，特别是经过多年的发展，作为批发为主的商业集合带，其多年培育的结果是已经形成了较为固定的批量采购人群，客源稳定、贸易额稳定，并且随着经济的发展还在不断地有新的流通人士从这里成批量的采购，并从中不断获利。因此，可以说雅宝路地区在同类型商业地区内的地位是近期无法被替代的，随着内部商业设施的不断改造完成，这种存量会继续持续地放大和累加。

2、雅宝路的发展前景

雅宝路市场有理由成为整个城市东部的商业中心地带，它除了紧临位置无比优越的第一使馆区，其北侧同时紧靠朝阳区政府办公所在的朝阳区核心地带，与朝外商务区和CBD商务区这东部两大商务区接壤，市场消费能力自然不容小窥。在这样的基础之上，它的市场前景一片广阔，但是由于先前没有政府的完整规划，再加上雅宝路地区道路交通状况亟待改善，这里的消费人群还是来自周边的涉外区域。

但目前，朝外大街一侧的市政状况日益改善，加上东侧连接CBD区域的光华路两侧正在加大改善力度，整个区域的商业更新改造也在如火如荼的进行当中。

在新建的商业设施中的，人们都毫无顾虑地将商业定位于或是外向型的商品交易场所，或是高档次的商业服务场所，共同的特征依然是将商业发展的着眼点放在了外籍人士和高消费人群上。这导致了直到目前为止，雅宝路商业还是个地域性的商业名字，没能吸引更多的城市内部其他地区的商业消费人流，这不能不说是一点遗憾。

一旦这种定位和服务人群过于固定，要想改变这种市场状况已经是很难的事情了。目前，雅宝路地区日成交量在1100万美元以上，每年的成交金额保持在30亿美元左右，2000年的贸易额最高曾一度达到50亿美元。雅宝路地区贸易范围覆盖俄罗斯、东欧、非洲、西欧、亚洲、北美，其中以俄罗斯、东欧、非洲为主要贸易出口地区。

3、雅宝路地区的商业业态

雅宝路的外向型商业定位，但其发展的瓶颈在于商住混杂的现象，地区内没有大型的独立商业，也缺少专门为商业经营打造的商业设施，并不罕见的是在原有办公或纯居住物业改造的基础之上形成的商业设施，因此，整个地区和雅宝路两侧显得凌乱不堪，商业场所较为分散地遍布于地区不同的街巷内。

目前雅宝路地区的商家总数在4500家左右，整个地区内部，以服装批发为主的业态占到了全部商业总经营面积的80%以上，而服装中又多以经营皮毛服装为主，兼有其他针织类服装。其次是酒吧和餐饮、娱乐，占到了10%左右，其他包括小商品和作为典型服务行业的航空运输占到了10%。

皮毛类服装在雅宝路地区大行其道的主要原因和这里的批量采购人群存在直接关系，经调查充斥在雅宝路周边市场中的消费人群主要是来自俄罗斯以及一些东欧国家的商贸人士。由于冬季的寒冷，以及中欧贸易的繁荣往来，促使这些来自寒冷国家的商人倾向于在价格相对低廉的中国采购冬季服装，因此在雅宝路市场上可以看到到处充斥着用俄文标注的广告牌，以及承办将商品货物航运至俄罗斯和东欧其他国家的货运公司。

此外，服装商品中的针织品多数也面向批发客销售，但我们都知道，本地零售商是不会从这里批发服装的，因为这里的批发商应该算是二、三级的小型批发商，本地商家会直接从一级批发商或生产商那里直接进货，以保证获得更低价格的理想商品。而外籍商人一般不会了解一级批发商的渠道，他们比较清楚地是二三级批发市场的行情，因此可以说整个雅宝路市场做的是二三级批发代理。

此外，很多商家直接面向批发市场，因此如果前去散买，对方会告知在售商品无现货，这是一种拒绝零售的方式，同时表明这些商家的客户以批发为主，因此他们通常提前告知二三级批发商或与其约定提货的时间，这样二三级批发商可以按照对方的进货要求事先从厂家或一级代理商那里订货。先前，也曾经出现过外国商人直接找到南方厂家进货的事情，但是由于厂家无法按信用保障外国商家的利益，使得多数外国商人不得不重新找到了信用度相对较高的二三级批发商。

整个雅宝路的商业经营反映的是近10年来商业经营渠道的不同所带来收益不同的现象，商业渠道的多元化和销售的量化带来了商业市场的兴旺与繁荣。也验证了商业世界适者生存的自然法则。

4、雅宝路地区典型商业项目

（1）朝外MEN

朝外MEN的商业是作为整个项目的底商来进行规划的，目前被打造成为类似于老番街的商业设施，最高售价曾经达到过8万/m2，05年上半年已开业，其地上3层，地下一层，地下一层为餐饮和鞋帽；一层为小百货精品；二层为服装；三层为精品店。目前经营状况较差，客流量小，二三层人流量极少。一层的出租率在95%以上，二层出租率在85%左右，三层的出租率只有75%左右，空置率较高。目前朝外MEN的商业规划是在地域内其他商业的现有业态的基础之上力求做精做细为整个着眼点的，但是由于种种原因，目前商业经营惨淡，租赁状况由于经营不见起色的情形下也走入低谷。目前，每平米月租金从400元-650元不等，并且租金水平有走低的趋势。

朝外MEN目前经营状况不佳的原因主要是因为其主营业态即二三层服装商品档次不高，无法吸引本地消费人群，导致直接和雅宝路内其他商家进行竞争，但又缺少固定的批发客源，导致在商品零售和商品批发经营界限不清的尴尬处境。外加后期宣传推广跟不上，办公生活类配套商