房屋买卖恶意串通案例

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篇一：房屋买卖合同纠纷典型案例解析

1.一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效

出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。

案情简介：20XX年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。20XX 年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74

条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表

示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称20XX年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。

实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让

人的，应认定恶意串通。

案例索引：云南昆明中院（20XX）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意

串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》

（20XX04/86:135）。

2.违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖

违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。

案情简介：20XX年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。

法院认为：①根据最高人民法院《20XX年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认

可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，建造人虽对建筑物形成事实上占有和使用，亦无法对建筑取得所有权。②原告诉请虽在诉讼中曾由所有权确认纠纷变更为使用权确认纠纷，但所有权作为一种全面的概括的占有、使用、收益与处分的权利，系一种统一的支配力，并非占有、使用、收益与处分的简单相加，使用权系所有权内容之一，与违章建筑所有权确认纠纷一样，违章建筑使用权确认纠纷亦不属

于法院受案范围。当事人可待涉案房屋获得合法有效产权证明时，另行解决，故裁定驳回原告起诉。

实务要点：违章建筑归属纠纷包括所有权和使用权确认纠纷均不属于法院民事诉讼受案范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受到法律保护。

案例索引：北京一中院（20XX）一中民终字第02544号“冯某与张某等所有权确认纠纷案”，见《冯领印、张香玉诉张杏嘉所有权确认纠纷案——违章建筑不适用所有权的

原始取得》（赵志、张磊），载《人民法院案例选》

（20XX03/85:145）。

3.过户材料虚假，第三人善意取得的，房产证不撤销

权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法，但在第三人善意取得情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。

案情简介：2000年11月，滕某提交虚假的离婚证、单位证明，向房管局申请将名下房屋售予向某，申请表上加盖公章亦系虚假。20XX年，滕某章父高某以前述房产系夫妻共有房产为由诉请撤销房产证。

法院认为：①房管局作出被诉具体行政行为于2000年11月，参照当时建设部《城市城市房屋权属登记管理办法》第8条规定，本案房管局具有对辖区房屋权属登记的行政职权，故其依当事人申请所作被诉具体行政行为系依法行使行政职权行为。②滕某申请权属转移登记时提交的离婚证、单

位证明及申请表上加盖公章系虚假、伪造。房管局作为房屋权属登记机关，在接受申请人房屋转移登记申请后，对其提交的相关申请材料进行了审核，认定其提交材料齐备，并依法在法定工作日内作出房屋移转登记，在整个行为中已尽到合理审慎的审查义务，但终因虚假的申请材料导致该房屋权属转移登记事实上错误，理应撤销，但因向某在购买该房屋时属于善意取得，且实际占有使用该房屋，故判决确认房管局权属转移登记行为违法，驳回高某要求撤销该房屋所有权证的诉请。

实务要点：房产登记行政案件中，即便权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法，但在第三人依善意取得房屋所有权情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。案例索引：四川成都中院（20XX）成行终字第221号“高某与某房管局房屋行政登记案”，见《高国庆等诉四川省成都市城乡房产管理局房屋行政登记案——行政登记的审查范围及行

民交叉案件的认定》（王佳舟、郭佳），载《人民法院案例选》（20XX01/87:380）。

4.转让凶宅未予信息披露，构成欺诈，合同应予撤销

出卖人对明知且实际对房屋售价产生足以动摇缔约意

思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务，否则构成欺诈。

案情简介：20XX年，洪某以678万元市场价按揭购买王某名下房屋。后得知该房20XX年曾发生居住三人被杀害事

件，王某20XX年以160万元低价购买所得。洪某遂诉请撤销房屋买卖合同。

法院认为：①《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：??一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”②本案王某于20XX年购买案涉房屋时价格明显低于市场价格，而洪某20XX年从王某处购买该房价格与当时市场价格相当；王某购房时知晓其中曾发生凶杀案件，而洪某在购房时并不知情。故王某是否披露凶杀案信息对其与洪某之间合同能否订立，或订立条件产生了实质性影响，按诚实信用原则，王某应向洪某披

露该信息，现王某未予披露，并因此取得以几乎相当于市场价格的转让价格出售该房屋的利益，其行为已非单纯沉默，应认定构成欺诈，故判决撤销案涉房屋买卖合同，王某返还洪某购房款及相应税费、中介费、办证费、按揭利息损失等。

实务要点：出卖人对明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务，否则构成欺诈。

案例索引：浙江杭州中院（20XX）浙杭民终字第360号“洪某与王某等房屋买卖合同纠纷案”，见《洪某诉王某等

房屋买卖合同纠纷案——未及时披露“凶宅”信息可以作为房屋买卖合同的撤销事由》（李骏、睢晓鹏），载《人民法院案例选》（20XX04/86:140）。

5.非本村村民购买村集体土地上房屋，合同应为无效

非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应为无效。

案情简介：20XX年，杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋，并交定金8万元。嗣后，吴某以农村房屋买卖违法诉请确认无效。

法院认为：①所有人对自己不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。案涉售房协议虽属自愿，协议中亦约定土地不得转让，但根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”吴某自建房虽属其所有，但土地属村集体所有。《物权法》

第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用

土地管理法等法律和国家有关规定。”依《土地管理法》规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。②案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋，还包

含相应宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可在市场上流通交易的商品房买卖合同，杜某非本村村民，不具备该区域内购房权利。吴某将村集体所有土地上建设房屋出售给非属本村村民的杜某，故判决房屋买卖合同无效，吴某返还杜某购房款。

实务要点：非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应认定无效。

案例索引：湖北秭归法院（20XX）鄂秭归民初字第00780号“杜某与吴某等农村房屋买卖合同纠纷案”，见《杜沥泉

诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案——农村房屋买卖合

同的效力》（杜云宏），载《人民法院案例选》（20XX04/86:149）。

6.农村房屋卖合同无效，买方可另主张信赖利益损失

农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定被认定无效后，买方可另诉请卖方赔偿其信赖利益损失。

案情简介：1996年，牟某以6000元购买同镇不同村的

郑某房屋。20XX年，因面临征收，郑某诉请确认合同无效，获法院支持。20XX年，牟某起诉郑某，要求赔偿损失，包括拆迁补偿款及附属设施费、安置费、搬家费、规定期限搬家奖励、水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等。

法院认为：①因无效合同取得财产应予返还，不能返还

则应折价补偿，有过错一方应赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。②本案牟某购买房屋时依循农村购房习俗，与郑某签订绝卖契约，邀请村干部作为中人，并取得该村同意，按当时市场价支付了相应对价，居住使用该房已16年之久，已融入该村生活，本可在该房居住终老。现该房买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定而被认定无效，牟某承担返还该房义务，失去了该房使用权，但其所取回6000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋2平方米住房，更无法购买同类地段商品房。而按目前同类地段征收价计算，该房价值为64万余元，牟某因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，郑某亦因此获得巨额利益。同时，依诚信原则，郑某亦不能从其先过错行为中获得巨额利益，故对牟某所产生的巨额信赖利益损失应产生主要责任。结合牟某目前居住情况、当地房价实际水平等综合因素，酌情考虑郑某赔偿牟某损失55万元。③牟某要求郑某支付附属设施费用200元及利息6200元诉请，无事实和法律依据；安置费、搬家费、规定期限搬家奖励系征收过程中征收方支付给房屋所有人款项，现征收行为尚未发生，且牟某非房屋所有人，故无权要求郑某支付上述费用；水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等，因牟某未提供相应依据及证据，故不予支持，牟某可待

评估后另行起诉。判决郑某赔偿牟某55万元。

篇二：房屋买卖案例分析

房屋买卖案例分析

一、主题

在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产的转让、合同的履行、债权关系等进行的分析

二、基本法理

对房屋二重买卖纠纷进行分析，主要是基于以下法理：（一）不动产的特性及一物一权原则

房屋是一种不动产，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履

行，从而引起所有权纠纷。

（二）房屋所有权的取得与合同生效的关系

我国现行法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了

不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有一段时间间隔，更易引起二重买卖的现象。

1．房屋买卖的过户登记不同于合同的生效登记

我认为对于二重买卖合同效力的判别标准应当以《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”为依据。最高人民法院《关于适

用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九

条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批

准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而法律或行政法规并未将房屋买

卖过户登记规定

为生效性登记。依我国《城市房地产管理法》第三十五

条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与合同效力之间的关系。由此可见，我国并没有什么法律或行政法规将房(:房屋买卖恶意串通案例)屋买卖过户登记规定为生效性登记，依最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。

2．是否取得物权不影响债权的成立

房屋出卖人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一

种债权行为，合同本身体现的是一种债权债务关系，而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移，是一种物权行为。债权是一种对人权，相对权，不能对抗合同以外的第三人，虽然在未办理过户登记之前，房屋的所有权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性，物权的取得与否并不影响合同的效力。即将施行的《中华人民共和国物权法》对此也做了明确地规定，其第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

三、案情介绍

某房屋所有人甲和房屋买受人乙签订一房屋买卖合同，

房屋总价50万元，乙先支付了首期房款25万元，并约定余款待甲同乙去房地产交易中心办理房屋产权过户之日再由乙付清。后甲未与乙去办理房屋产权过户手续，而是与丙签订了标的物为同一房屋的买卖合同，丙在甲的催促下付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记。随后甲将房屋交付给丙使用。乙得知甲与丙的上述行为后立即向某区人民法院申请对两个买卖合同中的同一标的物、房屋进行诉前财产保全，法院经审查作出保全裁定。房地产交易中心在七天的材料审查期限内发现甲欲转让给丙的房屋上已有权利限制的保全措施，未予批准房屋产权过户和登记。丙于是根据买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁请求，请求甲继续履行合同，取得房屋的所有权。同时乙向某区人民法院对甲提起合同违约损害赔偿之诉，并要求甲继续履行合同，交付房屋并办理登记过户。“一房二卖”的卖家甲在获得50万的房款和25万的房屋买卖预付款后，潜逃无法寻其下落，其并无其他财产可供司法机关强制执行。

四、案例分析

此案为典型的“二重买卖”，台湾地区和我国大陆学者均有较为深入的论述，但因我国房地产交易制度设计上的不清晰，有关交易环节效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的实务操作上存在较多争议。本文试作探讨。

（一）丙通过申请登记是否取得房屋产权？——登记申请的权利形态分析

我国学者认为我国现行的不动产登记制度在立法例上

采用实质主义的登记体例，即德国的立法例，登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效，登记为不动产物权变动的生效要件。

“丙在付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记”这一申请登记的事实在法律上效力如何认定？实务裁判上

有一观点认为，在房屋产权交易中心受理登记并缴纳房屋印花税后，丙已被推定为房屋产权所有人，理由是印花税的征收对象是房屋产权人。后发生的司法程序上的权利限制不应阻碍丙的登记过户程序，丙应从房地产交易中心受理登记之日起即为房屋产权所有人。判断这一观点是否合理，有必要先从登记的程序和登记申请之一事实本身的性质来看。

我国《城镇房屋权属登记管理办法》第10条规定了房屋权属登记的一般程序，包括以下几个步骤：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。从登记的过程来看，申请登记的受理并不意味着物权变动法律效力的发生，还有权属的审核，登记是否完成，应当从登记簿上的记载予以判断登记簿是表征登记的标的物上存在权利的根据。可见，申请是登记程序的启动，

但并不能认定为丙可以因此而当然取得房屋产权。

但不可否认：申请人可根据申请而合理信赖将来的物权取得，申请人在此时应推定有获得法律保护的某种权利形态。德国民法学理论认为，随着登记申请的提出，取得人依据有法律约束力的不动产所有权移转合意取得的地位，被称为期待权。期待权的性质“是一种受法律保护的、对完整权利取得的期待。”但如登记申请被登记机关驳回，这种对完整权

利的期待就会落空，期待权就不再存在。

因此在本案中，丙和甲一同办理登记申请的事实不必然导致房屋物权的移转，丙并不能因为申请行为而获得房屋产权。此处丙取得是一种对完整的所有权的期待权。此期待权的效力在于排斥后续登记申请的效力，即后于该登记申请所递交的申请受到期待权的限制，登记机关应不予受理。

（二）乙是否已取得了房屋所有权？——房屋所有权转移的生效模式分析

乙与甲签订的房屋买卖合同在丙与甲签订的房屋买卖

合同之前，是否可以认定乙依据签订合同更早而取得所有权？按照所有权转移的意思主义，不动产所有权的转移在所有权转移合意达成之时，这种立法例对物权行为和债权行为不作区分。该立法例以法国、日本、意大利为代表。法国民法典第1138条第2款规定：“交付标的物债务的成立从标的物应交付之时起，即使尚未现实移交，使债权人成为所有人。”

按照这种立法例，本案中乙在合同生效起即为房屋所有权人。但是我国实行的所有权转移的登记生效主义，房屋买卖合同的成立和生效并不意味着房屋所有权的转移，所有权转移双方必须一同到房地产交易中心办理房屋产权登记。这一点已为我国立法和司法实践所普遍认可。因此，本案中，乙尽管支付了房款的一半，但这种支付行为只是债权法上一方义务的履行，行为的结果是要求合同另一方给付对价——即房屋的移转交付。乙在本案中的权利形态是仅为对甲的债权。

（三）丙的对系争房屋的权利地位是否高于乙——以债之关系上占有权来分析

本案中，丙已从甲处转移了对房屋的现实占有，即已入住该房屋。这种对房屋的占有在本案的处理上可从债权法和物权法上的意义分别探讨。占有，有定义为“对于物有事实上管领力的事实”。该定义为对占有的理解属“占有本质事

实说”。相对于占有本质权利说和占有事实法律关系说，此

说为我国法学理论之通说。在这一理论下，视占有为一种受民法上特别保护的事实。本案中存在房屋的移转占有的事实，丙对房屋占有的法律事实得到认可和保护。占有以是否具有法律上的原因为标准而区分为有权占有和无权占有。其中有权占有因具有占有之权源，故只要权源继续存在，即承受法律之保护。本案中丙占有房屋的权源在于和丙和甲签订的房屋买卖合同，丙对房屋占有的权源为对甲的债权，那么可以

认定，只要丙和甲的房屋买卖合同继续有效存在，丙对房屋的占有即始终为有权占有。丙占有房屋的事实的决定本案中丙的权利地位。占有的效力，在于保护对物的事实支配。占有也具有权利推定的效力，但在法律规定采取登记生效主义的不动产物权变动中，登记已取代了占有作为物权之表征。因此在不动产交易上，占有并不能具有物权效力的推定功能，仅具有以不动产物权为标的之债权的推定功能。

丙对房屋以债权为权源的占有，能否对抗乙对系争房屋的债权上的请求呢？以债权为权源的占有受到其权源——

债之关系相对性的限制，基于债之关系上的占有权，仅得对他方当事人主张，不得对抗第三人。丙对房屋之有权占有基于丙和甲签订得房屋买卖合同，此种债之关系上的有权占有可以对抗同一买卖合同的当事人甲。但对于丙与甲合同之外的当事人乙，则不存在基于有权占有的对抗效力。因此，对于系争房屋，丙所拥有的权利是以该房屋的物权变动为标的的债权。其债权上的占有受到相对性的限制。

（四）丙是否可以要求甲继续履行合同？——合同履行的视角分析

丙在仲裁委的仲裁请求中要求甲继续履行合同，针对这一诉请，有观点认为，丙不能要求甲继续履行合同，理由是甲已经完成房屋买卖合同义务所规定的配合丙一同去房地

产交易中心办理房屋产权移转登记的手续，甲在合同项下的

合同义务已经完成了。产权登记的未完成虽然是因甲一房二卖的行为，但丙在这里所能要求甲承担应该是权利瑕疵担保义务，而不是合同继续履行的义务。

但值得注意的是，在以物之买卖中，必然涉及该所有权之物和所有权两者，出卖者负有转移该物之占有和移转房屋所有权之义务，这两项义务应该为并列关系。二者中有一项不完全履行，就会构成出卖人义务之全部不履行。此案中，甲虽完成了转移占有的义务，但在房屋所有权转移之义务并不完全履行，房屋所有权的移转应该以登记的完成即登记簿上房屋产权人的变更为标准，义务的完成应当以行为的结果而不是行为的本身为衡量。

（五）乙和丙间权利保护的设想——现实利益的衡量

此案中，乙对该标的房屋有基于合同的债权请求权。丙虽然对该系争房屋有基于登记申请而获得的期待权地位，但此期待权效力优先和排斥的对象应是后续递交的登记申请，而没有某种物权上的效力而优先与乙对该房屋所有的债权

请求权。丙亦可基于债之关系的有权占有保护，但这种保护受到其权源债之相对性的制约，同样只能对抗占有权源——合同的相对人的权利，而不能对抗合同当事人之外的第三人乙。这样推理下来，乙和丙依据各自与甲所签订的合同而对标的房屋所拥有的债权之间是平等的。通常认为房屋双重买卖的出卖人在此时有权选择履行合同的对象，而对无法完成

债务履行的债权人承担合同违约损害赔偿责任。

那么在客观上无法由甲选择合同履行对象，乙和丙又都要求合同继续履行的情况下，如何做合理的裁判，依据为何？有观点为，立法应当从鼓励交易，从外观上保护交易的立场出发，应比较两个合同的交易程度，那么如果适用此观点，丙因为交易步骤进行的更为深入而裁判取得房屋所有权。这一交易程度在我国司法实践上暂时无法由立法的客观标准

化来指导，那么由办案的法官和仲裁员凭自由裁量权来认定，是否可行，还有待实践的检验和进一步的理论总结。

篇三：房屋买卖纠纷的典型案例共10则

房屋买卖纠纷的典型案例共10则

20XX-11-14胡光明律师民事审判参考

本文主要从《最高人民法院公报》（20XX—20XX年）及《民事审判指导与参考》（20XX年第1辑）中专题收录关于

房屋买卖纠纷的典型案例共10则，其中含有最高院指导案

例一则。须提示，案例4与案例10主要是关于房屋买卖中

本约合同与预约合同的界定；案例5与案例9主要是关于房屋买卖合同有效，但所有权转移存有障碍的情形；建议结合起来阅读。

1、湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同

纠纷案（（20XX）民抗字第24号《最高人民法院公报》20XX 年第1期）

【裁判摘要】1、人民法院审理检察机关抗诉的再审案

件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。2、在

房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致

一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的

解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。

【相关法条】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同

纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下

列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买

受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

2、徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售