深圳市房地产行业现状

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深圳房地产形势座谈会纪要211108

企业座谈会纪要时间地点：11月8日上午9：00-10：40 深圳五洲宾馆长江厅调研围绕三个问题：1）结合深圳实际，谈谈对当前房地产总体形势的看法；2）对当前房地产风险情况的判断以及相关政策建议；3）对房地产税的看法和建议。

一、万科代表发言（朱旭，董事会秘书）：•万科是混合所有制企业，已经转型城市配套服务商；•全国房价回落很明显，一二线下降更多，土地市场也在下滑，流拍多；万科9月份销售同比下降37%，10月份同比下降31%，销售下滑程度超过了2008年金融危机的时候；•深圳市场下降也很快，一手房套数三季度环比下跌43%，同比下跌31%；9月，二手房销售套数降至2012年9月来最低点；•高杠杆的模式很难继续，这次行业陷入流动性危机，部分地方政府的财政压力也很大；•行业目前资金链风险是第一位的，房企的钱来源于客户和融资，目前两头受挤压，所以土地市场也被传导；•万科三季度货币资金还较多，净负债率低，本身还是财务稳健的；建议：•建议融资方面，对直接融资和股权融资有差别的放开，避免一刀切；•加快REITs，RMBS等资产证券化产品发行，增强经营性产品流动性；•三道红线要对开发持有分开考核，把开发和经营业务负债区分开；•销售方面支持信用好的企业额度，做到平稳有度；•政策要稳定，保持延续性，不发生大扭转，避免系统风险，不能叠加，造成挤兑和断裂；•房产税建议初始方案从轻开始；关注独居人群等特殊人群；尽快确定试点城市和方案，消除客户预期不确定性二、佳兆业代表发言（李海鸣，联席总裁）•佳兆业现金流已经非常紧张，彻底丧失投资能力。

•销售到目前875亿，比去年上涨34%，但是因为货比较多，这两个月断崖式下降，必须降价，高渠道费，很难像以往做到快周转；•信用评级机构不断给予降级，穆迪标普惠誉中诚信都给予负面或观望评价；债券违约还导致国内银行因为评级下降进一步停贷抽贷，企业遇到巨大困难；•9月份说额度放松，民企感受不明显，可能国企略好；•民企生存环境举步维艰，违约，资金链断裂，流动性危机，销售也不能收到款，导致循环风险；•企业目前四保：保交付，保财富和刚兑，保工程款支付，保员工工资；但如果没有外界帮助，做到很难，最后停工烂尾，连锁反应；建议：•建议对企业不停贷，不抽贷，适当给与展期，已经有金融企业违规把公司明显资金划拨转走；•针对企业的案件建议和恒大一样指定深圳法院集中管辖，各地因为信托起诉查封冻结资产，对企业解困的经营安排造成实际困难；•鼓励国有企业收购项目或引入作为战略投资者，帮助民营企业补充现金流，重塑市场信心；•房产税觉得时机不好，年底和春节会加剧对行业的打击，建议拖迟一年以上实施；三、卓越代表发言（牛伟，战略运营中心总经理）•我们理解行业模式有变化，过去追求规模，现在追求质量；高房价对老百姓有负担，高地价开发商实际上压力也很大；•也有困惑，限价出让土地，市场好的时候赚一点钱，市场差的时候要亏很多钱，这个模式很难持续；•市场情况上下半年差别很大，上半年我们超过计划10%，超过去年同期80%（去年疫情基数低），但是9月份开始比去年下降50%，10月加上黄金周的促销，比去年同期还是下降了28%。

深圳房地产三级市场分析报告

深圳房地产三级市场分析报告1. 简介深圳作为中国的特区城市，是中国经济中的重要城市之一。

深圳房地产市场的发展备受关注，其中三级市场作为房地产市场的重要组成部分，对整个市场的发展起着重要的推动作用。

本报告旨在对深圳房地产三级市场进行综合分析，以了解市场现状和趋势。

2. 市场规模2.1 三级市场定义深圳房地产市场按照市场交易参与者和交易方式可以分为三级市场。

一级市场是指开发商与购房者之间的交易，包括新房销售和预售；二级市场是指购房者之间的二手房交易；三级市场是指指房地产中介机构的交易市场，包括中介代理和房产经纪。

2.2 三级市场规模根据深圳房地产中介行业协会的统计数据，深圳市三级市场交易总额在过去五年稳步增长。

2015年，深圳市三级市场交易总额为300亿元，而2019年达到了600亿元。

考虑到市场的稳定增长趋势，预计未来几年深圳市三级市场交易总额有望继续增长。

3. 市场特点3.1 交易方式多样化深圳市三级市场的交易方式相对多样化。

买卖双方可以通过中介机构进行交易，也可以通过线上平台进行交易。

中介机构提供了专业的房地产信息咨询和交易服务，而线上平台提供了更加便捷和灵活的交易方式。

3.2 区域分布不均衡深圳市的房地产三级市场在区域分布上存在一定的不均衡性。

根据数据显示，福田区和南山区是深圳市三级市场交易活跃度最高的区域，其次是罗湖区和宝安区。

这些区域的房价相对较高，吸引了更多购房者和投资者。

3.3 服务质量提升随着市场竞争的日益激烈，深圳市三级市场的服务质量也得到了提升。

中介机构在服务标准化、信息透明度和专业能力上有了更高要求。

同时，政府也加大了对中介机构的监管力度，推动市场健康发展。

4. 市场趋势4.1 租赁市场的崛起随着人口流动性的增加和年轻人购房观念的改变，深圳市租赁市场逐渐崛起。

越来越多的人选择租房而非购房，这为深圳市三级市场带来了新的机遇和挑战。

中介机构可以加大对租赁市场的服务力度，提供更多优质的租房信息和租赁管理服务。

房地产行业研究：1月销售开门红；深圳发布二手房参考价机制

市场数据(人民币）市场优化平均市盈率 18.90 国金房地产指数 3370 沪深300指数 5565 上证指数 3532 深证成指 15270 中小板综指 12987相关报告1.《上海调控预期中，对全局无影响-上海调控政策点评》，2021.1.222.《质疑中始终前行-12月统计局数据点评》，2021.1.193.《旗帜鲜明看多2021全年地产股行情-房地产行业年度经营数据点...》，2021.1.104.《落实融资供给管理，强化金融机构内在约束-关于房地产贷款集中度...》，2021.1.45.《存量时代，分化加剧和资源要素溢价-房地产行业2021年策略报...》，2020.12.21赵旭翔分析师 SA C 执业编号：S1130520030003 zhaoxuxiang ＠1月销售开门红；深圳发布二手房参考价机制行业点评⏹房地产： ①2021年1月百强房企销售额亮眼。

根据克而瑞，1月百强房企实现销售金额9863亿元，环比-43%，同比+71%。

1月高增长来源于去年疫情影响下的基数低，预计2021年上半年将延续较好的销售势头。

但受制三条红线、贷款集中度管理、以及各地的调控政策约束，下半年的增长或面临压力。

②深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，预计未来房价上涨趋缓。

该机制是为了促进二手住房市场信息透明，引导市场理性交易和引导商业银行合理发放二手住房贷款。

我们认为1）通知中并未提到参考价格的具体使用范围，我们预计或通过银行评估价参照官方参考价格、中介平台发布房源价格时使用参考价等方式影响按揭贷款及交易价格。

2）机制生效后将有利于稳定二手房市场价格，房价上涨的传导受到干预后，预计未来将呈现平稳上涨趋势。

⏹非房：①写字楼：高力国际预计，2020年全国甲写整体新增供应量达到360万平方米，较去年同期仅减少21万平方米，全年净吸纳量接近130万平方米，预计2021年主要市场供应量将接近780万平方米，迎来供应高峰。

房地产行业周报：房地产贷款集中度管理发布，长效机制稳步构建

房地产贷款集中度管理发布，长效机制稳步构建行业评级：增持报告日期： 2021-01-03行业指数与沪深300走势比较[Table_Author]分析师：邹坤执业证书号：S0010520040001 邮箱：***************联系人：王洪岩执业证书号：S0010120060026 邮箱：***************相关报告1.供给积极带动库存微增，城市分化逐步加深 2020-12-272.“以稳为主”调控风向未转，内生增长基本面多维向好 2020-12-203.销量累计同比转正，投融资展现强韧性 2020-12-16⚫市场表现：上证指数本周上涨2.25%，收报于3473.07点；创业板指本周上涨4.42%，收报于2966.26点；沪深300本周上涨3.36%，收报于5211.29点。

房地产板块本周上涨1.19%，在28个行业内位列第17位。

⚫新房成交：成交面积同比12.7%，环比8.9%本周，我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约674万方，同比12.7%，环比8.8%。

其中，一线（4城）一手房合计成交面积158万方，同比113.0%、环比28.8%；二线（13城）一手房合计成交面积301万方，同比-6.5%、环比4.6%；三线（26城）一手房合计成交面积215万方，同比6.2%、环比2.8%。

⚫二手房成交：成交面积同比24.8%，环比-0.5%本周，我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约172万方，同比24.8%，环比-0.5%。

其中，一线（2城）二手房合计成交面积65万方，同比56.7%、环比17.2%；二线（8城）二手房合计成交面积83万方，同比99.4%、环比-6.7%；三线（7城）二手房合计成交面积24万方，同比27.9%、环比-15.8%。

⚫新房库存：库存面积环比-0.38%，去化周期9.1月本周，我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约9725万方，环比-0.38%，整体去化周期（按面积）约9.1月。

房地产行业周报：统计局数据向好，销售规模同比回升

2020年10月24日统计局数据向好，销售规模同比回升房地产行业周报-20201024 Array►一周行情回顾本周，申万房地产指数下跌1.12%，沪深300指数下跌1.53%，相对收益为0.41%，板块表现强于大盘。

►行业基本面本周(10.16-10.22)，我们跟踪的58个重点城市一手房合计成交84725套，同比增速13%，环比增速-1.2%；合计成交面积870.9万平方米，同比增速15.1%，环比增速0.2%。

本周(10.16-10.22)，我们跟踪的16个重点城市二手房合计成交21611套，同比增速8.1%，环比增速14.4%；合计成交面积206.5万平方米，同比增速12.5%，环比增速13.9%。

本周(10.16-10.22)，我们跟踪的17个重点城市商品房库存面积18847.8万平方米，环比增速0.4%，去化周期63周。

本周(10.16-10.22)，供应土地1318.6万平方米，同比增速-51.8%。

成交土地1162.8万平方米，同比增速-55.1%；土地成交金额219.3亿元，同比增速-72.2%。

本周(10.16-10.22)房地产企业合计发行信用债75.5亿元，同比增速-5.2%，环比增速-27.3%；房地产类集合信托合计发行181.6亿元，同比增速31.5%，环比增速64.3%。

投资建议本周，国家统计局公布数据显示，2020年1-9月，商品房销售面积117073万平方米，同比-1.8%，商品房销售额115647亿元，同比+3.7%。

全国房地产开发投资103484亿元，同比+5.6%。

1-9月行业数据持续好转，基本面向好。

地方层面，深圳改革试点实施方案印发，明确将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准，将有利于深圳扩大城市发展空间。

目前，房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高。

我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福以及物管板块新大正。

深圳房地产前景调研报告

深圳房地产前景调研报告深圳房地产前景调研报告一、引言近年来，中国的房地产市场一直备受关注，深圳作为中国改革开放的重要窗口和经济特区，其房地产市场发展更是备受瞩目。

本报告旨在对深圳房地产市场的前景进行调研和分析，为相关投资者提供决策参考。

二、深圳房地产市场概况1. 房地产市场规模：深圳是中国经济特区的先行者，拥有国内一线城市的地位。

深圳房地产市场规模庞大，吸引了大量的企业和个人投资。

根据市场调研数据，2019年深圳房地产市场总交易额达到6000亿元人民币。

2. 房价变动趋势：深圳作为中国经济特区，房地产市场一直以来都表现出较高的增长速度。

在过去几年中，深圳房价经历了快速上涨的阶段。

然而，自2018年开始，政府加大了房地产市场调控力度，使得深圳房价增长放缓，甚至在某些区域出现了下调的情况。

三、市场发展趋势1. 投资需求：尽管深圳房价较高，但由于其作为中国特区的地位和经济实力的支撑，投资需求仍然较为旺盛。

特别是一些国内外企业的总部迁入，推动了商业办公楼的需求。

此外，长时间的稳定政策和创新环境也吸引了大量的投资者。

2. 产业结构升级：随着科技创新的发展和深圳的高新技术产业的蓬勃发展，深圳房地产市场的产业结构也在不断升级。

例如，高新技术园区、科创中心等项目的兴建，推动了办公楼和实验室等硬件设施的需求。

3. 二手房市场：由于政府的房地产调控政策，深圳的二手房市场逐渐活跃。

随着新建商品房价格的上涨，一些购房者开始转向购买二手房，使得二手房市场需求不断增长。

四、政府政策1. 调控政策：为了稳定房价和防范房地产市场泡沫，深圳政府多次出台调控政策。

这些政策主要包括限购、限售、限贷等，有效地约束了投资者的投机行为。

政府倡导的“房子是用来住的，不是用来炒的”也对市场预期进行引导，使市场更加稳定。

2. 发展目标：深圳市政府提出了实现融合发展、高质量发展的目标。

为此，政府将更加注重房地产市场的合理发展，相关政策将更加注重服务民生和满足市场需求，抑制过度炒作，促进市场稳定。

广东房地产市场形势及发展

望强烈。
（）下半年市场预测三广东房地产开发投资仍将保持快速增长。供应总量受
制于各种因素，较难有大的改善，中小户型住宅供应增但
多．普通商品住房供求关系紧张的局面逐步缓解。
房价保持惯性上升态势，幅收窄。升房价上升过快的地区，自住性需求下降，投资性需求上升，表现为租售价
需求旺盛。房改后更新换代的换房需求上世纪八十年代儿潮 ” 婴的购房需求和加速城市化涌现的租房需求
膏料耒舞：发改委．纯计局发布７个走中市房Ｏ城屋慵售价格插敷
叠加在一起，加上各地近年保障性住房建设大幅度减少，
Ｓｐｍｂｒ２０２ｅｔｅ０７ｅ７
比（／房价）下降，售后空住率上升。租金
市场仍处于供需双方对政策反应敏感的波动状态。房价已处高位，更新换代需求者的承受难度加大。如果银行加息等调控力度加大，可能引发非刚性需求（更新换代、
的需求。
…
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房地产业税收贡献大。在我国现有２个税种中直接３
维普资讯
文／广东省房地产行业协会
广东房地产市场形势及发展
以全国７个大中城市新建商品住宅价格指数为参照，０按同比算１月广州深圳均超全国水平；～５按环比算１～３月也超过全国平均水平，４月广州略低，深圳持平。～５
产业．发育成城市经济中具主导性、基础性产业．成为国
２宏观经济层面持续利好。一是全球经济平稳增长。１
二是国内经济高增长低通胀，企业效益与财政收入提高，

深圳房地产市场研究报告

深圳房地产市场研究报告一、引言1978年十一届三中全会召开，我国开始实行对内改革、对外开放的政策。

力争通过确立以经济建设为中心的政策与方针，为我国国民经济发展寻求新的增长点。

房地产业作为国民经济的支柱产业，产业关联性强，一直是促进和推动相关产业甚至整个国家市场经济发展的强劲内生动力。

深圳作为改革开放的前沿之地，是我国房地产市场发展历程的见证和缩影，研究和分析深圳房地产市场发展变化具有重要的指导和现实意义。

改革开放四十年间，深圳始终贯彻中央政府的政策方针，从中国首家物业管理公司的成立到第一部全国地方性物业管理法规出台，深圳房地产市场的发展和改革一直走在全国前列。

进入城市3.0时代，深圳房地产业将承接起建设社会主义先行示范区和助力打造粤港澳世界级湾区的两大时代任务。

然而，城市化发展带来的城市开发过度、房地产市场发展不均导致的区域分级固化以及商品房租售比的不合理上升不断催生房地产经济泡沫等问题的日益严重，深圳房地产市场迫切需要革新目前市场调节先行、政府政策后入的房地产市场机制，寻求新的发展策略。

二、国家政策下的深圳房地产市场（一）改革开放初深圳房地产市场初步形成时期。

1978年中国GDP总量为3，645.2亿元，城镇新建住房面积0.38亿平方米，人均住房建筑面积仅为6.7平方米，人均GDP不到全球平均水平的1/10。

住房问题牵扯到社会与民生，发展房地产市场是解决民生之本的有效途径之一。

随着改革开放这一政策的施行，住房商品化、土地产权等理论开始被提出，房地产市场发展开始被政府所重视。

1980年8月26日，五届全国人大第十五次会议批准设立深圳为经济特区，意味着深圳将作为改革开放的窗口和试验田。

作为国内首个房地产市场改革的先例，深圳房地产市场的探索受多方面因素的制约和影响。

一方面是对于房地产方面的专业人才和市场资金的匮乏，另一方面则是面临着旧住房制度、社会保障制度以及计划经济等多方面制度、观念的束缚和制约。

深圳住宅市场研究

深圳住宅市场研究摘要：随着中国经济的发展，深圳作为领先城市之一，其住宅市场也随之繁荣发展。

本文通过对深圳住宅市场的历史、现状、热点问题和未来走势进行研究，分析了深圳市场的优势，也探讨了面临的挑战。

本文认为深圳住宅市场的未来将会保持稳定增长，但同时需要进行调控，以防范潜在风险的发生。

关键词：深圳、住宅市场、历史、现状、热点问题、未来走势前言深圳市是中国的一个重要城市，不但是中国改革开放的重要窗口，而且也是一个全球知名的高科技城市。

深圳的经济和人口快速增长，也推动了其住宅市场的快速发展。

本文旨在探讨深圳住宅市场的历史、现状、热点问题和未来走势。

1. 历史发展深圳在20世纪70年代初期，是一个人口只有3万的小渔村。

自改革开放以来，深圳市逐渐发展成为一座现代化城市。

1992年，深圳被国际奥委会选为2024年夏季奥运会申办城市，标志着深圳城市形象的快速提升和国际影响力的不断增强。

近年来，深圳地产市场发展快速，吸引了大量国内外资本进入深圳地产市场。

2. 现状分析深圳住宅市场的现状可以概括为稳步增长，供需情况较为均衡。

由于深圳的经济发展非常迅速，因此市场需求量也在不断增加。

同时，深圳房地产市场价格的稳步上涨也反映出市场的繁荣。

近年来，深圳推出一系列房地产调控，旨在稳定市场增长并避免市场泡沫。

3. 热点问题分析深圳住宅市场的热点问题主要集中在供需失衡、房价高企、土地紧缺和房屋质量等方面。

由于深圳的经济发展迅速，市场需求增长也非常快速，但是供应不足已成为市场的一大瓶颈。

同时，深圳市场的房价非常高，使得普通居民很难承受。

此外，深圳的土地资源是非常有限的，也导致房屋建设的成本高企。

最后，随着市场需求不断增长，房屋质量也逐渐成为一个突出的问题。

4. 未来走势分析深圳住宅市场的未来走势将会受到多种因素的影响。

首先，由于深圳市场的迅速发展，市场需求量预计将继续增长，但供应不足的问题也需要得到解决。

其次，领导对房地产市场的调控需要继续加强，以避免市场泡沫的发生。

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深圳市房地产行业现状
1. 引言
深圳市是中国经济特区之一，作为中国改革开放的重要窗口和引领者，其房地产行业一直以来都非常活跃。

本文将对深圳市房地产行业的现状进行全面详细、完整且深入的分析。

2. 市场规模
深圳市房地产市场规模庞大，涵盖住宅、商业、办公等多个领域。

根据最新统计数据显示，深圳市房地产行业在国内占据重要地位，年度销售额超过1000亿元人民币。

由于深圳市经济发展迅速，人口持续增长，对住房需求量也在不断提高。

3. 政策支持
为了促进房地产行业的发展，深圳市政府出台了一系列有利于企业和购房者的政策。

其中包括：
•放宽购房限制：取消了限购政策，允许外地人在深圳购买住房；
•减免税收：对于购买首套住房的个人减免部分税费；
•优惠贷款利率：提供低息贷款，降低购房者的购房成本；
•支持楼市调控：加强对房地产市场的监管，防止过度投资和泡沫化。

这些政策的出台为深圳市房地产行业的良性发展提供了重要支持。

4. 市场竞争
深圳市房地产行业竞争激烈，涉及到开发商、建筑公司、中介机构等多个参与方。

由于土地资源紧张和人口密集，开发商在寻找合适的土地和项目时面临较大困难。

同时，建筑公司在施工质量和工期控制方面也面临很大压力。

中介机构则需要提供专业、高效的服务来满足购房者的需求。

5. 市场趋势
深圳市房地产行业存在一些明显的市场趋势：
•高端住宅需求增长：随着深圳市经济水平不断提高，高收入人群对高端住宅的需求也在增加；
•创新型办公空间需求：随着科技行业的快速发展，创新型企业对于办公空间的需求也在不断扩大；
•二手房市场活跃：由于购房者的需求多样化，二手房市场也呈现出一定的活跃度。

6. 持续挑战
深圳市房地产行业在发展过程中面临一些挑战：
•土地资源有限：深圳市土地资源紧张，开发商难以找到合适的土地进行开发；•市场调控压力：政府对于房地产市场的调控力度加大，使得开发商和购房者都面临更多限制；
•价格波动风险：由于市场供需关系的变化，房价可能出现波动，购买者需要注意价格风险。

7. 发展前景
尽管深圳市房地产行业面临一些挑战，但其发展前景仍然广阔。

随着深圳市经济水平持续提高和人口增长，对住宅、商业、办公等领域的需求将持续增加。

政府也会继续出台有利于行业发展的政策，并加强对市场监管。

因此，深圳市房地产行业有望保持稳定增长。

8. 结论
综上所述，深圳市房地产行业在市场规模、政策支持、竞争状况、市场趋势等方面表现出较强的活力和潜力。

虽然面临一些挑战，但发展前景仍然广阔。

希望政府、企业和购房者能够共同努力，推动深圳市房地产行业的健康发展。

参考文献： 1. 深圳市统计局。