某地产项目整体策略建议
房地产项目全程策划
增值策划的结果，真正确立了房地产策划在房地产开发项目中 的位置，使以用户为核心，策划为主体功能，营销为主要功能成为 房地产开发的主导模式。
1.6 房地产全程策划工作程序
确定核心 价值体系 及总体策 划思路
可类比项目 营销策略分
析
确定项目营 销策划总体 思路及营销
策略
可类比项目 物业管理分 析并提出策
划建议
项目财务评 价与综合评
价
1.5 房地产项目策划的理论发展阶段
1.5.1 建设观念阶段——标准规划 1.5.2 楼盘观念阶段——销售策划 1.5.3 推销观念阶段——卖点群策划 1.5.4 准营销观念阶段——概念策划 1.5.5 营销观念阶段——全程策划
亦即策划是预先决定做什么，何时做，如何做，谁来做。
上述策划的涵义包括如下几层意思：
第一，策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划。策划者 要尽可能多地掌据各种现实情况，全面地了解形成客观实际的各种 因素及其信息，包括有利的与不利的因素并分析研究收集到的材料 ，寻找出问题的实质和主要矛盾，再进行策划。
依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格 的高低、提升、折率的编排和修整。 ⑷ 物业管理准备工作计划
配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业 管理模式的融合。
⑸ 销售准备工作计划 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安
排及费用预算 ⑹ 项目包装执行计划
VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范 单位等的设计和制作计划安排及费用预算。 ⑺ 广告宣传炒作计划
奥园越时代房地产项目整体营销策划方案
房地产营销策划房估三班第七小组小组成员：张轩铭（1305010338）张嘉玲（1305010337）王亲青（1305010331）梁睿（1305010313）田雨（1305010329）一.重庆南岸区茶园地区区域发展潜力分析重庆市南岸区茶园新区经过二、三年的发展已初具城市形象，为进一步抓住南岸区在西部大开发、三峡工程中的历史性机遇，保证社会经济的可持续性发展，市、区政府提出扩大茶园新区建设规模，并与长生桥、迎龙、峡口、广阳镇的城镇建设发展统筹考虑，最终形成重庆市主城区东部新区（长生组团）的构想。
本次规划力图在重庆市总体规划和特大城市空间发展战略规划的基础上，进一步深入分析研究，为东部新区（长生组团）的长远发展做出科学的定位和预测，以满足其经济建设和社会发展的需要。
这就是茶园新区的规划背景，而茶园新区也将在这样的背景下蓬勃发展商住双线发展，是奥园集团在重庆的发展战略，有“一公里水岸纯洋房社区”为茶园新区居住更新换代，当然得有“一公里水岸西班牙风情商业区”为茶园带来更高尺度财富空间的投资。
毗邻茶园综合枢纽换乘中心，临近公交、轻轨线，南岸区区府旁，雄踞茶园新区的政治、经济、文化、娱乐核心区域……奥园兰布拉大道，就是这样一个地方。
在独“聚”地段优势的同时，奥园兰布拉大道属全临街、挑高设计户型商业，项目一楼商业楼高约5.1米，如此宽敞灵动空间，业主可随心所欲，自由打造;项目二楼商业约5.1米层高，设计以“退”为进，整层后移自成一街，供人潮往来，尽显商机。
二．环境项目调研1．地块状况（1）位置奥园越时代地处解放碑向南第一站，位于茶园东南大道与通江大道的交汇处，经东水门大桥，穿过南山隧道，仅10分钟车程即可到达；紧邻轻轨8号线\6号线刘家坪站点（预计今年12月通车），途径2站可达渝中解放碑，3站直达江北嘴，交通便捷；项目地段既是茶园大版图最核心的地带，更是茶园新区无缝衔接解放碑商圈的门户首站，共享南岸、渝中、江北，重庆主城核心三区的城市繁华。
房地产策划方案(15篇)
房地产策划方案(15篇)房地产策划方案1一、前言本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。
一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。
二、推广策划原则本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。
我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。
是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。
但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。
它必须有一个主题和灵魂。
因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。
其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。
我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。
房地产开发项目工程管理中存在的问题及对策
房地产开发项目工程管理中存在的问题及对策摘要：本文探讨了房地产开发项目工程管理中存在的问题及对策。
首先详细分析了准备工作不足、中期管理不规范和风险意识不高等问题。
进而提出了解决这些问题的建议，包括做好准备工作、加强质量控制、实施进度管理、创新成本管理、重视安全管理以及强化风险意识。
关键词：房地产开发项目；工程管理；问题；对策引言：随着房地产市场的不断发展，房地产开发项目越来越多，工程管理在项目成功实施中扮演着至关重要的角色。
然而，房地产开发项目工程管理中存在着一系列问题，如准备工作不足、中期管理不规范和风险意识不高等。
这些问题严重影响着项目的质量、进度和成本控制，使得项目面临着各种挑战和风险。
因此，寻找解决这些问题的对策至关重要。
1. 房地产开发项目工程管理中存在的问题1.1 准备工作不足在房地产开发项目的工程管理中，准备工作不足是一个常见的问题。
这意味着在项目启动前，对项目的规划、设计和资源配置等方面的准备工作不充分或不完善。
这会导致以下问题：1) 不明确的项目目标和要求：缺乏清晰明确的项目目标和要求会影响项目的整体规划和执行。
没有明确的目标，项目团队很难制定有效的工作计划和控制措施。
2) 资源缺乏和分配不合理：准备工作不足可能导致项目在资源方面的不足或分配不合理。
这可能会导致施工过程中的延误、质量问题和成本超支。
3) 缺乏完善的项目管理计划：准备工作不充分还可能导致缺乏完善的项目管理计划。
缺乏明确的计划和时间表会导致项目进度的不可控，影响项目的整体执行效率。
1.2 中期管理不规范房地产开发项目的中期管理是指项目从开始施工到竣工之间的阶段。
在这个阶段，存在以下不规范的管理问题：1) 缺乏有效的监督和协调：中期管理阶段需要对施工进度、质量和成本进行持续监督和协调。
然而，缺乏有效的监督机制和协调措施会导致工程质量下降、进度延误和成本超支。
2) 沟通和协作不畅：中期管理阶段需要各参与方之间的紧密合作和有效沟通。
房地产营销策略怎么写5篇
房地产营销策略怎么写5篇（实用版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种类型的实用范文，如演讲致辞、合同协议、条据文书、策划方案、总结报告、简历模板、心得体会、工作材料、教学资料、其他范文等等，想了解不同范文格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by this editor. I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you!In addition, this store provides various types of practical sample essays, such as speeches, contracts, agreements, documents, planning plans, summary reports, resume templates, experience, work materials, teaching materials, other sample essays, etc. Please pay attention to the different formats and writing methods of the model essay!房地产营销策略怎么写5篇为了确保活动或事情安全顺利地进行，我们需要事先制定方案，一份好的方案一定会注重受众的参与性及互动性，对后续的工作起有查漏补缺的作用。
房地产某地产桂花城批判与思考
室内装修风格过于陈旧，未能紧跟当下市场趋 势，无法满足年轻购房者的需求。
采光不足
部分户型存在采光不足的问题，影响居住舒适 度。
通风不畅
部分户型通风设计不合理，导致室内空气流通不畅，影响居住健康。
03
思考与建议
Hale Waihona Puke 化建筑设计建筑设计风格桂花城的建筑设计风格偏向于现代简约，可以尝试增加一 些地域性和文化元素，如传统建筑符号或当地文化元素的 融合，以提高项目的独特性和魅力。
01
虽然项目名为“桂花城”，但景观设计中对绿化的重视程度不
够，绿化面积占比较小，未能充分发挥绿色生态的优势。
景观单调
02
景观设计缺乏层次感和变化，绿植种类单一，缺少水景、小品
等元素，导致整体景观单调乏味。
互动性不足
03
景观设计缺乏互动性元素，如健身设施、儿童游乐设施等，无
法满足居民的多元化需求。
室内设计批判
房地产某地产桂花城批判 与思考
汇报人： 2023-12-02
目录
CONTENTS
• 项目概况与背景介绍 • 批判性分析 • 思考与建议 • 结论与展望 • 参考文献
01
项目概况与背景介绍
项目名称与位置
项目名称：桂花城 位置：某市核心区域
项目开发商与历史
开发商
某地产公司
开发历史
桂花城是该地产公司在该市的第一个大型住宅项目，已有10年历史。
建筑布局与功能
现有建筑布局存在一些不合理之处，如公共空间分布不均 、部分功能区域划分不明确等。建议重新规划建筑布局， 优化功能分区，提高空间利用率。
绿色建筑与节能
在建筑设计中引入绿色建筑理念和节能技术，如太阳能利 用、绿色建材等，以提高建筑的环保性能和可持续性。
房地产项目整体定位报告
房地产项目整体定位报告房地产项目整体定位报告一. 引言房地产项目整体定位是指在市场知识和商业洞察的基础上，对一个房地产项目进行研究和分析，以确定其在市场中的定位和目标群体。
定位策略是项目开发和销售的核心，决定了项目的市场份额和成功的概率。
因此，对于项目开发者和房地产投资者来说，整体定位报告是非常重要的基础性工具。
二. 目的本报告旨在对一个房地产项目进行整体定位，为开发者提供一个有力的市场定位和销售策略，并让市场和销售团队更好地理解项目的目标客户群体和市场机会。
三. 研究方法在编写整体定位报告之前，我们进行了广泛的市场研究和分析，采取了以下方法：1.市场研究：通过几轮深入的市场调查和分析，了解市场的动态趋势、目标客户的需求和市场机会以及市场上的竞争情况。
2.竞争分析：通过对竞争对手的销售战略、位置、产品特点、营销渠道和销售数据进行分析，来提供项目的差异化优势和价值。
3.目标客户群体：根据市场调查和竞争分析，明确项目的目标客户群体、他们的需求和文化背景，以确定定位策略和销售渠道。
四. 研究结果基于前面的研究和分析，我们得出了如下的结论和建议：1. 项目位置项目地理位于市中心，是市区内一片产业遗存地区，周围的房产业绩单调，缺乏一个高品质、可负担的新住宅区。
该项目地点附近交通便利，靠近轨道交通站附近的购物中心。
这个位置非常适合家庭、年轻职业人和跨国公司员工等中等收入人士。
2. 产品特点基于目标客户的需求和竞争市场的分析，我们建议该项目开发一个高品质的新型公寓，面积在50至80平米之间，强调开放式厨房、客厅、卧室和舒适空间的宽敞性。
我们认为，该类型的公寓是市场上有竞争力的，因为它适合小家庭和单身人士。
此外，我们还建议开发人员在设施和服务方面付出额外的努力，以增强其卓越的业务价值。
3. 价格策略我们建议，基于市场调查和竞争分析，为该项目制定一个合理的价格策略，与周边相容。
我们建议采取一些适当的销售促销和折扣，加入一些差异化的增值服务，以吸引目标客户群体并提高客户忠诚度。
某房地产项目营销策划方案(ppt 56张)
本 案
新区
7
规划前瞻
D1地块：
占地面积约24.7亩，退红后约19亩，预计占地面积13000m2 若建筑规划物业类型为11层高层（含1层商业），则预计容积率为2.5， 建筑面积：32500m2，其中，住宅建筑面积约：29000m2，商业面积约：3500m2 建筑密度：27%（或更低），绿化率：45%（或更高） 人车分离，设地下车库 规划示意例图：
-合为基业 融创天下-
16
（四）区域内交通状况 区域内主干道有贸易路、解放路、卫河路、道康路、 红旗路，区域交通出入比较方便。 ※ 解放路为贯穿县城南北的行政主干道，双向4车道，机 动车道总宽约15米，人行道两边各宽约5米，目前没有绿 化带。 ※ 卫河路路为东西主干道，双向4车道，机动车道总宽约 15米，人行道两边各宽约4米，目前没有绿化带。 ※ 由于是传统的中心城区，区域内大部分道路路况尚可， 但个别道路因年久失修，下雨积水严重。
本案
新区：
东南富，西北穷
环境较好，交通方便，居住氛围稍欠缺，但后 期反战潜力巨大，在售项目以多层、带电梯多 层和少量小高层为主，均价大部分在2200元 /m2以上，最高可达2500元/m2以上。
-合为基业 融创天下-
6
项目解读
本项目雄踞新老城区结合带，振兴路与文明路交汇地带，商业繁华、 配套成熟。该区域内集中了滑县较为知名的住宅楼盘，具有较大的投 资价值和居住价值，稀缺性强，升值潜力巨大。
-合为基业 融创天下-
时间轴线
1
项目解析
项目概览 区域背景 项目解读
市场认知
市场现状 供求关系 区域特征
营销策略
项目定位 营销策略 价格预期 推盘节奏
营销推广
房地产策划案例
房地产策划案例【篇一：房地产营销策划方案】前言在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。
本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。
项目总投资约1800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。
根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。
概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1、树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2、倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3、提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
房地产项目定价原则及策略
房地产定价方法
房地产的定价方法有： 成本导向、竞争导向、需求导向三种。
成本导向定价法
这是企业依据拿地成本、开发成本、间接成本等， 加上预期的利润，直接测算出的价格。
由于市场的经常性变化，这种测算出来的价格，不 一定能否符合当时的市场行情，与消费者需求也很难挂 钩。
一、利润最大化 这是许多企业的定价目标。当该楼盘独特性较强，
不易被其他楼盘替代时，可采取高价定价方法。一般 的企业应更多采用低价策略，通过薄利多销来吸引顾 客，从长远和总体利益看，企业也有可能获得最大利 润。
二、市场占有率最大化 市场占有率是指一定时期内某房地产企业的销售
量占当地市场销售总量的份额。一般而言，成长型的 公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营 方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。
1.低开高走策略
低开高走策略就是随着施工建筑物的不断成形和 不断接近竣工，或根据销售进展情况，每到一定的调 价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，这 是一种较常见的定价策略。
低价开盘的优点是： 第一，便于快速成交，促进良性循环。 第二，每次调价能使顾客感受到房地产在增值，给前期购房者信
心，从而进一步形成人气，刺激潜在购房者购房。 第三，便于日后的价格控制。 第四，便于加快资金周转。
价格控制关键是调幅要小，调价频率要高。 一般每次涨幅在3%~5%之间，调价新近几天，可配以
适当折扣策略，作为价格局部过渡。保定京南一品项目一期 自开盘后提价四次，最早以3980元开盘后，第一次提价数为 每平米200元，第二次提价数为每平方180元，第三次提价 150元，最后又提价100元左右。
楼盘销售期一般有四个阶段：开盘前准备期、开 盘初期、销售中期、收盘期。以时间为基础根据不同 的时间段，确定对应的销售价格，这就是时间控制。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
面向国内中小企业客户，并以私营企业为主。由于面积小，总价低，个人投资客户 占据较大比例，约为65%
进入租售市场
租金：0.5美元/平方米/天 物业管理费：20元/平方米/月
区域办公市场
在售项目去化分析
虹桥银城
该盘为中档写字楼，单层面积900平方米 为小户型分割，每间面积约为40-112平方米，共510套
销售价格
1700022000
2000028000
2500031000
2000025000
1600018000
销售率 90% 71% 0% 1.50% 92%
区域办公市场
地址 开盘日期
总规模
产品
目前售价 客户特征 去化情况
租金情况
在售项目去化分析
嘉麒大厦
楼盘基本信息
外立面效果图
古北路666号
2005-5-29
虹桥银都项目整体策略建议
市场分析
总体市场背景
三月以来，宏观政策频出，市场反应明显 尤其到6月1日
国务院转发七部委关于 “2年内转让房产按全额缴纳营业税”
“契税上调至3%”正式实施 市场更加萧条，投资类房产受打击尤其严重
总体市场背景
从目前市场推出的政策来看，上海已经全面进入宏观调整期。 调控的力度不断较大、手段方法多元，效果逐步显现。
产品建议
区位市场研判
“成长型中小企业”比例猛增的“泛虹桥CBD” +
4大“办公+品质住宅”版块全面围合的“品质谷地”
区位市场研判
“成长型中小企业”比例猛增的“泛虹桥CBD”
市府对虹桥CBD以“现代服务业集聚区”的未来规划定位和发展趋势， 决定“成长型中小机构”将纷纷入驻，而虹桥CBD写字楼的进驻标准 对其而言相对过高，从而使大量此类商务客户的各自为战，散布在虹 桥CBD周边。 因此，这一商务链并没有被有效的组织起来，仍然属于自发的发展状 态，以中低端产品为主，品质与形象存在升级发展空间。
住宅 精品阶层寓所 （Class Residence）
客户定位组合
商务成长空间 Sogo Space
散布于周边匹配虹桥 CBD业务往来的中小 型贸易机构/办事处
白领频道 Biz Channel
虹桥CBD商务人士 及周边人群为主力 的社交与生活消费
精品阶层寓所 Class Residence
往来虹桥CBD商务旅人为主
盛高国际大厦 嘉麒大厦 现代广场 虹桥银城
性质
楼盘地址
智能5A级 古北路684号
智能5A级 仙霞路137号
甲级
古北路666号
乙级
仙霞路369号
乙级 中山西路933号
开盘日期 面积分割 2004-9-25 180-750 2004-12-10 160-370 2005-5-29 500-1196 2005-5-28 95-795 2002-9-1 40-112
整体市场定位
CBD软席商务生活空间
产品依托
目标市场
高密度CBD氛围中的 有效整合成长型中小企业
自由生活港
需求的“引力”办公空间
两部分构成 已在正虹桥CBD形成业务基础
但分散在其周边的 涉外（外地）办公机构与人口
及往来CBD的商务旅人
整体功能定位
以Sogo办公空间和Class寓所为依托的 CBD软席商务生活空间
16000 18000
装修 精装修
区域住宅市场
在售项目去化分析
虹桥上海城二期·虹桥豪苑
地址 开盘日期 总规模
产品 目前售价 客户特征
去化情况
楼盘基本信息
外立面效果图
紫云路118弄
2004-8-28
130000平方米
四栋33-35层高层住宅组成 容积率高达3.6
21000-25000元/平方米
投资类住宅，投资比例达到70%
地理位置
北至安顺路，西靠中山西路，属“内环线”之内，隔内环高架与虹桥CBD呼应
项目参数
占地 19675m2
总建面 116124.7m2
容积率
5.28
绿地
5921m2
绿地率
30.1%
车位
468个
地上（m2） 地下（m2） 总计（m2）
办公 A1
/
B
商业 C
6144 45315 21399
1026 5024 1915
区域市场描述
区域总体定位
为各板块的交界，无明显规划优势
交通条件
位于中山西路、延安西路、虹桥路三条主干道之间，临近轨道三号线
住宅市场
为古北虹桥板块的延伸段 虽然周边住宅以老公房为主，但具备发展中高档居住区的潜力
商务环境
为虹桥商务区的延伸，适合发展中高档现代写字楼
商业环境
目前以小型沿街商铺为主，缺乏中高档社区商铺
销售状态 次新房 在售 形象 形象
形象
楼盘名称 元一新苑 虹桥上海城 皇家花园 紫勋雅园
古北国际广场
小区规模 8000
130000 90000 70000
107000
主力房型
二房110 三房140-150
三房 180
/
二房 100 三房 120-130
二房 130 三房 150
区域办公市场
处于虹桥商务区的延伸段，办公楼为中高档水平 租金水平相差较大，为0.5-1.0美元/平方米/日 客户以国内外小型企业为主
以CBD商务人口为主要目标客户群体 将CBD软席商务生活空间的概念
并利用虹桥独特的交通节点位置和完善生活配套 形成匹配往来虹桥CBD的商务旅人喜好的CBD软席生活空间
整体功能组合
CBD 软席商务生活空间
Soft Room
商务
住宅
办公 商务成长空间 （Sogo Space）
商业 白领频道 （Biz Channel）
比例 11.79% 26.34% 51.38% 2.95% 7.55%
区域住宅市场
在售项目去化分析
虹桥上海城二期·虹桥豪苑
一房70平方米
二房103平方米
三房138平方米
三房178平方米
周边二手房销售与出租价格
楼盘名称 性质
楼盘地址
交房日期
房型
面积
出售单价
出租价格 （元/月）
元一新苑 住宅 中山西路1039号 2002-6-30
高档写字楼：以欧美办事处、外资及本地高科技企业为主 中档写字楼：以全国及本地中小贸易企业为主
出租率普遍在90%以上
区域办公市场
目前虹桥商务区在租办公楼行情
楼盘名称 性质
楼盘地址
面积分割
租金价格
（美元/平方米·天）
出租率
物业管理费
（美元/平方米·月）
虹桥银城 乙级 中山西路933号 40-112
0.5
辅助客户群
15％左右
投资型客户
辅助客户群
20％左右
客户定位—住宅
使用者
往来虹桥CBD的商旅人士 市区各CBD供职的精英人口
购买者
自用客+投资客
市场建议
市场建议
价格定位
办公楼
建议售价15000元/平方米
住宅 建议售价15000-18000元/平方米
（房型调整后）
根据区域市场目前情况ຫໍສະໝຸດ 及项目自身特点 并结合整体市场走势，追求快速去化为前提
其236的户型是不存在的，其户型可以自由分割 配备四部电梯一部货梯
区域办公市场
地址 开盘日期
总规模 产品 目前售价
客户特征
去化情况
租金情况
在售项目去化分析
虹桥银城
楼盘基本信息
外立面效果图
中山西路933号
2003年12月
30000平方米
1幢30层高层（地上29层，地下1层）
16000-18000元/平方米
配置6部电梯
区域商业环境
周边商业环境较差，为低档沿街社区型商铺为主，以房产中介店、 小型餐饮店为主
但在凯旋路上分布一些休闲娱乐型商业，对总体商业氛围的提升有 一定作用
目前项目周边缺乏中高档社区型商业形态，为本项目发展提供空间
项目周边的低档沿街社区型商铺
凯旋路沿线的中高档休闲娱乐商业
项目概况
购买者
自用客+投资客，本地客户居多
表1：潜在目标客户区域构成预测
表2：潜在目标客户购买目的分类
客户群分类
客户群构成结构
比重
客户群分类
客户群构成结构
比重
虹桥CBD周边客户
主力客户群
65％左右
自用型客户
主力客户群
50％左右
周边CBD客户
辅助客户群
20％左右
投资兼自用型客户
辅助客户群
30％左右
外地及外籍客户
契合市场需求·填补结构真空
对办公市场而言，区域商务发展趋势与产品自身结构性矛盾之间的真 空，构成本项目的市场机会； 对住宅市场而言，版块的外在要求和产品本源的内在动力，同样构成 本项目的市场机会； 同时，本项目集办公、商业、住宅于一体的“综合商务生活”载体形 式，相互依存，形成合力，有效规避了同类同质产品的局部竞争。
机会（O）
长宁区检察院迁至项目北侧，对客户 及区域环境有一定改善作用 古北二期的建设有助于提升区域整体 档次
威胁（T）
宏观调控对市场压力大 未来竞争项目较多
市场定位
办公楼
虹桥商务区的新支点 住宅
虹桥国际生活的延伸
市场建议
市场建议
客户定位—办公楼
使用者
在虹桥CBD有业务往来的 中小型企业、创业型企业、驻沪办事机构等为主
87%
2.4
协泰中心 乙级 遵义南路88号 57-954