物业设备管理方案
设备运行维修计划
设备管理做到"三好"、"四会"、"五定"。
制定各系统的应急处理方案。
量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为上海区
域五角场万达广场节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。
上海区域五角场万达广场机电设备设施特点
上海区域五角场万达广场的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、监控系统,整个机电设备系统的特点主要体现在:
2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与人员素质要求高。
2.1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。
2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。
2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物
业高效运作与管理的重要方面。
机电设备设施管理的重点和难点
2.2.1上海区域五角场万达广场机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。
2.2.2上海区域五角场万达广场商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运
行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和
难点。
机电设备管理的原则和目标
2.3.1机电设备管理的原则
2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与性维修保养并重,使设备时
刻处于良好状态。
2.3.1.2对设备做到"三好"、"四会"和"五定"。"三好"即用好、修好和管理好设备;"四会"即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;"五定"即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。
2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修。制定科学的保养,完善设备和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。
2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。
2.3.1.6供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。
2.3.2机电设备管理的目标
通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的
运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设
备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。
加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理
针对上海区域五角场万达广场机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。
2.4.1维修人员全部到位,分工负责。
2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。
2.4.3备足备品备件,以被急用。
2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:
①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。
②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。
机电设备管理维修保养方式
2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。
实行机电设备的动态管理
2.6.1设立值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。
2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。
2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。
2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。
2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,充分做好各项准备工作。
2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。
各系统设备设施的管理要点及措施
2.7.1供配电系统
2.7.1.1管理要点及措施:
2.7.1.2效果:
(1)保证24小时正常运行。
(2)设备完好率99%以上。
(3)投诉处理率100%。
2.7.1.3记录:
(1)供配电抄表记录;
(2)供配电运行值班记录;
(3)供配电系统巡视维护表;
(4)供配电系统维修保养表;
(5)接地电阻测试记录表。
2.7.1.4其它:
在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。
2.7.2给排水
2.7.2.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。
(3)限水、停水能预先通知用户。
(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。
(5)设备完好率99%以上。
(6)投诉处理率为100%。
2.7.2.3制定记录表:
(1)给水系统巡视维护表;
(2)给水系统维修保养表;
(3)排水系统巡视维护表;
(4)排水系统维修保养表;
(5)水池、水箱清洗记录表;
(6)水池、水箱药品投放记录表;
(7)供水系统月测试记录表。
2.7.3消防系统
本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。
2.7.
3.1管理要点与措施:
2.7.
3.2效果:
(1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。
(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及的宣传教育,保证火灾发生率为"0"。
(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。
(4)无火灾及其它安全隐患。
2.7.
3.3记录:
(1)消防报警系统巡视维护表;
(2)消防报警系统维修保养表;
(3)值班记录;
(4)气体消防系统巡视维护表;
(5)气体消防系统维修保养表;
(6)消防演习记录。
2.7.4空调系统
2.7.4.1管理要点及措施:
2.7.4.2效果:
(1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。
(2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。
(3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。
(4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。
(5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。
(6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。
(7)系统设备完好率在99%以上。
2.7.4.3记录:
(1)冷水机组运行记录表。
(2)空调系统巡视维护表;
(3)空调系统维修保养表。
2.7.5电梯系统
2.7.5.1管理要点及措施。
2.7.5.2效果:
(1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。
(2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。
(3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。
(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。
2.7.5.3记录:
(1)电梯系统巡视维护表;
(2)电梯系统维修保养表。
2.7.6智能化楼宇自控系统
2.7.6.1效果:
(1)建立健全的维修保养规章制度并严格落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。
(2)监控和红外线设备运行状态良好,摄像效果清晰,红外报警器
能正常报警。
(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。
2.7.6.2记录:
(1)保安监控系统巡视维护表;
(2)保安监控系统维修保养表。
机电设备设施抢修、应急处理方案
2.8.1停电应急处理措施
2.8.1.1市电停电
当接到市电计划停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响。同时,立即向供电部门了解
停电原因和可能影响的时间,及时将信息反馈给用户,并协助用户解决因停电造成的困难。
2.8.1.2设备故障停电
(1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。
(2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。
(3)管理处保安、清洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,避免出现混乱。
2.8.2给排水系统应急处理方案
2.8.2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。
2.8.2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因。
2.8.2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:
(1)接到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。
(2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。
(3)事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户。
(4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排
污设施,防止水患。
2.8.3空调事故应急处理方案
水电维修人员必须准确掌握空调系统的运行情况,一旦发生故障,应立即判定故障类别,马上通知维保单位进行维修。
2.8.
3.1冷水机组发生故障。
(1)空调运行人员立即启动备用空调,恢复供冷。
(2)水电维修人员必须在出现故障后5分钟以内赶至现场,确定事故原因,能自行处理的应及时排除故障,恢复机组正常工作,不能处理的故障,应在确定故障原因后立即通知维保单位赶至现场处理。
2.8.
3.2制冷机组附属设备(如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等)发生故障。
空调运行人员立即启动备用设备,工程部及时组织人员维修,恢复设备正常使用。
2.8.
3.3空调末端装置发生故障。
工程部立即组织人员抢修,维修时应尽量减小影响供冷的范围。
2.8.
3.4故障排除后,做好故障分析,经验,避免同类事故的发生。
2.8.4电梯应急处理方案
无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,甚至使乘客受到惊吓。为此,须严格按以下程序执行,保证乘客的人身安全。
2.8.4.1当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同
时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理处组织人员灭火救灾,同时停止电梯运行。若系误报,尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行。
2.8.4.2突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知维修人员,根据楼层灯指示或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电
梯电源,视情况依下列步骤释放被困乘客。
(1)轿厢停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安
全离开轿厢,然后重新将外门关好。
(2)轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。
(3)手动盘车时,至少两人进行,一人双手抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时,应在松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。
(4)若电梯因安全钳动作停车,手动盘车无法生效,则从安全窗解
救出被困乘客。
2.8.4.3电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查明事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业
人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处管理班。
2.8.5重视设备的使用管理和维修保养,延长设备的大修周期和使用寿命。
2.8.5.1重视机电设备的使用管理
建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备,都要由专人负责管理,随时了解机电设备的运行状况,保证设备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高,影响设备的
经济运行。
2.8.5.2加强机电设备维修养护
对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本。
根据我们管理政府物业的经验,维修养护好的设备,其寿命可以延长15%至25%。
2.8.5.3提高设备的运行效率,降低运行成本。提高电梯运行效率
①选择全周自由式服务方式,提高电梯的运行效率。
②采用先进的操纵控制技术(如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制),优化电梯运行状态,有效地缩短乘客候梯时间。
实现水泵的高效经济运行
在很多情况下,水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同,不是偏大就是偏小,造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外,关键在于运行工位点是否合理。采用微机控制变频恒压节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区,实现水泵的高效经济运行。因此,充分利用变频控制技术,对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造,加强水泵的日常管理,对节能效果影响很大。
在运行中,当单台水泵全速运行不能保证供水压力时,系统将变频运行的泵转为工频运行,变频器起动另一台水泵变频运行;当多台水泵并联运行水压偏高时,系统能自动切除一台工频运行的水泵;当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时,系统自动转入小泵运行状态,自动将变频泵切除,并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行。系统的恒压和小泵运行状态,根据管网水压的变化自动转换。
做好水处理工作
(1)降低污垢对换热设备的影响
空调系统存在大量的换热设备,传热性能是影响高效运行的关键因素。循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素,定期投放水处理药剂,进行除垢、阻垢处理,能提高传热性能。
(2)清除和防止锈蚀
由于冷媒溶液对传热管有腐蚀性,将引起传热管外壁产生污垢,导
致制冷量衰减,应定期对冷却/冷冻水用化学清洗剂进行除锈,另外还要进行预膜处理,使管壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜。
为了延长设备的使用寿命,降低能耗,在接管物业后,立即对空调系统清洗除污、除锈,再进行预膜处理(膜层极薄,对导热系数无影响),以减轻腐蚀程度。
节约能源
提高供配电系统的节能效果
(1)供冷系统设备是主要的耗能设备,可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待,根据需要投入不同容量的变压器,降低变压器基本费用,减少变压器的耗能量。
(2)根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量,保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率,实现调荷节电。
(3)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用,通过电容补偿柜的投入和切换,将功率因数保持在以上,以减少无功损耗,达到节能效果。
(4)室外灯光工程的灯具功率很大,在日后使用过程中,耗电量将非常大,采用优质高效的节能灯具,加强该系统启停时间的控制,以对其实行有效控制和管理,可以实现显着的节能效果。
物业设施设备管理制度
物业设施设备管理制度 物业公司的设施设备管理工作尚有许多不能令人满意的地方，归根结底是设施设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设施设备有效地进行综合管理，充分发挥设施设备效能，达到设施设备管理现代化是物业公司解决制约其发展的重要环节。因此，必须重视和尽快完善本企业的设施设备管理体制、组织建设和制度建设。 一、供电系统管理 1.供配电管理制度 （1）建立严格的送配电运行制度和电气维修制度 （2）负责供配电工作，电气维修人员必须经过培训，持证上岗。（3）建立24小时运行或维修值班制度，发现故障及时排除。 （4）停电必须24小时通知办公室，以免造成经济损失或人员伤亡，（由于意外情况突然停电除外） （5）加强日常维修保养工作，管辖区的电气设备、照明要保证完好，线路符合要求，确保用电安全。 2.变、配电的管理制度 （1）为保证配电设备的正常运转，配电室必须有人值班，值班人员必须坚守岗位，定期巡视设备，发现问题及时解决，巡查内容包括记录电压、电流、电表行数，电器运行声音是否正常，房内是否有异味等。
（2）自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再行恢复，必要时允许试送一次。 （3）配电房配备防火装置并配置应急照明灯。 （4）供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂指示牌，检修停电更应挂牌。（5）配电房应配置绝缘安全工具，操作检修必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、手套等。 二、排水系统 1.给排水系统的管理制度 （1）建立正常的用水、给水制度 （2）保持水池、水箱清洁卫生、防止污染。 （3）给水系统管路及设备要经常进行维护与定期检修。 （4）水是宝贵财富，应节约用水，防止跑、冒、滴、漏等跑水事故发生。 2.排水系统管理制度 （1）定期检查排污管道的工作状态，并进行维修，防止排污管由于氧化而产生渗、漏污水现象。 （2）排污系统出现故障，立即抢修，防止废水，废物漫溢，污染环境。（3）严防给水系统和排水系统混流。 3、给排水管理制度
物业设备设施管理制度和操作规程
一、高压配电管理制度 二、高压配电管理规定 三、高压开关柜操作规程 四、低压配电操作规程 五、配电房管理制度 六、配电安全操作规程 七、电工安全操作规程 八、发电机管理规定 九、柴油发电机安全操作规程 十、水泵房管理制度 十一、水污染事件防范措施及报告制度 十二、给排水系统维养职责
高压配电管理制度 一、高压配电是项目供电重要部位，未经领导或专业人员许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。 二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。 三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。 四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。 高压配电管理规定 一、必须由物业站领导批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程 一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的髙压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手 套、绝缘鞋。 二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。 三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。 四、对于接地开关，其指示牌为“时表示接通，为错误！未找到引用源。”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“时表示接通道，为错误！未找到引用源。”表示分断。 五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。 六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“向”， 三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。 七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
物业设施管理和维护方案总结
第一节房屋附属设备的管理与日常性保养 一、附属设备管理的意义与特征 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。 （一）物业设备管理的意义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： 1.是充分发挥房屋住用功能的保障 2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的 保证 3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设 （二）物业设备管理的特征： 1.服务性功能强； 2.经营性特点突出； 3.专业性技术要求高； 4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。 二．物业设备的构成 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。 3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 （二）燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）空调、通风系统 包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散
2021物业工程部设备运行管理制度
2021物业工程部设备运行管理 制度 Safety management is an important part of enterprise production management. The object is the state management and control of all people, objects and environments in production. ( 安全管理 ) 单位：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：AQ-SN-0353
2021物业工程部设备运行管理制度 物业工程部设备运行管理制度：安全用电 1)严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合"低规"要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。 物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求： a)根据工作内容和需要，填写工作票。
b)除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。 c)应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。 2)安全技术措施 在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施： a)断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。 b)验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。 c)装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。
小区物业设施设备管理内容
小区物业设施设备管理内容 目的:通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求 工作范围1.供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜)。 2.给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。 3.消防系统设备：电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、CO2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。 4.电梯设备：各类电梯及其附属设备。 5.弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。 6.通风系统设备：通风设备及其附属设备。 工作项目1.设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。 2.设备的标识①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。 ②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。
3.设备档案管理①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备台账》。 ②工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备份。 4.设备的运行①设备按不同系统划分责任区域，责任区域内确定责任人。 ②维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 ③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况，及时通知设备责任人或主管处理，并做好记录。 ④工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。 5.设备的维修①设备维修须填发九千记录表格，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。 ②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向维修主管报告，请求主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。
物业设施设备方案
物业设施设备方案 1.物业项目整体设计概况 1、1物业项目的基本概况 该项目位于天津滨海新区大港学苑路600号天津国土资源与房屋职业学院,临边天津医科大学临床学院,南开大学滨海学院,地球村等。 1、2项目的工作标准 1、2、1服务理念 亲情服务人文关怀依法诚信管理,竭诚高效服务,创造优美环境,持续不断改进。 2.物业项目设施设备管理人员配置 2、1设施设备人员配置的目的 定时检查、维护公共设施的功能,保障设施的正常使用。 3、设施设备人员的岗位职责 3、1设施设备的主要的岗位职责 每天对公共设备设施进行一次检查; 每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进行一次检查与维护。对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡
查; 完成领导交办的其它任务; 检查共公设施损坏情况,落实修理; 3、2设施设备技术人员的岗位职责 就是对物业设备进管理,操作,保养,维修,保证设备正常运行的总负责人。 各专业技术主管(工程师或技术员) 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作,并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料,协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 物业设备管理人员岗位职责 3、3设施设备维修人员的岗位职责 1.服从部门负责人工作安排,遵守纪律,树立良好服务意识。 2.负责本物业区域维修工作,熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、 分布,掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。 3.对物业管理区域经常巡视,发现公用设施有损坏、隐患或其她异常情况,应及时 给予维修,保证公共配套设施、设备的正常运行。 4.积极为客户提供多项便民服务,接到客户报修,应及时赶到现场,排除故障。确 有困难应立即与负责人联系。 5.发现重要电气设备故障时,应及时向部门负责人汇报,组织人员抢修,分析事故 原因,做好记录,提出建议。 6.定期清洁配电房,做到“三净”(设备净、机房净、工作场地净),确保设备正常 运行。 7.工作时间按规定着装,佩戴工作牌,严格遵守操作规程、工作标准,坚决贯彻执 行安全第一的原则。 8.积极参加岗位培训,刻苦钻研技术,不断提高工作水准,做好节能节材工作。 9.发挥工作主动性,完成领导交办的其她工作。
小区物业设施设备管理
小区设施、设备管理方法 目的通过对设施设备的管理，使所有机电设备在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求工作范围: 1. 供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气“三箱”（动力配电箱、柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）。 2. 给排水系统设备：各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。 3. 消防系统设备：电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。 4. 电梯设备：各电梯及其附属设备。 5. 弱电系统设备：电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备（楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等）。 6. 通风系统设备：通风设备及其附属设备。 工作项目 1. 设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。 2. 设备的标识 ①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名（或代码）。 ②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》，标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。 ③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。 3. 设备档案管理①工程部负责建立设备的技术资料档案及图纸档案，负责建立《设施设备 台账》。 ②工程主要负责人、负责指导、监督各类设备档案的管理工作，并对重要的设备资料做备 份。 4. 设备的运行 ①设备按不同系统划分责任区，责任区域内确定责任人。 ②工程部主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。 ③值班人员巡逻负责将监控所检查到的异常情况，及时处理如果处理不了的及时，通知 设备责任人或主管处理，并做好记录。
④工程部对服务处所管辖小区机电设备的运行情况进行督查。 5. 设备的维修 ①设备维修须填发维修记录单，重要设备或影响范围较大的维修项目，须办理《工作联系单》。 ②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障，维修期限应不超过8小时，若超过8小时，应及时向上级主管报告，请求上级主管及有关专业人员提供技术支援，限期解决。 ③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故，工程应立即组织维修人员采取应急措施进行抢修，并及时向服务处负责人和公司领导报告，防止故障或事故扩大。 ④夜间发生，不影响业主（住户）生活、工作和产生严重后果的机电设备故障，可以在次日进行维修。 ⑤需要委外维修的设备，，工程负责人填写《有偿/委托联系单》，报服务处主任审批后执行；费用需报请公司领导批准后执行。 工作项目 5．设备维修 ⑥对在保修期内的设备故障，首先通知设备供应商或保修单位，按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。 ⑦因设备维修或保养须中断系统或设备不正常工作的，须提前申报服务处主任审批，并提前24小时通知业主（住户）；因突发事件使系统或设备不能正常工作的，应在1小时内联系有关部门处理，并向业主（住户）做好解释工作。 6. 设备的保养 ①每年12月份，服务处工程部对大的维修保养项目，编制下年度《设施设备年度保养计划》；公司工程部根据服务处的设备状况，负责编制下年度《设施设备大中修（改造）计划表》。 ②水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划，对各设备进行维护和保养，填写相关检查保养记录表。 ③分包给专业公司进行维护保养的设备，按照签订的有关维护保养合同执行。 ④水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养，保持环境清洁，无积尘、无积水、无油渍等。
物业设备管理的主要内容是什么
物业设备管理的主要内容是什么 1. 物业设备接管验收制度，设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的重要过程，因此在设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好设备的接 管验收工作。接管验收不仅包括对新建房附属设备的验收，而且包括对维修后 设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备基础资 料要保管好。 2.物业设备预防性计划维修保养制度，预防性计划维修保养是为了延长设 备的使用寿命，防止意外损坏而按照预定计划进行的一系列预防性设备维修、 维护和管理的组织和技术措施。实施预防性计划维修保养制度可以保证物业设 备经常保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等情况，充分发挥设备的潜力和使用效益、正确掌握设备状况，提高设备 运行效率。实施预防性计划维修保养制度即可延长设备的修理间隔期，降低修 理成本，提高维修质量，又可保证物业设备的安全运行，延长设备使用寿命， 树立物业管理企业良好的形象。预防性计划维修保养制度主要包括制定设备的 维修保养计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容、实施预防性计 划维修保养制度，并进行监督检查等。 3.运行管理制度，包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文 明运行制度等。此外，特殊设备还需另行制定一些制度，如锅炉给水处理制度、电梯安全运行制度等。 4.值班制度，建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并除故障，从而保证设备安全、正常地运行。主要包括：不得擅自离岗;按时巡查，及时发现事故隐患;接到故障维修通知，及时按排人员抢修、维修等。 5.交接班制度，交接班制度主要包括做好交接班工作;提前办好交接班手续;除值班人员外，其他人员一律不准进入值班室等。 6.报告记录制度，建立报告记录制度可以让物业设备管理部门经理、技术 主管和班组长及时了解设备的运行情况和设备维修管理情况，及时发现设备管 理中存在的问题，以便及时解决。
物业设备设施管理方案
物业设备设施管理方案 xx区电梯、水泵、智能化系统、变配电、给排水等设施设备齐全，一方面方便了物业管理工作，但也对物业管理的工程技术人员在技术、技能和责任心等方面提出了较高要求。 设备设施管理是体现物业管理水平的重要标志，通过专业规范的管理，将可能发生的停水停电等故障排除在前，是对物业管理工作的基本要求。 要做好设备设施的管理，需从以下几个方面入手。 第一节规范严格的做好设备交接工作 （1）严格按照技术指标要求，规范交接程序：“房产”代表、物业工程人员、设备xx家代表三方要进行规范的书面和现场交接，并现场进行设备调试，有问题不接。 （2）由设备xx家技术人员对物业工程人员进行详细的培训和指导； （3）设备设施的图纸、资料等整理成册，进行移交； （4）保修条款、保修对接人、xx家的设备保养建议等资料物业要留存，并按照保修条款与设备xx家进行约定和书面明确。 第二节日常管理 （1）根据技术人员个人擅长及设备情况，明确各设备管理责任人，责任到人，任务明确； （2）制定详尽可行的月度、季度、半年、年度保养计划，并严格照此实施；
（3）制定各种设备设施日常管理要求，包括设备房卫生、设备巡视要求、来人登记等，并严格培训和实施； （4）建议设备突发故障应急机制，并进行演练； （5）建立严格的每日巡视制度，并做好巡视记录。 （6）设备管理是物业管理水平高低的重要标志，我公司具有富有经验和技术能力的工程技术人员多名，相信在开发商的大力支持下，一定能够做好此项工作。 第三节日常维修服务 日常维修服务是物业服务的重要内容，也是业主日常生活中经常所需，xx区业主的要求比较高，因此日常维修工作要做好。 第四节日常维修工作的要求 （1）要及时迅速； （2）保证维修质量，尽量避免一个问题反复维修； （3）注意上门人员的文明礼貌，礼仪规范，工完场清，注意施工现场的维护； （4）资料齐全，重要问题或投诉有回访。 第五节日常维修工作的实施 （1）培养工程技术人员的一专多能，以方便调配，接报后迅速维修； （2）对工程技术人员相对固定维修区域，便于熟悉业主喜好和工作环境，便于和业主沟通交流； （3）对上门服务人员进行礼仪规范、文明礼貌的培训，制定上
物业管理区域内共用设施设备管理维修方案
物业管理区域内共用设施设备管理维修方案 设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。 一、设备设施维保计划的建立 1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划 1）制定维修保养计划的准备工作内容： 确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划 2）确定保养的内容： 保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。 2、《设备设施年度维护保养计划》制定原则: 1）设施设备使用频率 2）设施设备运行状况（故障隐患）
3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间 4）维修保养项目及内容 5）备品、备件计划，预计费用 设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。 二、设备维护保养的类别： 设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修 （一）设备的维护保养 1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。 2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作 （二）设备的计划检修 设备计划检修是建立在设备点检基础上的 1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。
《碧桂园物业管理方案》全文
《XX物业管理方案》全文 工程维修服务手册 一、岗位职责与管理制度 1. 工程部行为准则 1.1 目的 规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。 1.2 适用范围 适用于物业管理公司工程维修人员。 1.3 内容 1.3.1 关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。 1.3.2 认真贯彻公司开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。 13.3 从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到服从后投诉” 1.3.4 对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。 1.3.5 未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。 1.3.6 未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。 1.3.7工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。 1.3.8严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
139 必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文 明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。 1.3.10对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。 1.3.11对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品, 如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。 2. 工程部主任岗位职责 2.1任职资格 2.1.1具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》 2.1.2熟练掌握电工基本原理。 2.1.3 具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设备的基本原理。能够 对下属进行技术指导。 2.1.4基本了解国家有关电工操作规程与技术标准。 2.2工作内容 2.2.1全面管理工程部事务。 2.2.2负责小区（大厦）内设备设施的维修保养、督导和管理工作。 2.2.3 负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因, 制订预防措施。 2.2.4 负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评 ^定。 225 根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防 性检修保养计划，并监督落实。
物业共用设施设备管理服务的方案.doc
物业共用设施设备管理服务方案一、房屋建筑主体维修养护计划及标准表 序 项目时间次 维修养护内容工作标准 号间隔数 1 、检查地基有无超过允许范围的不有超过允许范围的 半年一均匀沉降。不均匀沉降请专家 2 、检查其中有无开裂、破损，基脚鉴定，制定维护方案有无破损。由专业公司实施。无 1 地基基础适时安排白蚁的防治和消杀工作，走白蚁，结构性能完 每季一访用户，了解其办公室内有无发现白好。 蚁，检查公共部位有无白蚁。 每年一检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。 每季一检查有无变形、裂缝、腐蚀。结构性能完好、安 全，无弯曲变形，裂梁 每年一检查整体结构性能是否完好。缝、腐蚀、无孔洞、 每季一检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。脱漆、起壳。对于承 板重结构部件，若出现每年一检查整体结构性能是否完好。 因设计或不可抗拒每季一检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。 柱因素引起的严重损每年一检查整体结构性能是否完好。坏，委托专家进行分 每季一检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。析、计算，拟定维修承重墙 一检查整体结构性能是否完好。方案，由专业公司实每年 承每季一检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、 施处理。锈蚀。 重 2 对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处 结每半年一 理。 构 分析金属结构各部件的工作状况，评 金每年一定构件的受压稳定性和塑性累积损 伤，鉴定金属结构整体承载能力。 属 1 、加强大风暴雨等恶劣天气时对金构 属结构和支撑体系的适时检测。 件 2 、加强地震等不可抗拒自然力作用 备注后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。 3 、在大风暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。 每月一检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、结构性能完好墙体 3 非承重墙风化等缺陷。平直，无裂缝、孔洞、 每年一检查墙体结构性能是否完好。风化缺陷。 4 屋防水 一 1 、清扫、冲洗屋面，特别注意采光屋面、采光棚清洁，面 每周 天棚的清洁。雨水口无堵塞，伸缩涂层、
物业设施设备方案
物业设施设备方案1.物业项目整体设计概况1.1物业项目的基本概况临边600号天津国土资源和房屋职业学院，该项目位于天津滨海新区大港学苑路天津医科大学临床学院，南开大学滨海学院，地球村等。项目的工作标准1.2服务理念1.2.1亲情服务人文关怀依法诚信管理，竭诚高效服务，创造优美环境，持续不断改进。 2.物业项目设施设备管理人员配置 2.1设施设备人员配置的目的 定时检查、维护公共设施的功能，保障设施的正常使用。 3.设施设备人员的岗位职责 3.1设施设备的主要的岗位职责 每天对公共设备设施进行一次检查； 每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进行一次检查和维护。对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡查； 完成领导交办的其它任务； 检查共公设施损坏情况，落实修理； 3.2设施设备技术人员的岗位职责 是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。 各专业技术主管（工程师或技术员） 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。
物业设备管理人员岗位职责 3.3设施设备维修人员的岗位职责 1.服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。 设备的种类、熟悉物业管理区域内公用配套设施、负责本物业区域维修工作，2. 分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。 3.对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。 4.积极为客户提供多项便民服务，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与负责人联系。 5.发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。 6.定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。 7.工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。 8.积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。 9.发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。 4.设施设备人员的工作制度 4.1设施设备人员的管理制度 1. 贯彻设备管理各项规章制度，制订设备维修计划和生产设施之维护保养管理工作。
物业设施管理包括哪些内容
物业设施管理包括哪些内容 1. 物业设备接管验收制度，设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的重要过程，因此在设备的运行管理和维修管理之前，首先要做好设备的接 管验收工作。接管验收不仅包括对新建房附属设备的验收，而且包括对维修后 设备的验收以及委托加工或购置的更新设备的开箱验收。验收后的设备基础资 料要保管好。 2.物业设备预防性计划维修保养制度，预防性计划维修保养是为了延长设 备的使用寿命，防止意外损坏而按照预定计划进行的一系列预防性设备维修、 维护和管理的组织和技术措施。实施预防性计划维修保养制度可以保证物业设 备经常保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等情况，充分发挥设备的潜力和使用效益、正确掌握设备状况，提高设备 运行效率。实施预防性计划维修保养制度即可延长设备的修理间隔期，降低修 理成本，提高维修质量，又可保证物业设备的安全运行，延长设备使用寿命， 树立物业管理企业良好的形象。预防性计划维修保养制度主要包括制定设备的 维修保养计划，确定设备的维修保养类别、等级、周期、内容、实施预防性计 划维修保养制度，并进行监督检查等。 3.运行管理制度，包括巡视抄表制度、安全运行制度、经济运行制度、文 明运行制度等。此外，特殊设备还需另行制定一些制度，如锅炉给水处理制度、电梯安全运行制度等。 4.值班制度，建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并除故障，从而保证设备安全、正常地运行。主要包括：不得擅自离岗;按时巡查，及时发现事故隐患;接到故障维修通知，及时按排人员抢修、维修等。 5.交接班制度，交接班制度主要包括做好交接班工作;提前办好交接班手续;除值班人员外，其他人员一律不准进入值班室等。 6.报告记录制度，建立报告记录制度可以让物业设备管理部门经理、技术 主管和班组长及时了解设备的运行情况和设备维修管理情况，及时发现设备管 理中存在的问题，以便及时解决。
物业设施设备房管理制度与操作规程完整
高压配电房管理制度 一、高压配电房是项目供电重要部位，未经项目负责人许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。 二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。 三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。 四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。
高压配电房房管理规定 一、必须由项目负责人批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程 一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的“高压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手套、绝缘鞋。 二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。 三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。 四、对于接地开关，其指示牌为“|”时表示接通，为“—”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“|”时表示接通道，为“—”表示分断。 五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈“—”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“|”向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。 六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈“—”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“|”向，三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。 七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
物业机电设备设施管理
物业机电设备设施管理 设备管理是以科学管理为基础，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。 高层楼宇的大量涌现，使人们对楼宇设备的依赖性越来越强，同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中，本物业管理公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发挥楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中，本物业管理公司又进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正常使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行，提供一个良好舒适的工作环境。 一、系统运行及日常管理 楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量，提供一个高质量的安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常，关系到能否保障大厦运行安全。 1、运行管理 设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳状态，以发挥设备的最佳效用。 （1）编制设备详细的技术资料，并建立设备台账。
（2）建立严格的机房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制。 （3）制定科学、严格的操作规程。 （4）制定周密、合理的设备维护保养计划。 （5）对操作人员进行专业培训，明确各自的岗位职责，掌握专业街市和操作技能。 （6）实施维护保养工作。 （7）定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。 （8）工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在危险，采取有效措施进行清除，确保安全运行。 （9）发生设备故障后对原因进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。 2、设备系统的日常运行 （1）变配电系统 变配电系统是为建筑物提供电源的系统，是楼宇设备正常运行的最基本保障，运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控，对变配电室进行巡视检查，监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。 （2）建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况，管道及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发现缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆，立即通知有关人员前往处理。并按
物业项目房屋及公共设施设备管理方案
物业项目房屋及公共设施设备管理方案 物业项目房屋及公共设施设备管理方案提要：用户报修、维修及回访流程建立业主报修热线，实行一站式服务，业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员，对房屋 物业项目房屋及公共设施设备管理方案 一、房屋管理及维修方案 ·管理内容 1、对房屋、设备设施机房设专业人员进行定期巡查，并按不同保养要求进行正确保养。 2、建立完善的房屋档案，由专人进行整理、编目、归档。 3、根据所配置房屋、设施设备机房建立台帐和标识，工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。 4、设专人受理报修，同时派工程人员及时采取有效措施，进行修缮。 ·管理措施 1、制定房屋及附属构筑物管理方案，并根据园区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。
2、建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最佳状态。 3、质量保修期的监督管理，在验收时将从维护园区的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。 二、公共配套设施管理及维修方案 ·管理内容 1、根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查，并按不同设备要求进行正确保养。 2、建立完善的设施设备档案，由专人进行整理、编目、归档。 3、根据所配置设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。 4、对各管线、控制器等设专人进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。 5、按有关行业规范标准对各设施设备，进行专业检测、维保。 6、按照有关规范标准，设置设备运行操作员对燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。 ·管理措施 1、制定设备安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。
物业设备、设施管理制度标准范本
管理制度编号：LX-FS-A34782 物业设备、设施管理制度标准范本 In The Daily Work Environment, The Operation Standards Are Restricted, And Relevant Personnel Are Required To Abide By The Corresponding Procedures And Codes Of Conduct, So That The Overall Behavior Can Reach The Specified Standards 编写：_________________________ 审批：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
物业设备、设施管理制度标准范本 使用说明：本管理制度资料适用于日常工作环境中对既定操作标准、规范进行约束，并要求相关人员共同遵守对应的办事规程与行动准则，使整体行为或活动达到或超越规定的标准。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 各类设备、设施是集团固定资产的主要组成部分。设备、设施的技术状况和完好率，直接影响着集团和小区的能耗、修理费用及居民生活。设备设施管理工作的成效，对集团的开发成本和经济效益，有着直接的关系。所以必须从技术、经济、组织等各个方面加强综合管理，以达到最大限度地发挥设备设施的综合效能和投资效益。 一、设备管理组织机构 物业总公司设备工程主管 分公司（处）设备维修主管 电工班水暖班瓦工班热力站
物业设备管理制度汇编
物业设备管理制度汇编
*****物业设备管理制度汇编 设备设施安全管理 1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。 2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。 3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。 4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。 5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。 6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。 7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。 8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。 9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。 10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。
设备设施检查管理 1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。 2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。 3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。
【工作计划】物业工程部工作计划表XX
【关键字】工作计划 物业工程部工作计划表XX 公共设备设施维修保养及管理 1、加大对施工单位的协调力度，争取在2月底完成对西区柴油发电机故障的维修。 2、跟进公共设备设施保修遗留问题，提出解决方案及建议，协调相关施工单位继续维修整改。 3、对生活水池水位控制和报警的改良，加大安全系数，消除安全隐患，保障财产安全。 4、联系施工单位检修水泵监控系统，并对保安部值班人员和工程部人员进行水泵监控系统操作培训。 5、对公司接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目进行检验和资料核实。 6、理清施工单位对L4区公共设备设施的保修期限，明确保修责任。 7、制定公共设备设施外委保养资金预算上报公司审核，提出外委保养方案。 8、建立详尽的设备台账、设备清单。 9、编制详细的设备、设施维修保养计划、保养项目、保养标准，要求部门员工严格按计划按标准执行设备保养，使设备运行安全、可靠，延长其使用寿命，达到保值、增值的目的。 营销工作的配合 积极的配合销售部门的工作，保障各样板房、售楼大厅及各相关配套设施的正常运作，给营销工作创造良好氛围与环境。 户内维修服务 1、首先重点抓公共设施设备巡查、保养、维修工作，确保设备处于良好的运行状态，同时重视户内维修服务工作，做到"两手抓，两手都要硬"。结合目前人力不足的情况，每天日班、中班各安排1名户内维修技工向业主提供维修服务，主要解决影响业主正常生活的报修项目。 2、协调客服部理清装修单位、施工单位对户内装修保修范围，属保修范围的，由客服部协调相关责任单位解决，减轻户内维修压力； 3、建议公司确定几家特约维修单位，当接到超出工程部业务范围或服务能力范围的项目，如业主要求，可向业主提供特约维修单位的相关信息，由业主联系上门服务维修。 制度建设 1、根据小区设备状况和服务特点，制定物业管理ISO程序文件、工作规范、质量手册，完善工程部的规定制度。 2、应用ISO文件健全园区的公共设施、设备系统的运行管理规定和安全操作规程，科学管理设备设施，确保所辖系统设备的安全运行。 规范管理 1、用物业管理ISO程序文件、工作规范、质量手册和各类记录表格，规范管理，提高