上海高院：关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见

上海高院：关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若
干问题的意见
公房的同住人需要符合三个条件，一是有上海本地常住户口，二是在该房实际居住一年，三是在他处无房或居住困难
公有住房同住人，在公有住房出售时，可依法成为售后公房共同权利人；在公有住房拆迁时，有权依法取得拆迁安置。

然而对于公有住房同住人的认定，在不同的法律法规中却存在不同的认定。

在此，上海资深房地产律师任芳芳（电话150****6264）根据自己多年的办案经验归纳整理如下：
《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)中规定：
一、同住人、其他房屋
1、同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

2、他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。

3、这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。

【主要指福利性住房】
二、《解答》还列举了几种可是为同住人的情况：
1)具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住末满一年，也视为同住人。

但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额;
2)一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得
拆迁补偿款;
3)在被拆迂公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的;
4)房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

三、《解答》同时规定了几种不能被视为同住人的情况：
1)将本来享有的他处公有住房权利(本解答第二条所列的住房困难的情况除外)予以处分，居住在被拆公有居住房屋的;
2)获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;
3)已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

公房承租人死亡后如何确定新的承租人，由于公有房屋使用权不属于个人财产范围，因此如果使用权人去世，只能按照规定由符合条件的近亲属继续承租。

关于公房承租人死亡后如何确定新承租人的问题
鉴于最近有几个客户咨询本律师公房承租人死亡后如何确定新承租人的问题，本律师将相关规定进行整理，希望能够帮助大家。

一、依据《上海市房屋租赁条例》和上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻上海市房屋租赁条例的意见(二)的通知》的相关规定，公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

在该承租房屋处有本市常住户口的共同居住人，应当协商确定承租人；无法协商一致的，出租人应当在原承租人的配偶、子女、父母和其他直系亲属之间，按顺序确定承租人。

二、上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见（沪高法民一[2004]44号）
市第一、二中级人民法院民一、二庭，各区县法院一、三、四庭，
各人民法庭：
为统一公房承租权确定及使用权转让案件的审理，经与有关部门研究，现对以下问题进行解答：
一、公房原承租人死亡，相关人员对承租权确定产生争议，直接诉讼至人民法院时，人民法院是否受理？
答：根据上海市的有关规定，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。

我们认为，公房租赁关系首先是一种合同关系，当事人享有自主选择合同相对人的权利。

该权利未经授权，他人不得代行。

因此在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。

当事人直接诉讼至人民法院要求确定的，不予受理。

但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院可予受理。

诉讼中，对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告，出租人为无独立请求权的第三人。

安全审理以维持出租人的确定为原则，除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的，人民法院可判决撤销，依法重新确定。

二、公房原承租人死亡后，除了在该处有本市常住户口的共同居住人可继续履行租赁合同外，还有哪些共同居住人可继续履行租赁合同？
答：根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第（二）项，及上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（二）》第十二条之规定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必须在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。

这是因为，原有公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益，有户口的共同居住人一般是原承租人的近亲属，属于原公房配给制度的保障范围。

然而，随着情况的不断发展，我们认为，符合下列情形的人员也可具备继续履行租赁合同的资格：
1、在本市无常住户口，但因与原承租人或同住人结婚而在该公房内实际居住生活一年以上的；
2、因服兵役、就学、服刑等原因，户口迁出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前实际居住生活于该公房内，且在本市无其他住房，或虽有其他住房但居住困难的；
3、因居住困难等原因租赁他处住房或借住他处而搬出原承租人生前现承租公房，但户口未迁出的。

三、当事人签订公房使用权转让合同后，以未经出租人同意为由诉请确认转让合同无效的，应如何处理？
答：公房使用权转让实质为公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括移转。

依《合同法》规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人即出租人的同意，包括事先同意或事后认可。

实践中，基于下列情形之一即可表明出租人已事后认可公房使用权之转让，公房使用权转让合同可确认为有效，当事人诉请确认无效的，不予支持：
1、原承租人转让前未征得出租人之书面同意，但出租人事后办理了公房承租户名变更手续的；
2、原承租人转让前未征得出租人之书面同意，但受让人已实际入住，并以承租人的意思缴付租金，出租人也予以收取的，应依据诚实信用原则，推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让，并事实上认可了该转让行为。

四、当事人以转让公房使用权时未经在该处有本市常住户口的共同居住人同意为由，诉请确认公房使用权转让合同无效的，应如何处理？
答：根据《上海市房屋租赁条例》第三十八条第二款之规定，公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。

因此，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制，在未经共同居住人同意的情况下，从维护居住生存利益角度出发，原则上应确认该转让合同无效。

但对于受让人已实际入住公房的，也应本着尊重现状的精神，合理保护受让人的交易安全利益。

故实践中，可区分下列情况分别处理：
1、原共同居住人忆搬离公房，受让人已实际入住该公房的，表明原共同居住人已以事实行行为同意承租人转让其公房承租权，当事人再以未经同居住人同意为由诉请确认公房使用权转让合同无效的，不予支持；共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所至，其原有的居住利益损失可另行向转让人主张赔偿；
2、受让人尚未实际入住公房，未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，或忆搬离公房的共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所致的，则该转让合同无效，受让人因此产生的损失可另行向转让人主张赔偿。

相关法条
公房承租人死亡，按下列规定确定新的承租人：
(一)其生前在本处有本市常住户口的共同居住人的，由共同居住人协商一致确定的人选继续承租;
(二)不能按第一条协商的，出租人可按下列在共同居住的中确定变更承租人：
1、原承租人的配偶;
2、原承租人子女，按他处住情况、本处居住时间长短等;
3、原承租人的父母;
4、其他人，按他处住房情况、本处居住时间长短。

(三)其生前在本处无本市常住户口的共同居住人，由其他在本市有常住户口的配偶和直系亲属协商一致确定的人选继续承租;
(四)不能按第三条协商一致的，出租人按下列顺序确定承租人：
1、原承租人的配偶;
2、原承租人的子女，按他处居住情况;
3、原承租人的父母;
4、原承租人的其他直系亲属，按他处住房情况。

上文所提的共同居住人，是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)，
且本市无其他房屋居住，或者有，但居住困难的人(结婚、出生不受前述条件限制)。